昭和56年以前の実家｜耐震基準と売却・補助の関係

新耐震基準と旧耐震基準——実家がどちらに当たるか

昭和56年を境に、建築基準法に定める耐震基準が強化されました。この章では、新旧どちらの基準で実家が建てられたのかを見分ける考え方と、旧耐震基準だからといって一律に危険と決めつけない理由を扱います。

建築基準法に定められた耐震基準は、大きな地震のたびに見直されてきました。国土交通省の案内によれば、昭和56年以前に建築された建物は、建築基準法に定める耐震基準が強化される前の、いわゆる「旧耐震基準」によって建築されており、耐震性が不十分なものが多く存在するとされています。逆に言えば、昭和56年以降に建築確認を受けた建物は、強化されたあとの基準、いわゆる「新耐震基準」で建てられていることになります。実家がどちらに当たるかを確かめることが、この先の判断すべての出発点です。

ここで注意したいのは、「旧耐震基準」という言葉が、そのまま「危険な建物」を意味するわけではないという点です。旧耐震基準の建物にも、増改築の際に補強が加えられているもの、地盤や構造の条件によって実際の耐震性が基準の想定より高いものがあります。逆に新耐震基準の建物でも、老朽化や施工の状態によって耐震性が低下している場合があります。年代はあくまで手がかりであり、実際の耐震性を知るには、後の章で扱う耐震診断が必要になります。

実家の売却を考えるとき、旧耐震基準に該当するかどうかは、買主が住宅ローンを利用できるか、火災保険や地震保険の条件、そして後の章で扱う税の取扱いが関わってくる場面に影響します。賃貸に出す場合も、入居者への説明や保険の契約に影響します。解体する場合は年代そのものより解体費用や補助制度の対象かどうかが論点になりますが、いずれの道を選ぶにしても、まず建築年を確定させておくことで、その後の相談がスムーズに進みます。

磐田市や袋井市、森町周辺には、昭和40年代から50年代にかけて建てられた木造住宅が数多く残っています。農家住宅を建て替えた家、社宅として建てられた家、区画整理にあわせて建てられた家など、建てられた経緯もさまざまです。持ち主が代替わりしていたり、建てた当時の書類が手元にないことも珍しくなく、まずは建築年をどう調べるかという実務的な作業から始まる家庭が多いのが実情です。

新耐震基準では、大規模な地震でも建物が倒壊・崩壊しないことを目安に、構造計算や壁の量・配置についての基準が強化されたとされています。旧耐震基準は主に中規模の地震を想定していたとされ、大規模な地震に対する余裕という点で、新旧の基準には差があると説明されています。ただし個々の建物がこの目安をどの程度満たしているかは、設計や施工、その後の維持管理によって変わるため、年代だけで結論を出さず、次章以降の確認作業に進むことが大切です。

建築基準法には、建てた当時は適法だったのに、その後の基準改正で今の基準を満たさなくなった建物を「既存不適格建築物」として扱う仕組みがあります。旧耐震基準で建てられた住宅の多くは、この既存不適格にあたるとされ、直ちに違法というわけではありません。ただし、増築や大規模な模様替えをする際には、原則として現在の基準への適合が求められる場面があるため、耐震改修を検討するときは、この既存不適格という位置づけも念頭に置いておくと、建築士との話がかみ合いやすくなります。

国土交通省は、南海トラフ地震や首都直下地震のような大規模地震について、近い将来の発生の切迫性が指摘されているとしたうえで、耐震性が不十分な住宅をおおむね解消する目標を令和17年、つまり2035年までとして掲げています。実家がこの目標年に向けた対象に含まれるのかどうかを意識しておくと、耐震診断や補助制度を検討するタイミングの見当がつけやすくなります。

増築や建て替えを重ねた家では、母屋と増築部分とで建築確認の時期が違うことがあります。この場合、耐震性を考えるうえでは、どの部分がいつの基準で建てられたかを分けて把握する必要があります。まとめて「昭和何年築」と一括りにせず、棟ごと、部分ごとに確認する視点を持っておくと、後の耐震診断や改修の相談がかみ合いやすくなります。

耐震診断や改修の相談を進めるうちに、そもそも実家を「持ち続けるのか」「いずれ手放すのか」という、もう一段大きな判断に話が広がることもよくあります。耐震性の確認は、そのどちらに進むにしても必要な作業ですが、結論を急いで出す必要はありません。分かったことを一つずつ書き残しながら、家族の中で方向性を話し合う時間を確保してください。

実家の耐震性について何から手をつければよいか分からないという相談は少なくありません。最初にすべきことは、耐震診断を申し込むことでも、リフォーム会社に見積もりを頼むことでもなく、建築確認を受けた時期、つまり実家がいつ建てられたかを資料で確かめることです。次の章では、建築年を確認するために見るべき資料と、それぞれをどこで取り寄せるかを順に扱います。

• 実家の建築年（建築確認を受けた時期）を確認する
• 昭和56年より前か後かで、新旧どちらの耐震基準にあたるかを見分ける
• 増築・建て替えがある場合は、部分ごとに建築年を分けて把握する
• 「旧耐震＝危険」と決めつけず、実際の耐震性は診断で確かめる姿勢を持つ
• 売却・賃貸・解体、それぞれの用途で耐震性がどう関わるかを意識する

建築年をどう確認するか——資料の探し方

建築確認を受けた時期を示す資料は、家によって残っているものが違います。この章では、確認済証が見当たらない場合に代わりに使える資料と、それぞれをどこで取り寄せるかを順に扱います。

建築年を最も直接に示す資料は、建築確認済証と検査済証です。工事を始める前に自治体や指定確認検査機関の審査を受けたことを示す書類で、そこに記載された日付が建築確認の時期になります。ただし昭和の住宅では、この書類を紛失している家が少なくありません。確認済証が見当たらない場合は、登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、家屋の図面、施工した工務店の記録など、複数の資料を組み合わせて年代を絞り込んでいきます。

法務局で取得できる建物の登記事項証明書には、新築された年月日が「原因及びその日付」として記載されています。この日付は建築確認の日付そのものではありませんが、近い時期であることが多く、有力な手がかりになります。証明書は法務局の窓口のほか、オンラインの登記情報提供サービスでも取得できます。地番が分からない場合は、住居表示や公図と照らし合わせて確認します。

市町村の資産税担当では、固定資産税の課税明細書や名寄帳を通じて、家屋の建築年をおおよそ把握できます。課税明細書に建築年や新築年月の欄がある自治体もあります。相続人であれば、亡くなった人名義のままでも戸籍などを添えて資料を請求できます。年度をまたいで保管されている資料もあるため、古い年度の分まで確認したい場合は、その旨を伝えて相談してください。

市町村の建築担当課では、建築確認台帳に基づく閲覧や、台帳記載事項証明書の発行を行っていることがあります。建築確認済証そのものが手元になくても、台帳に記録が残っていれば、確認を受けた年月日や確認番号を確認できる場合があります。保管期間や様式は自治体ごとに違うため、まずは電話で「実家の建築確認の記録が残っているか調べたい」と伝えて相談するとよいでしょう。

建築確認台帳のほかに、一定規模以上の建物では「建築計画概要書」が保管されている場合があります。これは確認申請の際に提出された図面や敷地の状況をまとめたもので、保管の有無や閲覧できる範囲は市町村によって違います。戸建て住宅では作成・保管されていないことも多いため、まずは建築確認台帳の記載事項証明から確認し、それでも分からない場合の選択肢として、担当課に建築計画概要書の有無を尋ねてみてください。

家族の記憶や古い写真、電気・水道の使用開始の記録なども、年代を絞り込む手がかりになります。ただしこれらは公的な記録ではないため、そのまま断定の根拠にはできません。「確認済み」「未確認」「要確認」の三つに分けて記録し、公的な資料で裏づけが取れた部分だけを「確認済み」として扱う姿勢が、後の耐震診断や売却の相談を進めやすくします。

母屋と増築部分で建築年が違う場合、耐震診断を依頼するときに、その旨をあらかじめ伝えておくことが大切です。診断士は現地の構造を見て判断しますが、依頼者側で分かっている情報を先に渡しておくと、調査の精度と効率が上がります。増築部分の図面や工事記録が残っていれば、コピーをまとめておいてください。

どの資料を当たっても建築年がはっきりしない家もあります。この場合、外観や構造から年代を推定する専門的な調査を行う方法もありますが、まずは登記事項証明書に記載された新築年月日を目安として扱い、耐震診断を依頼する専門家に、資料の限界を正直に伝えることが実務的な進め方です。分からないことを分からないままにせず、次に何を確かめるかを決めておくことが重要です。

建築年を確かめる作業は、法務局、市町村の資産税担当、市町村の建築担当課という三つの窓口にまたがります。登記事項証明書は法務局、課税明細書や名寄帳は資産税担当、建築確認台帳の記録は建築担当課が扱います。同じ市町村役場の中でも担当課が分かれていることが多いため、訪ねる前に電話で担当課を確認しておくと、二度手間を避けられます。

• 建築確認済証・検査済証が手元にあるか、まず探す
• なければ登記事項証明書の新築年月日を確認する
• 市町村の資産税担当と建築担当課、両方に建築年の記録が残っていないか尋ねる
• 増築・建替えがある場合は部分ごとに資料を分けて整理する

耐震診断を受ける、補助制度を使う

建築年が旧耐震基準にあたるとわかったら、次に検討するのが耐震診断です。この章では、耐震診断の位置づけと、国と市町村が用意している補助の枠組み、相談先の分け方を扱います。

耐震診断とは、建築士などの専門家が建物の構造や壁の配置、劣化の状態を調べ、地震に対する強さを評価する調査です。旧耐震基準にあたる建物であっても、増改築での補強や、構造の状態によって、診断の結果は建物ごとに違います。診断を受けなければ、実家の耐震性が実際にどの程度なのかを客観的に知ることはできません。

耐震診断には、図面や目視を中心に手早く傾向をつかむ簡易な診断と、壁の配置や接合部まで詳しく調べる精密な診断があります。売却や補助制度の申請を見据える場合は、より詳しい診断のほうが、後の判断材料として使いやすい傾向があります。どちらの診断を選ぶかは、建物の状態や、診断のあとに何を決めたいかによって変わるため、依頼する建築士に目的を伝えたうえで相談してください。

国土交通省は、耐震診断や耐震改修を後押しする複数の制度を案内しています。住宅建築物安全ストック形成事業や住宅・建築物防災力緊急促進事業（建築物耐震対策緊急促進事業）といった補助の枠組み、耐震改修税制、住宅金融支援機構による融資制度、高齢者向けのリ・バース60による無利子・低利子融資などが挙げられています。これらは国が用意する枠組みであり、実際の窓口や金額、対象の条件は、市町村が定める個別の制度によって決まります。

耐震改修の補助を受けた住宅については、固定資産税の減免の対象となる場合があることも案内されています。ただし、対象となる工事の内容、減免の期間や割合は制度によって異なり、この記事では断定しません。実家がこうした制度の対象になるかどうかは、耐震診断や改修の相談と合わせて、市町村の担当窓口に確かめる必要があります。

磐田市や袋井市、森町でも、耐震診断や耐震改修を支援する制度が用意されている場合があります。ただし制度の名称、補助の対象、申請の時期や必要書類は自治体ごとに異なるため、この記事では断定を避けます。実家がある市町の建築を担当する窓口に、「昭和56年より前に建てられた住宅の耐震診断・耐震改修について、補助の制度があるか知りたい」と、建築年を伝えたうえで問い合わせるのが確実です。

補助制度を使う場合、多くの制度で、交付決定を受ける前に契約や着工をしてしまうと対象外になる取り扱いが一般的とされています。耐震診断や改修を急いで進めたい気持ちがあっても、先に業者と契約を済ませてから制度を調べると、使えるはずだった補助を受けられなくなることがあります。診断や改修を検討し始めた段階で、契約より先に窓口へ相談する順番を守ってください。

相談窓口に電話をかけるときは、建築年、床面積のおおよその見当、増築の有無、これまで耐震診断や改修を受けたことがあるかを、あらかじめメモにしてから話すと、案内が具体的になります。逆に「古い家なのですが大丈夫でしょうか」とだけ伝えても、窓口側は一般的な案内しか返せません。事前確認の作業を先にしておくことが、そのまま相談の質につながります。

耐震診断や改修設計を担当するのは、建築士や、耐震診断の実務に慣れた建築士事務所です。市町村によっては、診断を担当できる建築士の一覧や、耐震診断に特化した相談窓口を案内している場合があります。窓口に相談するときは、資料でわかっている建築年、増築の有無、これまでの改修歴を伝えると、診断の依頼先や進め方の案内が具体的になります。

売却を考えている実家の場合、耐震診断を受けるかどうかは、改修までするかどうかとは別に判断できます。診断の結果だけを資料として持っておき、実際の改修は買主の意向や次章で扱う費用対効果を見てから決める、という進め方も可能です。診断結果は、後の章で扱う税の取扱いにも関わってくるため、売却を検討し始めた段階で受けておく価値があります。

国土交通省も、南海トラフ地震のような大規模地震について近い将来の発生の切迫性を指摘しています。遠州地域を含む静岡県は、こうした地震への備えが古くから意識されてきた地域でもあり、実家の耐震性は空き家の管理や売却の判断とあわせて、家族で早めに共有しておきたい情報です。診断を受けるかどうかを決める前に、まず家族の中で誰が窓口に相談するかを決めておくと、話が停滞しにくくなります。

• 耐震診断を、建築士や耐震診断に慣れた事務所に相談する
• 市町村の建築担当窓口で、補助制度の有無と対象条件を確かめる
• 契約や着工より前に、補助の申請順序を窓口で確認する
• 補助を受けた場合の固定資産税減免の対象になるかも合わせて尋ねる
• 診断結果を、売却や改修判断の資料として保管する

耐震改修は売却価格をどう動かすか

耐震改修にはまとまった費用がかかります。この章では、改修が売却価格や売れやすさにどう影響するか、そして改修せずに売る場合との比較の視点を扱います。

耐震改修の費用は、建物の規模、構造、劣化の程度、どこまで補強するかによって大きく変わります。壁を増やす程度の部分的な補強から、基礎や骨組みまで手を入れる大規模な改修まで幅があり、具体的な金額は診断結果をもとに施工業者から見積もりを取らなければ分かりません。この記事では金額を断定しませんが、決して小さな支出ではないという前提で、売却との兼ね合いを考える必要があります。

耐震改修を済ませ、耐震基準に適合していることを示せる状態にしておくと、買主が住宅ローンを利用しやすくなり、購入を検討できる層が広がることがあります。金融機関によっては、耐震性が確認できない古い建物への融資に慎重な場合があるためです。買主の幅が広がることは、価格の交渉力にもつながる場合があります。

一方で、改修にかけた費用がそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。中古住宅の価格は、立地や土地の広さ、周辺の取引事例など、建物以外の要素にも大きく左右されます。改修費用の全額を回収できないまま売却することも珍しくなく、改修するかどうかは、いくら回収できるかだけでなく、住み続ける人がいるか、急いで売る必要があるかも含めて判断する必要があります。

すでに空き家になっている実家を、誰も住まないまま耐震改修だけ先に進めるかどうかは、慎重に考えたい判断です。改修後すぐに売却するのであれば、改修費用と売却価格の見込みを先に比べておく必要があります。逆に、しばらく空き家として管理を続ける予定があるなら、改修よりも次章で扱う「改修せずに売る」という選択のほうが、負担を抑えられる場合があります。

実家の耐震改修を検討する場合、国は耐震改修税制という枠組みも案内しています。所得税や固定資産税の面でどのような扱いになるかは、対象となる工事の内容や適用の要件によって変わるため、具体的な軽減額や要件はこの記事では断定できません。改修を検討する段階で、耐震改修税制が使えそうか、耐震診断や補助制度の相談と合わせて、市町村の窓口や税理士に確認しておくと、改修と売却の順番を決めやすくなります。

改修を検討する場合、耐震診断を行った建築士と、実際に工事を行う施工業者は、別の専門家であることが一般的です。診断結果に基づいた改修方針を、複数の施工業者に見せて見積もりを取ると、費用の目安と工法の選択肢を比較できます。見積もりを依頼するときは、診断結果一式のコピーを渡すと、業者ごとの提案を同じ条件で比べやすくなります。

建物全体を耐震基準に適合させる大規模な改修のほかに、寝室だけを守る耐震シェルターや耐震ベッドのように、部分的に安全を確保する方法もあります。費用や工期を抑えられる一方、建物全体の耐震性が向上するわけではないため、売却時の説明や税の取扱いでは、全体改修とは扱いが異なる場合があります。どこまでの安全を確保したいのかを、費用と相談しながら建築士と一緒に整理してください。

耐震改修には、設計、施工業者の選定、工事、完了後の検査という流れがあり、規模によっては数か月単位の時間がかかります。売却を急ぐ事情がある場合、改修を待っていると売り時を逃すこともあります。改修するかどうかを決める前に、売却の希望時期をはっきりさせておくと、改修と売却のどちらを先に動かすべきかが見えやすくなります。

改修するかどうかで家族の意見が割れることも、よくある失敗のひとつです。同居していない相続人にとっては、実家に住む予定がないのに費用を負担する理由が見えにくく、話し合いが長引きます。改修を提案する前に、誰が住むのか、いつまでに売る予定なのか、費用は誰がどう負担するのかを、家族で先に共有しておくと、改修の是非を落ち着いて検討できます。

• 耐震診断の結果と施工業者の見積もりを、金額で確定する前にそろえる
• 改修費用が売却価格に全額上乗せできる前提で計画を立てない
• 耐震改修税制などの対象になりそうかを市町村・税理士に確認する
• 部分改修（耐震シェルターなど）と全体改修の違いを理解しておく
• 改修の是非を決める前に、誰が住むか・いつ売るかを家族で共有する

改修せずに売る、という選択

耐震改修をせずに実家を売る道も、現実的な選択肢のひとつです。この章では、現況のまま売る場合に取りうる方法と、判断の分かれ目を扱います。

耐震改修をしないまま実家を売る方法として、建物を現況のまま引き渡す「現況有姿」での売却があります。買主には旧耐震基準にあたる建物であることを事前に説明したうえで、その前提で購入するかどうかを判断してもらう形です。買主が自己資金で購入する場合や、購入後に建て替え・大規模改修を予定している場合には、現況のままでも取引が成立しやすくなります。

改修まではしなくても、現状の建物が耐震基準に適合していることを示す証明を取得できれば、買主にとっての選択肢が広がる場合があります。ただし、この証明を取得できるかどうかは建物の状態によって異なり、すべての旧耐震住宅で取得できるわけではありません。証明の要件や取得の可否は、建築士や証明を扱う機関に個別に確認する必要があります。

耐震性の低さが理由で、そもそも建物を解体し、更地にして売る道を選ぶ家庭もあります。更地であれば買主は耐震性を気にする必要がなく、価格も分かりやすくなりますが、解体費用がかかることに加え、住宅が建っている土地に適用されている税の軽減が原則としてなくなり、土地の固定資産税が上がる場合があります。解体を決める前に、更地にした場合の税額の見込みを市町村の資産税担当に確かめておくと、判断材料になります。

解体を選ぶ場合は、価格や工期だけでなく、境界の確認や近隣への挨拶、電気・水道・電話回線の停止手続きなど、着手前に済ませておく事項もあります。老朽化した建物ほど、解体の過程で予期しない残置物や、地中に埋まっていた古い浄化槽・井戸などが見つかることもあるため、見積もりの段階で、その場合の追加費用の扱いを業者に確認しておくと、後々の想定外を減らせます。

現況のまま売る場合、実家を買い取って再生・再販する事業者や、土地としての利用を目的とする買主であれば、建物の耐震性そのものは大きな障害にならないことがあります。一方で、その家にそのまま住みたいという個人の買主を想定する場合は、耐震性や改修の見込みについて、より具体的な説明を求められることが多くなります。誰に向けて売るかによって、必要な準備が変わってきます。

仲介を通して売却する場合、建物が旧耐震基準にあたる可能性があることは、買主に説明すべき事項として扱われます。診断を受けていない場合は「診断は受けていないが、建築年から旧耐震基準にあたる可能性がある」という事実を、あいまいにせず伝えることが大切です。伝えないまま契約を進めると、引き渡し後に耐震性を理由にした紛争に発展することがあります。

耐震改修をしないと決めた場合も、その判断をした理由と、次に見直すきっかけを記録に残しておくことをすすめます。たとえば「当面は空き家として管理し、売却の話が具体的に進んだ段階で改めて診断を検討する」といった形です。判断を記録しておけば、相続人が増えたり、担当が変わったりしても、それまでの経緯を説明し直す必要がなくなります。

遠州地域は冬の空っ風や台風の影響を受けやすく、老朽化した木造住宅では、屋根や外壁の傷みが耐震性の判断にも関わってきます。旧耐震基準にあたる建物で、かつ雨漏りや傾きなど目に見える劣化がある場合は、耐震診断とあわせて、建物全体の状態を見てもらうことをおすすめします。診断士によっては、劣化の状態が耐震性の評価に影響すると指摘することもあります。

空き家のまま長く放置すると、耐震性とは別の理由で状況が悪化することもあります。雨漏りやシロアリの被害が進むと、耐震診断の結果そのものが実態より悪く出ることがあり、逆に早めに手を入れておけば、後の診断や改修の選択肢が狭まらずに済みます。改修するかどうかを決めかねている間も、屋根や外壁の傷みだけは放置せず、定期的に見に行くか、管理を頼める人を確保しておくことをすすめます。

改修するか、現況のまま売るか、解体して更地にするかは、どれか一つが常に正解というわけではありません。建築年の確認、耐震診断の要否、補助制度の有無、売却の希望時期、家族の合意、この五つを順に確かめたうえで、実家に合った道を選ぶことが、遠回りに見えて一番早い進み方です。迷った段階で、市町村の窓口や専門家に相談することをためらう必要はありません。

• 現況のまま売る場合、旧耐震基準にあたる可能性を買主に事前に説明する
• 耐震基準適合証明が取得できるかどうかを個別に確認する
• 解体して更地にする場合、税額の見込みを資産税担当に確かめる
• 買主が個人か事業者かで、必要な説明の具体性が変わることを意識する
• 改修しないと決めた理由と、見直す時期を記録に残す