空き家の水漏れが心配｜元栓・凍結・給湯器を確認する順番

空き家の水漏れは、どこで起きて、なぜ手遅れになるのか

無人の家の漏水では、漏れの量よりも、気づかれないまま続いた時間の長さが損害の大きさを決めます。この章では、漏れやすい場所と、発覚までの経路を先に押さえます。

最初に、漏れる場所を具体的に挙げます。給湯器の本体と配管の接続部、屋外の散水栓と立水栓、床下を走る給水管の継手、トイレのタンク内にあるボールタップとフロート弁、洗濯機の給水ホースと蛇口のつなぎ目、温水洗浄便座への分岐、そして井戸ポンプまわり。築三十年を超える家では、古い鋼管が内側から錆びて小さな穴が開く形の漏れも起きます。どれも人が住んでいれば、水音や床の湿りで数時間のうちに気づくものばかりです。

無人の家では、その数時間が数週間になります。夜中の壁の中の音を聞く人はおらず、朝に足の裏で床の冷たさを感じ取る人もいません。畳やクッションフロアの下に水が回っても、表から見て色が変わるまでは分かりません。空き家の漏水が厄介なのは、水量の多さではなく、誰にも見つけられない期間が長く伸びてしまうところにあります。冬の凍結による破裂は、この静かな期間がとくに長くなりがちです。

費用の面では二重に効きます。水道料金は使用水量に応じて計算され、下水道使用料も多くの市町では水道の使用水量を基礎に算定される仕組みになっています。つまり誰も使っていない家で、水道と下水道の両方が同時に膨らみます。月に数百円だった請求が、検針の一周期を挟んで数万円の桁になることは珍しくありません。しかも請求書は空き家の郵便受けへ届きますから、転送か回収の手当てをしていないと、知るのは次の検針が済んだ後になります。

建物への影響は、もう少し遅れて出ます。床下が濡れ続けると、土台や大引といった木部が湿気を含み、腐朽が進みます。湿った木材はシロアリを呼び寄せ、壁の中の断熱材は水を含んだまま乾かず、見えないところでカビが広がります。ここまで来ると、直す対象が配管一本から床組と内装へ移り、見積もりの桁が一つ変わります。設備の交換で収まるうちに見つけることに、それだけの意味があります。

住んでいた頃には起きなかったことが起きるのは、水の使い方が止まるからです。毎日流していた排水口の封水は、数週間で蒸発して臭気の通り道になります。常に動いていた配管の水は止まり、冬の朝に凍る条件がそろいます。給湯器は電源を切られて凍結予防が働かなくなり、洗濯機の蛇口は開いたまま何年も放置されます。つまり空き家の水回りの事故は、設備が急に古くなったから起きるのではなく、使われ方が変わったから起きます。だから対策も、修理ではなく使い方の設計から入ります。

水が敷地の外へ出ると、話は近隣の問題に変わります。漏れた水が塀の際からしみ出し、隣家の駐車場や道路をいつも濡らしている。掛塚のように道幅の狭い地区では、通行の支障として先に苦情が届きます。冬なら朝方に路面が凍ることもあります。所有者だけが知らず、近所の人だけが困っている状態は、後で話し合いをするときにいちばん厄介です。

漏水の発覚には、だいたい三つの入口があります。検針の担当者や水道の窓口から使用水量の異常を知らせる連絡が来る、近隣の人が水の跡に気づいて教えてくれる、家族の巡回で見つける。前の二つは、すでに何週間か経っている印です。自分の巡回で見つけられれば、止水と修理の手配、料金の相談を同じ週のうちに始められます。同じ事故でも、入口が違えば残された選択肢の数が違います。

そこで、家の記録に水の欄を一つ作ってください。最後に人が水を使った日、元栓を閉めた日時、水道メーターの指示数、検針票に書かれた使用水量。この四つを並べた行があれば十分です。指示数は巡回のたびに同じ角度で写真を撮っておくと、次の人が引き算をするだけで異常が読み取れます。数字が並んでいれば、水道の窓口にも保険会社にも、同じ一枚を見せて説明ができます。

この先の順番は決まっています。まず元栓と水道メーターで今の状態を確かめる。次に季節、とくに冬の凍結に備える。それから設備ごとに水を抜いて止める。最後に、起きてしまったときの連絡先と費用の扱いを、起きる前に調べておく。順番を入れ替えると、抜いたつもりの水が残っていたり、止めたはずの元栓が開いたままだったりします。次の章から、この順に一つずつ見ていきます。

• 給湯器の接続部、屋外の散水栓、トイレのタンク、洗濯機のホースを漏れやすい四か所として覚える
• 水道料金だけでなく下水道使用料も同時に上がる前提で費用を見積もる
• 検針票と請求書が空き家に届いたままにならないよう、転送か回収の担当を決める
• 水道メーターの指示数を巡回ごとに撮影し、日付と一緒に残す
• 敷地の外へ水が出ていないか、塀の際と道路側を毎回歩いて確かめる
• 無人になった日と、最後に水を使った日を記録の一行目に書いておく

元栓と水道メーターで、漏れているかを自分で確かめる

漏れているかどうかは、量水器ボックスのふたを開ければ、たいていの家で自分で判断できます。この章は、その手順と、止水の範囲の絞り込み方です。

最初にやるのは、水道メーターの場所を確かめることです。多くは敷地の道路寄りの地面に埋まっていて、樹脂か鉄のふたに量水器や止水栓と書かれています。空き家では、このふたが雑草や落ち葉、置きっぱなしのプランターの下に隠れていることがよくあります。掘り出したら、玄関からの位置関係が分かるように引きで一枚、ふたを開けた状態で一枚、写真を撮ってください。次に来る人が、探すところから始めずに済みます。

ふたを開けたら見るものは三つです。メーターの指示数、パイロット、そしてボックスの底。パイロットは文字盤の中にある小さな銀色の円盤で、家のどこかで水が動いている間だけ回ります。ボックスの底に水がたまっている、あるいはいつも湿っているなら、それ自体が引込管やメーターまわりの漏れの兆候です。指示数は数字を全部、写真で残します。

漏水の確認は、家じゅうの蛇口を閉めた状態で行います。トイレを流した直後はタンクへの給水が続くので、五分ほど置いてからパイロットを見てください。じっと見て少しも動かないなら、その時点で流れている水はありません。ゆっくりでも回り続けるなら、どこかで水が動いています。夜と翌朝にメーターの指示数を控えて差を取る方法もあり、こちらは一日で数リットルという微量の漏れを拾いやすくなります。

回っていたら、次は範囲を狭めます。屋内の各所にある止水栓を一つずつ閉めながらパイロットを見て、動きが止まった時点で、その先が原因だと分かります。トイレの止水栓を閉めたら止まったのなら、便器の内側をつたう水の可能性が高い。全部閉めても回り続けるなら、床下や地中の配管が疑わしく、ここから先は自分で追える範囲を超えます。切り分けの結果は、どの栓を閉めたら止まったかまで書き留めてください。

言葉の整理もしておきます。元栓はメーターボックスの中にあるバルブで、家全体の水を止めるものです。止水栓は、トイレ、洗面台、洗濯機、給湯器といった器具ごとに付いている小さな栓を指します。長く動かしていない栓は固着していることがあり、力任せに回すとパッキンが切れて、そこから漏れ始めます。固くて動かない栓は、無理をせず指定給水装置工事事業者に相談してください。空き家では、この一手間を惜しんだ結果の事故がとても多いところです。

契約そのものをどうするかも決めておきます。使用を止める届出の名称、基本料金の扱い、再開に立会いが必要かどうかは、契約している水道事業者ごとに定めがあります。巡回のたびに通水して排水口に水を足したいなら契約を残す、年に数回しか行けないなら止める、という判断になります。どちらを選んだにしても、決めた内容と決めた日付を記録に書き残してください。家族の間で認識がずれると、次に行った人が勝手に開けてしまいます。

検針票は捨てないでください。無人の家で使用水量がゼロでない月が続くなら、それは調べる理由になります。検針の周期や、使用水量が急に増えたときの連絡の仕方は市町で異なりますから、契約先の上下水道の窓口で先に確かめておくと、いざというときに迷わずに済みます。過去の検針票が手元にあるなら、月ごとの数字を並べておくと変化が見えます。

メーターを見たら、屋内側も同じ日に一巡してください。見るのは天井と壁のしみ、押入れの奥のカビ、床のたわみ、そして匂いです。床下点検口があるなら、ふたを開けて懐中電灯で土の色を見ます。乾いた土と濡れた土は、写真でも見分けがつきます。台所と洗面台の下の扉を開け、配管のまわりに白い跡や水滴がないかを確かめる。この順路を決めておくと、毎回同じ場所を同じ角度で撮れるので、変化があったときにすぐ分かります。

もう一つ、責任の境目を知っておくと連絡先を間違えません。道路の配水管からメーターまでと、メーターから先の宅内側とでは、修理を担う相手が変わるのが一般的です。ただし境界の定め方や費用の扱いは事業者ごとに違うため、自分の家がどちらの扱いになるかは窓口で確認してください。宅内側の工事については、市町が公表している指定給水装置工事事業者の一覧から選ぶのが基本の進め方です。

冬の凍結に備える｜遠州の空っ風と、水を抜くという発想

静岡の西部でも、水道管は凍って割れます。雪の多い地域と違って備えのない家が多いことが、かえって被害を大きくしています。

遠州の冬は、雪ではなく風と放射冷却で冷えます。よく晴れた夜の翌朝に気温が落ち、北西からの季節風が当たる面の配管から先に凍ります。おおむね氷点下になると凍りはじめ、氷点下が数度続く朝には破裂のおそれが高まるとされています。具体的な目安は、冬になると水道事業者が広報や掲示で案内を出しますので、契約先の案内で確かめてください。数字を覚えるより、風の当たる面が弱いという感覚を持つほうが役に立ちます。

凍りやすいのは、風にさらされている場所と、水が動かない場所です。屋外の立水栓と散水栓、北側の外壁に露出した配管、床下でも風の通りがよいところ、給湯器に入る配管と出ていく配管、屋外にむき出しのまま這わせた給湯管。人が住んでいれば毎日水が動いて凍りにくい配管も、無人の家では朝まで止まったままです。同じ家でも、住んでいた頃には凍らなかった場所が凍ります。

寒冷地の住宅には、屋内の配管の水をまとめて落とす水抜き栓が備わっていることがありますが、この地域の住宅では付いていない家のほうが多いのが実情です。ないなら、元栓を閉めて残った水を落とす、という手順で代用します。元栓を閉め、建物の中でいちばん低い位置にある蛇口から順に開け、上の階、トイレのタンク、屋外の散水栓と続けます。開けた蛇口はそのままにしておくと、残った水が凍っても膨らむ逃げ場ができます。

通水を残す家では、露出した配管に保温材を巻きます。ホームセンターで買える配管用の保温チューブを、継手の部分まで隙間なく覆うのが基本です。布やタオルを巻く応急策は、濡れたまま凍ると逆に冷やす側に働きます。少量を流し続ける方法は凍結を防げますが、無人の家では排水側の詰まりに気づけないうえ、料金も積み上がります。空き家では、原則として抜いて止める側を選ぶほうが管理しやすくなります。

給湯器には、多くの機種で凍結を防ぐ仕組みが組み込まれています。ただしその多くは、電源が入っていることを前提にしています。防犯のつもりでブレーカーを落とすと、凍結予防のヒーターや自動運転も一緒に止まります。電気を残して凍結予防を働かせるのか、電気もガスも止めて中の水を抜いてしまうのか。どちらにするかは機種ごとの取扱いによりますから、本体に貼られた型番を控えて、取扱説明書かメーカーの案内で確認してください。

凍結でいちばん怖いのは、凍った瞬間ではありません。割れた管の中は氷でふさがっているので、凍っている間は水が出ないのです。昼になって気温が上がり、氷が解けたところから一気に噴き出します。誰もいない家では、それが何日も続きます。だから、寒波が来た翌日から数日のうちに家を見にいくことが、冬の巡回では最も効きます。予報を見て前日に処置をしたら、翌日の確認までを一組にしてください。

遠方に住んでいて自分では行けないなら、見てもらう内容を絞って頼みます。量水器ボックスのふたを開けてパイロットが回っていないか、外壁や基礎まわりが濡れていないか、家の外から水の音が聞こえないか。この三つなら、専門の知識がなくても確かめられます。頼んだ相手には、自分の連絡先と、異常があったときに元栓を閉めてよいかどうかを先に伝えておいてください。判断に迷わせない準備までが依頼の一部です。

冬の備えは、年間の段取りにしておくと抜けません。十一月のうちに保温材と養生の材料をそろえ、給湯器の型番と水抜きの手順を控える。十二月の初めに一度行って水を抜き、元栓を閉め、貼り紙を残す。寒波の予報が出たら、行けるなら前日に、行けないなら頼んである人へ連絡を入れる。年が明けて冷え込みが緩んだ頃と、三月にもう一度、通水して漏れがないかを確かめる。この四回か五回を先に手帳へ書いてしまうほうが、そのつど判断するより確実です。

凍ってしまったときの対処にも順番があります。熱湯を直接かけると、急な温度差で管や器具が割れます。バーナーで炙るのは避けてください。タオルを巻いてぬるま湯をゆっくりかける、または自然に解けるのを待つ。そして解けた後には、必ず水漏れの有無を確かめます。割れているかどうかは、水を通してみて初めて分かるからです。確認しないまま帰ると、噴き出したまま数日が過ぎます。

• 最低気温が氷点下になる予報の日を、冬の巡回計画に先に書き込む
• 屋外の立水栓と北側の露出配管に保温材を巻き、継手の部分まで覆う
• 水抜き栓がない家では、元栓を閉めて低い位置の蛇口から順に水を落とす
• 給湯器の電源を切るかどうかは、型番を控えて取扱説明書で確かめる
• 寒波の翌日から数日以内に、パイロットと外壁の濡れを見に行く
• 凍結時に熱湯やバーナーを使わず、ぬるま湯か自然解凍で待つ
• 解けた後に通水し、割れがないかを確かめてから家を離れる

給湯器・トイレ・洗濯機・屋外｜設備ごとの止め方と水の抜き方

設備ごとに、水の残る場所も抜き方も違います。この章は、長期不在にする前の実際の手順と、再び使うときの注意です。

作業の順番は、どの設備でも同じ形をしています。元栓を閉める、器具ごとの止水栓を閉める、残っている水を落とす、抜いた後は蛇口や栓を開けたままにしておく。そして、閉めた場所と日付を紙に書いて、分かるところへ貼ります。次に来るのが自分とは限りませんし、半年後の自分も細かい手順は覚えていません。貼り紙一枚が、通水したときの事故を防ぎます。

給湯器は、水が最も多く残る設備の一つです。一般的な流れは、給水元栓を閉じ、リモコンの運転を切り、お湯側の蛇口を開けて圧を抜いてから、本体の下部にある水抜き栓を開ける、というものです。追いだき機能のある機種では、浴槽側の配管を別に抜く必要があります。水抜き栓の数と位置は機種ごとに違いますから、本体に貼られた型番を控え、取扱説明書かメーカーの案内で手順を確かめてください。ガス栓と電源をどうするかも、たいてい同じところに書かれています。

電気温水器やエコキュートのような貯湯式の設備は、扱いが別になります。タンクの中に大量の水が入っており、抜くにも再び満たすにも決められた手順があります。空にしたまま通電すると故障の原因になります。判断がつかないときは触らずに、メーカーか設置した工事店へ、長期不在にする旨を伝えて手順を聞いてください。ここは自己流で進めて壊すと、修理費が水道料金より高くつく場所です。

トイレは二つの水を扱います。タンクの水と、便器にたまっている封水です。タンク側は、止水栓を閉めてからレバーを引き、残った水をスポンジで吸い取ります。封水は放っておくと蒸発し、下水の臭気や虫が上がってくる通り道になります。長く空けるなら、水面にラップをかける、あるいは蒸発しにくい専用の液を入れるといった方法があります。温水洗浄便座は内部に水を持っているので、電源プラグを抜き、水抜き栓から抜いてください。

洗濯機まわりは、無人の家で事故が起きやすい場所です。蛇口を開けたままにしていると、給水ホースの接続部が経年で外れたときに、水が出続けます。長期不在にするなら、蛇口を閉め、ホースを外して中の水を出し、洗濯槽と排水ホースに残った水も抜いてください。もう使う予定がないなら、洗濯機ごと片付けてしまうのが確実です。家財の整理と一緒に運び出せるなら、その機会にまとめてしまうほうが手間が減ります。

台所、洗面所、浴室では、混合水栓の中に残る水、シャワーホースの中の水、食器洗い機の内部、浄水器のカートリッジが対象になります。それぞれの排水口には、トイレと同じように封水があります。家の中の排水口を一巡して数え、場所を書き出しておくと、次に来たときに臭いの出どころを探し回らずに済みます。浴室の追いだき口や洗濯機の排水口も、この一覧に入れてください。

屋外は最後に回すと忘れます。庭の散水栓、立水栓、井戸のポンプ、太陽熱温水器、屋外に露出した給湯配管。建物から離れているものほど点検の対象から抜けやすく、しかも凍結にはいちばん弱い場所です。散水用のホースは外して中の水を出し、巻いて屋内か軒下へ入れてください。ホースに残った水が凍って割れるだけなら安いものですが、栓の側が割れると屋外で水が出続けます。

当日の持ち物も書いておきます。モンキーレンチとドライバー、バケツと雑巾、水を吸わせるスポンジ、懐中電灯、軍手、養生テープ、油性ペンと貼り紙用の紙、そして写真を撮る道具。給湯器の型番を控えるための紙も要ります。量水器のふたが固ければ、マイナスドライバーを差し込む隙間を探します。作業は明るい時間に、できれば二人で行ってください。一人だと、栓を閉めた人と水が止まったかを見る人を兼ねることになり、確認が甘くなります。

再び使うときの順番も決まっています。抜いた栓を閉め直し、蛇口を開けた状態のまま元栓をゆっくり開ける。管の中の空気が抜けて水が安定して出るまで待ち、濁りが出るならしばらく流します。給湯器は、内部を水で満たしてから電源とガスを入れます。順番を逆にすると、水のないまま加熱して故障させることがあります。そして通水した後は、必ずパイロットを見て、止まっていることを確かめてから家を出てください。

起きてしまった後｜止める、記録する、費用と保険を確かめる

漏水が起きた後にやることは、止める、記録する、連絡する、の三つです。その順番と、料金の減免や保険の確かめ方をまとめます。

水が出ているのを見つけたら、まず元栓を閉めます。メーターボックスの中のバルブを時計回りに回して止め、パイロットが動かなくなったことを確認してください。天井や照明器具から水が落ちている、コンセントの近くが濡れているといった状態なら、電気の危険があります。濡れた場所で無理に操作せず、離れたところからブレーカーを落とすか、それも難しければ電力会社や電気工事業者へ連絡します。

止めたら、写真を撮ります。撮る対象は決まっています。水が出ていた場所、濡れた範囲、天井や床の変色、水道メーターの指示数、量水器ボックスの中。それから、発見した日時と発見した人、元栓を閉めた時刻を書き留めます。この記録は、修理の見積もり、水道料金の相談、保険の請求、近隣への説明で、そのまま同じものを使い回せます。後から思い出して書いた記録は、どの場面でも弱くなります。

修理の依頼先は、原因の場所で分かれます。宅内の給水管や器具なら、市町が公表している指定給水装置工事事業者の一覧から選びます。給湯器本体ならメーカーかガス事業者。濡れた床や壁の復旧は工務店やリフォーム業者です。見積もりは、原因を特定する調査、止水と部材の交換、内装の復旧という項目に分けて出してもらってください。後で保険や減免の書類を作るときに、分かれているほうが対応しやすくなります。

水道料金については、地下の配管など目で見て気づけない漏水を対象に、料金の一部を減額する制度を設けている市町があります。ただし、対象となる漏水の範囲、申請の期限、指定業者による修理の証明が必要かどうかは、市町ごとに定めが違います。下水道使用料が別の扱いになることもあります。修理を頼む前に一度、契約先の上下水道の窓口へ、いまの状況と制度の有無を確かめてください。工事が終わってからでは間に合わない書類があります。

火災保険では、給排水設備の事故による水濡れを補償する契約があります。注意したいのは、対象になるのが濡れた床や壁の復旧であって、原因となった配管そのものの修理費は対象外という組み立てが多いことです。さらに、無人になった家は住宅物件ではなく一般物件として扱われる場合があり、居住実態が変わったことを保険会社へ伝えていないと、支払いの判断に影響することがあります。証券番号を用意し、現在どう使っている家かを伝えたうえで、補償の範囲を確かめてください。

水が隣地や道路、集合住宅の階下へ及んだ場合は、賠償の話が出てきます。個人賠償責任の特約や、建物の所有者としての賠償の補償が使えることもありますが、適用されるかどうかは状況によります。近隣へは、発見した日時、水を止めた時刻、これから何を確認するのかという事実だけを伝えてください。その場で責任や費用の負担を認める言い方は避け、判断は保険会社と、必要なら弁護士へ渡します。伝えた内容と日時も記録に残します。

修理が終わったら、元栓の扱いを決め直します。次の巡回まで閉めたままにするのか、通水したまま残すのか。閉めるなら、開けるときの手順を書いた紙を家の中に置き、家族の記録にも同じ内容を書き写します。冬の前にもう一度水を抜く予定、点検の頻度、近所で様子を見てもらえる人の連絡先。ここまで決めて、はじめて一件が終わったことになります。直したところで止めると、同じ季節にもう一度起きます。

自分では通えないと分かったら、見回りを人に頼む形を考えます。頼むときに決めておく項目は五つです。見てもらう範囲、頻度、鍵をどう扱うか、異常があったときに誰へどう連絡するか、そして報告をどんな形で受け取るか。写真を一枚送ってもらうだけでも記録になります。費用と対応できる範囲は依頼先によってかなり違いますので、口約束ではなく、書いたものを交わしてください。近所の方に善意で頼む場合ほど、範囲を狭く決めておくほうが関係が長続きします。

最後に、家をこれからどうするか考えている場合の話です。漏水と修理の履歴は、売買の場面で買主へ伝えるべき事柄になり得ます。伏せたまま進めると、引渡しの後で紛争につながります。床下の腐朽が広く進んでいる場合には、修繕して使うより解体を前提にした評価になることもあります。どちらの扱いになるかは現地を見ないと分かりませんので、宅地建物取引士や建築の専門家へ、記録と写真をそろえて相談してください。住所から分かる範囲の条件整理は、その前段として使えます。

• 見つけたらまず元栓を閉め、パイロットが止まったことを確かめる
• 発見日時、発見者、濡れた範囲、メーターの指示数を写真と一緒に残す
• 修理を頼む前に、上下水道の窓口へ減免制度の有無と必要書類を聞く
• 火災保険は証券番号を用意し、無人であることを伝えて補償範囲を確認する
• 近隣へは事実だけを伝え、責任や費用の負担をその場で認めない
• 修理後に元栓の扱いと次の点検日を決め、家族の記録へ書き戻す