磐田市福田地区の実家・空き家｜津波・浸水情報も含めて整理

旧福田町の住所を、番地ごとの条件へ置き換える

地区名で条件は決まりません。最初の一か月でやるのは、旧町名で書かれた紙を、いまの窓口に通じる地番と地目の一覧へ置き換える作業です。

手元の書類が「磐田郡福田町大字○○」で止まっている家は珍しくありません。合併から二十年余りが過ぎて役所の名前や町名の表記は変わりましたが、土地を特定する地番そのものが合併で消えるわけではないのが原則です。ですから最初に開くのは権利証ではなく、毎年春に届く固定資産税の納税通知書と、そこに綴じ込まれている課税明細書になります。名義人が亡くなっている場合でも、通知は代表相続人あてに届き続けていることが多く、まずは郵便物の束を探すところから始まります。

課税明細書には、所在・地番・地目・地積・評価額が筆ごとに一行ずつ並びます。行の数がそのまま持っている土地の数です。実家は一筆だと思っていたのに、宅地の裏に畑がもう一筆、道を挟んで離れたところにさらに一筆、という並びが出てくるのがこの地区ではよくある光景です。家屋の行も同じ表に載るため、母屋のほかに作業場や物置が課税されていないかを、この段階で数えておきます。

課税明細に載らない土地もあります。私道や水路にあたる非課税の筆は明細に出てこないことがあるため、磐田市役所の資産税を扱う窓口で名寄帳（固定資産課税台帳を名義人ごとにまとめたもの）を請求します。相続人が請求する場合は、続柄が分かる戸籍と本人確認書類を求められるのが一般的です。必要書類と郵送請求の可否は市によって運用が違うので、行く前に電話で確かめてください。県外に住んでいる家族が最初に取れる資料としても向いています。

次に登記を見ます。登記事項証明書は全国どこの登記所の窓口でも請求でき、オンライン請求にも対応しているため、静岡へ来なくても手に入ります。あわせて公図と、あれば地積測量図を取ります。公図は隣接する筆と道の形を大まかに示す図で、正確な寸法を保証するものではありませんが、実家の敷地が道に対してどう並んでいるかを最初につかむには十分です。古い土地では地積測量図が存在しない筆も多く、無いこと自体は珍しくありません。

都市計画の条件は、地区名ではなく地番で確認します。市街化区域か市街化調整区域か、用途地域は何か、建ぺい率と容積率はいくつか。同じ福田でも中心部と周辺で扱いが変わることがあるため、「福田は調整区域だと聞いた」といった伝聞をそのまま前提にしないでください。磐田市の都市計画を担当する窓口に地番を伝えて回答をもらい、聞いた日付と担当課名をメモに残します。

道路の条件も同じ日に片づけます。前面の道が建築基準法上の道路にあたるのか、種別と幅員はいくつか、市道か私道か。私道であれば持分の有無が売却の場面で必ず問題になります。海側の旧集落では、生活道路として使われていても法的な位置づけが別という道があります。通行できている事実と、建物を建て替えられる条件は、別々に確かめる必要があります。

福田の家には、住まい以外の建物が付いていることがよくあります。別珍やコーデュロイの織物が地場産業として続いてきた土地柄で、住まいと同じ敷地に作業場や倉庫を構えた家が残っています。動力用の電気引き込み、井戸、大型の物置、コンクリートの土間。こうした建物は登記されないまま使われてきた例が多く、固定資産税は課税されているのに登記記録がない、という食い違いがそのまま残ります。

漁港に近い区域では、網や道具をしまう小屋が別の場所にあるという相談も出ます。小屋が建っている土地が自分名義でない場合、借りているのか、口約束で置かせてもらっているのかで、片づけの進め方がまったく変わります。書面が残っていないことのほうが多いので、いつから誰の許しで置いているのかを、家族の記憶があるうちに聞き取って書き留めておいてください。

上下水道の状況も、この段階で押さえておくと後が楽です。前面の道に公共下水道の本管が入っているのか、浄化槽で処理しているのか、汲み取りのままなのか。上水道が引き込まれているのか、井戸に頼っていた時期があるのか。これらは建て替えや売却のときに必ず聞かれる項目で、市の上下水道を担当する窓口に地番を伝えれば教えてもらえます。名義や使用中止の届け出がどうなっているかも、同じ電話でまとめて確かめておきます。

ここまでの作業は、その八割が県外にいてもできます。現地に立たないと分からないのは、明細に載っている建物が実際にどれなのか、井戸や浄化槽が生きているのか、隣との間に越境がないのか、という三点に絞られます。逆に言えば、この三点だけを現地の一日にまとめれば、往復の回数を減らせます。帰省の予定が立った時点で、確認する項目を先に書き出しておくと無駄がありません。

• 納税通知書と課税明細書の年度、綴じられている筆と家屋の行数
• 名寄帳で拾えた非課税の筆と、私道・水路の有無
• 登記事項証明書・公図・地積測量図の取得日と、無かった資料
• 都市計画と道路について、回答をくれた課の名前と確認日

津波と浸水の想定を、空き家の管理へ翻訳する

想定区域に入っているかどうかより、入っていた場合に無人の家で何が起きるかを先に考えます。避難計画と、資産の管理は別の話です。

海に近い地区の実家では、津波の想定図が話題の中心になりがちです。ただし、人が住んでいる家と無人の家では、想定図の使い方が違います。住んでいる家では避難経路と避難場所の確認が第一ですが、無人の家では「起きたあとに誰がどれくらいで現地へ行けるか」「そのとき家の中がどうなっているか」が問題になります。同じ図を見ていても、備えるべきことがずれるという点を、家族の話し合いの最初に共有しておいてください。

確認する図は一種類ではありません。津波の浸水想定、河川の洪水浸水想定、高潮の想定、内水による浸水の情報は、それぞれ別の前提で作られています。太田川の下流という位置は、海からの水と川からの水の両方を考える場所です。磐田市が公開している大雨への備えのページから、市のハザードマップと洪水・冠水の情報へたどれます。ひとつの図で色がついていなかったことを、全体の安全と読み替えないでください。

図には浸水の深さがランクで示されます。凡例の区切り方は図によって違うため、色の濃さを他の図と見比べても意味がありません。読み取るときは、必ずその図の凡例を見て、実家の位置がどの区分に入るかを数値で控えます。控えるのは色ではなく数値です。あわせて、その図が何年に公表されたもので、いつ更新されたのかも記録します。想定は見直されることがあり、古い紙を根拠にし続けるのが一番危ない状態です。

想定の深さが分かったら、それを家の中の高さに当てはめます。分電盤の位置、エアコンの室外機の据え付け高さ、給湯器、ガスメーター、井戸のポンプ、床下収納。無人の家では、これらが浸かったかどうかを誰も気づかないまま何か月も過ぎることがあります。写真を撮るときに、床からの高さが分かるようにメジャーを添えて撮っておくと、後で保険や修繕の相談をするときに現地へ戻らずに話が進みます。

保険の扱いは、原因によって分かれます。台風や大雨による浸水は火災保険の水災補償の範囲で扱われるのが一般的ですが、地震や噴火、またはこれらを原因とする津波による損害は、原則として地震保険の対象です。つまり津波を心配して火災保険だけを厚くしても、その部分は届きません。契約中の証券を取り出し、水災補償が付いているか、地震保険を付けているか、無人であることを保険会社に伝えているかを、この機会に確かめてください。

無人の家は、被災後の手続きでも不利になりがちです。罹災証明の申請、片づけ、災害廃棄物の搬出には、どれも人手と現地での判断が要ります。県外に住む家族だけで担う前提なら、鍵を預かってもらえる近隣の方や、連絡が取れる地元の親族を、平時のうちに決めておくのが現実的です。ただし、法的な判断や費用の負担まで地元の誰かに委ねてしまうのは避けてください。頼むのは状況の確認と連絡までに線を引きます。

浸水よりも先に来るのは、風です。遠州灘沿いは台風の進路にあたることがあり、冬には内陸へ乾いた強い風が吹きます。無人の家で怖いのは、屋根の板金やトタン、物干し竿、置いたままの脚立やバケツが飛んで、近所の車や窓を壊すことです。台風の季節に入る前に、外に出ているものを一度屋内へ入れておくだけで、この種の事故はかなり減らせます。

避難場所の情報も、家族の記録に入れておく価値があります。将来その家を売る場合も、貸す場合も、また誰かが一時的に泊まる場合も、最寄りの指定避難場所と津波の際の避難先を知っておく必要があるからです。地区ごとに指定は決まっていますので、番地を伝えて市の防災担当に確認し、地図と一緒に保存しておきます。ここも電話と郵送で完結する作業です。

調べた内容は、家族のあいだで共有する形まで持っていってください。想定図の該当欄、建物の設備の高さ、保険の内容、避難先、鍵を預けている相手。これらを一枚にまとめておくと、離れて暮らす兄弟の誰かが電話を受けたときにも同じ答えが返せます。逆に、調べた人だけが知っている状態にしておくと、いざというときに情報が出てこず、判断が遅れます。共有の手段は紙でも共有フォルダでも構いません。

災害の情報は、売却の場面でそのまま説明資料になります。だから調べた結果は、家族の安心のためだけでなく、後で買い手へ渡す前提で残します。どの図の何年版を見て、実家の地番がどの区分だったか。確認した日と、確認した人の名前。これが揃っていれば、いざ相談を始めるときに、同じ調べ物を最初からやり直さずに済みます。

• 見た図の名称、公表年、実家の地番が入る浸水深の区分
• 分電盤・給湯器・室外機の床からの高さと、撮影日入りの写真
• 水災補償の有無、地震保険の付帯、無人である旨を伝えた日
• 台風前に屋内へ入れるものの一覧と、担当する人

潮風と砂と湿気。海に近い家が傷む順番

海沿いの空き家は、雨漏りより先に金物から傷みます。傷む場所には順番があり、順番が分かれば巡回の内容を絞り込めます。

潮を含んだ風は、まず金属を狙います。アルミサッシの下部のビス、雨戸のレール、面格子、物干しの支柱、フェンス、給湯器の外板、エアコンの室外機。人が住んでいれば拭き取りや部品交換で持ちこたえていたものが、無人になった途端に進みます。年に一度でよいので、外まわりの金物を水で流して塩を落とすだけで、寿命の伸び方が変わります。高圧洗浄でなくてもホースで十分です。

屋根は、金物の次に確認する場所です。棟の板金を留めている釘が浮く、コーキングが切れる、トタンの継ぎ目が錆びる。地上から双眼鏡やスマートフォンのズームで撮っておくと、屋根に上がらずに変化を追えます。撮影は同じ四方向から、同じ位置で撮るのがこつです。前回の写真と並べて比べられるようにしておくと、業者へ相談するときの説明が短く済みます。

砂は、開口部から入ります。網戸の目に砂が詰まり、サッシのレールに溜まり、締まりが悪くなって隙間ができます。隙間ができると、次は風で運ばれた砂が室内に薄く積もります。掃除は面倒ですが、レールの砂を掻き出しておくだけで建具の傷みが遅れます。玄関のたたきや土間に砂が積もっていたら、どこかに開いている隙間があるという合図です。

湿気は、閉め切ることで悪化します。防犯のために雨戸を閉め、窓を締め切ったまま数か月置くと、内部の湿気が抜けずに畳や押し入れにカビが出ます。かといって開けたままにはできませんから、巡回のときに一時間ほど風を通すことを習慣にします。押し入れとクローゼットの襖も開ける。床下換気口の前に物や土が寄せられていないかも、外を一周するときに見ておきます。

床下は、点検口から懐中電灯で照らすだけでも意味があります。見るのは、地面が湿って光っていないか、断熱材が垂れ下がっていないか、蟻道と呼ばれる土の筋が基礎に上がっていないか。木造でシロアリの被害が出ると、修繕の規模が一段変わります。心配な状態が見えたら、写真を撮って専門の業者に相談し、その場で契約せず複数から見積もりを取ってください。

設備には、止めるものと残すものがあります。ガスは閉栓しても再開できますが、水道を完全に止めてしまうと、巡回のときに掃除も手洗いもできず、排水トラップの封水が切れて臭いが上がります。通水を残すなら、冬に配管が凍る心配は内陸ほど大きくないとしても、露出配管の保温は見ておく。電気は、防犯の照明やセンサーを使うなら残す判断になります。

浄化槽がある家では、放置できない手続きがあります。浄化槽は、使用の有無にかかわらず保守点検や清掃、法定検査についての定めがあるのが原則です。使っていないから止めてよいと自己判断せず、市の環境担当か、これまで契約していた保守業者へ現在の扱いを確認してください。井戸も同じで、使わないまま放置するとポンプが固着します。将来解体するときの費用にも関わる部分です。

雨樋と外壁は、梅雨の前に見ておきたい場所です。樋に落ち葉や砂が溜まると、雨水があふれて外壁の同じ場所を叩き続け、そこから傷みが広がります。庭木が屋根にかかっている家では、枝を落とすだけで樋の詰まりが減ります。外壁は、南西の面から先に色が抜け、シーリングが痩せていきます。ここも同じ位置から写真を撮り、前回と並べて比べる形にしておけば、修繕の時期を数字ではなく変化で判断できます。

近所との関係で最初に問題になるのは、たいてい草です。夏の草は思っているより早く伸び、生垣や庭木は道や隣地へはみ出します。虫や蛇が出る、見通しが悪くなる、といった話は、苦情になる前に伝えられることのほうが少ないと考えておいてください。草刈りを年に何回入れるかを決め、隣家へは連絡先を伝えておく。空き家であることを近所に隠すより、連絡が取れる状態にしておくほうが、結果として建物も守られます。

巡回の回数は、季節に合わせて割り振ると無理がありません。春は草が伸び始める前に一度、梅雨の前に雨樋と外壁、台風の季節に入る前に飛散するものの片づけ、冬の乾いた風が続く時期に建具と屋根。年に四回を目安に、それぞれ見る場所を決めておけば、行くたびに何をすればよいか迷わずに済みます。行けない回は外注に切り替えます。

外注する場合は、見積もりの中身を分けて比べます。作業の人数と時間、草や枝の処分費、出張費、高所作業の有無。総額だけを並べても、どちらが妥当か判断できません。二社以上から取り、同じ作業範囲で比べる。写真つきの報告書を出してもらえるかも、県外にいる家族にとっては大きな違いになります。安さより、記録が残ることを優先してください。

• 外まわりの金物を水で流した日と、錆びが進んでいる箇所の写真
• 屋根を撮った四方向の写真と、前回撮影日
• 通風した日、床下点検口から見た地面と基礎の状態
• 浄化槽と井戸の現在の扱い、確認した相手と日付

畑・浜側の土地・未登記の作業小屋をほどく

宅地だけの相談として進めると、契約の直前で止まります。地目と現況、登記の有無を筆ごとに分け、行き先の窓口を先に決めます。

第1章で作った筆の一覧に、地目の列があるはずです。ここで確かめるのは、登記や課税台帳に書かれた地目と、いま実際にその土地がどう使われているかの二つを、別の列として持つことです。地目が畑なのに現況は庭になっている、逆に地目は宅地なのに家庭菜園として長年使ってきた、という食い違いは珍しくありません。どちらが正しいかを家族で決めるのではなく、食い違っているという事実のまま記録します。

地目が農地であれば、原則として農地法の手続きが関わってきます。売買など権利を動かすとき、自分で農地以外に転用するとき、転用したうえで人に渡すときで、それぞれ別の条文が根拠になり、窓口は農業委員会です。現況が庭のようになっているからといって手続きが不要と決めつけるのは、最も多い勘違いのひとつです。判断は農業委員会の見解によりますので、地番を伝えて事前に相談してください。

農業振興地域の農用地区域に入っている土地は、さらに一段手前の手続きがあります。区域から除外するには市の農政を担当する窓口での手続きが必要で、要件も、要する期間も、転用の許可とは別に考えなければなりません。売却の話が具体化してから調べ始めると、買い手の都合と噛み合わなくなります。農地を含む実家では、この確認だけは早い段階で済ませておく価値があります。

相続で農地を取得した場合には、農業委員会への届出が別に求められる取扱いがあります。相続登記とは別の手続きで、期限の考え方も違います。相続登記そのものについては申請義務化の制度があり、遺産分割がまとまらない段階でも使える相続人申告登記という仕組みが用意されています。制度の内容と必要書類は法務省の案内で確認し、個別の当てはめは司法書士に相談するのが確実です。

海側には、また別の事情があります。砂地に育つ松林が防風や飛砂を防ぐ役目を担ってきた土地柄で、区域によっては森林法に基づく保安林の指定がある場合があります。指定があると、原則として立木を伐るにも許可が要ります。実家の敷地の一部が林になっている、あるいは隣が林だという場合は、その扱いを勝手に判断せず、県や市の林務を扱う窓口へ確認してください。

公図を見ると、番号のついていない細長い土地が敷地に接していることがあります。水路や旧道にあたる部分で、国や自治体の管理になっていることがあります。売却の際に、その部分の扱いを整理しないと話が進まない場合があるため、公図の段階で見つけておくのが得策です。誰が管理しているのかは、市の道路や水路を担当する窓口に地番と図を示して尋ねます。

未登記の建物は、正面から扱います。課税台帳には載っているのに登記記録がない建物は、そのままでは売買の対象として整理しにくく、解体するにしても手続きの順番が変わります。表題登記を入れるのか、解体して滅失の手続きをするのか、方針は建物の状態と最終的な出口によります。土地家屋調査士に相談する場面ですので、課税明細と現況写真を持って話をしてください。

借りている土地の上に小屋がある、または自分の土地を誰かに使わせている、という関係も、この章で洗い出します。賃料を払っているのか、無償なのか、いつからなのか、書面はあるのか。書面がない例のほうが多いので、家族の記憶を聞き取って年表にします。売却や解体を進める前に、相手方へどう話すかを決めておかないと、後から感情の問題になりやすい部分です。

名義が先代のまま止まっている筆があれば、そこだけ扱いが重くなります。まず戸籍をさかのぼって相続人を確定する作業が要り、人数が増えるほど時間がかかります。福田のように同じ家が長く土地を持ってきた地域では、二代前の名義が残っていて、相続人が十人を超えるという例も出ます。戸籍の収集は郵送でも進められますが、量が多ければ司法書士へ頼むほうが早く、費用も見通しが立ちます。ここは着手が遅れるほど関係者が増える一方の部分です。

ここまでを一覧にすると、実家が「宅地だけで完結する家」なのか「宅地以外を含む家」なのかがはっきりします。この区別が、次の章で選ぶ出口を大きく変えます。含むほうに入った場合でも、悲観する必要はありません。順番を守れば片づく話がほとんどで、順番を間違えたときにだけ、やり直しの費用と時間がかかります。

• 筆ごとの地目と現況を、別々の列に書き分けた一覧
• 農地を含む場合の農業委員会への相談日と、聞いた内容
• 未登記の建物の有無と、課税台帳との突き合わせ結果
• 借地・貸地の関係、書面の有無、経緯を聞き取った年表

買い手に何を説明するのか。値段に効く条件と出口の選び方

海に近いことは、隠す事実ではなく説明する事実です。説明できる資料が揃っている家ほど、条件の交渉が早く終わります。

不動産を売るときには、買い手に対して行う重要事項説明があります。水害のハザードマップにおける対象物件のおおむねの位置を示して説明する取扱いが定められており、津波に関する区域の指定がある場合にも説明の対象となる項目があります。つまり、災害の想定は売主が伏せておける情報ではありません。第2章で調べた内容は、そのまま説明資料の下地になります。調べておくことが、そのまま準備になるという関係です。

売主が書く物件状況等報告書（告知書）にも、過去の浸水や雨漏り、シロアリの被害などを記載する欄があります。ここで思い出せる範囲を正直に書いておくことが、引き渡し後のもめごとを防ぐ最大の手立てです。親から聞いた話でも、いつ頃どの程度だったかを書き添えておく。分からないことは分からないと書く。曖昧なまま空欄にしておくのが、いちばん危ない書き方になります。

買い手側の負担にも目を向けておくと、交渉の見通しが立ちます。水災の保険料は、地域の区分によって差が出る仕組みが導入されています。金融機関の評価や、建てる場合の基礎の高さの取り方も、条件によって変わります。売主から見ると値段の話に見えることが、買い手から見ると毎年の支出と工事の話になっている。ここを理解して資料を用意しておくと、値引き交渉の中身が具体的になります。

税の面では、相続した空き家を売る場合の特例が用意されています。適用には、家屋の建築時期、被相続人が一人で住んでいたこと、譲渡の期限、耐震基準への適合または家屋の取り壊しといった条件が並び、相続人の人数によって控除の限度が変わる取扱いもあります。要件は細かく、当てはまるかどうかは個別の事情によりますので、判断は税理士に確認してください。国税庁の案内が出発点になります。

建物を解体するかどうかは、税と管理の両方から考えます。建物を壊すと、住宅用地に対する固定資産税の特例が外れる取扱いがあり、翌年からの負担が変わることがあります。一方で、管理が行き届かない状態が続けば、空家等対策の制度のもとで管理不全空家等として扱われ、助言や指導の対象になる可能性があります。残すことにも壊すことにも、それぞれ別の負担が付いてくるという整理です。

出口の選び方は、宅地だけで完結する家かどうかで大きく変わります。宅地のみで建物も使える状態なら、現況のまま売る、あるいは貸すという道が現実的です。宅地のみでも建物が使えないなら、解体して土地として出す選択が視野に入りますが、その前に境界と接道を確かめておかないと、更地にしてから売れないという事態になりかねません。順番を逆にしないことが肝心です。

農地や未登記の建物を含む家では、同時進行を避けます。相続登記で名義を整え、筆ごとの扱いを決め、農業委員会の見解を得て、そのうえで解体や売却の日程を組む。この順番を守れば、途中で止まっても最初からやり直しにはなりません。逆に、解体を先に契約してしまうと、農地の手続きや境界の確認が終わらないまま費用だけが出ていくことがあります。

貸すという道を選ぶ場合も、確かめる項目は売る場合とほとんど重なります。名義、境界、接道、上下水道、設備の状態、そして災害の想定。違うのは、貸したあとも所有者としての責任と修繕の負担が続くという点です。海に近い家では、金物や外壁の傷みが早い分、貸してからの支出が読みにくくなります。数年で回収できるかを、家賃だけでなく維持の費用と並べて見てから決めてください。

買い手の顔ぶれも、あらかじめ考えておくと現実的です。海に近い平らな土地は、住まいとして探している人だけでなく、作業場や資材置き場として使いたい事業者が見る場合もあります。用途によって、建物を残したほうが有利になることも、更地のほうが話が早いこともあります。だから解体の判断は、家族の気持ちだけで決めず、どんな人に渡す可能性があるかを聞いてから決めるのが順当です。

地域の平均的な価格と、その家の価格を混ぜないことも大事です。公表される地価は周辺の傾向を示すもので、間口や接道、上下水道の状況、建物の残り方、そして災害の想定といった個別の条件を織り込んだ数字ではありません。近所がいくらで売れたらしい、という話も、条件が違えばそのまま当てはまりません。値段の話に入る前に、その家固有の条件を紙に落としておくと、提示された金額の理由を自分で確かめられるようになります。

最後に、この一連の作業で作った資料は、そのまま次の人へ引き継げる形にしておいてください。調べた日、見た資料の名前と年版、答えてくれた窓口、まだ確認できていないこと。決定ではなく現在地を書いた紙が一枚あれば、家族の誰かが忙しくなっても、別の人が続きから始められます。売ると決める前の共通の土台として持っておく価値があるのは、この一枚です。

• 災害の想定について、買い手に示せる図と確認日の控え
• 告知書に書く予定の事実と、分からないと書く項目の切り分け
• 解体を検討する場合の、境界・接道・農地手続きの進み具合
• 税の特例について相談した税理士名と、相談した日付