相続した実家の固定資産税通知書はどこを見る？土地・建物の読み方

通知書は一枚の請求書ではなく、四種類の紙の束として開く

春に届く納税通知書の束をほどき、金額より先に「何が何件載っているか」を数える段階です。ここで件数を固めないまま先へ進むと、相続登記でも売却でも同じ調べ直しが繰り返されます。

固定資産税の納税通知書は、毎年おおむね春に、その不動産がある市町から所有者へ送られます。封を開けると中身は一枚ではありません。年税額と納期限が並ぶ表紙、物件ごとの内訳が載る課税明細書、期別に分かれた納付書、そして制度の説明や届出の案内が入った紙。相続の直後に見るべきなのは表紙の合計金額ではなく、課税明細書に何行並んでいるかです。金額は年によって動きますが、行数はその市町における親の不動産の輪郭そのものを表しています。

課税の相手になるのは、その年の一月一日時点で台帳に登録されている所有者です。年の途中で亡くなった場合、その年度の通知書は原則として故人の名義のまま届きます。市町によっては、送付先を決めるために相続人の代表者を届け出るよう案内が同封されます。この届出は通知書を誰が受け取るかを決めるためのもので、誰が最終的に費用を負担するか、誰がその不動産を取得するかとは切り離して考えてください。届け出たことで相続の取り分が変わる性質のものではありません。

見落としやすいのが口座振替です。親名義の口座から自動で引き落とされていた場合、金融機関が死亡を把握した時点で振替は止まります。納期は年に数回へ分かれているため、気づかないまま特定の期だけが抜けることがあります。督促の郵便は実家に届き、転送の手続きをしていなければ誰の目にも触れません。振替が生きているかどうかは、通帳の履歴と市町の窓口への電話で早めに確かめてください。なお相続放棄を検討している最中の支払いは、動く前に弁護士など専門家へ確認したほうが安全です。

通知書そのものが見つからないときは、名寄帳を請求します。名寄帳は、その市町の中で同じ人が所有している不動産を一覧にした帳簿です。窓口は市役所や役場で固定資産税を担当している部署になります。相続人が請求する場合は、亡くなったことと相続関係が分かる戸籍などの提示を求められるのが一般的です。請求できる人の範囲、必要な書類、手数料、代理人が行くときの委任状の要否は市町ごとに運用が違うため、出向く前に電話で確かめておくと二度手間になりません。

通知書は市町ごとに別々に届きます。実家の建物と敷地は磐田市、親の代から持っている畑は隣の市、という持ち方は珍しくありません。実家のある市町の分だけを見て終わらせると、よその市町の土地が丸ごと抜け落ちます。親の通帳の引き落とし履歴、確定申告をしていたなら申告書の控え、権利証や登記識別情報の束、古い契約書のファイル。この四つを並べると、どの市町に何かがありそうかの見当がつきます。

さらに、課税されていない不動産は通知書に出てきません。同じ市町村の中で、土地の課税標準額の合計が三十万円未満、家屋が二十万円未満の場合は、原則として課税されない取扱いがあります。山あいの小さな土地や、評価の低い古い納屋がこれに当たることがあります。税額が出ないので紙には現れませんが、所有していることに変わりはなく、相続登記の対象から外れるわけでもありません。

非課税とされている土地も同じです。公衆用道路として非課税になっている私道は、通知書を何度読み返しても出てきません。掛塚のように細い道が入り組んだ地区では、前面道路が私道で、その持分を近隣と分け合って持っている例があります。売却の話が具体化してから持分の存在に気づくと、通行や掘削の承諾を集める作業が最初からやり直しになります。公図を取り、道路の形をした細長い筆に別の地番が振られていないかを見ておくのが早道です。

この章でやることは一つに絞れます。通知書と名寄帳を並べ、土地が何筆、家屋が何棟あるかを紙に書き出す。分からないものは消さずに未確認として残す。件数が固まってから、次の項目の読み方へ進んでください。

• 課税明細書の土地の行数と家屋の行数をそれぞれ数える
• 宛名の表記と、相続人代表者の届出案内が同封されていないかを見る
• 口座振替が止まっていないか通帳と窓口で確かめる
• 実家のある市町以外にも不動産がないか、通帳と申告控えで当たる
• 公図を取り、私道の持分が別筆になっていないかを確認する

土地の欄は、面積より先に地番と地目の並びを読む

課税明細の土地の行には、所在と地番、地目、地積、価格、課税標準額が横に並びます。ここで拾うのは税額ではなく、その土地が今どう扱われていて、次にどの窓口へ持っていくべきかの手掛かりです。

左端にあるのが所在と地番です。普段使っている住所、つまり住居表示の番号とは別のものだと考えてください。登記事項証明書や公図を請求するとき、農業委員会や市の窓口で照会するとき、必要になるのは地番のほうです。実家の敷地が複数の筆に分かれている場合、地番はその数だけ並びます。母屋の敷地、庭先の細長い一筆、道路との間の三角形の一筆というように、見た目には一体の敷地でも登記上は分かれていることが普通にあります。

次に地目です。明細には登記上の地目と現況の地目が別々に載る様式が多く、この二つが食い違っていることがあります。登記は畑のまま、現況は宅地として課税されている、という形です。売るときに効いてくるのは登記地目のほうで、田や畑のままだと農地法にもとづく許可や届出が関わります。匂坂の周辺のように農業振興地域の農用地区域に入っていると、そもそも転用が原則としてできない区域もあります。地目に田・畑・山林とあったら、市の農業委員会と都市計画の担当へ先に問い合わせてください。

地積も、登記地積と現況地積の二列になっていることがあります。課税は原則として登記されている地積で行われますが、登記の数字は昔の測量のままということが少なくありません。実際に測ると増える、あるいは減る。売買では実測との差が価格や引き渡し条件に直結するため、地積測量図が法務局に備え付けられているか、現地に境界標が残っているかを早めに見ておきます。天竜川に近い低地や、区画整理を経ていない古い集落では、図面が古い形式のまま残っていることもあります。

価格と課税標準額は、別の意味を持つ数字です。価格は評価額のことで、市町が定めた基準にもとづいて付けられた土地の値打ちを示します。課税標準額は、そこに住宅用地の特例や負担の調整を反映させた、税率をかける前の数字です。税額は課税標準額から計算されるため、価格より低くなっていることがよくあります。どちらの数字も、そのまま売れる金額ではありません。市場での価格は買い手が付く条件で決まるもので、評価額とは別の物差しです。

とはいえ評価額には使い道があります。相続税の計算で建物を評価するときは、原則として固定資産税評価額が使われます。土地は路線価方式または倍率方式という別の方法で評価されるため、明細の数字がそのまま相続税の土地評価になるわけではありません。相続登記のときの登録免許税や、名義を移したときの不動産取得税の計算にも評価額が関わります。ただし、どの数字がどの税にどう効くかの判断は税理士の領域です。ここでは「この数字は他の場面でも使う」とだけ覚えて、明細をきちんと保管してください。

去年の通知書と数字が違う、という気づきもよくあります。土地の評価は三年に一度まとめて見直される仕組みになっており、その年は数字が動きます。市街化区域にある土地には都市計画税が併せて課される取扱いがあるため、明細に都市計画税の欄があるかどうかは、その土地がどの区域にあるかの手掛かりにもなります。ただし区域区分そのものは市の都市計画を担当する窓口で確認するのが確実で、税の欄から逆算して決めつけない方がよい部分です。

宛名に「外何名」のような表記がある場合、その物件は共有です。共有の不動産は代表者へまとめて一通が送られるため、通知書を受け取っている人が単独の所有者だと思い込んでしまうことがあります。親と叔父で分け合っていた、親と既に亡くなった祖父の名義が残っている、といった形は珍しくありません。共有かどうかは登記事項証明書で確定させます。売却や解体には共有者全員の関与が要るため、この一行を見落とすと計画そのものが組み直しになります。

土地の欄を読み終えたら、筆ごとに一行の表を作ります。地番、登記地目、現況地目、地積、価格、そして「次にどこへ聞くか」。最後の列が埋まっていれば、この表はそのまま司法書士や税理士との打ち合わせ資料になります。

• 地番を筆ごとに書き出し、住居表示と混ぜないようにする
• 登記地目と現況地目が食い違っている筆に印を付ける
• 地積測量図の有無と、現地の境界標の状態を写真で残す
• 価格と課税標準額を別の列に分けて転記する
• 都市計画税の欄の有無と、宛名の共有表記を確認する

家屋の欄では、棟数と建築年から登記とのズレを探す

家屋の行には、家屋番号、種類、構造、建築年、床面積、価格が並びます。相続の場面でこの欄が効くのは、税額ではなく「現地にある建物と、記録に残っている建物が一致しているか」という一点です。

まず棟数を数えます。実家の課税明細に家屋の行が一つしかないと思っていたら、居宅のほかに物置、車庫、作業場が別行で並んでいた、ということがよくあります。種類の欄には居宅・物置・車庫などの用途が、構造の欄には木造や軽量鉄骨造といった造りが入ります。屋根の種類や階数が併記される様式もあります。棟ごとに一行の表を作り、現地の写真と対応させておくと、後の見積もりや解体の相談で説明が一度で済みます。

家屋番号は、その建物を特定するために登記で付けられた番号で、土地の地番をもとにした形になっているのが一般的です。同じ敷地に建物が複数あると、枝番のような形で分かれます。明細の家屋番号を控えておけば、法務局で建物の登記事項証明書を請求するときに迷いません。実家が分譲マンションの一室であれば、専有部分と敷地の持分がひとまとまりで扱われる形になっていることがあり、土地の欄の読み方も戸建てとは変わります。管理規約や修繕積立金の資料も、同じ時期に探しておいてください。

家屋は、登記されていなくても課税されます。市町は登記のある建物とは別に、現地の状況から把握した建物についても台帳を持っており、そこに載れば課税の対象になります。増築した部分、後から建てた物置、囲い込んだ下屋。こうしたものが登記されないまま何十年も使われている家は少なくありません。未登記のままだと、相続登記の申請対象にもなりません。名義の扱いは市町への届出で処理する流れになりますが、様式の名称や必要書類は市町ごとに違うので、窓口で現物を見せて聞くのが確実です。

逆のズレもあります。取り壊したはずの建物が、課税明細に残り続けている場合です。登記のある建物なら法務局への滅失登記、登記のない建物なら市町への届出が必要で、どちらもしていなければ記録は消えません。課税明細に建物の行があることは、現地にその建物が立っていることの証明にはならないわけです。空き家の相談で現地に行ってみたら納屋がもう無かった、という話は実際にあります。行数と現地の棟数を突き合わせる作業を、必ず一度は挟んでください。

建築年は、税の欄の中でいちばん先の場面まで効く数字です。建築の時期は耐震基準の考え方が切り替わった時点との関係で見られるほか、国税庁が案内している被相続人の居住用財産、いわゆる空き家の特例でも、対象となる家屋の要件として建築時期が関わります。この特例は要件が細かく、相続人の数によって控除の限度が変わる取扱いもあります。適用できるかどうかを記事や不動産会社が判定することはできません。建築年をメモしたうえで、国税庁の案内を読み、税理士か税務署へ確認してください。

床面積も、登記と課税で数字が違うことがあります。増築が登記されていない場合、課税の床面積のほうが大きく出るのが典型です。差があると、売却の重要事項の説明や、買主が住宅ローンを組むときに整理が必要になります。差の理由が増築なのか、測り方の違いなのか、あるいは既に取り壊した部分なのか。ここは土地家屋調査士に見てもらうのが早く、相続の段階で気づいていれば、売却の日程に組み込む余裕ができます。

古い家なのに建物の税がゼロにならない、と感じることがあります。家屋の評価は、同じものを今建て直したらいくらかを基礎にして、そこから経過年数に応じて減らしていく考え方が取られています。ただし減らし方には下限が設けられており、一定の水準で下げ止まります。だから築五十年でも評価額は残ります。逆に、新築から一定期間だけ税額を軽くする措置が終わった年は、家の状態は何も変わっていないのに税額が上がります。相続の年に金額が動いていたら、通知書の裏面や案内文に理由が書かれていないかを見てください。

賃貸のアパートや事業用の設備を親が持っていた場合は、土地と家屋のほかに償却資産という区分の課税があります。明細の様式が別になっていたり、別の通知が届いていたりするので、事業をしていた形跡があるなら、その分の書類がそろっているかも確かめます。事業用の資産は相続の場面で扱いが変わる部分があるため、早めに税理士へつないでおくと段取りが崩れません。

家屋の欄を読み終えたら、棟ごとの一覧に登記事項証明書と建物図面、火災保険の証券を突き合わせます。保険は建物ごとに掛かっているため、証券に出てくる建物と課税明細の棟が合わないときは、どちらかに漏れがあります。無人になった家は保険の条件に関わる場合があるので、契約内容の確認も同じタイミングで進めてください。

• 家屋の行数と、現地に立っている棟の数を突き合わせる
• 取り壊し済みの建物が残っていないか、滅失の届出の有無を確認する
• 未登記の増築や物置がないか、床面積の差から当たりを付ける
• 建築年を控え、空き家の特例の要件を国税庁の案内で読む
• 火災保険の証券に出る建物と、課税明細の棟を対応させる

住宅用地特例を確かめてから、解体や売却の順番を考える

実家の土地の税が思ったより安いのは、住宅が建っていることで課税標準が下げられているからです。家屋を壊すとこの前提が変わります。壊す前に、変わり方を数字で聞いておくのがこの章の目的です。

住宅用地の特例は、人が住むための家屋の敷地について、課税標準を引き下げる仕組みです。面積で二段に分かれており、二百平方メートル以下の部分は小規模住宅用地として価格の六分の一、それを超える部分は一般住宅用地として三分の一を課税標準とする取扱いが基本になります。都市計画税が課される地域では、同じ区分でそれぞれ三分の一、三分の二という別の割合が使われます。課税明細の区分欄や摘要欄に、この当てはめの結果が表示されている様式が多いので、まず今かかっているかどうかを見てください。

敷地のすべてが対象になるわけではありません。特例が及ぶ面積には、家屋の床面積との関係で上限が設けられています。広い敷地に小さな家が建っている場合、庭の一部が対象から外れていることがあります。実家が農家の造りで、母屋の周りに広い庭と作業場がある形だと、この差が出やすくなります。どの範囲が対象になっているかは、明細だけでは読み切れないことが多いので、市町の資産税担当に区分の内訳を聞くのが確実です。

家屋を取り壊すと、原則として翌年度からこの特例が外れます。よく「更地にすると六倍になる」と言われますが、この言い方は正確ではありません。課税標準が上がっても負担の調整で段階的にしか上がらない場合があり、都市計画税の扱いも別に動きます。家屋分の税がなくなる効果も同時に出ます。結果としていくらになるかは物件ごとに違うため、解体を決める前に、市町の窓口へ「この土地で家屋がなくなった場合の見込み」を尋ねてください。試算の可否や答え方は市町で異なりますが、聞いておく価値はあります。

時期の考え方も押さえておきます。課税は一月一日時点の状況で決まるため、年内に取り壊しが終わるか、年が明けてからになるかで、翌年度の課税の姿が変わります。ただし、これは税だけで決める話ではありません。解体費の支払い時期、売却の相手が更地を望んでいるかどうか、空き家のまま冬を越す間の管理の手間。遠州の冬は空っ風が強く、無人の家では瓦のずれや雨樋の外れが起きやすくなります。台風の時期を挟むかどうかも含めて、順番を組んでください。

放置していれば安いまま、というわけでもありません。空家等の対策に関する法律では、そのまま放置すると危険がある状態の空き家に加え、管理が行き届いていない状態の空き家についても、市町からの勧告を受けると住宅用地の特例の対象から除かれる取扱いがあります。草が伸び、屋根材が飛び、郵便物が溢れている家は、近隣からの連絡がきっかけで行政の記録に残ります。年に数回の巡回と草刈りを誰が担うかを決めておくことが、税の面でも意味を持ちます。

一方で、建物を残して売るか、更地にして売るかは、税の有利不利が逆転することがあります。国税庁が案内している被相続人の居住用財産の特例は、一定の要件を満たす家屋や、その家屋を取り壊した後の敷地の譲渡を対象にしています。適用の期間、対象となる家屋の条件、相続人の数による控除限度額の違いなど、確認すべき点が多い制度です。特例を使えるなら解体が前提になる場面もあり、住宅用地特例が外れる負担と比べる必要が出てきます。適用の可否は必ず税理士か税務署へ確認してください。

解体を検討し始めたら、税の前に確かめる項目があります。名義が誰か、共有者はいるか、前面道路に接しているか、境界は分かるか。接道が取れない土地は解体しても建て替えができず、更地にした瞬間に使い道が狭まることがあります。掛塚や見付の古い町並みのように、道が細く敷地が細長い地区では特にここを先に見ます。順番を間違えると、戻せない工事だけが先に済んでしまいます。

この章の結論は「特例が今かかっているかを明細で確認し、外した場合の見込みを窓口で聞き、そのうえで保有・売却・解体を比べる」という三段です。数字が出そろう前に解体の日程を押さえない。これだけで、後から悔やむ場面がかなり減ります。

• 課税明細で小規模住宅用地・一般住宅用地の区分がかかっているか見る
• 特例の対象から外れている面積がないか、窓口で内訳を聞く
• 家屋がなくなった場合の翌年度の見込みを、解体前に尋ねる
• 草刈りと巡回の担当者と回数を決め、記録を残す
• 空き家の特例を使う可能性があるなら、解体の前に税理士へ相談する

記載と現況のズレは、どの窓口へ持っていくかで仕分ける

最後に、ここまでで拾ったズレを整理します。ズレそのものは珍しいことではありません。大事なのは、それぞれを誰に渡すかを間違えないことです。

ズレの形はおおむね二方向に分かれます。記録にはあるのに現地にないもの、現地にはあるのに記録にないもの。これに土地と家屋の別を掛け合わせると四つの型になり、それぞれ持っていく窓口が違います。すべてを一度に解決しようとすると話が絡まるので、型ごとに担当を決めて分けてください。

記録にあって現地にない家屋は、滅失の届出が済んでいない状態です。登記のある建物なら法務局へ建物の滅失登記を、登記のない建物なら市町へ所定の届出を出す流れになります。どちらに当たるかは登記事項証明書の有無で分かります。何十年も前に壊した納屋が残っていることもあり、この場合は取り壊しの時期を示す資料が手元にないのが普通です。窓口でそのまま事情を話し、どこまでの資料が要るかを聞くのが早道です。

現地にあって記録にない家屋は、未登記の建物や増築です。課税されているのに登記がない、あるいは課税もされていない、という二段階があります。売却まで進むなら、買主へ所有権を移すために表題登記から必要になることがあり、土地家屋調査士と司法書士の両方が関わります。相続の段階で気づいていれば、書類集めを他の手続きと並行させられます。

土地の側では、明細に載っている筆が現地で見つからない、という形が出ます。遠くの山林や、耕作をやめて久しい畑がこれに当たります。公図と現地の航空写真を並べ、位置の当たりを付けてから現地に行くと無駄が減ります。反対に、現地では使っているのに明細に出てこない土地は、非課税の私道や、課税されない水準の小さな筆であることが多く、名寄帳と公図で拾い直します。

課税明細にはそもそも載らない情報があることも押さえておきます。抵当権が残っているか、差押えの登記がないか、地役権や賃借権が設定されていないか。これらは登記事項証明書でしか分かりません。住宅ローンを完済していても、抵当権を消す登記をしていない家は珍しくありません。売却では必ず処理が要るので、早く分かっているほど日程を組みやすくなります。

評価額そのものに納得がいかない場合の道もあります。毎年一定の期間、他の土地や家屋の価格と自分の物件を見比べられる縦覧の仕組みがあり、その内容を踏まえて、価格について不服を申し立てる手続きも用意されています。ただし申し出られる期間や、対象になる年度には決まりがあります。期間を過ぎると受け付けられないので、疑問を持ったらその年のうちに市町の窓口へ問い合わせてください。

名義を動かす話は、課税とは別の線で進みます。相続によって不動産を取得したことを知った日からの申請義務が定められており、内容は法務省の案内で確認できます。遺産分割の話し合いがまとまらないときのために、相続人であることを申し出ておく手続きも用意されています。市町へ出す相続人代表者の届出は、あくまで通知書の送り先を決めるものです。これを出したから登記が済んだ、ということにはなりません。

ズレの整理は、一人で抱え込むと止まります。四つの型と窓口を書いた表は、そのまま家族へ配れる形にしておいてください。誰が何をいつ確認したか、返ってきた答えはどこまでの範囲だったか。日付と担当者を入れておけば、途中で別の人が引き継いでも同じ地点から続けられます。相続の手続きは、税や登記の期限がそれぞれの時計で進む一方、家の管理は毎日続きます。更新し続けられる形の表を一つ持っておくことが、結局いちばん確実です。

最後に、渡し方のコツを一つ。窓口へ行くときは「聞きたいこと」と「持っている資料」を一枚にして持参してください。課税明細の写し、公図、登記事項証明書、現地の写真。そして未確認の項目に印を付けておく。相手が答えられる範囲と、別の専門家に回るべき部分がその場で分かれます。相続の相談は、資料が半分そろっているところから始めるのがいちばん早く進みます。

• ズレを四つの型に分け、それぞれの一次窓口を書き添える
• 登記事項証明書で抵当権・差押えの有無を確認する
• 評価額に疑問があるなら、その年度のうちに窓口へ問い合わせる
• 相続登記の義務と、市町への相続人代表者の届出を分けて理解する
• 窓口へ行く前に、聞きたいことと資料の一覧を一枚にまとめる