実家は売る・残す・貸す？3択を家族で比較する判断表

売る・残す・貸すを同じ表に載せるための前提をそろえる

三択の比較を金額から始めると、ほぼ必ずやり直しになります。名義、建物、土地、年間費用、家族の希望と期限。この五つを先に埋めたときに、三つの案がはじめて同じ物差しの上に並びます。

売る・残す・貸すは、紙に書くと同じ大きさの選択肢に見えますが、成り立つ条件はそれぞれ違います。売るには処分できる権利と、買主が受け取れる状態が要ります。貸すには法令上の制約をくぐった建物と、入居者が生活できる設備が要ります。残すには、払い続けられる費用と、実際に足を運ぶ人が要ります。にもかかわらず家族の話し合いは、いくらで売れるのかという問いから始まりがちです。名義が先代のままの家に付いた査定額は、当面のあいだ使えない数字にすぎません。順番を入れ替えるところから始めます。

最初に取るのは登記事項証明書です。法務局の窓口やオンライン申請で取得でき、所有者、持分、抵当権が残っていないかが一枚で分かります。単独名義なら本人が決められますが、共有なら共有者が、名義が祖父母のままなら相続人が判断に関わります。相続登記は令和6年4月1日から申請が義務化され、相続によって所有権を取得したことを知った日から原則として3年以内に申請することとされています。施行前に発生した相続にも経過措置が置かれているため、義務の範囲と期限の考え方は法務省の案内で確認してください。

遺産分割の話し合いがまとまらない家では、相続人申告登記という簡易な手続きが用意されています。自分が相続人であることを法務局へ申し出るもので、名義を移す効果はありませんが、申請義務を果たしたものとして取り扱われます。兄弟が多い、県外に出ている、連絡が途絶えている人がいる。そうした事情で三択の議論そのものが動かない場合の、時間を確保する入口になります。必要書類と手続きの流れは法務省のページに載っています。個別の判断が必要な部分は司法書士へ渡してください。

建物は、写真と築年数の二つから押さえます。外観の四方向、屋根が見える角度、天井のしみ、床の傾き、給湯器の型番と製造年、分電盤、浴室、便所、台所、雨樋。これだけ撮っておけば、解体業者にも工務店にも不動産会社にも、現地へ来てもらう前に同じ資料を渡せます。遠州は冬の空っ風と、夏から秋の台風で、棟板金の浮きや雨樋の外れが起きやすい土地です。屋根は下から見上げただけでは分かりません。昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、いわゆる旧耐震基準の時期にあたるため、診断の要否を含めて建築士に相談する対象になります。

土地の条件は、三つの案すべてに効きます。前面道路の種類と幅員、敷地が道路に何メートル接しているか、境界標が現地に残っているか、公図と現況がずれていないか。掛塚のように古い町並みで細い道が入り組む地区では、車両が入れるかどうかが解体費にも買主の数にも直結します。農地であれば農地法の手続きが関わり、匂坂のあたりのように農業振興地域の農用地区域に入っていれば、そもそも転用の入口が違います。市街化調整区域かどうかを含め、都市計画上の区分は市の担当窓口で確認できます。

年間いくら出ていくかは、納税通知書だけでは足りません。固定資産税の納税通知書と課税明細書で税額と土地の筆数を押さえ、火災保険の証券で補償内容と満期日を確認し、水道と電気の契約が生きているかを検針票で確かめます。ここへ草刈りの外注費、頼む場合の年間回数、現地までの交通費、そして家族が使う時間を足します。年間の合計が出て、はじめて残す案が他の二案と比べられるようになります。

家族の希望も同じ紙に書き出します。盆に集まりたい、仏壇を動かしたくない、子どもが将来戻るかもしれない。感情の問題として脇に置かれがちですが、実際には判断を左右する条件です。書くときは、いつまで、誰が、どの頻度でという形に直します。いつか使うかもしれないという言葉は比較表に載りませんが、三年間は年二回使い四年目に見直すという形なら、年間費用と掛け算できます。相続税の申告が必要な場合の期限や、税の特例の適用期間は、事実関係を添えて税理士へ確認してください。

五つの前提が一度でそろうことは、まずありません。埋まらない欄は消さずに残し、未確認であること、担当する人、いつまでに調べるかの三つを書き添えます。空欄は不利という意味ではなく、調べれば動く数字だという印です。この状態のまま次の章へ進んで構いません。むしろ空欄が見えている表のほうが、家族のあいだで分担しやすくなります。

• 登記事項証明書で所有者、持分、抵当権の有無を書き出す
• 建物の外観と設備を撮影し、撮影日が残る形で保存する
• 前面道路の幅員、接道の長さ、境界標の有無を現地で確かめる
• 納税通知書と課税明細書、火災保険証券、検針票を一か所に集める
• 家族の希望を、時期・頻度・担当者の三点セットに書き直す

売る場合──査定額ではなく、差し引き後の手取りと期間で見る

売却の比較で使うべき数字は、査定額ではありません。費用と税を引いた後に手元へ残る額と、引渡しまでにかかる時間です。この二つを出すために、何が差し引かれるのかを先に並べます。

査定額は、この条件なら成約が見込めるという予想であって、入金額ではありません。ここから仲介手数料、契約書に貼る印紙税、抵当権が残っていればその抹消費用、境界が不明なら測量費、家財が残っていれば処分費、建物を壊して引き渡すなら解体費、そして譲渡益が出れば税が引かれます。比較表に書くのは、これらを差し引いた後の数字です。近所は坪いくらで売れたという話は、接道も建物も違えばそのまま使えません。

仲介手数料は宅地建物取引業法に基づき上限が定められており、売買価格が400万円を超える部分については、原則として価格の3パーセントに6万円を加えた額に消費税を加えたものが上限とされています。低廉な空家等の売買については、売主から受け取れる報酬額に別の定めが設けられている場合があります。実際にいくらになるかは媒介契約書に書かれますので、契約前に金額と支払いの時期を必ず確認してください。

測量、解体、残置物の処分は、見積もりを取らないと幅が大きすぎて表に書けません。測量は隣接する土地の所有者や道路管理者との立会いが要るかどうかで、期間も費用も変わります。解体は構造と延床面積のほか、重機とトラックが敷地まで入れるかどうかで大きく動きます。細い道の奥や住宅が密集した場所では、手壊しの割合が増えます。残置物は、仏壇、神棚、農機具、タイヤ、塗料など、通常の家庭ごみとして出せないものが混ざるほど高くなります。いずれも二社以上から現地見積もりを取り、見積書の日付と有効期限を残してください。

売却で利益が出た場合の譲渡所得は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算するのが原則です。ここで問題になるのが取得費で、親や祖父母が買ったときの売買契約書が見つからない家は珍しくありません。契約書、領収書、当時の通帳、造成や増築の請求書。家の中を片付ける前に、この束を探してください。片付けを先に済ませた家で書類ごと処分してしまうのは、相談の場でよく聞く形です。相続した空き家を売る場合には、一定の要件を満たすと控除を受けられる特例の取扱いがあります。適用の可否、必要書類、対象となる期間は事案ごとに異なるため、国税庁の該当ページを見たうえで税理士へ確認してください。

売り方には、市場で買主を探す仲介と、不動産会社が直接買い取る買取があります。仲介は時間をかけて条件の合う相手を待つ方法で、買取は価格が市場より低くなる代わりに、期日を決めやすく、残置物や建物の状態をそのまま引き受けてもらえる場合があります。どちらがよいかは、期限があるかどうかで決まります。相続人の一人が施設の費用を抱えている、遠方で管理を続けられない。そうした事情があるなら、価格だけの比較にはなりません。

期間の見込みも表に入れます。媒介契約、販売開始、内覧、申込み、売買契約、決済と引渡し。この順に進みますが、途中で境界の確定、越境物の処理、農地の手続きが必要になれば、その分だけ延びます。買主が住宅ローンを使う場合は審査の期間も乗ります。三か月で終わると決め打ちせず、契約から引渡しまでに何が挟まるかを不動産会社に聞き、遅れる要因を先に洗い出しておいてください。

よくある失敗を三つ挙げます。一つ目は、査定額のいちばん高い会社に任せ、値下げを重ねた末に最初の相場へ戻ること。二つ目は、更地にすれば売れると考えて先に解体し、翌年度の税負担が上がったうえに買主が現れないこと。三つ目は、家族の一人が単独で媒介契約を結び、後から他の共有者の同意が得られずに白紙へ戻ること。いずれも、前章の前提確認を飛ばした結果として起きています。

売る案を表へ書き込むときは、手取りの見込み額、そこに含めていない費用、引渡しまでの想定期間、まだ確定していない項目。この四つを一組にします。金額だけを書くと、精度の違う数字が横並びになり、比較の形になりません。

• 査定書に、価格の根拠と成約までの想定期間が書かれているか確かめる
• 媒介契約書で仲介手数料の金額と支払い時期を確認する
• 測量・解体・残置物処分は二社以上から現地見積もりを取る
• 取得費の資料になり得る書類を、片付けの前に探し出して分ける
• 空き家の譲渡に関する特例は、事実関係を添えて税理士へ確認する

残す場合──払い続ける費用と、所有者に残り続ける義務

残すという判断は、何もしない判断ではありません。年間の支出が続き、建物を管理する責任も所有者に残ります。この章では、その中身を数えられる項目に分けます。

残す案の年間費用は、税金だけを見ていると実際の半分も見えません。固定資産税と都市計画税、火災保険料、水道と電気の基本料金、草刈りと剪定、浄化槽があれば保守点検と汲み取り、そのつど出る小修繕、現地までの往復にかかる燃料代と時間。これらを固定費、変動費、臨時費の三つに仕分けます。臨時費には、屋根や外壁のように十年単位で必ず来る支出を、年あたりに割った額で入れておきます。

土地の固定資産税には、住宅が建っている土地の課税標準を軽減する住宅用地の特例があり、建物を取り壊すとこの適用から外れるのが原則です。使わないから壊しておこうと動く前に、翌年度の税額がどう変わるかを市の資産税担当窓口で確認してください。逆に、建物さえ残っていれば軽減が無条件で続くわけでもありません。空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、管理が不十分な空き家について勧告を受けた場合には、住宅用地の特例の対象から除外される取扱いが設けられています。

同法では、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態のものを管理不全空家等として位置づけ、市町村が助言・指導や勧告を行える仕組みになっています。制度の考え方と指針は国土交通省のページで確認できます。実務で問題になるのは、崩れかけた瓦、外れた雨樋、敷地から道路へ張り出した枝、繁茂した草といった、外から見える状態です。多くは近隣から市へ連絡が入り、市から所有者へ連絡が来るという順番で表面化します。

火災保険は、人が住まなくなった時点で条件が変わることがあります。住宅物件として契約していたものが、無人であることを理由に別の区分で扱われたり、継続に条件が付いたりする場合があります。黙っていれば安いまま続けられると考えず、居住の実態が変わったことを保険会社か代理店へ伝え、補償の範囲と保険料を確認してください。台風の後に申請しようとして対象外だと分かるのが、いちばんつらい形です。

巡回は、月に一度、一時間で終わる形にすると続きます。郵便受けを空にする。全部屋の窓を開けて三十分置く。蛇口を順に開けて排水口の封水を戻す。ブレーカーと給湯器を見る。外周を一周して屋根と雨樋を見上げる。写真を撮る。遠州の冬は空っ風で砂ぼこりが入り込み、夏は湿気で畳と押入れにかびが出ます。夏場に二か月空けると、次の訪問での作業量が跳ね上がります。

水道と電気は、止めるか残すかを決めます。巡回のたびに通水して排水口の封水を戻すなら、水道の契約は残したほうが手間が減ります。電気は、換気扇や除湿機を回すなら残す判断になりますが、使わないならブレーカーを落としたうえで基本料金の扱いを事業者へ確認します。ガスは、閉栓すると再開のときに開栓の立会いが必要になるのが一般的です。止める、残す、新たに要るの三つに仕分けてから手続きすると、解約と再契約を往復せずに済みます。

草は、放っておくと近隣との関係を悪くする最短の経路です。自分で刈るなら六月、八月、十月あたりの年三回が一つの目安になります。外注するなら、シルバー人材センターや造園業者に年間の回数と単価を先に決めてもらいます。隣地へ枝が出ている場合は、切る前に隣の所有者へ一報を入れてください。越境した枝の扱いには民法上の定めがありますが、手順を踏まずに処理すると、後の売却時に説明が必要な事実として残ります。

数えにくいのは家族の時間です。往復二時間の距離を月一回なら、年に二十四時間。ここへ書類の取得、業者との立会い、近隣への挨拶が乗ります。担当を決めないまま、みんなで見に行こうという形にしている家は、半年もすると巡回が止まります。担当者、頻度、年間の予算上限。この三つが決まって、残す案はようやく選択肢の形になります。

残すと決めたなら、見直す日も同時に決めます。半年後か一年後か。その日に、年間費用の実績、建物の状態の変化、家族の事情の変化を持ち寄って、同じ表をもう一度埋め直します。決めないことを決めた状態と、放置は別のものです。前者には日付と担当者があり、後者にはありません。

• 年間費用を固定費・変動費・臨時費に分けて合計を出す
• 解体を検討する前に、翌年度の税額の変化を市の担当窓口で確認する
• 無人になったことを保険会社か代理店へ伝え、補償条件を確認する
• 巡回の担当者、頻度、年間の予算上限を書面で決める
• 屋根、雨樋、外壁、草の状態を毎回同じ角度で撮影して残す

貸す場合──賃料を聞く前に、貸せる状態かどうかを確かめる

貸す案の検討は、相場を聞くところからではなく、この家をそのまま人へ引き渡せるかどうかの確認から始まります。順番を逆にすると、後から出てくる修繕費が表を壊します。

貸す案が他の二つと違うのは、先にお金が出ていく点です。賃料が入り始めるのは、修繕を終えて募集をかけ、入居者が決まった後です。給湯器、水回り、雨漏り、シロアリ、電気の容量、内装。実家をそのまま貸せる状態で残している家は多くありません。まず建築士か、賃貸を扱う不動産会社に現地を見てもらい、貸すために必要な工事と、あった方がよい工事を分けてもらってください。

名義の確認は、貸す場合にも必要です。共有の不動産では、保存行為、管理行為、処分行為で必要になる同意の範囲が異なるのが原則で、賃貸に出す行為がどれにあたるかは契約の期間や内容によって変わります。兄弟の一人が単独で賃貸借契約を結び、後から他の共有者との間で問題になる例があります。共有だと分かった時点で、司法書士か弁護士へ確認してください。

建物側では、給排水と給湯、電気の容量、換気、浴室、便所、台所の設備が、いまの生活水準に合うかを見ます。加えて、増改築の履歴が確認できるか、検査済証や建築確認に関する書類が残っているかも押さえます。見つからない家は珍しくありません。あるかないかを先に調べ、なければ市の建築指導担当や建築士に、どこまで確認できるのかを聞いてください。ここを曖昧にしたまま募集を始めると、後で工事の可否につまずきます。

需要は地区によって違います。磐田市や袋井市の戸建て賃貸では、駐車場が二台分取れるかどうかが問い合わせの数を大きく分けます。学区、勤務先までの経路、スーパーと病院までの距離。これらは現地に立たないと分かりません。賃料の見当は、不動産のポータルサイトで同じ地区の戸建ての募集を並べれば、おおよその幅がつかめます。ただし募集中の賃料は、成約した賃料ではありません。実際に決まった条件は、賃貸を扱う会社に聞いてください。

契約の形も先に決めます。普通借家契約では、期間が満了しても貸主から更新を拒むには正当の事由が必要とされるのが原則で、将来自分たちで使いたい、時期を見て売りたいという希望とは噛み合いません。期間を区切る定期借家契約という形もありますが、契約時に書面での説明が必要になるなど、手続きが定められています。どちらを選ぶかは出口の希望から逆算し、具体的な条件は不動産会社と、必要に応じて弁護士へ確認してください。

貸した後の手間も、表に入れます。家賃の入金確認、滞納したときの督促、設備が壊れたときの一次対応、退去時の精算、原状回復の範囲をめぐる話し合い。遠方に住んでいるなら管理会社へ委託することになり、賃料から管理料が引かれます。給湯器やエアコンは、貸しているあいだに必ず寿命が来ます。修繕の積立てを最初から見込んでおかないと、二年目で収支が反転します。

募集を出してから決まるまでの期間も、収支に入れます。戸建ての賃貸は物件ごとの条件差が大きく、条件の合う入居者が現れるまでに季節をまたぐことがあります。転勤や進学の動きに合わせて募集を始めるかどうかで、反応の数も変わります。空室の月にも、税と保険と管理の費用は出ていきます。年間の手取りを書くときは、十二か月満室という前提ではなく、空室の月を見込んだ数字にしてください。あわせて、賃貸に出す場合は火災保険の契約内容も見直しの対象になります。

賃料収入は不動産所得として扱われ、確定申告が必要になるのが原則です。必要経費として何が認められるか、減価償却をどう計算するか、他の所得との関係がどうなるかは、事案によって変わります。手取りを表に書くときは、税引き前の賃料ではなく、管理料と経費を引いた後の額を書き、税の部分は税理士に確認と注記して空欄のままにしておくほうが、比較としては正確です。

最後に、貸すと売りにくくなる面があることも書いておきます。入居者がいる状態での売却は、買主が投資目的の人に絞られやすく、自分で住みたい買主の候補からは外れます。数年後に売る前提があるなら、契約の形と期間をその前提に合わせて設計する必要があります。貸すと売るは、両立しないわけではありませんが、順番と契約設計を間違えると一方が閉じます。

• 貸すために必要な工事と、あった方がよい工事を分けて見積もる
• 共有名義の場合、賃貸に出すことへの同意の範囲を専門家へ確認する
• 検査済証や建築確認に関する書類の有無を先に調べる
• 募集中の賃料ではなく、成約した条件を賃貸担当に聞く
• 給湯器とエアコンの更新費用を、年あたりの積立てとして見込む

家族で一枚の比較表を埋める

最後は、三案を同じ形式の表へ落とします。大事なのは埋まった欄ではなく、空欄と、その空欄を誰がいつ埋めるかです。表は結論を出す道具ではなく、家族全員が同じ前提へ戻るための一枚です。

表は、縦に項目、横に案を並べます。案は売る、残す、貸すの三つに、必要なら解体してから売るを加えた四列。項目は、初期にかかる費用、年間の収支、手元に残る見込み、必要な期間、必要な同意、法令上の制約、家族の希望との適合、そして未確認事項。すべての案について、同じ項目を埋めます。一案だけが詳しく、他の列が空という状態は比較になりません。

数字には精度を付けます。見積書がある確定、業者に口頭で聞いた概算、募集事例などから推し量った推定、まだ調べていない未調査。この四段階で十分です。解体費は確定、賃料は推定、修繕費は未調査。こう書き分けるだけで、次に調べるべき場所が表の上に現れます。精度を書かずに数字だけを並べると、根拠のいちばん弱い数字がいちばん強く見えるという逆転が起きます。

空欄は敗北ではありません。空欄には、何を調べるか、誰が調べるか、いつまでにという三つを書きます。接道の幅員、長男、今月末に市の窓口で。この形にしておけば、次の家族会議は空欄の埋まり具合を確かめるところから始められます。集まるたびに議論を最初からやり直す家は、たいてい前回の空欄を持ち越していません。

思い出の項目にも、表の中で列を持たせます。仏壇と位牌をどうするか。庭の木を誰かが引き取れるか。写真とアルバムの整理は誰が担当するか。盆の集まりを来年どこで行うか。金額に換算できませんが、決めないと売却の日程も動きません。残したい体験、残したい物、残したい期間の三つに分けて書くと、費用の話と切り離さずに扱えます。

決めないという結論も、表の中の一つの案として扱えます。ただし条件を付けます。保留する期間、そのあいだの巡回の担当と頻度、年間の費用上限、そして再検討する日。この四つが書かれていれば管理された保留ですが、書かれていなければ実質は放置です。空家等対策の枠組みで問題になるのは、後者のほうです。

家族会議は、資料を先に配ってから開きます。当日に初めて数字を見た人は、賛成も反対もできません。欠席する人にも同じ資料を送り、訂正の期限を切ります。意見の対立に見えるものの多くは、見ている資料が違うことから起きています。事実、意見、決定、保留の四つに分けて議事を残すと、次の回で同じ議論を繰り返さずに済みます。

表が埋まってきたら、そのまま専門家へ渡せる形に整えます。名義と相続の部分は司法書士へ。税の部分は事実関係を添えて税理士へ。建物の部分は建築士へ。土地と流通の部分は宅地建物取引士へ。一人にすべてを尋ねると、答えられない部分が推測で埋まります。質問は分野ごとに分けて出し、回答の範囲と日付を書き添えて表へ戻してください。

表そのものは、紙一枚に収めます。項目を増やしすぎると、埋める作業のほうが止まります。迷ったら、費用、期間、同意、制約、未確認の五つに絞ってください。細かい内訳は別紙にして、表の欄には合計と精度だけを書きます。家族全員が同じ一枚を見ている状態のほうが、内訳の細かさより先に効きます。

更新の履歴も残します。誰が、いつ、どの欄を、何を根拠に書き換えたか。古い数字を消さずに残しておくと、後から結論が変わったときに、事情が変わったのか、単に情報が増えただけなのかを見分けられます。相続人が増えたり、担当者が交代したりする場面でも、同じ根拠へ戻れます。

三択のどれが正解かは、家によって違います。接道が二メートルに満たない家と、駐車場が二台取れる家では、同じ言葉でも中身がまったく別のものになります。この表が目指すのは正解を出すことではなく、家族の誰が見ても同じ前提へ戻れる状態を作ることです。前提が同じであれば、意見が分かれても議論は前に進みます。表を誰かの説得に使い始めると、都合のよい数字だけが精度の欄を飛ばして並びます。空欄をそのまま人に見せられる表が、結局いちばん長く使えます。

• 四つの案について、同じ項目をすべて埋める（空欄も残す）
• すべての数字に確定・概算・推定・未調査の印を付ける
• 空欄ごとに、調べる内容・担当者・期日の三点を書き込む
• 残したい物と体験を、期間付きの言葉にして表へ入れる
• 保留を選ぶ場合は、期間・担当・予算上限・再検討日を決める
• 分野ごとに質問を分け、回答の範囲と日付を表へ書き戻す