遺産分割協議の前に実家を調べる理由｜評価より先に支障を確認

金額より先に支障を洗う理由

査定額は「特に支障はない」という前提のうえに乗った数字です。前提が崩れれば金額が動き、金額が動けば分け方も動きます。この章では、評価より先に物件固有の支障を洗う理由と、最初のひと月で家族の手が届く範囲を示します。

不動産会社が出す査定は、多くの場合、公開されている地図と近隣の取引事例から組み立てられます。そこには言葉にされない前提がいくつも含まれています。敷地の境界は図面のとおりである、隣地との間に越境はない、建物は登記されているとおりに建っている、前の道は建て替えのできる道路である。この四つのうちどれか一つでも違っていれば、出てきた数字は使えません。使えないというのは安くなるという意味だけではなく、そもそも売買の土俵に乗らない場合がある、という意味です。

分ける前と分けた後では、同じ問題でも重さが変わります。協議がまとまる前なら、境界が未確定だという事実は家族全員の共通の課題です。まとまった後は、実家を取った人ひとりの課題になります。預貯金は分け終わり、代償金も払い終わり、そこへ測量の見積りが届く。その負担を後から他の相続人へ回すには、原則としてもう一度全員で話し合うしかありません。合意をやり直すこと自体が難しいうえ、財産のやりとりの形によっては税務上の取扱いが変わる場面もあるため、判断は税理士へ渡すことになります。

相続の場面には、売買の場面にはない事情があります。その土地と建物の経緯をいちばんよく知っていた人が、もういないことです。隣の家との間で交わした昔の口約束、私道の持分をどういう経緯で持っているのか、離れをいつ建てたのか、水道管がどこを通っているのか。生前なら一言で済んだ確認が、亡くなった後は資料をたどるしかなくなります。だからこそ、資料が散らばる前の早い時期に、分かることだけでも書き出しておく価値があります。

この地域に限っても、実家の置かれた条件はかなり違います。掛塚のように古い町並みが残る地区では、道が細く、敷地の形も一様ではありません。天竜川に近い池田のあたりでは堤防や河川区域との関係が出てきます。匂坂の周辺には農業振興地域の農用地区域に入る土地があり、地目が農地であれば売買にも転用にも別の手続きが必要です。笠原の茶園のように、宅地とは扱いの異なる土地が同じ相続財産に混ざることもあります。実家という一言の中に、性格の違う土地が何筆も入っているのが普通だと考えておいてください。

調べる順番には、費用のかからないものから始めるという原則があります。第一段は机の上でできること。登記事項証明書、公図、地積測量図、固定資産課税明細書、名寄帳を集めて、対象になる土地と建物を数え上げます。第二段は現地。境界標を探し、越境を見て、建物の外周を歩き、写真を撮ります。第三段が行政や専門家への照会で、ここで初めて費用と時間がかかり始めます。第三段を先にやろうとすると、材料が足りず何度も出直すことになります。

手続きの期限は、調査が終わるのを待ってはくれません。相続放棄や限定承認の申述には原則として三か月という期間があり、被相続人に所得があった場合の準確定申告は四か月、相続税の申告と納付は十か月がひとつの目安です。相続登記についても、法務省の案内のとおり申請を義務づける制度が始まっています。つまり調査は、期限のある手続きと並行して進めるものであって、調査が終わるまで他を止める、という組み方はできません。日程表は二段組みで持つのが現実的です。

協議が長引きそうだと分かった時点で、選択肢として覚えておきたいのが相続人申告登記です。遺産分割がまとまらない段階でも、自分が相続人であることを法務局へ申し出ておく仕組みが用意されています。これは持分を登記するものではなく、あくまで申出の記録ですが、調べたいことがまだ残っているのに登記の期限だけが迫るという状況では、時間の作り方のひとつになります。必要な書類や適用の可否は、法務局または司法書士へ確認してください。

最後に、誰が動き、その費用を誰が出すのかを最初に決めておくことです。証明書の取得手数料、現地へ通う交通費、鍵の交換、草刈り、火災保険の掛け替え。ひとつひとつは小さくても、半年続けば無視できない額になります。日付、費目、金額、支払った人、目的を一行ずつ残しておけば、後の精算の話が事実の確認だけで済みます。動いた人の労力が「勝手にやったこと」と受け取られる事態も避けられます。

家族へ切り出すときの言い方も、意外に大事です。「先に調べよう」という提案は、事情を知らない兄弟には「安く見せて自分が取りたいのでは」と映ることがあります。そう受け取られないためには、調べた結果を全員が同じ形で見られるようにしておくことです。一人が集めて一人が解釈するのではなく、資料の写しと確認日を共有し、分からないことは分からないまま一覧に残す。この透明さが、後の合意の強さになります。

• 査定を頼む前に、対象となる土地の筆数と建物の棟数を数えたか
• 登記事項証明書・公図・課税明細書・名寄帳のうち、手元にあるものと無いものを分けたか
• 三か月・四か月・十か月の期限と、調査の予定を同じ日程表に載せたか
• 調査にかかる費用を誰が立て替えるか、記録の付け方を家族で決めたか

接道・境界・越境・未登記をどう確かめるか

実家で支障になりやすいのは、道路、境界、越境、そして登記されていない建物の四つです。どれも見た目では判断できません。何の資料でどこまで分かり、どこから先が専門家の領域かを分けて押さえます。

前面道路から見ていきます。建築基準法には接道義務という決まりがあり、都市計画区域と準都市計画区域の中では、原則として敷地が同法上の道路に二メートル以上接している必要があります。ここでいう道路は、通れる道すべてではありません。長年その道で暮らしていても、法律上は道路として扱われていない通路だった、という例は珍しくありません。前の道が何にあたるのかは、実家を所管する市の建築を担当する窓口で確かめられます。所管が県の出先になる地域もあるため、最初にどちらかを聞いてください。

道路にあたらない場合でも、建築基準法四十三条の認定や許可という例外の仕組みがあります。ただし運用は行政庁ごとに異なり、条件も一様ではありません。「例外があるから大丈夫」と家族の中で結論を出さず、可能性の有無を窓口で聞いたうえで、回答を得た日付と担当部署を記録に残してください。この一行があるかないかで、後の相談の出発点が変わります。

境界は、公図だけでは決まりません。公図は筆の並びを示す図面であって、現地の境界線を精密に表したものではないからです。地積測量図が備え付けられていれば、辺の長さや境界標の位置が分かりますが、古い土地には図面自体が無いこともあります。現地では、コンクリート杭、金属標、鋲を探して写真を撮り、見つからない箇所には「不明」と書き込みます。境界を確定させる作業は土地家屋調査士の領域で、隣地の所有者の立会いを伴います。

確定測量が必要かどうかは、実家をどうするかによって変わります。そのまま住み続けるなら急ぎではありませんが、売る、分筆する、建て替えるという話が出るなら、どこかの段階で必要になります。費用と期間は、敷地の形、接している筆の数、道路や水路との立会いの要否で大きく変わります。見積りを比べるときは、接している筆がいくつあるか、官民の立会いが要るかを先に整理しておくと、金額の違いの理由が読めるようになります。

越境は、越境させている場合とされている場合の両方を見ます。よくあるのは、庭木の枝が隣地へ出ている、ブロック塀の位置が境界線とずれている、屋根や庇が出ている、給排水管が隣の敷地の下を通っている、といったものです。冬の空っ風や台風で塀や樹木が傷んだあとに問題が表に出ることもあります。写真を撮るときは、どちらからどちらへ、どのくらい出ているのかが分かるように、離れた位置と近寄った位置の二枚を組にしてください。

登記されていない建物は、相続では特に見落とされます。母屋は登記されていても、後から建てた離れ、車庫、農機具小屋、増築した部分が登記に反映されていないことがあります。手掛かりになるのが固定資産課税明細書で、課税されているのに登記に出てこない建物があれば、未登記の可能性があります。逆に、取り壊したのに滅失の登記がされていない建物が残っていることもあります。どちらも協議の前に洗い出しておく対象です。

私道や水路が関わる場合は、もうひとつ確認が増えます。前面が私道であれば、その私道に持分があるのか、持分がないまま通行しているのかで話が変わります。上下水道の工事には土地所有者の掘削承諾が要る場合があり、里道や水路をまたぐ橋や蓋には占用の許可が関わることがあります。地目が農地であれば、農地法上の手続きや、農業振興地域の農用地区域に入っているかどうかも確かめる対象になります。いずれも市の担当課で所管が分かれます。

最後に、資料と現況が食い違ったときの扱い方です。食い違いを見つけたら、その場でどちらが正しいかを決めないでください。資料に書かれている内容、現地で見えた状態、確認した日付を並べて記録し、判断は分野ごとの専門家へ渡します。家族の話し合いで扱うのは「食い違いがある」という事実までで、その先へ踏み込むと、後から覆ったときに合意ごと揺らぎます。

• 土地は筆ごと、建物は棟ごとに登記事項証明書を取ったか
• 境界標が見つからない箇所を「不明」として図に落としたか
• 越境は出している側と受けている側の両方を見たか
• 課税されているのに登記に出てこない建物がないか照合したか

調べずに分けた家で、後から起きること

支障が表に出るのは、たいてい協議が終わった後です。売却の決済直前、代償金を払った後、次の相続のとき。誰がその負担を負うことになるのかを、実際に起きやすい形で見ておきます。

いちばん多いのは、売って分けるつもりが売れない、という行き詰まりです。換価分割は公平に見えるため選ばれやすい方法ですが、成立するのは実家が売れるという前提があってこそです。境界が確定していない、越境が解消されていない、道路の扱いがはっきりしないといった状態では、買主が住宅ローンを組めないことがあり、話が進んでも決済の直前で止まります。売れないまま固定資産税と管理の手間だけが続き、誰も動かないという状態に入っていきます。

代償分割では、支払った後に負担が出てきます。実家を取った人が他の相続人へ代償金を渡し、その金額は査定額をもとに決めた。ところがその後、確定測量が必要になり、越境した塀の作り替えを求められ、未登記だった離れの登記費用が要ることが分かる。渡した代償金は戻ってきません。金額の根拠にした査定が「支障がない前提」の数字だったことに、このとき初めて気づくことになります。

とりあえず共有名義にしておく、という選び方にも副作用があります。共有にすると、売却や大きな修繕には原則として共有者全員の関与が必要になります。今は仲がよくても、時間がたてば居住地も事情も変わります。共有者の誰かが亡くなれば、その持分がさらに分かれて相続人の数が増えていきます。四十年前に決めた共有が、いま八人の相続人になって動かせない、という実家は実際にあります。

税の期限に間に合わなくなる形もあります。相続した居住用家屋を売ったときの特例には、国税庁の案内のとおり適用の期間が定められており、相続の開始があった日から一定の期間内の譲渡であることが条件のひとつになっています。対象となる家屋の建築時期や、相続人の数によって控除の限度に違いが設けられている取扱いもあります。調査に手間取っているうちに期間を過ぎれば、その分だけ手取りが変わる可能性があります。適用の可否と金額の判断は税理士へ確認してください。

登記の場面では、未登記建物が出てきて手続きが止まることがあります。母屋の相続登記を依頼したところ、敷地内に登記のない建物があることが分かり、表題登記から進める必要が出た。あるいは、取り壊した建物の滅失登記がされておらず、そのままでは次へ進めない。どちらも解決はできますが、想定していなかった時間と費用が、実家を取った人ひとりにかかります。

隣地との関係も、名義が変わったことをきっかけに動き出します。長年黙認されていた越境が、代替わりや隣地の売却を機に申し入れの形で出てくる。前の所有者との口約束は、書面が無ければ経緯を示すものが残りません。亡くなった人が知っていた事情を聞ける機会は、もうありません。協議の前に写真と図で状態を残しておくことが、そのまま将来の説明材料になります。

相続登記についても、法務省が案内しているとおり、申請を義務づける制度と、遺産分割が成立した場合の追加的な取扱いが設けられています。協議がまとまらないまま何年も置いておくと、期限の面でも、相続人が増えるという面でも、状況は悪くなる方向にしか動きません。分け方が決まらないこと自体は珍しくありませんが、決まらないなりの手続きを取っておくかどうかで、後の負担が変わります。

分けたつもりで分け残しが出る、という形もあります。実家の敷地が一筆だと思っていたら、母屋の下と庭先で筆が分かれていた。裏の細長い通路部分が別の地番だった。畑や山林が別の市町村にあり、名寄帳を取り寄せた市の分にしか載っていなかった。協議書に書き漏らした筆は、分けたことになりません。何年か後、その土地を売ろうとした段階で、相続人全員でもう一度協議し直すことになります。そのとき誰かが亡くなっていれば、次の世代まで加わります。

残置物と解体を先に進めてしまう失敗も、この地域では実際にあります。空き家になった実家を早く片付けたいという気持ちは自然ですが、建物を壊すと、税や特例の扱い、土地の使い道の見え方が変わることがあります。所有者が誰になるかも決まっていない段階で、一人の判断で建物を壊したり家財を処分したりすると、後の話し合いで説明を求められる立場になります。相続放棄を検討している人がいる場合は、行動そのものが別の意味を持ちうるため、家庭裁判所の案内や弁護士へ先に確認してください。

そして、やり直しの難しさです。協議書に判を押した後で事実が変わったとき、合意をどう扱うかは事案によります。もう一度全員で話し合って合意し直せる場合もあれば、財産の移し方によって税務上の取扱いが問題になる場合もあります。相続人の一人が亡くなっていれば、その相続人まで加わることになります。前へ進むほど関係者が増え、選べる道は狭くなる。これが、先に調べる理由のいちばん実際的な部分です。

• 換価分割を選ぶ前に、その状態で買主が融資を使えるかを確かめたか
• 代償金の根拠にした金額に、測量や是正の費用が織り込まれているか
• 共有にした場合、次の相続で誰が関係者になるかを図にしたか
• 税の特例に期間の定めがあることを前提に、日程を逆算したか

調査結果を分け方へどう反映するか

調べた内容は、そのままでは話し合いに使えません。確定した事実と未確定の事項を分け、分割の方法ごとに必要な前提と結びつけて、家族が同じ紙を見られる形にします。

最初にすることは、集めた情報を三つの箱に入れ直すことです。一つ目は確定した事実。登記事項証明書に書かれている名義や地積、課税明細に載っている物件のように、資料で裏づけられるもの。二つ目は未確定の事項。境界標が見つからない、越境の程度が測れていない、といった調べ切れていないもの。三つ目は専門家の回答待ちで、照会したが答えがまだ返っていないものです。この三分類のまま家族へ配れば、誰が読んでも同じ理解になります。

共有する紙は一枚に収めてください。物件の一覧、名義の状況、確認済みの事項、未確認の事項、次に誰が何をするか。細かい資料は別冊にして、話し合いの場に出すのは一枚だけにします。四十九日や一周忌など、全員が集まる機会は限られています。限られた時間で全部を決めようとするより、事実の共有と宿題の割り振りだけを済ませるほうが、結果として早く進みます。その場で押印を求めないことも大事です。

支障には、金額に置き換えられるものと、置き換えられないものがあります。越境した塀の作り替え、未登記建物の登記、庭木の伐採、残置物の処分は、見積りを取れば金額になり、分け方の調整に使えます。一方、前の道が建築基準法上の道路にあたるかどうかは、金額の問題ではありません。建て替えができるかどうかで実家の使い道そのものが変わるため、いくら値引きするかという話ではなく、誰が取るのが妥当かという話になります。この二つを混ぜないでください。

分割の方法は主に四つあります。現物分割は不動産をそのまま誰かが取る形、代償分割は取った人が他へ金銭を渡す形、換価分割は売って代金を分ける形、共有分割は持分で持ち合う形です。どれを選ぶかは家族の事情で決まりますが、それぞれ成立の前提が違います。前提が満たせているかを、調査結果と突き合わせてから選ぶ。この順番を逆にすると、選んでから成立しないことが分かります。

調査がどうしても終わらないときは、一部分割という進め方があります。預貯金など争いのない財産だけを先に分け、実家は結論を持ち越す形です。期限のある手続きに間に合わせつつ、不動産の調査に時間を確保できます。どこまでを先に分け、何を残すのかは協議書の書き方に直結するため、実行の可否と文言は弁護士または司法書士へ確認してください。持ち越した部分をいつまでにどう決めるかも、あわせて決めておきます。

専門家は分野が分かれています。境界と測量は土地家屋調査士、登記は司法書士、税額と特例の判定は税理士、相続人の間で主張が対立しているなら弁護士、建物の状態や建て替えの可否は建築士や施工者。相談するときは、聞きたいことを一つに絞り、手元の資料を先に渡してください。分野をまたぐ質問をひとまとめに投げると、それぞれが自分の範囲だけを答えて、家族の側で答えがつながらなくなります。

見積りを取るときは、条件をそろえます。測量なら、どの範囲を測るのか、隣地との立会いを含むのか、成果物として何が出るのか、期間はどのくらいか。解体なら、対象の建物、残置物の処分を含むか、擁壁や塀を含むか、道路が狭い場所での作業を見込んでいるか。同じ条件で並べて初めて、金額の差の理由が見えます。安い見積りが範囲の狭い見積りだったという行き違いは、条件表を先に作れば防げます。

話し合いの記録は、決まったことと決まらなかったことを両方残してください。決まったことだけを書くと、次に集まったときに前提の共有からやり直しになります。誰がどの意見を述べたかまで細かく書く必要はありませんが、確認した事実、保留にした事項、次の期日、担当者の四つは残す。欠席した人にも同じ紙を送り、訂正があれば期限までに知らせてもらう形にすると、後から「聞いていない」という話になりにくくなります。

• 確定した事実・未確定の事項・回答待ちの三つに分けて一覧にしたか
• 金額で調整できる支障と、使い道そのものが変わる支障を分けたか
• 選ぼうとしている分け方の前提が、調査結果で満たせているか
• 見積りを比べる前に、範囲と成果物の条件をそろえたか

協議書の文言に落とし込む

調べた結果は、協議書の文言になって初めて効きます。物件の特定、費用の負担、後から見つかった財産の扱い。確定していない部分は、確定していないと書いて残すほうが安全です。

物件の書き方は、登記事項証明書のとおりに写すのが原則です。土地は所在、地番、地目、地積。建物は所在、家屋番号、種類、構造、床面積。住居表示の住所で書くと、どの筆を指しているのかが特定できず、登記の場面で通らないことがあります。実家の敷地が複数の筆に分かれている場合は、そのすべてを並べます。ここで一筆でも落とすと、落ちた筆だけが未分割のまま残ります。

未登記の建物がある場合は、書き方を専門家に確認してください。登記されていない以上、家屋番号がありません。固定資産課税台帳に載っている情報をもとに特定する方法が取られることがありますが、後の手続きにつながる形になっているかどうかが重要です。書けるかどうかではなく、書いた後にその文言で登記や売却が進むかどうかで判断します。

見落としへの備えとして、後から判明した財産をどう扱うかの定めを置くことがよく行われます。相続財産は、協議の時点で全部が分かっているとは限りません。名寄帳は市町村ごとなので、別の市町村にある土地は別に調べる必要がありますし、非課税の土地は課税明細に出ないこともあります。後日見つかったものについて誰が取るのか、あるいは改めて協議するのか。どちらの形にするかで、後の手間がまるで変わります。

費用の負担も、書いておかないと後で揉めます。確定測量の費用、越境の是正にかかる工事費、未登記建物の登記費用、解体費、相続登記の登録免許税と報酬、そして協議がまとまるまでの間に誰かが立て替えた管理費。誰がどの割合で負担するのかを費目ごとに定めておきます。相続開始から協議成立までの固定資産税や火災保険料をどう精算するかも、あわせて決めておく対象です。

換価分割にする場合は、売って分けるという結論だけでは足りません。誰が売却の手続きを進めるのか、売却の価格に下限を設けるのか、仲介手数料や測量費、解体費といった費用を代金から差し引いた残りを分けるのか。分ける割合はどうするのか。ここを書かずに進めると、価格を下げる判断のたびに全員の合意を取り直すことになり、買主を待たせて話が流れます。

代償分割では、金額だけでなく支払いの時期と方法を書きます。一括なのか分割なのか、いつまでに、どの口座へ。売却代金を原資にする予定なら、その旨も含めて条件を整理しておく必要があります。支払いが遅れた場合の扱いをどうするかも含めて、文言は弁護士または司法書士に見てもらうのが安全です。金額の妥当性そのものは、税務上の評価とは別の話になるため、必要なら税理士の確認も受けてください。

清算条項、つまり「本協議書に定めるほか、相互に何らの債権債務がないことを確認する」といった趣旨の一文は、便利であると同時に強く効きます。調査が終わっていない段階でこの文言を入れると、後から出てきた負担を他の相続人へ求める余地が狭まる可能性があります。入れるかどうか、入れるとしてどの範囲にするかは、調査の進み具合と合わせて判断する事項です。ひな形をそのまま使わず、必ず専門家に確認してください。

形式面も押さえておきます。相続人全員が署名し、実印で押印し、印鑑登録証明書を添えるのが一般的です。全員が一堂に会せない場合の作り方もありますが、方式によって扱いが変わるため、確認してから進めてください。原本は登記や金融機関の手続きで使うため、必要な部数を最初に見込んでおきます。作成した日付、保管する人、写しを誰に渡したかも記録に残しておくと、後で探す手間が省けます。

調べた内容そのものを、別紙として協議書に添えておく方法もあります。物件の一覧、境界標の位置を書き込んだ図、越境の写真、行政へ照会した日付と回答の要旨。協議書の本文に長々と書くわけにはいきませんが、別紙として一緒に保管しておけば、どの前提で分けたのかが後から分かります。何年か後に売却の話が出たとき、あるいは次の相続が起きたとき、この束があるかどうかで調べ直しの手間がまるで違います。保管する人と、写しを持っている人も控えておいてください。

そして、確定していないことは確定していないと書く。境界が未確定であること、越境の状態、道路の扱いについて照会中であること。書けば話が止まると感じるかもしれませんが、書かずに進めた場合に止まるのは、もっと後の、もっと戻りにくい場所です。分からないことを分からないまま記録に残しておく姿勢が、次に実家を扱う人への引き継ぎになります。

• 物件は登記事項証明書のとおりに、筆と棟をすべて書き出したか
• 後から判明した財産の扱いを定めたか
• 測量・是正・登記・解体・管理費の負担を費目ごとに決めたか
• 清算条項を入れるかどうかを、調査の進み具合と合わせて判断したか
• 作成の方式と原本の必要部数を、使う先から逆算したか