https://fudosan.atawi.link/blog/ 静岡県磐田市・袋井市の実家じまい、相続空き家、不動産売却の実務を、宅地建物取引士の大石浩之が書いています。 ja Wed, 09 Sep 2026 15:00:00 +0900 https://fudosan.atawi.link/blog/20260909-fukuroi-shiyuchi-nyusatsu/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260909-fukuroi-shiyuchi-nyusatsu/ Wed, 09 Sep 2026 15:00:00 +0900 袋井市が2026年9月1日に受付を始めた市有地3物件の予定価格を㎡・坪単価へ換算し、入札下限と査定相場の違い、現状有姿、用途・地下残置物、保証金を分けて説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260909-toukijiko-shomeisho-shutoku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260909-toukijiko-shomeisho-shutoku/ Wed, 09 Sep 2026 12:00:00 +0900 登記事項証明書は窓口600円、オンライン請求後の窓口受取490円、郵送受取520円です。2026年6月23日更新の法務局案内を基に、紙の要否、電子納付、地番・家屋番号、登記情報提供サービスとの違いを査定前の順番で説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260909-zanchibutsu-model-keiyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260909-zanchibutsu-model-keiyaku/ Wed, 09 Sep 2026 09:00:00 +0900 残置物モデル契約条項は貸主が家財を自由に捨てる許可証ではありません。国土交通省の2025年10月作成・活用ガイド第2版を基に、利用場面、受任者、指定残置物、通知先、費用を空き家の貸出し前に確認する順番を説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260908-tatemono-messhitsu-touki-hiyo/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260908-tatemono-messhitsu-touki-hiyo/ Tue, 08 Sep 2026 15:00:00 +0900 建物滅失登記で法務局へ納める登録免許税は0円ですが、本人申請の書類・郵送・移動などの実費と、土地家屋調査士報酬は別です。令和7年度報酬統計の全国・静岡県の中央値、解体後1か月の期限、2026年8月3日更新のオンライン申請例、本人申請と専門家確認を分ける条件を説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260908-akiya-tatemono-jokyo-chosa/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260908-akiya-tatemono-jokyo-chosa/ Tue, 08 Sep 2026 12:00:00 +0900 空き家の建物状況調査は全件で売主先行にしません。家の履歴を十分に聞けない、結果を価格・告知・修繕判断へ反映できる、調査できる状態と日程を確保できる、の3条件で判断します。国土交通省Q&Aが示す標準的な費用目安、調査の対象と限界、売出し前に頼まない方がよい場面も説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260907-iwata-kenchiku-keikaku-gaiyosho/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260907-iwata-kenchiku-keikaku-gaiyosho/ Mon, 07 Sep 2026 15:00:00 +0900 磐田市で確認済証が見つからない古い実家は、建築年と地名地番で保存年代・所管を確認し、建築計画概要書の敷地・道路・面積・用途を現況へ照合し、台帳記載事項証明などで確認済証・検査済証の交付履歴を確認します。概要書が現在の適法性や所有権を証明しない点まで説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260907-myhome-baikyaku-son-2tokurei/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260907-myhome-baikyaku-son-2tokurei/ Mon, 07 Sep 2026 12:00:00 +0900 マイホームの売却損は、買換えありなら新居と10年以上の新居ローン、買換えなしなら旧宅の10年以上のローン残高が売価を上回ることが軸です。2026年改正で2027年12月31日まで延長された2特例を、損益通算、翌年以後3年の繰越控除、所得要件、申告の順に比較します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260906-iwata-baikyaku-kanban-kyoka/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260906-iwata-baikyaku-kanban-kyoka/ Sun, 06 Sep 2026 15:00:00 +0900 磐田市で土地や空き家へ売却看板を立てる前に、規制地域、広告区分と適用除外、面積・高さ・構造、道路と境界、施工者・期間・撤去を確認します。5㎡以内の管理広告物に適用除外の基準はありますが、県と市の公式資料は売却看板を管理広告物と明記していません。看板案を設置前に市へ示す方法を説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260906-souzokunin-inai-seisanin-baikyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260906-souzokunin-inai-seisanin-baikyaku/ Sun, 06 Sep 2026 12:00:00 +0900 相続人がいない実家は、親族だけで売買契約を進めず、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ相続財産清算人の選任を申し立てます。選任、6か月以上の公告、財産調査、権限外行為許可、売買、債務支払い、管理終了の順番と、収入印紙800円以外に官報公告料や予納金がかかる点を説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260906-akiya-kanri-service-5check/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260906-akiya-kanri-service-5check/ Sun, 06 Sep 2026 09:00:00 +0900 空き家管理サービスは料金だけで選ばず、対象範囲、頻度、報告、異常時対応、責任と解約を契約書で比べます。2026年9月3日改定の国の指針は管理対象や災害前後の確認を示す一方、月1回など一律の巡回回数、写真報告、解約条件までは定めていません。遠方のご家族が同じ条件で候補会社を比較するための5項目を説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260905-iwata-kakelabo-akiya/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260905-iwata-kakelabo-akiya/ Sat, 05 Sep 2026 15:00:00 +0900 磐田市のかけラボは、2026年度からまちづくりのプラットフォームを担います。2025年度の新規相談7件は成約や活用開始の件数ではなく、公式に確認できる現状は「引き続き情報交換中」です。掛塚の空き家について、地域活用の相談と、売却・賃貸・保有に必要な名義、道路、境界、建物状態を分けて考える順番を説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260905-sokuryo-hi-joto-hiyo/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260905-sokuryo-hi-joto-hiyo/ Sat, 05 Sep 2026 12:00:00 +0900 土地や建物を売るために直接行った測量の費用は、譲渡費用に入るのが基本です。ただし、保有中の境界管理など別目的の支出まで、支払時期だけで同じ扱いにはできません。国税庁No.3255とNo.3202を根拠に、修繕費・固定資産税との違い、残す書類、税額と経費を混同しない整理を説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260905-akiyakatuyo-sokushin-kuiki/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260905-akiyakatuyo-sokushin-kuiki/ Sat, 05 Sep 2026 09:00:00 +0900 空家等活用促進区域は2023年に創設されました。2026年9月3日改正の中心は、空家等管理活用支援法人に指定できる法人の範囲拡大です。区域指定だけでは再建築、用途変更、価格、買い手は保証されません。市町村の区域図と誘導用途を確認し、道路、名義、境界、建物状態を物件ごとに調べる順番を説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260904-chuko-hanbai-ryo-shisu-2026-05/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260904-chuko-hanbai-ryo-shisu-2026-05/ Fri, 04 Sep 2026 15:00:00 +0900 国土交通省が2026年8月31日に公表した既存住宅販売量指数は、2026年5月の全国値が125.0、前月比3.5％減でした。これは価格や磐田市・袋井市の成約件数ではありません。全国指数を近隣成約、築年、接道、境界、建物状態へ翻訳して、売出価格と手取りを考える順番を整理します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260904-akiya-reform-hojokin-baikyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260904-akiya-reform-hojokin-baikyaku/ Fri, 04 Sep 2026 12:00:00 +0900 相続した空き家を売る前にリフォーム補助金を使えるのか。2026年7月31日に始まった住宅省エネ2026キャンペーンのワンストップ対応は、申請情報の一部を複製する機能です。現況売却と工事後売却を、対象工事、自己負担、売却時期で比べる順番を整理します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260904-seinen-koken-jikka-baikyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260904-seinen-koken-jikka-baikyaku/ Fri, 04 Sep 2026 09:00:00 +0900 成年後見人が親の実家を売るとき、施設入居後でも居住用不動産なら家庭裁判所の許可が必要です。申立手数料は収入印紙800円ですが、売却全体が800円で済む意味ではありません。裁判所へ出す資料、査定、測量、残置物、登記、仲介を分け、許可と売却準備の順番を整理します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260903-fukuroi-fudosan-gis-4items/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260903-fukuroi-fudosan-gis-4items/ Thu, 03 Sep 2026 15:00:00 +0900 袋井市の地図情報配信サービス「どまんなか袋井navi」で査定前に見るのは、①用途地域、②道路台帳、③上水道管、④下水道管です。袋井市は公式案内を2026年4月1日に更新。4項目は同じ公式GISから見られますが、別カテゴリの画面です。表示は土地境界、建物位置、宅内への管接続を確定する資料ではありません。各画面を保存し、現地と市の担当窓口で再確認する質問へ変えます。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260903-souzoku-tochi-kyokaihyo-taifu/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260903-souzoku-tochi-kyokaihyo-taifu/ Thu, 03 Sep 2026 12:00:00 +0900 台風後に相続土地の境界標が見つからなくても、自分で杭を打ち直してはいけません。①現況を写真と寸法で保存、②地積測量図や過去の立会書類と照合、③土地家屋調査士へ復元方法を相談します。気象庁の1991～2020年平年値では、9月に台風が東海地方へ接近する数は1.2個。境界標が消えても筆界まで動いたとは限りません。公簿売買、実測売買、確定測量後の売買を査定時に比べます。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260903-rojin-home-baikyaku-honinkakunin/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260903-rojin-home-baikyaku-honinkakunin/ Thu, 03 Sep 2026 09:00:00 +0900 老人ホーム入居後の不動産売却では、①来ている人が本人か、②所有者または正当な代理人か、③価格と手取りを理解して売る意思があるか、の3段階で確認します。施設入居や認知症の診断名だけで可否は決まりません。家族が鍵、権利証、実印を預かっていても代理権は自動で生まれず、本人確認書類、登記名義、委任内容、売却意思を分けて確かめます。来店できない場合や成年後見制度を検討する場合の相談順も整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260902-iwata-kyu-taishin-baikyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260902-iwata-kyu-taishin-baikyaku/ Wed, 02 Sep 2026 12:00:00 +0900 磐田市は2026年度以降も木造住宅の耐震化助成制度を継続します。対象は1981年5月31日以前に建てられた耐震性能の低い木造住宅。補強工事は工事費の80％、最大110万円、除却工事は23％、最大40万円で、申請前に耐震診断が必要です。未診断者には市の無料診断があります。110万円は一律支給ではありません。現状売却、補強後の売却、除却後の土地売却について、自己負担と査定差を同じ表で比べる順番を説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260902-anshin-r-jutaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260902-anshin-r-jutaku/ Wed, 02 Sep 2026 09:00:00 +0900 安心R住宅は、耐震性とインスペクションによる基礎品質、リフォーム済みまたは費用を含む提案、点検記録などの情報開示という3条件を整えた中古住宅の表示です。国土交通省によると、安心R住宅調査報告書の提出件数は2026年3月末で累計1万3,155件。ただし、成約数でも、国が一軒ずつ認定した件数でもありません。登録団体から許諾を受けた事業者が要件を確認して表示します。古い実家を直す前に、現状の査定、調査・修繕費、条件を整えた後の査定を並べる順番を説明します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260901-iwata-chuko-jutaku-baikyaku-2026-05/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260901-iwata-chuko-jutaku-baikyaku-2026-05/ Tue, 01 Sep 2026 15:00:00 +0900 国土交通省の既存住宅販売量指数では、2026年5月の中部地方5県の合計指数は137.1で前月比1.8％増でした。一方、戸建住宅は137.8で1.1％減、マンションは135.5で6.6％増です。これは2010年平均を100とした販売量の指数であり、価格上昇率でも磐田市の成約件数でもありません。中部地方は長野・静岡・岐阜・愛知・三重の5県で、公表は2026年8月31日。広域の地合いを知る補助資料として使い、売出価格は近隣成約、接道、築年、建物状態、境界などで査定します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260901-jihitsu-yuigon-homukyoku-hokan/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260901-jihitsu-yuigon-homukyoku-hokan/ Tue, 01 Sep 2026 12:00:00 +0900 法務省民事局によると、2026年6月の自筆証書遺言書の保管申請は2,509件、実際の保管は2,505件でした。申請は2026年5月より332件、15.3％増、2025年6月より610件、32.1％増です。法務局保管は、原本と画像データを管理し、紛失・改ざんを防ぎ、相続開始後の家庭裁判所の検認を不要にします。希望すれば指定者通知も使えます。一方、法務局が確認するのは方式の外形であり、遺言能力、本人の真意、不動産の帰属、遺留分への影響までは保証しません。自宅保管との違い、不動産の地番確認、保管後に実家を売った場合の見直しまで整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260901-akiya-shitsugaiki-tounan/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260901-akiya-shitsugaiki-tounan/ Tue, 01 Sep 2026 09:00:00 +0900 警察庁によると、2025年に空き家で認知された非侵入窃盗のうち、室外機が被害品に含まれるものは702件で、2024年より77件、12.3％増えました。これは認知事件数であり、盗まれた台数や被害建物数ではありません。屋外設備は玄関や窓の施錠だけでは守れないため、固定・識別・早期発見の三層で備えます。型番・製造番号と設置状況を撮影し、設備業者へ固定方法を相談し、無理のない点検日と異常時の連絡先を決めます。売却予定なら、エアコンを設備として残すか撤去するかを仲介会社へ伝え、設備表と内覧条件をそろえます。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260831-souzoku-fudosan-shutokuzei-hikazei/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260831-souzoku-fudosan-shutokuzei-hikazei/ Mon, 31 Aug 2026 17:00:00 +0900 地方税法第73条の7第1号は「相続（包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。）による不動産の取得」に不動産取得税を「課することができない」と定めています。減額ではなく道府県に課税権限がない形なので、申告も納付も不要で通知が来ないのが正常です。静岡県も「相続は課税されません」と明記。一方、条文に列挙されていない取得は課税され、相続人以外への特定遺贈、死因贈与、相続時精算課税を使った生前贈与はいずれも課税対象です。孫や内縁の配偶者へ家を遺す遺言では、受け取る人が相続人かどうかで結論が変わります。実際にかかるのは登録免許税で、相続による所有権移転は登録免許税法別表第一 一（二）イにより1000分の4＝0.4%。評価額1,500万円で6万円、売買など他の原因は1000分の20で5倍です。相続登記は不動産登記法76条の2第1項により3年以内が義務で、怠れば同164条第1項の10万円以下の過料。2024年4月1日前の相続にも適用されます。買う側の免税点は令和8年4月1日から土地16万円・建築66万円・その他34万円へ引上げ。窓口は市役所ではなく静岡県磐田財務事務所課税課です。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260831-iwata-akiyabank-touroku-0ken/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260831-iwata-akiyabank-touroku-0ken/ Mon, 31 Aug 2026 14:00:00 +0900 磐田市空き家バンクの掲載は0件ではなく、2026年8月31日時点で6件（特集2件＋一般4件、すべて売却）です。価格帯は890万円〜2,330万円、所在は岩井・城之崎・東新町・合代島・海老島で、うち2件は富士ヶ丘サービス株式会社が問合せ先です。「0件」の出どころは市サイトの別ページ（ページ番号1009259）で、「申し訳ありません。ただいま登録されている特集以外の物件はございません。」と表示され、本体ページからリンクされておらず更新日の記載もありません。加えてLIFULL HOME'S空き家バンクとアットホーム空き家バンクはいずれも磐田市0件で、市専用サイトがあるのに掲載されていません。市の取り組み自体は令和3年4月1日開設、民間との協定5者、空き家おこしプロジェクト委託3者、相談会も継続と手数が多く、空家等対策計画は戸建て空き家数を令和2年1,880戸に対し令和8年2,000戸未満、管理不全空き家の改善割合を39％から50％以上と定めています。登録は所有者が直接ではなく、宅地建物取引業者と媒介契約を結んだうえで事業者が建築住宅課へ申請します。一戸建て空き家2,330戸に対し掲載6件で0.26％です。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260831-akiya-kasai-hoken-2026-10-kaitei/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260831-akiya-kasai-hoken-2026-10-kaitei/ Mon, 31 Aug 2026 11:00:00 +0900 損害保険ジャパン株式会社の火災保険改定は「2026年10月1日以降に保険期間が始まるご契約から」で、基準は契約日でも申込日でもなく始期です。2026年9月30日までに始期を迎える契約は、その保険期間の間は改定を受けません。よく引用される「平均約3%」は同社の公表値ではなく、改定案内PDF（管理番号SJI26-56064、2026年5月7日作成）に改定率の記載はありません。同社は「保険料の改定幅はご契約の内容や建物の建築年月、構造などによって異なります」と記すのみで、3%の出どころは2026年5月28日の日本経済新聞の報道です。今回の改定に参考純率改定の表示はなく、火災保険参考純率の直近改定は2023年6月28日公表の全国平均＋13.0%。改定項目には自己負担額20万円の新設と「空き家相談サービス」の新設が含まれます。空き家で効くのは値上げより物件種別で、損害保険料率算出機構は住宅物件を「住居としてのみ使用する建物」と定義し、一般物件と判断されれば地震保険は付けられません。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260829-tokuyo-machi-jikka-jiki/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260829-tokuyo-machi-jikka-jiki/ Sat, 29 Aug 2026 11:00:00 +0900 静岡県「特別養護老人ホームの入居希望者の状況」（令和7年4月1日時点／2026年2月19日公開）によると、磐田市の入居希望者は204人（15施設・定員876人）、袋井市は68人（6施設・定員470人）。静岡県計は311施設・定員19,623人に対し4,487人で、令和2年度の6,104人から5年連続の減少（26.5％減）です。県は「要介護度１～５の入居希望者の実人数は令和２年度から５年連続で減少している」と明記しています。定員に対する希望者の割合は磐田23.3％・袋井14.5％と1.6倍の開きがある一方、人口1万人あたりの定員は磐田53.7床・袋井54.0床でほぼ同じ（大石によるざっくりの割り戻し）。磐田の204人のうち在宅で6か月以内の入居希望は60人、必要性が高いとされたのは23人です。県の調査に多床室・ユニット型の区分はなく、室型別の待機・空床は公表されていません。実家の処分時期を入所日に紐づけず、名義と登記の確認だけ先に済ませる考え方を書きました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260829-iwata-sodaigomi-hannyu/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260829-iwata-sodaigomi-hannyu/ Sat, 29 Aug 2026 09:00:00 +0900 磐田市「粗大ごみの戸別収集」（2026年4月24日更新）によると、戸別収集は基本料金1,040円に品物1個につき210円を足す方式で、4個なら1,880円。一方、磐田市クリーンセンターへの可燃系の自己搬入は10kgあたり157円（1kgあたり15.7円）です。210円÷15.7円＝13.4kgが分かれ目で、これを超えるタンス・ソファ・ベッドは持ち込むより予約したほうが安くなります。金物・不燃を受け入れる中遠広域粗大ごみ処理施設（磐田市新貝59-1）は重量ではなく車両の最大積載量で決まり、0.5トン以下は満載でも520円。実家1軒（12個・318kg）の設例では戸別収集3,560円に対し自己搬入4,990円で、差は1,430円でした。戸別収集は原則1世帯月1回・長さ2m・80kg以下で、市は「3週間から1か月程度先のご予約となることがあります」と案内しています。家電リサイクル法の4品目は戸別収集なら回収できますが、中遠広域への持ち込みはできません。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260828-yahoo-news-jikkajimai/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260828-yahoo-news-jikkajimai/ Fri, 28 Aug 2026 18:30:00 +0900 Yahoo!ニュースの主要トピックスに「交通費で200万円 実家じまいの今」という見出しが並びました。紹介された家族は、エンディングノートや事前の片付けなど十分に準備していても総額約250万円、うち東京と長崎を往復する交通費が200万円以上。実家じまいが家庭内の問題ではなく社会全体の課題になったことへの驚きと、磐田市・袋井市・森町で今から確認しておきたいことを綴りました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260828-iwata-jinko-setaisu-2026/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260828-iwata-jinko-setaisu-2026/ Fri, 28 Aug 2026 09:00:00 +0900 磐田市「磐田市の人口　令和8年度」（2026年8月17日更新）によると、令和8年7月末現在の総人口は163,224人（前月末から97人減）、世帯数は72,421世帯。7月の内訳は出生76人・死亡174人で自然減98人、転入480人・転出479人で社会増1人で、減ったぶんはほぼ自然減です。同じ月に世帯は21増えました（大字別人口表からの本紙集計）。1世帯あたりは2.25人。地区別では磐田地区に人口の55.0％・世帯の56.1％。令和5年住宅・土地統計調査による磐田市の空き家は7,840戸で、うち一戸建ての「その他の住宅」が2,330戸、市内31世帯に1戸ぶん。一戸建て空き家3,110戸のうち510戸に腐朽・破損があります。磐田市空家等対策計画の目標「戸建て住宅の空き家数2,000戸未満」を330戸上回っています。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260828-fukuroi-jinko-setaisu-2026/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260828-fukuroi-jinko-setaisu-2026/ Fri, 28 Aug 2026 08:00:00 +0900 袋井市「最新の人口・世帯数」（2026年8月7日更新）によると、令和8年8月1日現在の総人口は87,007人（対前月85人減）、世帯数は37,798世帯（対前月23世帯減）。合併時の2005年4月1日は83,623人・28,145世帯で、21年4か月で人口は4.0％増、世帯数は34.3％増、1世帯あたりは2.97人から2.30人へ。袋井市空家等対策計画（令和6年9月改訂）による空き家は714戸で前回調査の766戸から52戸減（空き家率2.0％、倒壊の危険あり42戸）ですが、同じ5年で431戸が新規発生し年平均86戸以上。令和5年住宅・土地統計調査だと袋井市の空き家は5,490戸で、実家に近い「その他の空き家」は1,830戸です。人口ビジョンの低位推計では2040年に79,900人。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260828-kotei-seisan-kisanbi/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260828-kotei-seisan-kisanbi/ Fri, 28 Aug 2026 07:00:00 +0900 地方税法第343条・第359条が決めているのは「1月1日現在の登記名義人に全額」だけで、日割り精算も起算日も条文にありません（2026年8月28日にe-Govで現行全文を検索、「日割」「精算」「未経過」は0件）。国税庁は精算金を「譲渡の対価の一部」「私人間で行う利益調整のための金銭の授受」と整理し、譲渡価額に算入されます。年税額96,000円・2026年10月15日引渡しの設例では1月1日起算20,514円／4月1日起算44,186円で差は23,672円、長期譲渡20.315％で税引き後の差は約1.9万円。納期は磐田市・袋井市とも第1期6月1日ですが第3期だけ磐田12月25日／袋井11月30日とずれます。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260827-iwata-fukuroi-touroku-menkyo-0en/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260827-iwata-fukuroi-touroku-menkyo-0en/ Thu, 27 Aug 2026 21:00:00 +0900 価額100万円以下の土地は相続登記の登録免許税が0円（租税特別措置法第84条の2の2第2項・2027年3月31日まで）。免税は土地だけで、建物には価額の0.4％がかかります。判定に使うのは固定資産課税台帳の登録価格で、納税通知書の課税標準額とは別です。評価証明書は磐田市が市民税課で300円、袋井市が納税課で1件350円（1件増すごとに50円加算）。登記の申請先は磐田市が磐田出張所、袋井市と森町が袋井支局。司法書士の無料相談は磐田市が月12人分、袋井市が月4人分で、2027年3月31日には義務化前の相続の猶予も同時に切れます。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260827-chuko-shoene-13nen-10nen/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260827-chuko-shoene-13nen-10nen/ Thu, 27 Aug 2026 19:00:00 +0900 令和8年度税制改正で住宅ローン減税は令和12年12月31日入居まで5年延長。既存住宅の控除期間は長期優良・低炭素・ZEH水準・省エネ基準適合が13年、その他住宅が10年で、控除率は一律0.7％です。借入2,000万円・35年・年3.290％の概算では13年と10年の差は約33万円。ただし省エネ基準適合の借入限度額は3,000万円から2,000万円へ下がり、借入が約2,870万円を超えると2025年入居のほうが有利でした。中古の省エネ証明は取得の日以後6か月以内の調査でも間に合います。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260827-iwata-fukuroi-toshi-mp-2026/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260827-iwata-fukuroi-toshi-mp-2026/ Thu, 27 Aug 2026 18:00:00 +0900 袋井市は2026年3月に袋井市都市計画マスタープランを改定し、目標年次2045年・中間年次2035年に設定。中心拠点はJR袋井駅周辺及び袋井市役所周辺です。磐田市の現行計画は2018年3月改定（目標年次2037年）で、改定業務は2025〜2027年度、発注仕様書では令和9年度に住民説明会とパブリックコメントの想定（市の正式な日程発表ではありません）。売買で一番効くのは区域区分の有無で、磐田都市計画区域は「区域区分を定める」、中遠広域都市計画区域（袋井市・森町）は「区域区分を定めない」。袋井市の居住誘導区域は760.4ha、用途地域1,506haの50.49％です。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260827-sumikae-uri-saki-kai-saki/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260827-sumikae-uri-saki-kai-saki/ Thu, 27 Aug 2026 14:00:00 +0900 日本銀行は2026年6月16日、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針に変更（0.75％程度から0.25％の引き上げ・賛成7反対1）。主要行の短期プライムレートは2026年8月3日に2.375％、【フラット35】21年以上35年以下・融資率9割以下の2026年8月資金受取分は年3.290％です。3,000万円・35年の毎月返済額は約120,400円で、同じ返済額なら0.25％低いと借入は約110万円多く組めます。買い先行の損は利息より期限に追われた値下げで出ます。国土交通省の不動産価格指数は2026年分の公表が延期中です。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260827-gentei-shonin-souzoku-houki/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260827-gentei-shonin-souzoku-houki/ Thu, 27 Aug 2026 09:00:00 +0900 令和6年の相続の限定承認の申述受理は全国690件、相続の放棄の申述の受理は308,753件で約447倍の差があります。静岡家庭裁判所管内では限定承認12件、相続放棄8,497件。壁は3つで、共同相続人の全員が共同でしかできないこと（民法923条）、3か月以内の財産目録の提出（民法915条1項・924条）、所得税法59条1項1号のみなし譲渡です。平成17年からの20年で放棄は2.07倍、限定承認は995件から690件へ約3割減りました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260826-asbesto-chosa-kaitai-hiyo/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260826-asbesto-chosa-kaitai-hiyo/ Wed, 26 Aug 2026 18:00:00 +0900 石綿の事前調査は石綿障害予防規則第3条の義務です。建築物の事前調査を資格者が行う義務は令和5年10月から、工作物は令和8年1月1日以降着工の工事から。基準は契約日ではなく着工日です。特定工作物は17種類で、特定工作物以外の工作物も除去等の作業に限り対象。報告が要るのは解体部分の床面積80平方メートル以上の建築物の解体など。国の調査補助は原則25万円/棟ですが、対象は吹付けアスベスト等に限られます。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260826-kobo-muryo-chizu-data/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260826-kobo-muryo-chizu-data/ Wed, 26 Aug 2026 14:00:00 +0900 法務省の登記所備付地図データがＧ空間情報センターで無償公開されています。直近の更新は2026年4月15日13時で、令和8年2月時点の抽出。不動産登記法第14条第1項の地図に加え、地図に準ずる図面（公図）も含まれます。ただし形式は地図ＸＭＬで、法務局の証明機能はありません。1筆だけなら登記情報提供サービスの360円、証明が要るなら法務局440〜500円が早い。磐田市は地番図をオープンデータで公開しています。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260826-taiyoko-panel-baikyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260826-taiyoko-panel-baikyaku/ Wed, 26 Aug 2026 09:00:00 +0900 太陽電池廃棄物の再資源化等の推進に関する法律（令和8年法律第33号）は2026年6月5日公布。義務の対象は多量の事業用太陽電池を廃棄する事業者で、住宅の屋根に載った設備は入っていません。施行日は公布から1年6月以内で政令が定めます。売却で先に効くのは、太陽光パネルが建物附属設備として認められていないため譲渡でも相続でも建物と別に明示が要るという実務のほうです。リサイクル費用は1kWあたり8,000〜12,000円。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260825-kotei-hyokagae-2027/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260825-kotei-hyokagae-2027/ Tue, 25 Aug 2026 18:00:00 +0900 固定資産税の評価替えは3年に1度で、次の基準年度は令和9年度（2027年度）です（地方税法第341条第6号）。宅地は地価公示価格等の7割が目途。負担調整措置と住宅用地の特例があるため、評価額が上がってもその年に同じ割合で税額は上がりません。磐田市の税率で試算すると、特例が外れた場合の差は評価額1,000万円の宅地で約3.6倍。令和9年度以後は家屋の免税点が20万円から30万円に引き上げられます。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260825-iwata-dosha-keikai-red-zone/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260825-iwata-dosha-keikai-red-zone/ Tue, 25 Aug 2026 14:00:00 +0900 静岡県が公表した令和7年6月末時点の指定状況では、磐田市の土砂災害警戒区域は345か所、うち土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）が312か所で約90％。静岡県全体でも18,250か所中15,830か所です。売買を禁じる条文はありませんが、宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3第2号により区域内である旨の説明が必要で、レッドでは居室を有する建築物の構造の審査がかかります。宅地建物取引士の実務から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260825-souzoku-touki-jibun-shihoshoshi/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260825-souzoku-touki-jibun-shihoshoshi/ Tue, 25 Aug 2026 09:00:00 +0900 相続登記を自分でやるか司法書士に頼むか。日本司法書士会連合会の2024年3月の報酬アンケートでは平均74,888円で、約65％が5万円台〜8万円台でした。登録免許税は不動産の価額の0.4％ですが、価額100万円以下の土地は租税特別措置法第84条の2の2第2項により令和9年（2027年）3月31日まで0円です。持分は全体の価額×持分割合で判定。宅地建物取引士の実務から費用を並べました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260824-isanbunkatsu-10nen-2028/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260824-isanbunkatsu-10nen-2028/ Mon, 24 Aug 2026 18:00:00 +0900 民法904条の3により、相続開始から10年を過ぎた遺産分割は法定相続分で行われます。令和5年4月1日より前に始まった相続は、附則第3条の読み替えで令和10年（2028年）3月31日までが実務上の区切りです。期限を止めるのは家庭裁判所への遺産分割の請求で、磐田市・袋井市の管轄は静岡地方裁判所・家庭裁判所浜松支部。宅地建物取引士の実務から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260824-teimiriyo-tochi-100man/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260824-teimiriyo-tochi-100man/ Mon, 24 Aug 2026 09:00:00 +0900 低未利用土地等の100万円控除は、租税特別措置法第35条の3により令和10年（2028年）12月31日までの譲渡が対象です。譲渡価額の上限は原則500万円、市街化区域などでは800万円。磐田市は市域約1万6千haのうち約1万3千ha、約80％が市街化調整区域なので500万円側になります。空き家3,000万円控除との併用はできません。宅地建物取引士の実務から選び方を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260823-iwata-block-bei-hojo/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260823-iwata-block-bei-hojo/ Sun, 23 Aug 2026 14:00:00 +0900 磐田市の危険なブロック塀の撤去補助は、避難路沿道・通学路沿道で基準額9,200円/mの2分の1以内、1mあたりの上限は4,600円です。緊急輸送路沿いは19,980円/mの3分の2以内で13,320円と約2.9倍。撤去する前に申請と交付決定が必要で、事前の現地調査に約2週間、完了報告の期限は2月末。空き家の塀を持つ所有者向けに、宅地建物取引士の実務から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260823-joto-5nen-1gatsu1nichi/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260823-joto-5nen-1gatsu1nichi/ Sun, 23 Aug 2026 09:00:00 +0900 土地建物の譲渡所得で長期か短期かを分ける所有期間5年は、引渡し日から5年ではなく「譲渡した年の1月1日」で判定します（国税庁No.3202）。税率は短期39.63％、長期20.315％で、課税譲渡所得1,000万円なら差は約193万1,500円。相続や贈与で取得した実家は被相続人や贈与者の取得の時期を引き継ぎます。宅地建物取引士の実務から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260821-iwata-tsunami-keikai-kuiki/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260821-iwata-tsunami-keikai-kuiki/ Fri, 21 Aug 2026 20:00:00 +0900 静岡県の津波災害警戒区域の指定は14市町で、磐田市・袋井市を含む7市町は未指定です。宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第3号は「津波災害警戒区域内にあるときは、その旨」を説明せよという条文なので、未指定なら法律上の説明義務は生じません。それでも福田・竜洋の実家を売るときに何を説明するのか、宅地建物取引士の実務から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260821-rosenka-agatte-mo-urine/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260821-rosenka-agatte-mo-urine/ Fri, 21 Aug 2026 18:00:00 +0900 令和8年分の路線価は2026年7月1日に公開され、全国平均は5年連続の上昇と報じられました。ただし静岡県内の平均は0.3％、磐田市の住宅地の公示地価は前年比0.16％です。路線価が上がって確実に増えるのは売値ではなく相続税の評価額のほう。宅地建物取引士の実務から、路線価と売値が別物である理由を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260821-inshizei-denshi-keiyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260821-inshizei-denshi-keiyaku/ Fri, 21 Aug 2026 14:00:00 +0900 1,000万円台の実家を売る売買契約書の印紙税は、軽減後で1万円。電子契約なら0円です。国税庁は電磁的記録が課税文書に含まれないと示しています。軽減措置の期限は令和9年3月31日で、過ぎると2万円に戻ります。写しの扱い、貼り忘れたときの過怠税3倍、韓国と中国の印紙税まで、宅地建物取引士の実務から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260821-hikiwatashi-mae-taifu-kikenfutan/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260821-hikiwatashi-mae-taifu-kikenfutan/ Fri, 21 Aug 2026 09:00:00 +0900 不動産の売買契約を結んだあと、引渡し前に台風で建物が壊れたら、直すのは売主です。民法536条・567条と売買契約書の危険負担条項、修復と解除の分かれ道、火災保険を解約する時期、磐田市の罹災証明書の窓口までを宅地建物取引士の実務から整理しました。台風上陸数の平年値は9月が1.0個で、1年で最も多い月です。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260820-chuko-loan-kojo-chikunen/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260820-chuko-loan-kojo-chikunen/ Thu, 20 Aug 2026 17:00:00 +0900 中古住宅の住宅ローン控除は、2022年に築20年・25年という築年数要件がなくなり、昭和57年1月1日以後に建築された住宅かどうかで線が引かれています。1981年以前の実家を売るとき、売主が先に動く耐震基準適合証明書の段取りと、買主が受け取る控除額の目安を宅地建物取引士の実務から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260820-fukuroi-jokyaku-hojo/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260820-fukuroi-jokyaku-hojo/ Thu, 20 Aug 2026 15:00:00 +0900 袋井市の空き家跡地利用のための空き家除却支援事業は補助対象経費の4/5以内・上限60万円。ただし対象は危険度評価値5の地区で、跡地を10年以上継続活用し自治会の合意が要ります。売却前提なら23％・上限50万円のもう1本を、宅地建物取引士の実務から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260820-daikibo-reform-kakunin/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260820-daikibo-reform-kakunin/ Thu, 20 Aug 2026 09:00:00 +0900 木造2階建ては2025年4月1日から新2号建築物になり、主要構造部の1種以上を過半直す工事に建築確認が要ります。ただし屋根ふき材のみの葺き替えやカバー工法、外装材のみの張り替えは対象外。古家付きで売るか更地にするかの判断を、宅地建物取引士の実務から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260820-kouyou-zoseichi-nendai/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260820-kouyou-zoseichi-nendai/ Thu, 20 Aug 2026 07:00:00 +0900 丘陵地の宅地は、削った土地か埋めた土地かで中身が違います。静岡県が旧法で宅地造成工事規制区域に指定したのは6市3町だけで、磐田市は対象外でした。2025年5月26日からは県内全域が盛土規制法の規制区域です。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-kobo-jissoku-baibai/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-kobo-jissoku-baibai/ Wed, 19 Aug 2026 07:00:00 +0900 境界確認を伴う土地地積更正登記の報酬は全国平均39万316円（税抜・日本土地家屋調査士会連合会2022年度調査）。800万円の土地なら仲介手数料より測量費のほうが高くつきます。地籍調査は全国53%、静岡県25.9%、磐田市80.8%。測量費を誰が持つかを実務から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-iwata-kyoju-yudo-bousai/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-iwata-kyoju-yudo-bousai/ Wed, 19 Aug 2026 07:00:00 +0900 区域の内か外かは、実家が売れるかどうかを決める線ではありません。届出が必要なのは3戸以上の住宅開発などで、1戸の売買や建て替えは対象外です。2025年4月に加わった別冊「防災指針」が書いた「居住誘導区域の半分以上が浸水想定区域内」という一文から、区域図の読み方を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-toyoda-showa-bunjouchi/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-toyoda-showa-bunjouchi/ Wed, 19 Aug 2026 07:00:00 +0900 一斉に造成された分譲地では、入居世代が同時に高齢化し、空き家が街区の単位で出ます。空き家900万2千戸・空き家率13.8％という統計と磐田市の計画をもとに、先に売るか待つかの判断と、私道・給水管という共有物の確認順を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-fukude-shakuchiken-jikka/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-fukude-shakuchiken-jikka/ Wed, 19 Aug 2026 07:00:00 +0900 借地の上に建つ実家を相続したら、まず契約書・建物の登記・地代の記録を探します。存続期間30年と更新のルール、施行前の借地は従前の例による点、売却に必要な地主の承諾と、承諾に代わる許可の裁判までを条文に沿って整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-yuigon-shikkosha-baikyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-yuigon-shikkosha-baikyaku/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 「相続させる」と「売却して分配する」では、売主も登記の順番も別物になります。遺言執行者の権限（民法1012条〜1015条）、登記を急ぐ理由（899条の2）、遺留分の期限、令和8年6月17日成立の改正民法まで整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-tesuri-slope-jutaku-kaishu/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-tesuri-slope-jutaku-kaishu/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 介護保険の住宅改修（限度額20万円・工事6種類）で付けた手すりやスロープに撤去義務はありません。返却が必要なレンタル手すりとの違い、内覧と査定への効き方、屋外スロープの越境・セットバック・道路占用を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-gesuido-setsuzoku-jokaso/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-gesuido-setsuzoku-jokaso/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 下水道法第10条の排水設備設置義務、磐田市の「半年以内」、融資あっ旋100万円、袋井市の受益者負担金430円。空き家でも止まらない浄化槽の維持費と、使用休止届で止める手順を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-baikai-3kagetsu-koshin/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-baikai-3kagetsu-koshin/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 専任媒介の有効期間は宅建業法で3月まで。更新は「依頼者の申出」によるもので、自動更新の特約は無効です。三か月分の報告書とレインズのステータスから、三択を決める手順を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-nakaizumi-yoto-chiiki/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-nakaizumi-yoto-chiiki/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 磐田市が公表する用途地域は12種類。第1種低層住居専用地域と商業地域では建てられる延べ床面積が5倍違います。実家の用途地域の調べ方と、買主の層がどう変わるかを整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-toyooka-jugai-akiya/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-toyooka-jugai-akiya/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 空き家になった山際の実家に動物が入ると、被害は天井裏と床下で進みます。許可のない捕獲ができない理由、磐田市の住宅被害防止補助（3分の1以内・個人5万円まで）、侵入口をふさぐ順番を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-akiya-ippan-bukken-hoken/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-akiya-ippan-bukken-hoken/ Mon, 17 Aug 2026 07:00:00 +0900 空き家は「一般物件」の扱いになることが多く、建物の用法変更は通知事項です。怠ると契約解除・保険金不払いも。地震保険が付けられなくなる理由と、台風前に保険の側から見る点検を整理します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-akiya-3000man-r9-gyakusan/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-akiya-3000man-r9-gyakusan/ Mon, 17 Aug 2026 07:00:00 +0900 制度の期限（令和9年12月31日）と、相続開始から3年の期限。先に来るほうが本当の締切です。相続開始年ごとの残り時間、令和6年改正で可能になった「買主による取壊し」、確認書の準備までを逆算します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-shido-tsuko-kussaku-shodaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-shido-tsuko-kussaku-shodaku/ Mon, 17 Aug 2026 07:00:00 +0900 2023年4月施行の民法213条の2で、承諾なしでもライフラインの設備を設置できるようになりました。それでも売買の現場で承諾書が求められる三つの理由と、磐田市での道路種別の調べ方を整理します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-ryuyo-yosui-suiro/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-ryuyo-yosui-suiro/ Mon, 17 Aug 2026 07:00:00 +0900 宅地の脇の農業用水路。埋める前に確かめるのは管理者が誰かです。磐田市の水路占用の許可（着手の14日前・自治会長承諾書）、接道の判定、売却時に説明する5点を整理します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-nanbu-yashikirin/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-nanbu-yashikirin/ Mon, 17 Aug 2026 07:00:00 +0900 磐田市南部の農家に残る屋敷林。2023年4月施行の民法改正で越境した枝の切取りルールが変わりました。磐田市が空き家の危険度でみる立木のはみ出し、伐採の順番と枝の処分までを整理します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-kaitsuke-ichibante-loan-tokuyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-kaitsuke-ichibante-loan-tokuyaku/ Sun, 16 Aug 2026 07:00:00 +0900 買付証明書に法的拘束力はなく、一番手を決めるのは売主です。宅建業法35条1項12号が定める「貸借が成立しないときの措置」＝ローン特約の2つの型と、民法557条の手付解除との違いを売主の視点で整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-tokubetsu-inin-it-jusetsu/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-tokubetsu-inin-it-jusetsu/ Sun, 16 Aug 2026 07:00:00 +0900 令和8年3月1日、登記原因証明情報の「特別委任方式」の運用が始まりました。IT重説・電子書面とあわせて、遠方の相続人が実家を売るまでの往復を何回減らせるか、そして減らせないのはどこかを整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-haiguusha-kyojuken-baikyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-haiguusha-kyojuken-baikyaku/ Sun, 16 Aug 2026 07:00:00 +0900 配偶者居住権は民法1032条2項により譲渡できません。売るには放棄・合意解除で消滅させ抹消登記が必要です。無償なら子に贈与税、有償なら母に総合課税の譲渡所得。3,000万円特別控除が使えない理由まで整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-kokusho-heisen-nairan/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-kokusho-heisen-nairan/ Sun, 16 Aug 2026 07:00:00 +0900 酷暑日の延べ地点数が2010年以降で最多になり、東海では国内初の5日連続酷暑日となった夏。空き家の電気・水道を止めるか残すかを、内覧の現場と磐田市・袋井市の手続き・再開日数から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-mikuriya-kyoyu-chi/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-mikuriya-kyoyu-chi/ Sat, 15 Aug 2026 07:00:00 +0900 旧村の集落には、複数名義の共有地や共同墓地、里道・水路敷が残っています。登記簿の「Ａ外○名」の意味、市町村へ譲与された法定外公共物の扱い、令和5年4月1日から変わった共有のルールを整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-kouyou-kouatsusen-shita/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-kouyou-kouatsusen-shita/ Sat, 15 Aug 2026 07:00:00 +0900 送電線の下の土地には、電力会社の地役権が登記されていることがあります。登記簿の乙区の読み方、技術基準が定める離隔距離、相続税評価で減額できる割合、買主への説明の順番を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-mysoku-urinushi/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-mysoku-urinushi/ Sat, 15 Aug 2026 07:00:00 +0900 買主が最初に見るのはA4一枚の販売図面です。取引態様の明示、徒歩1分＝道路距離80m、市街化調整区域や再建築不可の明示義務、そして空白の備考欄。値下げの前に直せるところが、まだ残っています。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-shibou-fugo-toki/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-shibou-fugo-toki/ Sat, 15 Aug 2026 07:00:00 +0900 令和8年4月1日から、亡くなった名義人の氏名に「◇」が表示されます。登記官が住基ネットの死亡情報をもとに職権で付けるもので、申請は不要。ただし相続登記の義務は消えず、売却では買主・仲介・金融機関に「相続未了」が一目で伝わるようになりました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260814-toyoda-gappei-jusho/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260814-toyoda-gappei-jusho/ Fri, 14 Aug 2026 07:00:00 +0900 平成17年4月1日の合併で旧町村名は磐田市になりましたが、登記簿は自動では変わりません。売却や相続登記の前に住所のつながりを整える必要があり、令和8年4月からは変更登記そのものが義務になりました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260814-nanbu-aochi-shirochi/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260814-nanbu-aochi-shirochi/ Fri, 14 Aug 2026 07:00:00 +0900 青地は原則として転用できず、宅地にするには先に農振除外が必要です。磐田市の受付は年2回、申出から変更通知まで約6ヵ月。そのあと農地転用の許可が続きます。除外の6要件と、逆算した準備の順番を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-kamidana-hokora-ujigami/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-kamidana-hokora-ujigami/ Thu, 13 Aug 2026 07:00:00 +0900 お神札を納めてから宮形をおろす順番、神棚は神社・仏壇は寺という相談先の違い、磐田市内145社のうち社務所のある社は3社という現実。そして古井戸と祠は地中埋設物・告知事項として売買契約に残ります。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-nakaizumi-maizo-bunkazai/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-nakaizumi-maizo-bunkazai/ Thu, 13 Aug 2026 07:00:00 +0900 遠江国府が置かれた磐田には、周知の埋蔵文化財包蔵地に当たる宅地があります。着手60日前までの届出、市への確認方法、費用負担、買主への伝え方を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-fukude-engai-rekka/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-fukude-engai-rekka/ Thu, 13 Aug 2026 07:00:00 +0900 遠州灘に面する福田地区。潮風を受ける家は屋根や外まわりの金属部から傷みます。平成30年施行の建物状況調査の位置づけと、売る前に直す箇所・直さない箇所の線引きを整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-souzokuzei-10kagetsu-gyakusan/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-souzokuzei-10kagetsu-gyakusan/ Thu, 13 Aug 2026 07:00:00 +0900 令和6年分の課税割合は10.4％で過去最高。基礎控除で判定し、申告・納付期限10か月から逆算します。未分割だと配偶者の税額軽減も小規模宅地等の特例も使えません。納税資金のつくり方4つ。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-obon-suji-souzoku-10nin/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-obon-suji-souzoku-10nin/ Thu, 13 Aug 2026 07:00:00 +0900 数次相続で人数が増える仕組みと代襲相続との違い、登記を1件で済ませられる条件、そして2027年3月31日の登記期限と遺産分割の10年ルール。三日間でやるのは「合意」ではなく「名簿」です。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-toyooka-hochi-chikurin/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-toyooka-hochi-chikurin/ Wed, 12 Aug 2026 07:00:00 +0900 山際の実家を相続すると、裏の竹林が付いてきます。所有者となった日から90日以内の届出、伐採の30〜90日前までに出す届出、越境した枝と根の新ルールまでを整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-ryuyo-ekijoka-jiban/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-ryuyo-ekijoka-jiban/ Wed, 12 Aug 2026 07:00:00 +0900 天竜川沿いの低地の実家。国が公開する液状化の発生傾向図、静岡県第4次地震被害想定にもとづく磐田市の液状化可能性図、そして地盤調査。売る前に見ておく資料を、順番に整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-shoyu-fudosan-kiroku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-shoyu-fudosan-kiroku/ Wed, 12 Aug 2026 07:00:00 +0900 令和8年2月2日運用開始。登記官が親名義の不動産を全国から一覧にして証明書で交付します。手数料は検索条件1件1通あたり書面1,600円。ただし法務省自身が「網羅性には限界がある」と明記。名寄帳との使い分けまで。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-jichikai-dattai-akiya/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-jichikai-dattai-akiya/ Wed, 12 Aug 2026 07:00:00 +0900 最高裁平成17年4月26日判決は、規約に制限がなければ一方的意思表示で退会できるとしました。ただしゴミ集積所を管理しているのは市ではなく自治会。磐田市自治会連合会・袋井市の公表内容と、売却時に買主へ渡す一覧表まで。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-kouyou-youheki-jikka/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-kouyou-youheki-jikka/ Tue, 11 Aug 2026 07:00:00 +0900 傾斜地の実家では、擁壁の所有と状態が査定額を左右します。盛土規制法は土地所有者等が安全な状態に維持する責務を明確化しました。所有・書類・現状の確認順と、磐田市内3地区の大規模盛土造成地マップの正しい読み方。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-mitsuke-machiya-jikka/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-mitsuke-machiya-jikka/ Tue, 11 Aug 2026 07:00:00 +0900 見付の旧街道沿いに残る短冊形の敷地は、価格より先に道路と境界で止まります。2項道路とセットバックが「次に建てられる家の大きさ」を変える理由と、磐田市の危険空き家等除却補助金・除却後3年間の固定資産税減額まで。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-kanka-bunkatsu-ichigyo/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-kanka-bunkatsu-ichigyo/ Tue, 11 Aug 2026 07:00:00 +0900 代表者ひとりの名義で相続登記して売ると、分配したお金が贈与に見えます。国税庁は「単に換価のための便宜の登記」で協議書どおり分配すれば贈与税は生じないとしています。記載例と、4本走る期限のカレンダー。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-mitori-jikobukken/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-mitori-jikobukken/ Tue, 11 Aug 2026 07:00:00 +0900 国交省ガイドライン（令和3年10月）は、老衰・病死などの自然死や日常生活の中での不慮の死は原則告げなくてよいと整理。分かれ目は「特殊清掃等が行われたか」。3年の目安は賃貸だけで、売買に期限はありません。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260810-iwata-kaitai-hojo-jokyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260810-iwata-kaitai-hojo-jokyaku/ Mon, 10 Aug 2026 07:00:00 +0900 補助は工事費の2分の1・上限50万円。さらに交付を受ければ土地の固定資産税が除却後3年間、住宅用地特例と同等に減額されます。袋井市は5分の4・上限60万円。交付決定前の着工は対象外です。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260810-futan-gendogaku-baikyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260810-futan-gendogaku-baikyaku/ Mon, 10 Aug 2026 07:00:00 +0900 特養の食費・居住費を軽くする負担限度額認定は毎年8月1日に切り替わります。2026年8月から食費は第3段階②で1,420円に。売却代金は預貯金等に直行し、税金がゼロでも認定は外れます。売る順番の話。