実家に値段がつかないと言われたら｜解体・隣地・保有を考える前に

値段がつかないという一言を、五つの型に分ける

同じ言葉でも、指している中身はまったく違います。まず、建物の話なのか、費用の引き算なのか、買主側の事情なのか、権利の話なのか、依頼先の都合なのかを分けてください。ここを分けないまま解体や無償譲渡へ進むと、費用だけが先に出ていきます。

第一の型は、建物の評価が残っていないという意味です。木造住宅は年数の経過とともに評価上の価値が下がっていき、築四十年を超えた家は、査定の計算上ゼロとして扱われることが多くなります。ただし、評価がゼロであることと、家として使えないことは別です。屋根と基礎と柱が生きていて雨が入っていなければ、直しながら住みたい人、あるいは倉庫や作業場として使いたい人にとっては、まだ役に立つ建物です。会社が言っているのは計算上の扱いであって、建物の寿命の宣告ではありません。

第二の型は、土地の値段から解体費を引くと手元に残らない、という引き算です。これは金額の話なので、前提を聞けば動きます。その解体費には何が入っているのか。家財道具の撤去、ブロック塀、庭木、井戸、浄化槽、物置、カーポートまで含めた金額なのか、建物本体だけの概算なのか。現地を見ずに床面積から出した数字であれば、実際の見積もりと大きくずれることがあります。引き算の答えだけを受け取らず、引かれている数字の中身を確かめてください。

第三の型は、買主が住宅ローンを使えない条件になっている場合です。建築基準法上の道路に必要な幅で接していない、市街化調整区域にある、建物が登記されていない、借地の上に建っている、宅地に農地が付いてくる。こうした条件があると、金融機関の担保評価が付きにくく、買える人が現金で用意できる人にしぼられます。母数は減りますが、ゼロではありません。時間の見積もりを長く取る話であって、売れないという結論とは違います。

第四の型は、権利がまだ動かせる状態になっていないことです。名義が祖父のままで相続登記が済んでいない、共有者が五人いて一人と連絡が取れない、完済したのに抵当権の抹消登記をしていない。この場合に起きているのは、価値がないことではなく、今日の時点では契約できないという事実です。相続登記には申請義務があり、遺産分割がまとまらない間の手当てとして相続人申告登記の仕組みも設けられています。期限の数え方や必要書類は法務省の案内で確認し、実際の手続きは司法書士へ相談してください。

第五の型は、依頼した会社の側の事情です。営業の中心が磐田市街や袋井の駅周辺で、森町や旧市域から離れた集落は扱いが薄い。金額が小さく、調査に手間がかかるわりに報酬が見合わない。買取の在庫方針として今は仕入れていない。これらは家の性質ではなく相手の都合ですから、別の会社に当たれば答えが変わります。なお、低額な空き家の売買では、通常の仲介手数料の考え方とは別に、現地調査などの費用の取扱いが定められています。何がどこまで含まれるのかは、依頼する前に書面で確かめてください。

型を見分けるために、査定を出した相手へ聞き返す質問は四つで足ります。値段が付かない主な理由はどれですか。その理由は費用をかければ解消しますか、それとも構造的に動きませんか。いくらかければ、いくらで売り出せる見込みになりますか。御社が扱えないという意味であれば、どういう会社なら扱えますか。四つ目まで聞くと、家の問題と会社の問題がはっきり分かれます。

混同しやすいのが、税の評価額と市場で付く値段の関係です。売れないと言われた家にも固定資産税は課税され続けますし、課税明細に載っている評価額は、そのまま売買の目安にはなりません。逆に、評価額が低いから安いはずだと決めつけるのも早すぎます。実際の値段を決めるのは、その地区で買いたい人が何人いて、どんな使い方を思い描いているかです。数字の出どころが違う二つを、同じ表の同じ列に並べないでください。

聞いた内容は、必ず日付と一緒に残してください。会社名、担当者名、聞いた日、示された理由、根拠として見せられた資料、口頭だけだった部分。二社目、三社目に当たるときに同じ資料を渡せるようになり、話が食い違ったときに、どちらが古い情報かを判断できます。家族の誰かが後から加わっても、同じ記録に戻れます。

• 言われた理由が建物・費用・融資・権利・会社の都合のどれかを確かめる
• 解体費の前提に残置物、塀、庭木、井戸、浄化槽が含まれるかを聞く
• 接道、区域区分、建物の登記の有無、借地かどうかを書き出す
• 登記事項証明書で名義、持分、抵当権、差押えの有無を確認する
• 会社名、担当者、日付、示された理由をひとつの記録にまとめる

本当に売れないのかを、相手と売り方を替えて確かめる

一社の査定は、その会社が持っている買主名簿と販売力の話です。値段は家の性質だけで決まるのではなく、誰に、どの経路で、どれだけの時間をかけて届けるかで動きます。

複数の会社に見てもらうときは、渡す資料を統一してください。課税明細、登記事項証明書、公図、建物の図面、これまでに分かっている不具合、鍵の状況。同じ材料を渡してはじめて、返ってきた答えの違いが会社の違いとして読めます。片方には雨漏りを伝え、片方には伝えないままだと、金額の差が何によるものか分からなくなります。会社の選び方としては、地域に長くいる会社、買取を自社で行う会社、田舎の物件を扱い慣れた会社を、性格の違う三系統で当たると比較になります。

相場を自分の目でも見ておくと、提示された金額の位置が分かります。国土交通省は、実際に行われた不動産取引の価格を、地域と種類ごとに集計して公開しています。個別の住所までは分かりませんが、その地区の土地がどのくらいの水準で動いているかの見当は付きます。あわせて、近隣で売り出されている物件の広告を数か月見ておくと、出てから消えるまでの期間の感覚が身につきます。売り出し価格と成約価格は別物なので、広告の金額をそのまま自宅の期待値にしないでください。

売り方には仲介と買取があり、性格が正反対です。買取は業者が自ら買うので、契約から決済までが早く、家財が残っていても、雨漏りがあっても引き受けてもらえることがあります。その代わり、業者は解体費、修繕費、売れ残る期間の負担、利益を引いた額しか出せません。仲介は時間がかかり、内覧の準備も要りますが、その家を気に入った個人に直接届くため、上限が高くなります。急ぐ事情があるかどうかで、どちらを軸にするかが決まります。

買い手は住むための人だけではありません。田舎の家では、隣の農家が資材置場として、近くの工場が従業員の駐車場として、建設業者が作業場として土地を探していることがあります。建物付きのまま倉庫として使う例もあります。住宅として売れないという判断は、住宅市場の中だけの話です。市町によっては空き家バンクの仕組みがあり、移住希望者や、自分で直すことを前提にした買い手が登録を見ています。登録の条件や運営の有無は市町ごとに違うため、住んでいる自治体の空き家担当窓口で確かめてください。

買取の話を進めるときは、金額のほかに四点を書面で確かめます。決済までに何日かかるか、家財を残したまま引き渡せるか、引き渡した後に不具合が見つかった場合の責任をどう扱うか、そして買主が誰の名義になるかです。安い代わりに責任を負わない条件が付くのが買取の性格なので、その条件を理解したうえで金額を比べれば納得できます。金額だけを並べて一番高い先に決めると、条件の違いが後から効いてきます。

値段を思い切って下げる、あるいは無償で譲るという案が出たときは、いったん止まってください。無償の譲渡であっても、所有権を移す登記の費用はかかり、引き渡した後に雨漏りや白蟻が見つかったときの責任をどう扱うかを契約で決めておく必要があります。受け取る側にも税の論点が生じ得ます。個人間で話がまとまった場合でも、契約書の作成と登記は司法書士や宅地建物取引士に入ってもらい、適用される税の扱いは税理士に確認してください。

売り出す前に効く整備は、金額をかける順番があります。まず家財の撤去です。残置物があると、内覧で部屋の広さが伝わらず、買主は片付け費用を差し引いて考えます。次に草と庭木で、外から見た印象が問い合わせの数を左右します。そのうえで、雨漏りの応急処置と、割れたガラスや外れた雨戸の補修まで。内装のリフォームは、買主の好みが分かれるうえ費用の回収が読めないため、優先度は最後です。

媒介契約を結ぶときは、期間と見直しの規則を先に決めておきます。専任媒介契約では二週間に一回以上、専属専任媒介契約では一週間に一回以上、依頼者へ業務の状況を報告することとされています。報告が来ない状態を放置しないでください。あわせて、三か月で問い合わせが何件なければ価格や売り方を見直す、といった条件を最初に話し合っておくと、値下げの判断が感情の問題になりません。

どの経路でも買い手が現れなかった場合の出口も、先に調べておくと落ち着きます。相続で取得した土地を国が引き取る制度があり、建物が残っていないことなどの要件と、負担金の納付が必要です。対象になるかどうかは法務局で確認してください。自治体への寄付を思いつく人は多いのですが、行政が受け取るのは公共の用に使う見込みがある場合に限られるのが一般的です。断られることを前提に、他の手と並べて検討してください。

• 三社に同じ資料一式を渡して、答えの違いを比べる
• 仲介と買取の両方から金額と期間の見込みを聞く
• 市町の空き家担当窓口で空き家バンクの有無と条件を確認する
• 無償譲渡は登記費用、引渡し後の責任、税の扱いを先に整理する
• 家財の撤去、草木、雨漏りの応急措置の順で費用をかける
• 媒介契約の期間と、見直しの条件を書面で決めておく

市場に出す前に、隣地と近所へ当たる

その土地をいちばん高く評価する相手は、たいてい隣に住んでいます。広告に載せる前の打診は、費用がほとんどかからず、話がまとまれば期間も短くて済みます。

隣地の所有者にとって、隣の土地は特別な意味を持ちます。間口が広がって車が入れるようになる、道路に接する部分が増えて建て替えができるようになる、日当たりと風通しが確保できる、農機具や資材を置く場所ができる。同じ面積でも、他人が買うときより効き目が大きいので、市場の相場より高い評価が出ることがあります。逆に、隣が買わなければ意味が薄い形の土地であれば、外に出しても反応が乏しいのが普通です。

当たる相手は四種類に分けられます。敷地が接している隣地の所有者、道路を挟んだ向かいの家、裏側の畑や山を持っている人、そして自治会や区長など地域の世話役です。所有者が誰かは、法務局で登記事項証明書を取れば確かめられます。相続で名義が変わっていたり、遠方に住んでいて空き家になっていたりすることもあるので、現に住んでいる人と登記名義人が同じとは限りません。

声をかける前に、身内の側で三つを決めておいてください。家族の中で誰が窓口になるか、この話をしてよいと全員が同意しているか、そしてこちらが受け入れられる最低の条件は何か。相続人が複数いる家で、一人が先に隣へ話を持ちかけ、後から他の相続人が反対して撤回する、という経過はいちばん角が立ちます。名義が誰になっているか、相続登記が済んでいるかも先に確かめてください。動かせる状態でないなら、打診は登記が整うまで待ちます。

打診の手順は、金額を出す前に用件を伝えるところから始めます。手紙を一通入れるのが穏当です。実家を今後どうするか検討していること、まず近隣の方に先にお知らせしたいこと、こちらの連絡先。この三点だけで十分で、価格や急ぎの事情は書きません。返事があってから現地で会い、そこで公図と測量図を広げて、どこからどこまでの話なのかを一緒に確認します。いきなり金額を提示すると、値切りの交渉に見えて話が硬くなります。

断られたときは、そこで引いてください。理由を問い詰めない、繰り返し訪ねない、他の近所の人にその話をしない。実家を売った後も、家族が墓参りや法事で地域に関わる場面は残ります。関係を壊してまで進める交渉ではありません。断られた事実と日付だけを記録に残し、外の市場へ向かう手に切り替えます。

話がまとまりそうなときこそ、手続きを省かないでください。境界がどこかを双方で確認し、必要であれば土地家屋調査士に測量を依頼して、筆界を確認する書面を交わします。越境している樹木、ブロック塀、屋根の庇があるなら、その処理をどちらが負担するかを決めます。売買契約書の作成と所有権移転の登記は、知り合い同士であっても専門家に入ってもらってください。あとで話が食い違ったときに、書面がないと家族同士の記憶の争いになります。

農地が含まれる場合は、進み方が変わります。登記上の地目が田や畑であれば、売買には農業委員会の手続きが関わります。買う側が農地として使うのか、宅地などへ転用するのかで、必要な手続きも変わります。匂坂の周辺のように農業振興地域の農用地区域に入っている土地では、転用そのものが原則として認められません。耕作をやめて何年も経っていても、地目が農地のままなら対象になり得ます。まず地目を確認し、具体的な取扱いは各市町の農業委員会へ問い合わせてください。

買うところまでは踏み切れないが、使うのなら、という反応が返ってくることもあります。畑にしたい、駐車場として借りたい、資材を置かせてほしい。この場合は、無償で貸すのか賃料を取るのかを最初に決め、期間と返してもらう条件を書面にしてください。口約束で使ってもらううちに、物置が建ち、返してもらう話がしにくくなる例があります。更地を駐車場や資材置場として貸す場合と、建物を貸す場合とでは、法律上の保護の枠組みが違うので、契約の形は宅地建物取引士に確認するのが安全です。

隣地との間に、越境や塀の傷み、水路の管理といった懸案が残っている家もあります。売る前に片付けるか、現況のまま説明して引き渡すかは、費用と時間の兼ね合いで決めます。ただし、知っていることを伏せたまま引き渡すのは避けてください。買主に伝えるべき事実は、契約書と別紙で残します。掛塚のように道が細く家が接して建っている地区では、屋根の庇や雨樋の位置まで確認しておくと、引き渡し後の相談が減ります。

• 登記事項証明書で隣地と向かいの所有者を確認する
• 最初の連絡は手紙で用件のみを伝え、金額は書かない
• 現地で公図と測量図を広げ、対象の範囲を一緒に確かめる
• 境界の確認と越境物の処理を、契約前に文書化する
• 地目に田や畑が含まれる場合は農業委員会へ先に確認する
• 貸す形になる場合は期間と返還条件を書面にする

解体して土地で売る判断は、順番を守ると失敗が減る

解体は元に戻せません。建物を壊してから接道や境界の問題が分かると、更地の税負担だけが増えた状態になります。確かめる順番は、道、境界、需要、見積もり、税、実行です。

最初に見るのは道です。更地にしてから買主が家を建てるには、敷地が建築基準法上の道路に一定の幅で接している必要があります。前の道が公道か私道か、幅がいくつか、位置の指定を受けた道路か、幅の足りない古い道で後退が必要になるか。掛塚や旧集落のように、車がやっとすれ違う幅の道に面した家では、ここが結論を左右します。接していない敷地について例外的な認定や許可の仕組みもありますが、可否の判断は市の建築担当窓口と建築士に渡してください。

次が境界です。地積測量図が法務局に備え付けられていない土地は、面積と形が確定していない可能性があります。現地に境界標が残っているか、隣地と立ち会った記録があるかを確かめます。塀や生け垣を境界だと思い込んだまま話を進め、買主が決まってから測量でずれが出る、という順番が最もこじれます。境界が定まらないときには筆界を特定する制度もあります。いずれも土地家屋調査士の領分なので、資料の有無を調べたら判断は預けてください。

三つ目に、更地にしたときの買い手を具体的に思い浮かべます。その地区で新築が建っているか、分譲された区画が売れているか、駐車場や資材置場の需要があるか。池田や堤防に近い低い土地、笠原の茶園に接した斜面など、地形の条件によっては、更地にしても住宅用地としての引き合いが乏しいことがあります。壊せば売れるという説明を受けたときは、直近でどんな買い手に売れたのかを具体的に聞いてください。

見積もりは三社以上、必ず現地を見てもらったうえで取ります。金額の総額だけでなく、内訳の項目がそろっているかを比べてください。建物本体、屋根や外壁の材質による差、基礎の撤去、ブロック塀、庭木と庭石、井戸、浄化槽、物置、カーポート、残置物の処分、重機の搬入路、近隣への養生、道路使用の手続き、整地の仕上げ。安い見積もりは、これらのどれかが抜けていることが多く、着工後の追加請求につながります。

石綿については、一定の規模や条件に当たる解体工事で、事前の調査と結果の報告が求められています。屋根材や外壁、内装の一部に含まれている可能性があり、含まれていた場合は処理の方法と費用が変わります。見積書に調査の費用が入っているか、調査の結果によって金額がどう変わるのかを、契約前に文書で確認してください。産業廃棄物の処理を適正に行った記録を出してもらえるかも、あわせて聞いておきます。

税の扱いは、時期と要件で結果が変わります。住宅が建っている土地には課税標準を軽くする特例があり、二百平方メートルまでの部分は六分の一とする取扱いがあります。解体して更地になると、原則としてこの特例から外れます。判定は毎年一月一日時点の状況で行われるのが一般的なので、着工の時期が翌年の負担に影響します。実際の税額は市町の資産税担当で確認してください。なお、放置が進んで管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けた場合にも、特例の対象から外れる取扱いがあります。

相続した家を売る場面では、被相続人の居住用財産を売ったときの特別控除の制度があります。昭和五十六年五月三十一日以前に建築された家屋であることや、相続の開始があった日から一定の期間内に売ることなど、細かな要件が定められており、家屋を取り壊して敷地を売る場合の取扱いもあります。相続人の数によって控除の限度額が変わる仕組みもあります。要件の確認は国税庁の案内で行い、適用の可否と金額の判断は必ず税理士へ渡してください。

解体の補助制度を設けている市町もありますが、内容と実施の有無は年度ごとに変わります。共通して言えるのは、着工した後では申請できない仕組みが多いということです。工事の契約を交わす前に、住んでいる市町の空き家や建築の担当窓口へ問い合わせてください。工事が終わったら、建物の滅失登記を原則として一か月以内に申請します。火災保険の解約、電気とガスの精算、更地になった土地の草と不法投棄への備えも、この時期にまとめて片付きます。

• 前面道路の種類と幅、後退の要否を市の建築担当で確認する
• 地積測量図の有無と現地の境界標を写真で記録する
• 更地にした場合の買い手像を、直近の実例で聞く
• 解体見積もりを三社から取り、内訳の項目をそろえて比べる
• 石綿の事前調査費と、結果による金額の変動を書面で確認する
• 着工時期が翌年の固定資産税に与える影響を資産税担当へ聞く
• 補助制度は着工前に申請できるかを窓口で確かめる
• 工事後は滅失登記と保険の解約を一か月以内に片付ける

手放せないときは、持ち続け方を設計する

売らないという答えも選択肢です。ただし、保有を選ぶことと、決めないまま置くことは別物です。費用と危険を数え、担当と見直す日を決めたところから、保有は管理になります。

まず年間の負担を一枚に集めます。固定資産税と都市計画税、火災保険料、電気と水道の基本料金、草刈りと剪定の費用、点検に通う交通費と高速代、数年に一度の修繕に備える積み立て。ここに、家族が現地に行くために使う時間も行数として入れてください。金額に換算しなくてもかまいませんが、年に何回、誰が、何時間使っているかを書いておくと、数年後に見直すときの判断材料になります。合計が出てはじめて、保有と他の案が同じ土俵に乗ります。

次に、他人に迷惑や危害が及ぶ経路をつぶします。優先順位は、落ちてくるもの、倒れるもの、入ってこられるものの順です。瓦や板金、アンテナ、雨樋、ブロック塀、傾いた庭木、外れかかった雨戸。遠州の冬は空っ風が強く、台風の時期には屋根材が飛びます。土地の工作物の設置や保存に不備があって他人に損害が出た場合、所有者が責任を問われることがあります。人身に関わる箇所は、判断を先送りにする対象から外してください。

空き家の管理には制度上の枠組みもあります。国が示している空家等対策の仕組みでは、そのまま放置すれば著しく危険になるおそれのある状態などを特定空家等とし、その手前の段階として管理不全空家等の区分が置かれています。市町からは、まず助言や指導があり、改善されなければ勧告、命令と段階が進みます。勧告を受けると、住宅用地に対する課税標準の特例から外れる取扱いがあります。国土交通省の案内で制度の考え方を確かめ、個別の判定は市町の担当窓口で確認してください。

巡回は、頻度より続けられる形が大事です。月に一回が理想でも、遠方に住んでいて年に四回しか行けないのであれば、その四回を季節に合わせて置きます。春は草の勢いが出る前、梅雨の後に雨漏りの確認、台風の前に飛びそうなものの固定、冬は凍結と枯れ草の始末。行くたびに、外観の四方向、屋根が見える角度、天井、床下点検口の周り、水回りを同じ角度で撮ると、変化が写真の比較で分かります。

現地に行けない期間を埋めるのは、地域の目です。隣家か自治会の役員に、何かあったときの連絡先として携帯番号を渡しておきます。郵便は転送の手続きをするか、たまるようであれば回収を頼みます。庭の草を近所の農家に頼む場合は、謝礼の額と回数を最初に決め、口約束にしないでください。好意で始めたことが、数年後に断りにくい負担へ変わるのはよくある経過です。市町によっては、シルバー人材センターや民間の管理サービスが使えます。

費用は、止めるもの、残すもの、新たに要るものに仕分けます。電気は防犯灯や換気のために残すことが多く、水道は巡回時の掃除と通水のために残すか、凍結が心配なら止めるかを季節で判断します。火災保険は、人が住んでいない状態になったことを保険会社へ伝え、引受けの条件がどうなるかを確認してください。伝えないまま契約を続けていると、いざというときの支払いで問題になり得ます。草については、防草シートと砂利で年間の手間を下げる方法も比べてください。

貸すという中間案もあります。家財を残したまま倉庫として貸す、庭だけ畑として使ってもらう、自分で直すことを前提にした条件で住んでもらう。いずれも、建物の安全と設備の状態を先に確認しなければ話が進みません。賃料を受け取れば所得として申告が必要になる場合があり、必要経費の考え方や減価償却の扱いは税理士に確認してください。貸した後に売る判断へ変わることもあるため、契約の期間と終わり方は最初に決めておきます。

家財と仏壇の扱いは、保有を続ける間にこそ手を付けられます。全部を一度に片付ける必要はありません。写真、手紙、権利証や保険証券などの書類、位牌と仏具、農機具や工具のように売れるもの、明らかな廃棄物。この六つに分け、帰省のたびに一部屋ずつ進めます。書類だけは最初に持ち出してください。片付けを業者に一括で頼んだ結果、権利証や境界の資料まで処分してしまう例があります。仏壇の移動や閉じ方は、菩提寺やお付き合いのある寺院へ先に相談してください。

最後に、見直す日を決めます。半年後か一年後の具体的な日付、その日までに使う費用の上限、管理を担当する人の名前。この三つを書いた紙を家族全員が見られる場所に置きます。決めない状態が悪いのではなく、決めない状態に期限と担当が付いていないことが問題を大きくします。次の見直しの日までに、この記事で分けた五つの型のどれが解けたかを確かめれば、同じ議論を最初からやり直さずに済みます。

• 税、保険、光熱、草、交通、修繕積立を年額で一枚にまとめる
• 落下、倒壊、侵入につながる箇所を先に手当てする
• 人が住んでいない状態を火災保険の契約先へ伝える
• 巡回の頻度と季節ごとの作業、撮影する角度を決める
• 近隣に緊急時の連絡先を渡し、郵便の扱いを決める
• 見直す日付、費用の上限、担当者の名前を書いて共有する