実家が管理不全空家・特定空家になる前に｜通知が来る前の確認

通知は段階を踏んで届く ― 空家法の骨格と二〇二三年の改正

空家法の手続きは、いきなり命令や取り壊しへ飛ぶものではありません。調査、助言・指導、勧告、命令という段階があり、どこまで来ているかによって、所有者に残された選択肢の広さが変わります。

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）は二〇一四年に成立し、翌年に全面施行されました。対象となる「空家等」は、建築物とその敷地のうち、居住その他の使用がなされていないことが常態であるものと定められています。実務上は、おおむね一年を通じて人の出入りや使用の実績がないかどうかが目安として使われます。月に一度でも家族が泊まり、電気や水道の使用実績が残っている家と、雨戸を閉めたまま数年が過ぎた家では、同じ「誰も住んでいない家」でも扱いが変わり得るということです。

市町村が最初に行うのは、区域内にある空き家の把握です。空家法には、所有者を特定するために固定資産税の課税に関する情報を内部で利用できる旨の定めがあり、登記名義が古いまま相続登記が済んでいない家でも、市町村側は納税義務者としての情報にたどり着けることがあります。「誰の家か分からないのだから連絡は来ないだろう」という前提は成り立ちません。遠方に住む子の住所へ突然、市の封筒が届いて初めて実家の状態を知った、という順番で相談が始まることは珍しくありません。

二〇二三年の改正では、いくつかの仕組みが加わりました。大きいのは「管理不全空家等」という区分が新たに置かれたことです。それまでは、危険や衛生上の問題が相当に進んだ「特定空家等」に当たらなければ、行政が勧告まで踏み込むことができませんでした。改正後は、そこへ至るおそれのある段階で市町村が指導と勧告を行えるようになっています。ほかにも、活用を進める区域の指定、所有者の相談に応じる法人の指定制度、市町村長が財産管理人の選任を家庭裁判所へ請求できる仕組みなどが設けられました。

手続きの流れは、おおむね次の順で進みます。情報提供や助言に始まり、改善が見られなければ指導、次に勧告、特定空家等については命令、それでも履行されない場合に行政代執行。実際には、助言や指導の段階で電話や訪問による接触が何度か入り、そこで改善の見込みが伝われば次へ進まないことも多くあります。書面が一枚届いた時点で結論が出ているわけではなく、むしろその後のやり取りで段階の進み方が決まる、という理解のほうが実態に近いはずです。

段階ごとに、書面の形も重みも異なります。助言や指導は口頭や簡易な文書で行われることがありますが、勧告と命令は書面で示されるのが原則です。とりわけ勧告は、後述する固定資産税の住宅用地特例の扱いに直結しますので、届いた日付と内容をそのまま保管してください。封筒を開けて読んだだけで片づけてしまうと、あとで税の通知を見たときに理由をたどれなくなります。差出人の課名と担当者名、記載された改善事項、期限が分かる形で控えておくのが安全です。

命令に従わない場合には過料の定めがあり、また、市町村の職員による立入調査を正当な理由なく拒んだ場合にも過料の定めが置かれています。上限額は法律に定められていますが、実際に科されるかどうか、どの段階でそうなるかは個別の事情によります。代執行が行われた場合、その費用は原則として所有者の負担となり、徴収は税の滞納処分の例によるとされています。放置し続けた結果として最も重い負担が来るのは、取り壊しそのものではなく、その費用の請求だということです。

所有者側の義務も条文に置かれています。空家等の所有者等は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努めなければならないという趣旨の定めがあり、二〇二三年の改正では、国や自治体が講じる施策に協力するよう努める旨も加えられました。努力義務ですから、これ自体に直ちに罰則が伴うわけではありません。ただ、近隣で損害が生じたときの民事上の責任は別の話です。土地の工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害を与えた場合の責任は、民法の枠組みで判断されます。

この記事で扱えるのは、制度の骨格と、所有者側で準備できる材料までです。ある家が管理不全空家等や特定空家等に当たるかどうかを判断するのは市町村であり、不動産業者や記事が線を引くことはできません。国土交通省は、措置を適切に行うための指針を公表しており、どのような観点で見るかの考え方はそこから読み取れます。ただし運用の細かさには自治体ごとの差があるため、最終的には家がある市町村の担当窓口へ、住所を示して尋ねるのが確実です。

• 実家の使用実績（電気・水道の使用、家族が入った日）が記録として残っているか
• 登記名義が親のままか、相続登記が済んでいるかを確かめたか
• 市から届いた封筒の日付・課名・担当者名・記載事項を保管しているか
• 助言・指導・勧告・命令のどの段階かを、書面の文言から確認したか
• 家がある市町村の空き家を担当する窓口の連絡先を控えてあるか

管理不全空家等と特定空家等は、状態の重さと進める手続きで分かれる

二つの区分は「状態がどこまで進んでいるか」と「行政が進められる手続きの範囲」で分かれます。ただし勧告を受けたときの税の扱いは、どちらの区分でも同じ方向に働きます。

特定空家等として法律が挙げる状態は四つあります。そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態、そのほか周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態です。共通しているのは「著しく」という語で、敷地の中だけで完結する劣化ではなく、外へ影響が及ぶところまで進んだ段階を指していると読めます。

これに対して管理不全空家等は、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態、と位置づけられています。言い換えれば、まだ「著しく」には至っていないが、この先どうなるかが見えている段階です。屋根の一部がめくれているが落下には至っていない、庭木が境界を越えているが隣家の建物には触れていない、といった状態がこの区分で拾われ得ます。改正前は行政が手を出しにくかった帯域が、ここで埋められた形になります。

手続きの範囲は明確に違います。管理不全空家等について市町村ができるのは、原則として指導と勧告までです。命令や行政代執行まで進めるのは特定空家等に限られます。したがって、管理不全空家等の勧告を受けた段階では、まだ強制的に取り壊される場面ではありません。ただし、その状態を放置すれば特定空家等の判断へ移り、そこから先は命令と代執行の射程に入ります。区分の違いは終点の違いではなく、残された時間の違いだと考えたほうが実態に合います。

一方で、税の扱いには両者に共通する効果があります。勧告を受けた空家等の敷地は、原則として固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。この点で、管理不全空家等の勧告は「軽い段階だから影響も軽い」とは言えません。改正でこの区分が設けられたことにより、以前なら特定空家等の判断まで待たなければ動かなかった税の扱いが、より手前の段階で動くようになった。これが実務でいちばん効いている変化です。

書面の名宛人が誰になるかも、実務ではしばしば問題になります。相続が済んでいなければ、相続人の一人へ届くこともあれば、判明した複数の相続人へそれぞれ届くこともあります。届いた人が家の状態をよく知らず、他の相続人へ回さないまま止まってしまう例は少なくありません。届いた時点でその場で撮影し、相続人が見られる場所へ共有しておくだけで、対応の遅れはかなり減ります。誰が窓口として市とやり取りするかも、早めに一人へ決めておくほうが混乱しません。

判断の材料としては、国土交通省が示している指針が土台になります。そこには、外観からどのような点を見るか、どの程度の状態をどう評価するかの考え方が整理されています。ただし、指針は全国共通の枠組みであって、点数表のように機械的に当てはめれば結論が出るものではありません。同じ程度の傾きでも、前面道路が通学路かどうか、隣家との距離がどれくらいか、周囲に人通りがあるかによって、周辺への影響の評価は変わり得ます。

現場の感覚で言えば、区分の境目を決めているのは建物の古さそのものではありません。築五十年でも雨仕舞いが効いていて草が刈られている家は、外から見て問題として立ち上がりません。逆に築三十年でも、道路側へ草が張り出し、郵便受けから広告があふれ、雨戸が一枚外れていれば、通りがかりの人の目にとまります。近隣からの相談が入口になる以上、「外から見て、誰かが困っているように見えるか」が実質的な分かれ目になります。

一度進んだ段階が戻るのかも、よく尋ねられます。改善が確認されれば勧告が撤回される取扱いがありますが、税の面では時間差が生じます。固定資産税は原則として毎年一月一日時点の状況で課税関係が決まるため、年の途中で草を刈り、屋根を直し、撤回まで至ったとしても、その年度の課税に反映されるとは限りません。逆に、年末までに改善を終えておけば、翌年度の扱いが変わり得ます。動く時期の設計に、この賦課期日の考え方は確実に効いてきます。

自分の家がどちらの区分に近いかを外から推し量ることに、あまり実益はありません。それよりも、市町村がどの段階の書面を出しているかを見るほうが確実です。書面には、根拠となる条文、指摘されている状態、求められている改善の内容、期限が記載されるのが通常です。読んで意味が取りにくければ、その書面を持って担当窓口へ行き、「どの部分がどう直れば次の段階へ進まないのか」を具体的に尋ねてください。曖昧なまま置いておく期間が、いちばん高くつきます。

• 指摘されている状態が、敷地の外へ影響しているものかどうかを区別したか
• 届いた書面が助言・指導・勧告・命令のどれかを、文言と根拠条文から確認したか
• 勧告であれば、固定資産税の住宅用地特例への影響を市町村へ確認したか
• 改善を終える時期と、翌年一月一日との前後関係を意識しているか
• 「どこまで直せば次へ進まないか」を担当窓口に具体的に尋ねたか

指定の入口になるのは、敷地の外へ影響が出ている状態

相談の入口になるのは、建物の内部ではなく、敷地の外へ出ている部分です。屋根、塀、庭木、雑草、そして人の目に触れる状態が、順番としては先に問題になります。

最も多い入口は、庭木と雑草です。夏場の遠州は草の伸びが早く、六月から九月にかけては一か月放置しただけで道路側へ張り出します。前面道路が狭い地区では、枝一本、草一株が通行の支障として実感されます。とくに、カーブミラーや道路標識を隠す位置まで枝が伸びると、近隣の困りごとから交通安全の問題へ性質が変わります。通学路に面していれば、学校や自治会を経由して市へ話が届くことも起こります。

隣地への越境は、こちらが思うより早く相手の負担になります。落ち葉が雨樋を詰まらせ、実が落ちて虫が集まり、根が塀を押す。二〇二三年四月に施行された民法の改正で、越境した枝について一定の要件のもとで隣地側が切除できる場合が設けられましたが、それは隣家に手間と費用を負わせるという意味でもあります。「切ってもらえるなら放っておいてよい」という話ではなく、関係が壊れる前に所有者側から連絡するほうが、あとが軽く済みます。

建物側で先に問題になるのは屋根です。冬に西から吹き続ける空っ風と、夏から秋の台風が、この地域では屋根材と板金を繰り返し揺すります。棟板金の釘が浮き、瓦がずれ、スレートの端が欠ける。落ちるまでは外から見えにくく、落ちた瞬間に近隣の車や人へ及びます。強風の翌日に周辺から「屋根の一部が飛んできた」と連絡が入る形で発覚することが多く、その時点では既に第三者への損害という話になっています。

外壁のモルタルやタイルの剥落、ブロック塀の傾き、擁壁のはらみも、外へ影響が出る典型です。塀は内側から見ても傾きが分かりにくく、道路の対角まで下がって初めて分かることがあります。控え壁の有無、鉄筋の状態、高さは、外観だけでは判断できません。ここは自己判断で「まだ大丈夫」と決めず、建物や外構の専門業者に見てもらう領域です。危険を感じる塀の直下に立ち止まって観察するのも避けてください。

衛生面では、害獣と害虫が入口になります。屋根裏に小動物が入り込むと、糞尿のにおいが外へ出て、隣家が窓を開けられなくなります。軒下や床下の蜂の巣は、近づく人へ直接の危険が及びます。いずれも、痕跡を素手で触らず、距離を取って写真を撮り、発見場所と時期を控えて専門業者へ伝えるのが先です。侵入口を塞ぐ作業を先に行うと、内部に取り残して被害が長引くことがあります。

人が入っていないことが外から分かる状態は、それ自体がリスクになります。郵便受けからあふれた広告、夜間にまったく明かりが点かない窓、外れたままの雨戸。敷地の隅にごみが投げ込まれ、そこへ枯れ草がたまると、放火の懸念として近隣が市へ相談する材料になります。実際に何かが起きていなくても、「起こりそうに見える」段階で相談は動きます。周辺の生活環境という観点は、被害の発生を待たずに評価されるからです。

近隣からの声が市へ届く経路は、思っているより短いものです。直接の電話、自治会からの連絡、通学路の見守り活動、道路を管理する部署からの引き継ぎ。どこから入っても、最終的には空き家を担当する部署に集まります。相談した側が匿名を望むことも多く、所有者に「誰が言ったか」が伝わることはまずありません。心当たりのある指摘については、相手を探すより先に、指摘された状態そのものを確かめるほうが早く片づきます。

現地へ行けない期間が続くときは、確認の密度を落としても構いませんが、外へ及ぶ部分だけは誰かの目を入れておきます。近所に頼める人がいれば、道路側から一枚撮って送ってもらう。頼める相手がいなければ、巡回を請け負う事業者や、地域の造園業者と草刈りの契約だけ先に結ぶ方法もあります。夏の三か月と、台風が通ったあと。この二つに絞って人を入れるだけでも、道路へ張り出したままになる状態はかなり避けられます。

敷地の条件によって、優先順位は変わります。低い土地や河川に近い場所では、大雨のあとに敷地へ水が残り、床下の湿りと基礎まわりの傷みにつながります。磐田市は大雨への備えとしてハザードマップや冠水に関する情報の入口を公開していますので、実家の位置がどの区分に当たるかは事前に確認できます。逆に高台の造成地では、擁壁と排水の側へ注意が向きます。同じ「空き家」でも、先に見るべき箇所は立地で変わるということです。

これらの状態は、ある日突然そうなるのではなく、少しずつ進みます。だからこそ、同じ位置から同じ方向で撮った写真が効きます。道路の対角から全景、道路側の敷地境界、隣地に接する面、屋根が見える角度の四枚を、訪問のたびに撮る。日付は画像データに残るので、あとから「いつからこの状態か」を示せます。市の窓口へ相談するときも、近隣へ説明するときも、口頭の記憶より、日付の入った四枚のほうが早く伝わります。

• 道路側と隣地側に、枝・草・塀のはみ出しがないかを先に見たか
• 強風や台風の翌日に、屋根材や飛散物の有無を確認する手順があるか
• 塀・擁壁の傾きを、道路の対角など離れた位置から見たか
• 害獣・害虫の痕跡を、触らずに写真と日付で記録したか
• 郵便物・照明・雨戸など、不在が外から分かる状態を減らせているか

勧告が動かすのは税の計算方法 ― 住宅用地特例と売却時の特例

勧告が動かすのは税額そのものではなく、税額の計算方法です。住宅用地特例から外れると課税標準の考え方が変わり、売却を選ぶ場合には別の期限が絡んできます。

住宅の敷地には、固定資産税の課税標準を軽くする住宅用地特例が置かれています。原則として、住宅一戸あたり二百平方メートルまでの部分（小規模住宅用地）は課税標準が価格の六分の一に、それを超える部分（一般住宅用地）は三分の一になります。都市計画税が課される区域では、同じ区分でそれぞれ三分の一、三分の二という割合が用いられます。これが、住んでいなくても家屋が建っている土地の税負担を抑えてきた仕組みです。

勧告を受けた特定空家等および管理不全空家等の敷地は、原則としてこの特例の対象から除外されます。よく「税が六倍になる」と言われますが、正確には課税標準の割合が変わるという話です。実際の税額は、土地の評価額、負担調整の措置、都市計画税の有無、家屋分との合計で決まるため、単純に六倍になるとは限りません。見込みを知りたい場合は、納税通知書と課税明細書を持って、市町村の資産税を扱う窓口へ確認するのが確実です。

時期の考え方も押さえておきます。固定資産税は原則として毎年一月一日時点の状況で課税関係が決まります。したがって、秋に勧告を受けて年内に改善し撤回まで至れば翌年度の扱いに影響し得ますが、年明けをまたいでしまうと、直しても一年分は動かないという事態が起こります。見積りと着手に時間がかかる項目ほど、この区切りから逆算して段取りを組む必要があります。屋根や塀の工事は、業者の繁忙期を外すと日程が取りやすくなります。

「では取り壊せば税が下がるのか」という質問も多く受けます。家屋の固定資産税はなくなりますが、住宅用地特例も同時に外れるため、土地の税は上がる方向に働きます。加えて解体費用がかかります。木造か否か、前面道路の幅、重機が入れるか、アスベストを含む建材の有無で金額の幅は大きく、同じ地区でも見積りは揃いません。数字は必ず複数社から取り、内訳（解体、廃材の処分、整地、各種の届出）を並べて比べてください。

売却を選ぶ場合には、別の特例が関わります。相続によって取得した被相続人の居住用家屋とその敷地を譲渡したときに、一定の要件のもとで譲渡所得から控除を受けられる制度があります。ただし要件は細かく、家屋の建築時期、区分所有建物でないこと、相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと、相続時から譲渡時まで事業・貸付け・居住に使っていないこと、譲渡対価の額の上限、そして相続の開始があった日から三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までという期限があります。

この制度を使う場合、家屋の所在地の市区町村が発行する確認書が必要になります。申請には、電気や水道の使用中止の日が分かる書類、使用していなかったことを示す資料など、事前に集めておくものがあります。空き家のまま年数が経つと、こうした資料が取りにくくなることがあるため、「いずれ売るかもしれない」という段階から控えを残しておく意味があります。控除の額は相続人の数によって異なる取扱いがあり、適用の可否と金額は税理士または所轄の税務署へ確認してください。

補助制度についても触れておきます。老朽化した危険な空き家の除却や、空き家の改修に対する補助を設けている自治体があります。ただし、対象となる要件、予算の枠、申請の時期は年度ごとに変わり、着工前の申請が条件になっていることが多いのが実情です。工事を発注してから調べても間に合わないことがありますので、業者へ依頼する前に、家がある市町村の担当窓口へ「今年度の制度の有無と申請の時期」を先に確かめる順番が現実的です。

保険の扱いも、税と並んで見落とされます。誰も住まなくなった建物は、契約上の区分が住宅物件から変わり、引受けの条件や保険料、補償の範囲が変わる場合があります。加入したまま連絡していないと、いざ屋根が飛んだときに想定と違う結果になりかねません。管理が行き届いていないという指摘を受けている状態が、事故時の評価にどう影響するかも含め、証券を手元に置いて保険会社か代理店へ現況を伝えておいてください。

• 納税通知書と課税明細書で、住宅用地特例が現在どう適用されているか確認したか
• 改善の完了時期を、翌年一月一日から逆算して組んだか
• 解体を検討するなら、内訳ごとに複数社の見積りを取ったか
• 売却時の特例の対象になり得るかを、税理士または税務署へ確認したか
• 空き家であることを保険会社または代理店へ伝え、証券の内容を確かめたか

書面が届く前に動くなら、他人に及ぶものから順に片づける

是正は、直しやすい順ではなく、他人に及ぶ順で片づけます。今週の手作業、見積りを取るもの、記録で足りるもの、専門家に渡すものを最初に仕分けてください。

最初に手を付けるのは、敷地から外へ出ているものです。道路側と隣地側の草と枝、飛びそうな物、外れた雨戸やトタン。ここは業者を待たずに、家族が一日入れば形が変わります。作業をしたら、着手前と終了後を同じ位置から撮ってください。改善したという事実は口頭では伝わりにくく、写真の二枚組で初めて相手に届きます。近隣にも、作業の前に「何日に入ります」と一言伝えておくと、音や車の出入りが新たな問題になりません。

次に、自分では触れない項目を切り分けます。屋根、外壁の高所、ブロック塀、擁壁、大きな庭木の伐採、蜂の巣。これらは見積りを取るところまでを今月の作業にします。見積りは、状態の記録としても働きます。「屋根の板金が浮いている」という指摘に対して、業者の調査報告と見積書があれば、改善の意思と段取りを示す具体的な材料になります。金額の判断は後回しでよく、まず現況が第三者の目で文書になっている状態を作ります。

市町村の窓口へ相談する場合は、持ち物をそろえておくと一回で話が進みます。実家の住所と地番、固定資産税の納税通知書と課税明細書、登記事項証明書、直近の写真、これまでの経緯を時系列にしたメモ。相続がまだなら、その旨と、相続人が誰かが分かる範囲も伝えます。窓口では「うちは特定空家ですか」と尋ねるより、「この状態のうち、どこを直せば問題として扱われないか」を尋ねるほうが、持ち帰れる答えになります。

名義の問題は、動き出す前に確かめてください。二〇二四年四月から相続登記の申請が義務化され、正当な理由なく期限内に申請しない場合の過料の定めが置かれました。名義が祖父母の代のままだと、売る・貸す・解体するのいずれも、相続人全員の関与が要ります。人数が増えているほど時間がかかりますので、草を刈るのと並行して、戸籍を集める作業を始めておくのが現実的です。法定相続情報一覧図を作っておくと、その後の手続きで繰り返し使えます。

出口の選択肢は、売る、貸す、解体する、管理を続ける、の四つに大別できます。どれを選べるかは、建物の状態だけでは決まりません。前面道路が建築基準法上の道路に当たるか、接道の幅が足りるか、敷地が農業振興地域の農用地区域に含まれていないか、私道の持分があるか。これらは机上で調べられる項目です。再建築ができない土地に高い解体費を投じてしまう前に、まず土地側の条件を確かめる順番のほうが、あとの損が小さくなります。

遠方に住んでいて頻繁に通えない場合は、巡回を外注する選択肢もあります。料金と内容は事業者によって幅がありますので、月に何回、どこまで見て、報告はどの形式で来るのかを揃えて比べてください。写真付きの報告が残る契約であれば、それ自体が管理の記録になります。加えて、二〇二三年の改正では、所有者の相談に応じる法人を市町村が指定できる仕組みも設けられました。地域でどこが指定されているかは、市町村の窓口で確認できます。

家財が残ったままだと、売る場合も解体する場合も見積りが上がります。解体の費用は建物の構造だけでなく残置物の量でも変わりますし、買主が決まってからの片づけは日程に追われます。全部を一度に運び出す必要はありません。重要書類、写真、通帳や証券の類だけを先に持ち出し、家具や家電は後回しにする。片づけの途中で権利に関わる書類が出てくることもありますので、処分の前に中身を一度は確かめる手間を惜しまないでください。

誰にどこまで聞けるのかも、先に整理しておきます。行政上の区分と改善の内容は市町村、税の適用可否は税理士または税務署、名義と相続は司法書士、境界と面積は土地家屋調査士、建物の傷み具合は建築や外構の業者、契約の扱いは保険会社。一つの相手にすべてを尋ねると、担当外の部分について曖昧な答えが返り、それを前提に進めてしまいます。質問ごとに宛先を分け、返ってきた答えと日付を同じ表へ戻していくのが、遠回りに見えて早い方法です。

近隣への対応は、謝罪と確約を分けて考えます。迷惑をかけている事実については率直に詫びる。一方で、いつまでに何を直すかは、業者の日程を確認してから伝える。その場で「来週やります」と答えて守れないと、次からは市へ直接連絡が行くようになります。連絡を受けた日、相手、内容、こちらが返した期限を一行ずつ残しておくと、家族の誰が対応しても話が食い違いません。

最後に、進み具合の確かめ方です。改善は一度で終わりませんので、項目ごとに「完了」「見積り待ち」「相談待ち」「次回確認」の四つに分けて置いておきます。止まっている項目は、金額で止まっているのか、決める人が決まっていないのか、資料が足りないのかで、次の一手が変わります。書面が届いてから慌てて全部を動かすより、外へ及ぶ部分だけでも先に止めておくほうが、結果として費用も時間も少なく済みます。

• 道路側・隣地側の草と枝を、着手前後の写真つきで片づけたか
• 高所・塀・伐採など、自分で触らない項目の見積りを依頼したか
• 納税通知書・登記事項証明書・写真・経緯メモをそろえて窓口へ行ったか
• 相続登記が済んでいるか、相続人の範囲を確認したか
• 売る・貸す・解体・管理継続の四つを、土地側の条件から検討したか