固定資産税通知書に土地が何筆もある実家｜相続前に一覧化する方法

土地の筆数が増える理由を先に知る

実家の土地が何筆にも分かれているのは、たいてい分筆と農地と道路持分が重なった結果です。増えた理由が分かると、課税明細の行を見ただけで次にどの資料を取ればよいかの見当がつきます。

納税通知書は毎年春に所有者へ届きます。封筒の中で先に開くのは納付書ではなく、同封されている課税明細書のほうです。そこには課税されている土地と家屋が一行ずつ、所在と地番、地目、地積、価格、課税標準額の順に並びます。相続の場面で最初に数えるのは金額ではなく行数です。宅地が一行、畑が二行、山林が一行、地番しか手掛かりのない土地が三行。この行数が、これから名義を移し、評価し、いずれ使うか手放すかを決める対象の数になります。まず鉛筆で行に番号を振ってください。

筆が増える一つめの理由は分筆です。ひとつの土地を登記のうえで分けると、地番に枝番が付いて123番1、123番2のように増えていきます。先代の相続で兄弟に分けた、道路の拡幅で一部を買収された、子が家を建てるときに敷地だけ切り出した、農地の一部を宅地に変えた。どれも遠州の旧集落ではよくある経緯です。分筆は登記の記録に残るので、後から登記事項証明書でたどれます。逆にいえば、家族の記憶では追いきれない部分が必ず残ります。

二つめは農地です。宅地の裏や隣に小さな畑が付いているのは、磐田市・袋井市・森町では標準的な形です。注意したいのは、耕作をやめて何十年たっていても、登記の地目が田や畑のままであれば農地として扱われ得ることです。売る、貸す、宅地に変えるといった場面では農業委員会が関わってきます。匂坂の周辺のように農業振興地域の農用地区域に含まれている土地では、転用の考え方がさらに変わります。地目の欄に田・畑があったら、その行には印を付けておいてください。

三つめは道路や水路の持分です。分譲地や旧集落の中では、前面の私道を関係者の共有で持っていることがあります。課税明細では地目が公衆用道路になっていたり、非課税として金額が空欄になっていたり、持分の分数だけが小さく添えられていたりします。掛塚のように細い街路が入り組んだ地区では、通り抜けの通路や水路敷が別筆で残っている例もあります。この持分は評価額が小さいので見落とされがちですが、建て替えのときの掘削承諾や、売却のときの通行の確認で必ず効いてきます。

四つめは山林と原野です。森町や掛川市の山側に近い家では、代々の山を数筆持ったままになっていることがあります。一筆あたりの評価額は小さく、税額としてはほとんど負担になりません。そのぶん誰も見に行かないまま何十年も過ぎ、境界も現況も分からなくなります。筆数だけが増えて実体がつかめない土地の代表格です。相続の対象からは外れないので、評価額が小さいことと、手続きが要らないこととは別に考えてください。

五つめは、先代の名義のまま止まっている土地です。祖父名義の畑が残っていて、父が亡くなったことで相続すべき人がさらに増える、いわゆる数次相続の形です。課税上は現に所有している人へ通知が届くしくみがあり、市町から相続人代表者の指定について書類が来ることもあります。ただし、その通知に名前が載ったからといって、登記上の所有者になったわけではありません。課税の世界と登記の世界は別に動いていると考えて、両方を突き合わせる必要があります。

そしてもっとも見落としやすいのが、通知書に載らない土地があることです。同一市町村内に持つ土地の課税標準額の合計が一定額に満たない場合、原則として固定資産税は課されない取扱いがあり、その分は明細に現れないことがあります。墓地や公衆用道路のように非課税とされる土地も同様です。さらに、市町村をまたいで土地を持っていれば通知書はそれぞれの市町から別々に届きます。磐田市の実家の封筒だけを見て全部だと決めるのは危険で、だからこそ次の章の名寄帳が要ります。

この記事の作業は、手元の書類、市町の窓口、法務局、現地、一覧表の順に進みます。急ぐ必要はありませんが、順番を入れ替えると戻ります。先に司法書士へ相続登記を頼んでしまうと、後から出てきた一筆のために書類を集め直すことになり、費用も日数も余分にかかります。まずは何筆あるのかを確定させる。決めるのはその後です。

• 課税明細の土地の行数を数え、鉛筆で通し番号を振る
• 地目の欄に田・畑・山林・公衆用道路が混ざっていないか確認する
• 持分の分数が書かれた行に印を付ける
• 実家のある市町以外からも通知書が届いていないか郵便物を確かめる
• 非課税・免税点未満で明細に出ない土地がある前提で次へ進む

名寄帳で市町ごとの全体像をつかむ

納税通知書は課税されているものしか映しません。市町ごとに名寄帳を取ると、その市町の中で亡くなった人の名前で登録されている不動産が一覧になります。ここが範囲を確定させる中心の作業です。

名寄帳は、市町村が持っている固定資産課税台帳を所有者ごとにまとめた帳簿です。その市町の区域内にある土地と家屋が、所有者の名前で束ねられて一覧になります。納税通知書との違いは二つあります。ひとつは、課税されていない土地も記載される場合があること。もうひとつは、通知書のように毎年送られてくるものではなく、こちらから請求して初めて手に入るものだということです。相続の場面で範囲を押さえる資料としては、通知書よりこちらが本命になります。

請求先は、市役所や役場で資産税を担当している窓口です。磐田市の土地は磐田市へ、袋井市の土地は袋井市へと、市町ごとに別々に請求します。相続人が請求する場合は、亡くなった人との関係が分かる戸籍関係の書類、来庁する人の本人確認書類、印鑑などを求められるのが一般的です。求められる書類の組み合わせは市町によって違うので、窓口へ行く前に電話で確認してください。そのときに手数料の額と支払方法も併せて聞いておくと、二度手間になりません。

遠方に住んでいる場合は、郵送で請求できるかを尋ねます。郵送のときは、請求書の様式、本人確認書類の写し、戸籍関係書類の写し、手数料分の定額小為替、返信用封筒と切手を一組にして送るのが一般的な形です。定額小為替は郵便局の窓口で購入します。到着から返送まで日数がかかるので、法要などで帰省する予定があるなら、その日に窓口で受け取れるよう先に電話しておくほうが早いこともあります。

名寄帳の内容は、その年の1月1日現在の課税台帳が基準になります。年度をまたぐと内容が切り替わるため、直近のものだけでなく、可能なら数年分を並べてみてください。数年前にあった土地が消えていれば売却や交換があった可能性があり、行が増えていれば分筆や地目の変更があった可能性があります。理由を推測で埋めず、変化があった地番だけを抜き出して、登記事項証明書で経緯を確かめる材料にします。

ここで最も落としやすいのが共有名義の分です。単独で持っている不動産と、誰かと共有している不動産とでは、台帳上の登録が分かれていることがあります。窓口で単独名義分の名寄帳だけを受け取り、共有していた畑や私道がまるごと抜け落ちたまま話が進んでしまう、という取りこぼしが起きます。請求のときは「共有になっているものも含めて出してほしい」と口頭で伝えてください。共有分については別に請求が必要だと案内されることもあります。

非課税の土地や、課税されていない土地の扱いも窓口で確かめます。市町によって、名寄帳に載る範囲の運用が違うことがあります。墓地、公衆用道路、水路敷のように税額が付かない土地は、税の書類としては重要度が低くても、相続の対象としては同じ一筆です。「課税されていない土地も一覧に含まれますか」と一言尋ねるだけで、後の抜けがかなり減ります。含まれないと言われた場合は、その旨をメモに残し、公図と登記で拾う段取りに切り替えます。

市町をまたいで持っている不動産は、こちらから心当たりを出さないと見つかりません。手掛かりになるのは、権利証や登記識別情報の束、古い売買契約書、確定申告をしていた人なら不動産所得の内訳書、土地改良区の賦課金の通知、水利費の請求、森林組合からの案内、農協の通帳や共済の書類、火災保険の証券に書かれた所在地です。生まれ育った土地、配偶者の実家、若い頃に勤めた土地。家族の記憶から市町名を挙げてもらい、心当たりのある市町へ順に問い合わせていきます。

それでも所在がつかめない不動産が残ることはあります。その場合は、登記の記録から所有していた不動産を探す手立てがあるかを法務局へ相談してください。利用できる制度や必要書類は窓口で確認するのが確実で、記事の記載だけで判断しないでください。大切なのは、見つからないものを「無い」と結論づけないことです。探していない範囲と、探したが見つからなかった範囲は必ず分けて残します。

名寄帳が届いたら、一行ごとに通し番号を振ります。以降、登記事項証明書も公図の写しも現地写真もすべてこの番号で束ねます。番号を先に決めておくと、家族の誰かが別の資料を取ってきたときも、どの土地の話なのかが一目で通じます。この時点では地目も面積も転記するだけでよく、使うか手放すかの判断は持ち込まないでください。

• 実家のある市町と、心当たりのある市町を書き出してから電話する
• 相続人が請求する場合に必要な書類と手数料を事前に確認する
• 単独名義分と共有名義分の両方が出ているかを窓口で確かめる
• 課税されていない土地が一覧に含まれるかを尋ね、回答をメモに残す
• 受け取った名寄帳の全行に通し番号を振り、以後の資料をその番号で束ねる

公図と現地を突き合わせ、地番を場所に変える

名寄帳に並ぶのは地番であって、場所ではありません。公図で形と並びをつかみ、現地を歩いて写真と対応させて、はじめて一筆が実体を持ちます。境界そのものの判断は専門家に預けてください。

日常で使っている住所と、土地を特定する地番は別の番号です。郵便が届く住所は住居表示や町名地番の形で付けられていて、登記や課税で使う地番とは一致しないことが多くあります。名寄帳の地番をそのまま地図アプリに入れても目的の場所は出ません。地番を場所に変換する道具が公図で、これは法務局で取得します。地番が分からないところから探す場合は、法務局の窓口で地番の照会ができるか尋ねるか、地番と住居表示を重ねて載せた地図を図書館などで閲覧する方法があります。

公図と呼ばれているものには、精度の異なる二種類が混ざっています。ひとつは測量に基づいて備え付けられた地図で、もうひとつは旧来の台帳に付属していた図面を引き継いだものです。後者は形や縮尺が現況とずれていることがあり、細長い土地が実際より短く描かれていたり、水路や畦が省かれていたりします。公図は筆の並びを知るための資料であって、面積や境界を証明するものではありません。この前提を家族で共有しておくと、後の話し合いで図面を根拠にした押し合いが起きにくくなります。

取得は法務局の窓口、郵送、オンラインのいずれでもできます。手数料は請求方法によって変わるので、まとまった筆数を取るときは窓口で総額を確かめてから請求すると安心です。同時に、地積測量図と建物図面の備え付けがあるかも確認します。地積測量図が無い土地は、境界の確定作業が済んでいない可能性があります。無ければ無いで構いません。「備え付け無し」という事実そのものが、後で測量費用を見込むかどうかの判断材料になります。

公図が手に入ったら、紙に印刷して色を塗る作業をします。母屋と庭が乗っている宅地、耕作していた畑や田、山林、道路や水路の持分、そして場所の見当がつかない土地。この五つを色分けし、名寄帳で振った通し番号を図の上に書き込みます。ここまでを机の上で終えてから現地へ行くと、当日は確認だけに集中できます。塗ってみると、実家の敷地が一筆ではなく三筆にまたがっていた、道を挟んだ向かいの細長い土地も自分のものだった、といった発見が出てきます。

現地では、色を塗った公図と方位磁石代わりのスマートフォンを持って歩きます。見るのは境界標の有無です。コンクリート杭、金属のプレート、道路のアスファルトに打たれた鋲、石に彫られた印など形はさまざまで、草や土に埋もれていることも多くあります。見つけたら、周囲が分かる引きの写真と、印の形が分かる寄りの写真を二枚ずつ撮ります。写真のファイル名か撮影メモに通し番号を入れておくと、帰ってから一覧表へそのまま貼り付けられます。

現地確認は季節を選びます。夏場は草が伸びて杭も畦も見えず、蜂や蛇の危険もあります。遠州では晩秋から冬にかけてが見通しがよく、草刈りを頼んだ直後なら足元も安全です。ただし冬の空っ風の強い日は、書類が飛ぶうえに写真がぶれます。台風や大雨の後は、法面の崩れや水路の詰まりが見つかることがあるので、確認そのものは有意義ですが足元には注意してください。往復の時間を考えると一日で回れるのは数か所が限度です。回れなかった分は次回へ送ります。

地区ごとに現れやすい論点があります。掛塚の周辺のように街路が細く入り組んだ地区では、前面の道が公道なのか私道なのか、幅がどれだけあるのかで建て替えの可否が変わってきます。池田のように堤防に近い土地では、河川に関わる区域と自分の土地の境がどこかという話が出てきます。笠原の茶園のような傾斜地では、作業道や畦畔が誰の土地なのかがあいまいなまま使われていることがあります。いずれもその場で結論を出さず、疑問の形で記録し、市の担当窓口や専門家へ回してください。

歩いても場所を特定できない土地は、必ず残ります。追い方はいくつかあります。市町の資産税担当や農政の窓口で、公図上の位置を教えてもらえるか尋ねる。公図で隣接している地番の所有者を登記で調べ、その方に心当たりを聞く。農地なら農業委員会、用水に関わる土地なら土地改良区、山林なら森林組合や市町の林務担当。地元の自治会や生産組合の役員が事情を知っていることもあります。連絡した先と日付、回答の要旨を残しておけば、他の相続人が同じ問い合わせを繰り返さずにすみます。

最後に線引きです。境界がどこかという判断は、隣接する土地の所有者との立会いを伴う専門的な作業で、土地家屋調査士が扱う領域です。ブロック塀の中心、生垣、水路の縁を境界だと思い込んだまま話を進めると、買主が決まってからの測量でつまずきます。この章でやるのは、境界標があるかないか、現況がどうなっているかを記録するところまでです。判断は預ける、記録は自分たちで持つ。この分け方を守ってください。

• 名寄帳の地番を使って公図・地積測量図・建物図面の有無を確認する
• 公図を印刷し、宅地・農地・山林・道路水路・場所不明の五色に塗り分ける
• 境界標を引きと寄りの二枚で撮影し、通し番号を写真に対応させる
• 現地は晩秋から冬、草刈りの直後に合わせて回る
• 特定できなかった土地は問い合わせ先と日付を添えて未確認のまま残す

使っていない土地・場所が分からない土地の扱い

一覧が見えてくると、使っている土地よりも、使っていない土地のほうが多いことに気づきます。農地・山林・道路持分は相談先がそれぞれ違うので、種類で仕分けてから動くと空振りが減ります。

まず三つに分けます。今も使っている土地、使っていないが場所は分かる土地、場所そのものが分からない土地。この仕分けを、売る売らないの話より先に済ませてください。相続人の関心は母屋の敷地に集中しますが、話し合いが長引く原因になるのはたいてい残りの二つです。仕分けたら、それぞれの筆に「今後使う見込みがあるか」を主観でよいので書き添えます。主観だと明記しておけば、後から事実で上書きできます。

農地は窓口が独立しています。売買や貸借には、原則として農業委員会の許可などの手続きが関わってきます。加えて、相続で農地を取得した場合には農業委員会への届出が求められる取扱いがあります。期限や対象、必要な書類は各市町の農業委員会で確認してください。耕作を続けられないときは、地域の担い手へ貸す道や、農地中間管理機構を通じた貸付けの相談先があります。荒らしたまま放置すると草と害虫で近隣との関係が悪くなり、後で貸すことも売ることも難しくなります。

山林は、境界も現況も分からないまま引き継がれることが多い財産です。新たに森林の土地の所有者になったときは、市町村へ届け出る取扱いがあるとされています。該当するかどうか、期限や様式は市町の林務担当へ確認してください。管理を続けられないときの相談先として、森林組合や県の林業関係の窓口があります。税額が小さいことと、管理の責任が軽いこととは別です。倒木や崩落が他人の財産に及べば、所有者としての問題は残ります。

私道や水路の持分は、金額が小さいわりに影響が大きい項目です。持分を相続登記から漏らすと、母屋を売るときになって「前面道路の持分が亡くなった方の名義のままです」と指摘され、その一筆のためだけに遺産分割協議書を作り直し、追加の登記費用が発生します。水道管の引き込みや建て替えの掘削でも、道路の共有者の承諾が必要になる場面があります。持分の分数が課税明細に小さく書かれていたら、その行は宅地と同じ重さで扱ってください。

名義を移す手続きそのものについては、相続登記の申請が義務とされ、遺産分割が成立した後の追加的な申請についても定めがあります。期限の数え方や経過措置の考え方は法務省の案内で確認してください。話し合いがまとまらず期限に間に合いそうにないときのために、相続人であることを申し出る相続人申告登記という手続きがあります。これは義務を果たすための手段のひとつで、これによって名義が自分に移るわけではありません。手続きの選択は司法書士へ相談してください。

費用の見当も付けておきます。相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額に1000分の4を乗じた額とされています。一定の要件を満たす土地について免税の取扱いが設けられていることもあり、適用の可否は法務局または司法書士へ確認してください。司法書士へ依頼する場合の報酬は、筆数、市町の数、相続人の人数、戸籍の収集を任せるかどうかで変わります。見積もりを頼むときは「土地◯筆、建物◯棟、二つの市町にまたがる」と先に伝えると、精度の高い金額が返ってきます。

手放す方向を検討する場合も、種類ごとに道が違います。宅地に隣接する土地なら、まず隣地の所有者へ声をかけるのが現実的です。農地は農業委員会や地域の担い手を通じた相談になります。買い手が見込めない土地について、国へ引き取ってもらう制度が設けられていますが、対象となる土地の要件や負担金の考え方は細かく定められています。使えるかどうかは法務局へ確認してください。この段階では、選択肢の名前と相談先を並べておくところまでで十分です。

実際に起きた形の失敗を二つ挙げます。ひとつは、母屋の敷地と建物だけで相続登記を終え、数年後に売却の相談をした段階で、離れた場所の畑一筆が漏れていたと分かった例です。相続人のひとりが既に亡くなっていたため、その方の相続人を新たに探すところからやり直しになりました。もうひとつは、共有名義の私道について誰も持分に気づかず、買主の融資審査の段階で判明し、決済の予定が数か月延びた例です。どちらも最初に名寄帳を取っていれば防げたつまずきです。

すべてを今決める必要はありません。ただし「保留」と書くときは、その理由、次に確認する材料、担当する人、見直す日付を一緒に書いてください。理由のない空欄は、半年後には誰も思い出せなくなります。結論を急ぐより、記録を残したまま次の相続へ渡さないことのほうが大きな違いになります。

• 全筆を「使っている・使っていないが場所は分かる・場所不明」に仕分ける
• 地目が農地の筆について、農業委員会へ届出や許可の要否を確認する
• 山林について市町の林務担当へ届出の要否を尋ねる
• 私道・水路の持分を相続登記の対象から漏らしていないか点検する
• 見積もり依頼のときは筆数・棟数・市町の数を先に伝える

一覧表にまとめ、家族と専門家へ同じものを渡す

最後は一枚の表に落とします。決定を書く表ではなく、いま何が確認できていて何が確認できていないかを示す表です。この一枚があると、家族の話し合いも専門家への依頼も同じ土台から始められます。

作るのは現在地の記録です。誰がどの土地を取るかを書く表ではありません。相続人が集まる場面で最初に紛糾するのは、たいてい配分ではなく前提のずれです。誰かは畑を二枚だと思っていて、誰かは三枚だと思っている。この状態で配分の話をしても進みません。だから表の目的は、事実と未確認を同じ紙の上に並べ、まだ決められない部分がどこかを見えるようにすることに置きます。

列は次のようにします。通し番号、市町名、所在と地番、登記地目、現況の使われ方、地積、名義と持分、課税の有無、根拠にした資料とその取得日、現地確認日と写真番号、未確認事項、担当者。多く見えますが、名寄帳と登記事項証明書からの転記でほとんどが埋まります。表計算ソフトで作れば並べ替えができ、地目ごと、市町ごと、未確認が残っている行だけ、といった見方ができるようになります。

通し番号の付け方だけは最初に決めてください。名寄帳の行に振った番号を最後まで使い、写真のファイル名、公図の写しの余白、登記事項証明書の表紙、問い合わせのメモにも同じ番号を書きます。番号がそろっていれば、家族の誰かが別の資料を取ってきても、どの土地の話なのかが説明抜きで通じます。逆にここがばらばらだと、集まるたびに「その畑ってどれのこと」から始まることになります。

未確認の欄は空白にしません。「地積測量図の備え付けを未確認」「現地未訪問、場所の見当がつかない」「持分の分数を確認中」のように、何が分からないのかを一行で書きます。そこへ担当する人の名前と、次に確認する日付を添えます。埋まっていない欄と、確認した結果として何もなかった欄は意味が違います。後者は「確認済み・該当なし」と書き分けてください。この区別が、半年後の作業量を大きく左右します。

家族への渡し方にも作法があります。法要や集まりの場で配るときは、事実の欄と質問の欄を分け、その場での押印や結論を求めないでください。集まりの目的は、認識をそろえることと、宿題を割り振ることまでです。事前に同じものを郵送やデータで送っておき、当日は差分だけを確認する形にすると、短い時間でも中身のある話ができます。欠席した人にも同じものを送り、訂正があれば申し出てもらう期限を決めておきます。

更新のときは、古い記載を消さずに追記します。行を上書きしてしまうと、いつ何が変わったのかがたどれなくなります。表の上部に版と更新日を書き、変更した行には変更日と理由を残してください。相続の手続きは数か月から年単位で続き、その間に担当者が入れ替わることもあります。誰が引き継いでも同じ根拠に戻れることが、この表の価値です。

専門家へ渡すときは、相手ごとに必要な部分を切り出します。司法書士へは、登記の対象となる全筆と全棟の一覧、現在の名義と持分、相続人の状況。税理士へは、評価に必要な資料と、被相続人の居住用財産を売ったときの特例に関心があればその旨。この特例は対象となる家屋や敷地の要件、適用できる期間、相続人の人数による控除の限度などが定められていますので、国税庁の案内を確認したうえで、適用の可否は税理士へ相談してください。土地家屋調査士へは境界と測量図の有無、宅地建物取引士へは接している道と売却の可能性を渡します。

見積もりを依頼する段階では、筆数と市町の数を先に伝えるのが結局いちばん早道です。土地の筆数が多い、市町をまたぐ、農地や山林が混ざる、共有者がいる。これらはどれも作業量に直結する条件で、後から出てくるほど日程も費用も動きます。最初に条件を明かして高めの見積もりを受け取るほうが、途中で追加が積み上がるより家族の納得を得やすいものです。

この一枚ができると、話の入口が変わります。「実家をどうするか」という漠然とした問いが、「十四筆のうち、この三筆をどうするか」という具体的な問いに変わります。ふじがおか実家カルテが担うのも、住所と公開情報から確認の順番を組み立て、こうした整理表の形にするところまでです。相続人の確定、遺産分割の判断、税額の計算、境界の確定は、それぞれの専門家と公的窓口の領域として切り分けてください。

• 通し番号を先に決め、資料・写真・メモをすべて同じ番号で束ねる
• 未確認の欄を空白にせず、内容・担当・次の確認日を書く
• 「確認済み・該当なし」と「未確認」を書き分ける
• 更新は上書きせず追記し、表の上部に版と更新日を残す
• 専門家へ渡す前に、相手ごとに必要な列だけを切り出す