古い実家は解体してから売る？古家付きのまま売る？判断の順番

「更地にした方が売れる」と「今のまま出そう」が両方出てくる理由

同じ家に対して助言が食い違うのは、前提にしている条件が違うからです。この章では、解体を最後に回すための順番と、その順番を崩すと何が起きるのかを扱います。

片方の会社は「更地にした方が早く売れます」と言い、もう片方は「今のまま出しましょう」と言う。どちらかが間違っているというより、前提にしている条件が違うために結論が割れます。前提は主に三つです。壊したあとにその土地へ改めて建物を建てられるのか。想定している買い手は自分で住む人なのか、建てる人なのか、買い取って再販する事業者なのか。そして解体費を誰がいつ支払うのか。この三つを言葉にしないまま結論だけを並べても、話は前へ進みません。相談する側から先に「どの前提で言っていますか」と尋ねると、助言の中身が具体的になります。

解体には、他の判断にはない性質があります。やり直せないということです。更地にしてから前面道路の幅や接し方が足りないと分かった場合、その土地には原則として新しい建物を建てられません。ところが古家が建ったままであれば、既存の建物を直して使うという買い方が残っていました。壊した瞬間にその選択肢が消え、声をかけられる買い手の層が一気に狭まります。裏返せば、壊してから困る事柄のほとんどは、壊す前に調べられる事柄です。調べるのに必要なのは主に時間で、費用はほとんどかかりません。

順番を先に決めておくと迷いません。第一に名義と相続人。第二に土地の条件、つまり接道、境界、登記地目、私道の持分、上下水道の引き込みの有無。第三に建物の状態と、人が中に入れるかどうか。第四に、解体費の見積りと想定価格の見立てを両方そろえること。売り方を選ぶのはそのあとで、解体工事の契約書に署名するのはいちばん最後です。この順番を崩すと、支出だけが先に確定して、残った選択肢の中から選ぶことになります。逆に順番さえ守れば、途中で気が変わっても引き返せます。

名義の確認を後回しにすると、そもそも解体の発注者が誰なのかが定まりません。登記が先代のままであれば、まず戸籍をたどって相続人を確定する必要があります。相続登記には申請の義務があり、期限の考え方や経過措置は法務省の案内に整理されています。遺産分割の話し合いがまとまらない場合に備えて、相続人であることを法務局へ申し出る相続人申告登記という手続きも用意されています。必要書類や自分の場合の当てはめは、司法書士か法務局の窓口で確認してください。ここが未確定のまま解体の日程を先に押さえると、工事の直前で止まります。

解体を急ぐ理由が、売り方ではなく安全にあることもあります。台風で瓦が落ちた、外壁が剥がれて隣の駐車場へ飛びそうだ、庭木が道路へ張り出して通学路をふさいでいる。この場合に必要なのは建物を全部壊すことではなく、危ない部分を止めることです。屋根の応急処置、飛散防止のシート、枝の剪定、傾いたブロック塀の撤去。安全の是正と、売却方法としての解体は、費用の出どころも判断の期限も別のものとして扱ってください。近隣から連絡が来た日のうちに全部解体を決める必要はありません。

一方で、先に解体した方がよいことが早い段階ではっきりする家もあります。床が抜けていて中を歩けない、屋根が落ちて雨が入り続けている、火災の跡が残っている、動物が住み着いて案内できる状態にない。買い手は、見られないものに値段を付けられません。内見できない家を古家付きのまま売り出すと、問い合わせが入らないまま価格だけが下がっていきます。これは写真では判断できないので、必ず現地で、できれば家族以外の第三者と一緒に中を見てください。危険があると感じたら無理に立ち入らないでください。

この章で決めるのは、解体するかどうかではありません。何を調べるか、誰に聞くか、いつまでに答えをもらうか、の三つです。調べる項目は次の章から具体化しますが、先に紙へ書き出しておくと効果があります。訪問してきた業者から「今月なら安くできます」と言われたときに、まだ決められない理由を家族へその場で説明できるからです。急かされて署名した解体の契約を後から取り消すのは、調べる時間を数週間取ることよりもずっと難しくなります。

調べた結果は、必ず日付と出所を付けて残してください。市の窓口で聞いた、法務局で取った、業者から口頭で聞いた、という区別が後で効いてきます。相続人が複数いる場合、同じ話を何度も別々の人へ説明することになりますが、記録が一枚あれば説明が一回で済みます。結論が変わったときも、以前の版を消さずに残しておくと、なぜ判断が動いたのかを家族へ示せます。

• 登記名義人と相続人が確定しているかを最初に確かめる
• 前面道路の種類と幅員、敷地の接し方を市の建築担当窓口で確認する
• 境界標が現地にあるか、越境がないかを写真で残す
• 建物の中に入れるか、買い手を案内できる状態かを現地で判定する
• 解体の見積りを取るのは、右の項目を確認したあとにする

建物の状態と、その家を買う人の顔ぶれで答えが決まる

古家付きで売れるかどうかは、建物の古さそのものではなく、その家を買う人がどう見るかで決まります。この章では買い手を三つに分け、それぞれが何を見ているかを整理します。

実家に興味を持つ人は、大きく三つに分かれます。自分や家族が住むために買う人、建て替えるために土地として買う人、そして買い取って手を入れ再販する事業者です。同じ古家を見ても、この三者の見ているところはまったく違います。住む人は屋根と水回りを見ます。建てる人は建物をほぼ見ずに土地の形と道路を見ます。事業者は残置物ごと引き取る前提で、工事にいくらかかるかを見ます。どの層に届けたいのかが決まらないうちに解体を決めると、いちばん値段を付けてくれた層を自分で消してしまうことがあります。

自分で住む人にとっては、その家が今後も住宅として使えるかどうかが焦点です。見るのは、昭和五十六年六月以降に建築確認を受けているかどうか、雨漏りの跡、基礎のひび、白蟻の被害、給排水管の状態、電気容量。住宅ローンを使う場合は、金融機関が築年数や担保の評価をどう見るかも関わります。ここは金融機関ごとに扱いが異なるため、買い手側の事情として売主が断定はできません。ただ、耐震改修や断熱改修の補助制度がある地域では、古家をあえて選ぶ層が確実に存在します。

建て替える目的で買う人は、更地でなくても検討できます。解体費を自分の資金計画へ組み込み、土地の価格から差し引いて考えるからです。この層にとって重要なのは、建てたい建物が建つ土地かどうかです。接道、幅員、用途地域、建ぺい率と容積率、高低差や擁壁の有無。古家が建っていること自体は障害になりません。障害になるのは、解体費がいくらか分からないことと、工事の段取りを自分で組む手間です。ここに見積りを一枚添えられると、古家付きのままでも話が進みます。

買取をする事業者は、残置物が残ったままの現況で引き取ることができます。片付けも解体も相手が行うため、売主の手間と持ち出しは最小になります。その代わり、価格は一般の買い手に売る場合より下がるのが通常です。早さと確実さを買っているという理解が要ります。相続人が遠方に散っている、期限が決まっている、片付けに行く体力がない、といった事情があるなら、この選択肢を最初から外さないでください。ただし、買取の金額だけで決めず、必ず他の売り方の見立ても並べて比べます。

建物の状態は、次の順で見ると抜けが減ります。まず外から屋根、雨樋、外壁、基礎、そして敷地の四方。次に中へ入り、天井のしみ、床の傾き、建具の建て付け、水回り、床下点検口。遠州の冬の空っ風と台風は、屋根材と雨樋を確実に傷めます。棟の漆喰が崩れている、雨樋が外れて外壁に筋が付いている、という家は多く見かけます。写真は同じ角度で撮っておくと、後で業者へ送るだけで概算の相談ができます。危険を感じる箇所には近づかず、屋根に上がらないでください。

見落としやすいのが、母屋以外です。離れ、車庫、農機具小屋、物置、井戸、浄化槽、ブロック塀、門柱、庭石、大きく育った樹木。母屋だけ壊しても、これらが残っていれば土地は更地になりません。解体の見積りを取るときも、売り出しの写真を撮るときも、敷地の簡単な図を描いて、建っているものを全部書き込んでから始めてください。未登記の付属屋が課税明細にだけ載っている、というのもよくある形です。

残置物の量は、古家付きで売れるかどうかを左右します。室内が物で埋まっていると、内見のときに部屋の広さも状態も伝わりません。ここで注意したいのは、家財の処分と建物の解体は法律上の区分が違うということです。家財として出るものは原則として一般廃棄物にあたり、市町の区分と許可を受けた事業者のルールに従います。解体工事で出る木材やコンクリートは産業廃棄物として工事側で処理されます。両方を一社にまとめて任せる場合も、どちらの区分で誰が処理するのかを見積書の上で分けて示してもらってください。

• 自分の家がどの買い手の層に届きそうかを一度言葉にする
• 外周と各部屋を同じ角度で撮影し、撮影日を残す
• 敷地図に母屋以外の建物、井戸、浄化槽、塀、大木を書き込む
• 室内を案内できる状態かどうかを、片付け前と片付け後で分けて考える
• 家財の処分と解体工事の処理区分を見積書の上で分けてもらう

解体費と価格差は、同じ一枚の紙の上で引き算する

比べるのは売り出し価格ではなく、手元に残る金額と、そこへ至るまでの時間です。この章では、見積りの取り方と、追加費用が出やすい範囲の聞き方を扱います。

比較の形はいたって単純です。更地で売った場合の想定価格から、解体費、追加で出た費用、更地になってから売れるまでの保有費用を引く。古家付きで売った場合の想定価格から、必要な片付け費用と、そのまま持ち続ける間の費用を引く。この二つを並べます。よくある失敗は、査定額の差をそのまま手取りの差だと思ってしまうことです。更地の方が二百万円高い、という言い方には、解体費も、売れるまでの期間も、税の変化も入っていません。同じ土俵に載せてから比べてください。

解体の見積りは、複数の会社から、同じ条件で取ります。同じ条件というのは、対象の建物を全部そろえること、残置物をどう扱うかを統一すること、現地を見てもらうことの三つです。電話とメールだけの概算は、比較には使えません。坪単価の提示だけで比べるのも危険です。同じ家に対する総額が会社によって大きく違うことは珍しくなく、その差の多くは、含めている作業の範囲の違いから生まれます。書面で、項目ごとの内訳を出してもらってください。

追加になりやすい範囲は、先に聞いておけば聞けます。残置物、ブロック塀と門柱、庭石と庭木、カーポート、物置、浄化槽の撤去、井戸の埋め戻し、地中に残る古い基礎やコンクリートがら。道路が狭くて重機やダンプが入らない現場では、手作業の割合と小運搬が増えて費用が上がります。掛塚のような旧集落の細街路では、前面に車を止められるかどうかから確認が必要です。地中の状況は掘ってみるまで分からないため、見積り段階では「出た場合にどう連絡し、いくらまでなら進めてよいか」を決めておくのが現実的です。

内訳の見方にも型があります。一般に見積書は、仮設と養生、建物本体の解体、基礎の撤去、廃棄物の運搬と処分、整地、そして諸経費に分かれます。会社によって項目のまとめ方が違うので、三社分を並べるときは自分で同じ行に並べ替えてください。とくに廃棄物の運搬と処分は総額に占める割合が大きく、ここを一式でまとめている見積りは、後から量が増えたときの説明が難しくなります。基礎をどの深さまで撤去するのか、整地はどの程度の仕上げかも、言葉で書いてもらってください。

解体には工事そのもの以外の段取りもあります。一定規模以上の建築物を壊すときは、建設リサイクル法にもとづく届出が原則として必要で、これは発注者の側で行う手続きとされています。石綿については、解体に先立つ事前調査が求められ、規模などに応じて結果の報告が必要になる場合があります。ほかに、道路を使う場合の許可、近隣への挨拶と説明、水道メーターの扱い、電気とガスの停止と引込線の撤去。どこまでを業者が代行し、どこからが自分の役割なのかを、契約前に一覧で確認してください。

工事が終わったら登記が残ります。建物を取り壊したときは、原則として一か月以内に建物滅失登記を申請することとされています。手続きを担うのは土地家屋調査士で、工事会社からは取壊し証明書や会社の登記事項証明書などを受け取ることになります。どの書類をいつ渡してもらえるのかは、解体の契約を結ぶ前に確認しておいてください。滅失登記が済んでいないと、土地だけの売買を進めるときに登記上は建物が残ったままになり、決済の直前で慌てることになります。

支払いの時期も比較の一部です。解体費を自分の現金から先に出す場合、その資金が売却代金で戻るまでには数か月かかることがあります。売却の相手が決まってから解体する、決済と同時に精算する、買主が解体を引き受ける代わりに価格で調整する、といった組み方もあります。どれを選べるかは、買い手の事情と契約条件しだいです。宅地建物取引士に、どの形が現実的かを最初の相談の段階で聞いておくと、資金繰りの見通しが立ちます。

解体費と価格の上昇分は一致しません。百五十万円かけて更地にしたから百五十万円高く売れる、という関係にはならないのが普通です。地域と土地の広さによっては、更地にしても価格がほとんど動かないこともあれば、買い手の層が広がって早く決まることもあります。反対に、古家付きのままでも「解体費相当を差し引いた価格で」という交渉の形になることが多く、実質的には似た着地になる場合もあります。だからこそ、金額を一点で持たず、上限と下限の幅で持ってください。

最後に、比較表は家族全員が同じものを見られる場所へ置いてください。相続人が複数いると、誰かが業者の話を聞いてきて条件が変わる、ということが起きます。項目と前提をそろえた一枚があれば、新しい情報が入ったときに、その欄だけを更新して差を確認できます。空欄は不利という意味ではなく、まだ調べていないという印として扱ってください。

• 解体費、追加費用、保有費用まで引いた手取りで二つの案を比べる
• 同じ条件で三社程度から現地見積りを取り、内訳を書面でもらう
• 残置物、塀、庭石、浄化槽、井戸、地中埋設物の扱いを明記してもらう
• 追加が出たときの連絡方法と、承認する金額の上限を決めておく
• 工事後に受け取る書類と、滅失登記の担当を契約前に確認する

壊した翌年から効いてくる税と、売った年に効いてくる税

税は二種類あり、時期も担当も違います。持っている間の固定資産税・都市計画税と、売った年の譲渡所得です。この章では、どちらがいつ動くのかを分けて整理します。

まず切り分けます。建物を壊すと変わるのは、翌年度からの固定資産税と都市計画税です。売ったときに関わるのは、その年の譲渡所得の計算です。この二つを混ぜて「解体すると税金が高くなる」とだけ覚えていると、判断を誤ります。前者は持ち続ける間ずっと効き、後者は売った一回だけ効きます。どちらも金額の断定はこの記事ではできませんので、実額は市町の資産税担当と税理士に当てはめてもらってください。

住宅が建っている土地には、固定資産税と都市計画税の課税標準を軽くする住宅用地の特例という取扱いがあります。原則として、住宅一戸あたり二百平方メートルまでの部分と、それを超える部分とで軽減の度合いが変わります。建物を取り壊して更地にすると、この特例の対象から外れることになります。土地の税額が上がる一方で、建物に課されていた分はなくなります。差し引きでいくら変わるのかは土地の評価額と面積によるため、市町の資産税担当へ具体的に尋ねるのが確実です。

見落としやすいのが判定の時点です。固定資産税は、原則として毎年一月一日の状況を基準に課税されます。つまり年内に解体を終えるか、年が明けてから着工するかで、翌年度の課税が変わり得るということです。ただし、建て替え中の土地についての取扱いなど例外もあり、扱いは市町によって異なります。売却の日程が決まっているなら、決済日と解体日のどちらを先にするかを含めて、早い段階で資産税担当へ相談してください。数日の違いが一年分の差になることがあります。

では壊さずに置いておけば安全かというと、そうとも限りません。空家等対策に関する法律にもとづき、管理が行き届かない状態が続いて特定空家等や管理不全空家等と判断され、市町から勧告を受けた場合には、住宅用地の特例の対象から除外される取扱いがあります。つまり、建物が建っていても土地の税が上がる場面があるということです。壊す・壊さないのどちらかが常に有利という前提は成り立ちません。草刈りや通気、屋根の応急処置といった管理を続けているかどうかが、ここで効いてきます。

売ったときの税は、譲渡所得の計算で決まります。売却代金から、取得費と譲渡費用を引いた残りが対象になります。相続で引き継いだ家は、原則として親が取得したときの金額を引き継ぎますが、購入時の契約書が見つからないことは多く、その場合の取扱いは別に定められています。売るために建物を取り壊した場合の解体費が譲渡費用に含まれるかどうかは、条件によって扱いが分かれます。ここは自己判断せず、税理士か税務署に、自分の事実関係を示して確認してください。

相続した家を売る場面では、被相続人の居住用財産を譲渡した場合の特別控除という制度があります。要件は細かく、昭和五十六年五月三十一日以前に建築された家屋であること、区分所有建物でないこと、相続が始まる直前に被相続人が一人で住んでいたこと、譲渡の対価が一定額以下であること、そして耐震基準に適合させるか取り壊して土地として引き渡すこと、といった条件が並びます。適用できる期間にも定めがあります。当てはまるかどうかの判断は税理士か税務署へ渡してください。

この制度を検討するなら、解体の時期と契約書の書き方が結果を左右します。誰がいつ取り壊すのか、引渡しの時点で建物が残っているのか、といった事実がそのまま要件の当てはめに関わるからです。売買契約を結んだあとで税理士に相談し、条件が合わなかった、という順番はいちばん避けたい形です。売り方を決める段階、遅くとも契約書の文案を見る段階で、税務の確認を一度挟んでください。相談の際は、登記事項証明書、課税明細、被相続人の住民票の除票など、事実を示す資料を持参すると話が早く進みます。

• 固定資産税の変化と、売却時の譲渡所得を分けて考える
• 解体の時期が一月一日をまたぐかどうかを市町の資産税担当へ相談する
• 管理不全のまま放置した場合の取扱いも併せて確認する
• 親が購入したときの契約書や領収書が残っていないかを探す
• 特別控除を検討するなら、売買契約の文案を作る前に税理士へ相談する

磐田・袋井・森町では、地区と季節で答えが変わる

同じ市内でも、旧集落と新しい住宅地では前提がまるで違います。この章では地区ごとの事情と、工期や補助の申請時期といった季節の要素を扱います。

商圏の中を見渡すと、実家の置かれ方は一様ではありません。区画の整った住宅地、旧街道沿いの古い集落、堤防に近い低地、宅地の隣に畑が続く地域、丘陵の茶園に囲まれた集落。土地の値段だけでなく、工事の入りやすさ、買い手の探し方、確認すべき法令の種類までが変わります。一般論として「築四十年なら解体」と言われても、それは自分の家の話ではありません。まず自分の家がどの型に近いかを決めてから、他の家の事例を読んでください。

旧集落の細街路は、解体費と再建築の両方に効きます。掛塚のように道が狭く曲がっている地区では、重機やダンプを敷地の前に付けられず、手作業と小運搬が増えます。同時に、その道が建築基準法上どう扱われる道路なのかも問題になります。幅が足りない道に接している場合、建て替えのときに敷地を後退させる必要が生じることがあります。更地にしたのに希望する建物が建たないと分かれば、買い手の層は大きく狭まります。解体の見積りを取る前に、市の建築担当窓口で道路の扱いを確認してください。

低地では、水の条件が買い手の関心事になります。池田付近のように川と堤防が近い地域では、市が公表しているハザードマップの浸水想定が、買い手の資金計画や火災保険の検討に直接関わります。これは建物を壊しても変わらない土地の条件です。売り出す前に自分で地図を見て、想定される深さと避難の情報を把握しておくと、聞かれたときに事実で答えられます。隠すよりも、条件を示したうえで価格の見立てを立てる方が、話がこじれません。

宅地に農地が続く地域では、手続きが一つ増えます。匂坂のあたりのように農業振興地域の農用地区域が広がる場所では、登記地目が田や畑の土地について、売買や転用に農業委員会の手続きが関わります。何十年も耕作していなくても、地目が農地のままなら対象になり得ます。母屋の敷地だけを切り分けて売るなら、分筆と測量も必要になります。まず登記地目を確認し、具体的な取扱いは各市町の農業委員会へ照会してください。解体の可否とは別の話として進みます。

丘陵地では、解体したあとの管理が問題になります。笠原のような茶園に囲まれた集落では、手入れをやめた茶畑や竹が隣接地から伸びてきます。建物を壊して更地にしても、草と竹の管理は続きます。売れるまでの間、誰が何回草を刈るのかを決めておかないと、近隣からの連絡が続きます。年に二回か三回の外注費を、保有期間の費用として比較表に入れておいてください。更地は建物がない分だけ管理が楽になる、とは限りません。

季節の要素もあります。遠州の冬は空っ風が強く、養生シートや粉じんの管理に手間がかかります。夏から秋の台風期は、屋根や外壁の応急処置が先に必要になる時期です。工事の混み具合も一定ではなく、年度末や年末は解体業者の予定が埋まりやすくなります。一月一日をまたぐかどうかで翌年度の課税が変わり得ることを踏まえると、年末に着工して年内完了を狙う日程は、遅れたときの影響が大きいと分かります。余裕を持った工期で組んでください。

買い手が動く時期も見ておきます。転勤や進学に合わせて春に住まいを探す層があり、この時期は中古住宅の問い合わせが増えます。一方、更地の土地は建築会社を通じて紹介されることが多く、住宅の展示場や見学会の動きに引っ張られます。古家付きで住む人を探すのか、更地で建てる人を探すのかによって、売り出しを始めたい時期がずれるということです。解体の完了時期を、売り出しの時期から逆算して決めてください。

売り先が身近にある場合もあります。田や畑が隣接する地域や旧集落では、隣地の所有者が自分の敷地と一体で使いたいと考えていることがあります。この場合、建物が残っているかどうかより、境界がはっきりしているか、越境した塀や樹木が片付くかの方が重要になります。声のかけ方は難しいところがあるので、直接交渉に入る前に、境界の状況を整理したうえで宅地建物取引士へ相談してください。近隣に話が広まる時期をこちらで選べなくなるという副作用もあります。

補助制度についても触れておきます。老朽化した危険な空き家の除却に対する補助や、空き家バンクのような仕組みを設けている市町があります。ただし、要件も予算の枠も申請の受付時期も、市町ごとに異なります。共通して注意したいのは、工事の契約や着工よりも前に申請することを求める制度が多いという点です。先に契約してしまってから相談に行くと、対象外になることがあります。解体を検討し始めた時点で、市町の空き家を担当する窓口へ、今年度の制度の有無と申請の順番を確認してください。

• 前面道路の扱いと後退の要否を、市の建築担当窓口で確認する
• ハザードマップで浸水想定と避難の情報を自分で見ておく
• 登記地目に田や畑が含まれていないかを確認し、農業委員会へ照会する
• 売れるまでの草刈りの回数と外注先を先に決め、費用に含める
• 解体の補助制度の有無と申請の順番を、契約前に市町の窓口で確認する