磐田市竜洋地区の実家相談｜河川・海岸近くの土地を確認する順番

天竜川が運んだ土地の上に建っている、という前提から始める

竜洋地区の土地は、川が積んだ砂と海から吹く風が作った地形の上にあります。まずその成り立ちと、河川・海岸の区域指定、そして筆の数を押さえます。

竜洋地区は、平成の市町村合併で磐田市に加わった旧竜洋町の区域を指します。実家に残る古い権利証や図面には、旧町名のままの表記が残っていることが少なくありません。まず、固定資産税の納税通知書に印字されている現在の所在の書き方と、権利証に書かれている書き方を並べてください。二つが違っていても異常ではありません。ただし市の窓口や法務局へ問い合わせるときは、現在の表記で伝えないと担当者の側で該当の土地を呼び出せません。旧町名は家族の記憶をたどる手掛かりとして残し、照会には使わない。この線を最初に引いておくと、後の連絡が短く済みます。

この地区の土地の性格は、天竜川が長い時間をかけて運んだ砂と、遠州灘から吹き寄せる風が積んだ砂で決まっています。国土地理院が公開している地形分類の図を住所で開くと、自然堤防、後背湿地、旧河道、砂丘や砂州といった区分が色で示されます。川沿いの少し高い帯は、氾濫を繰り返すあいだに土砂が積もってできた自然堤防であることが多く、昔からの集落はその上に並んでいます。その背後に広がる田は、水が集まりやすい低い土地です。地名や見た目ではなく、この図の区分で自分の家がどこに乗っているかを先に押さえてください。

堤防に近い土地では、河川法に基づく区域の指定を確かめる必要があります。堤防やその敷地は河川区域として管理され、その背後にも河川保全区域が定められていることがあります。保全区域の中では、土地の掘削や盛土、工作物の新築について許可を要する取扱いがあり、更地にして駐車場として貸す、古い擁壁を造り直すといった計画がそのまま進まない場合があります。指定の有無と範囲に答えられるのは、天竜川を管理している国の河川事務所です。市役所で聞いても分からないと言われることがあるので、河川の話は最初から管理者へ持って行ってください。

海に近い側では、海岸を守るための区域の指定と、防風林の存在が効いてきます。砂丘の陸側に育てられた松林は、飛砂と潮を含んだ風をさえぎる役割を持っていて、その内側と外側では建物の傷み方が変わります。潮風の当たる家では、外壁を留める金物、雨戸のレール、給湯器やエアコンの室外機が想定より早く錆びます。空き家の点検で先に見る場所も内陸の家とは違い、屋根の留め具や庇の裏側から見た方が早い。冬に強く吹く空っ風の季節には、飛んできた物が雨戸や窓に当たっていないかも合わせて確かめてください。

地盤の話は、建て替えや売却の見積もりに直接効きます。砂質の土が厚く、地下水位が高い土地では、新築の前に地盤調査を行い、結果によっては地盤を補強する工事が必要と判定されます。判定が出ると、表層を固める工法、柱のように固める工法、鋼管を打ち込む工法などから選ぶことになり、工法と深さによって費用は数十万円から百万円を超える幅まで動きます。買主が建て替えを前提に検討する場合、この費用は購入の判断に入ってきます。過去に造成した履歴があるなら、いつ誰が行ったかの分かる資料を探しておくと、後の説明が楽になります。

すでに建っている家では、地盤が動いた痕跡が生活の場所に出ます。引き戸が最後まで閉まらない、床に置いたビー玉がいつも同じ方向へ転がる、基礎の同じ高さに斜めのひびが並ぶ、外構のブロックと建物のあいだに隙間が開いてくる、雨水桝の周りだけ沈んでいる。人が住んでいれば違和感として気づく変化ですが、無人の家では誰も気づきません。年に何度か行く家族がいるなら、同じ場所を同じ角度から撮る習慣を作ってください。日付の並んだ写真があるだけで、傾きが進んでいるのか止まっているのかの見当がつきます。

土地の形も、河口部では見た目のとおりとは限りません。田を宅地に変えた土地、水路を埋めた土地、分筆と合筆を繰り返した土地が混ざっていて、公図の形と現地の形が合わないことがあります。庭の一部だと思っていた細い帯が別の名義の水路敷だった、車を停めている場所が里道だった、という話は珍しくありません。法務局で公図と登記事項証明書を取り、固定資産税の課税明細と並べて、筆の数と地番を突き合わせてください。三つの資料で筆の数が一致しないなら、そこに未処理の何かが残っています。

この章で集めるのは、土地そのものの素性です。どの地形の上にあるのか、河川や海岸の区域に掛かるのか、地盤はどうか、筆はいくつあるのか。ここまでを地番で押さえると、次に見る災害の想定が「地区の話」ではなく「その敷地の話」として読めるようになります。逆にこの作業を飛ばして地図の色だけを見ると、その色を自分の家に当てはめる足場がありません。順番を守る値打ちは、後の章へ進むほど大きくなります。

• 権利証の古い表記と、納税通知書の現在の表記を並べて控えたか
• 地形分類の図で、自然堤防・後背湿地・旧河道・砂丘のどれに乗るかを見たか
• 河川区域と河川保全区域の指定について、国の河川事務所へ照会したか
• 海岸の区域指定と防風林の位置を、市または県の担当へ確かめたか
• 建具・基礎・外構・雨水桝に、沈下をうかがわせる変化がないか見たか
• 公図・登記事項証明書・課税明細の三つで、筆の数と地番が一致するか照合したか

水は四方向から来る。洪水・内水・高潮・津波と、揺れによる液状化

河口に開けた土地では、水の想定を一種類で語れません。原因ごとに図を分け、そこへ地震による地盤の変化を重ねます。

この地区で確かめる災害の図は、少なくとも四種類あります。天竜川が溢れる洪水、降った雨を排水しきれない内水、台風や低気圧で海面が持ち上がる高潮、そして地震による津波。原因が違うので、それぞれ別の図として公表されています。磐田市の防災のページから大雨への備えをたどれば水に関する入口があり、地震と津波の想定は県の資料が土台になります。実家の住所を四つの図に順に当て、どの図でどの色だったかを別々の行に書き出してください。一枚の図で結論を出そうとすると、必ずどれかを落とします。

河口部でとくに押さえたいのが、本川の水位が高いあいだ、支川や排水路の水が出ていけなくなる現象です。満潮と大雨が重なる、あるいは高潮で海面が上がっているときは、堤防が壊れていなくても内側の水位が上がります。田や住宅地の水を川へ落とすための樋門や排水機場が地区ごとに置かれていますが、ポンプの能力を超えれば水は残ります。実家の敷地に降った雨がどの水路を通ってどこで川へ落ちるのか、長く住んでいる方に一度聞いてみてください。図の色だけでは見えない経路が分かります。

津波については、県が公表している地震・津波の被害想定と、市が作る避難のための情報を分けて見ます。想定される浸水の範囲と深さは県の資料に、避難場所や避難路の指定は市の資料にあります。海側の地区では、高さのある避難施設や高台が避難先として指定されていることがあり、実家からそこまで徒歩で何分かかるか、途中に水路や踏切がないか、暗い時間でも歩けるかまで確かめる値打ちがあります。親がまだ住んでいるなら、これは建物の話ではなく本人の安全の話です。歩く速さは年齢で変わるので、一度は一緒に歩いてください。

液状化は、粒のそろった砂が積もり、地下水位が高い土地で、強い揺れによって地盤が一時的に液体のようにふるまう現象です。河口の三角州、旧河道、埋め立てた水路の跡は、条件が重なりやすい場所とされています。起きると建物が全体として沈む、あるいは一方へ傾く。地中に埋めた浄化槽やタンクが浮き上がる、下水のマンホールが道路から突き出す、地面から砂まじりの水が噴き出す。建物自体は壊れていないのに住めない、という状態になり得るところが、この現象の厄介さです。

傾いた家を直す方法はありますが、費用は建物の規模と傾きの程度で大きく変わります。基礎の下へ薬液を注入して持ち上げる方法や、鋼管で支え直す方法などがあり、いずれも数百万円の単位になることがあります。地震保険に加入していれば、地盤の液状化によって建物が傾いた損害も、契約の内容と認定の結果によっては支払いの対象になり得ます。地震保険は単独では契約できず、火災保険に付帯する形で加入するものです。実家の証券に地震の欄があるかどうかを、まず確かめてください。

地震保険の支払いは、全損、大半損、小半損、一部損という区分で決まる仕組みです。傾きや沈下の程度を基準に判定されるため、住んでいる人が傾きを感じていても区分に届かないことがあります。逆に、外から見て派手に壊れていなくても認定されることもある。契約の金額は火災保険の金額の一定割合の範囲で決めるのが原則で、建て直しに足りる額とは限りません。誰も住んでいない建物を住宅向けの契約のままにしてよいかも含め、現在の使い方を代理店へ伝えて確かめておいてください。

無人の家では、地震の後に誰も様子を見に行かないまま日が過ぎます。県外に住む家族が多い場合、大きく揺れた翌日に誰が行くのかを決めていないことがほとんどです。近隣の方に、道路から見て変わったことがあれば知らせてほしいと頼んでおく。管理を頼んでいる先があるなら、臨時の点検が契約に含まれているかを確かめておく。この二つで、被害を知るまでの時間が変わります。傾いた塀やずれた瓦は、放っておくと通行する人への責任の話に変わっていきます。

調べた想定は、売却の場面でそのまま使う資料になります。水害のハザードマップにおける物件のおおよその位置は、宅地建物取引業者が説明する事項とされていて、買主にはいずれ伝わります。津波や液状化に関する情報がどこまで説明の対象になるかは、区域の指定の有無や取引の内容によって変わるため、仲介を頼む業者へ確かめてください。売る側が先に整理しておけば、契約の直前に初めて資料を示されて条件の交渉が始まる、という展開は避けられます。

• 洪水・内水・高潮・津波・液状化を、別々の行に分けて記録したか
• 敷地の雨水がどの水路を通ってどこへ落ちるかを地元の方に聞いたか
• 避難先までの距離と経路を、実際に歩いて時間を測ったか
• 火災保険の証券に、地震保険の欄があるかを確かめたか
• 無人の建物を住宅向けの契約のままにしてよいか、代理店へ伝えたか
• 大きく揺れた翌日に誰が現地へ行くかを、家族で決めてあるか

宅地・農地・調整区域が混ざる。筆ごとに扱いが変わる

実家に付いてくる土地が一筆だけということは、この地区ではむしろ稀です。地番ごとに、地目・区域・手続きの相手が入れ替わります。

母屋の敷地、隣の畑、道の向かいの田、雑木のまま残っている一角。これらは別々の地番で登記され、地目も別々に付いています。まず、固定資産税の納税通知書に付いてくる課税明細を開いてください。所有者ごとの土地と家屋が一覧になっていて、地番、地目、評価額が並んでいます。手元にないなら、市の資産税を担当する窓口で名寄帳の写しを請求できます。相続人であることを示す戸籍などが要るので、必要な書類を電話で確かめてから行くと一度で済みます。この一覧が、以降のすべての作業の土台になります。

次に、登記の地目と現況が合っているかを見ます。登記では畑のままなのに何十年も前から庭や物置になっている土地。逆に、登記は宅地なのに実際は作物を作っている土地。農地法の適用があるかどうかは、原則として現況で判断される取扱いです。つまり「登記が宅地だから農地の手続きは関係ない」とは言い切れません。現況が農地と判断されれば、譲るにも用途を変えるにも農業委員会の手続きが要ります。ここを確かめないまま進めると、買主が決まってから手続きの存在に気づくことになります。

農地に関わる手続きは、何をしたいかで枠組みが分かれます。農地を農地のまま誰かに譲る場合、自分の農地を自分で宅地などに変える場合、用途を変えることを前提に他人へ譲る場合で、必要な手続きが違います。市街化区域の中であれば農業委員会への届出で足りる取扱いがあり、それ以外の区域では許可が必要になるのが原則です。相続で農地を取得したときは、権利が移ること自体に許可は要らない代わりに、農業委員会への届出が求められます。期限が置かれているので、相続の他の手続きと並べて予定に入れてください。

もう一段強い制限が、農業振興地域の農用地区域です。農業に使うことを前提に定められた区域なので、原則として用途の変更は認められません。外すには農業振興地域整備計画の変更という手続きが要り、受付が年に数回に限られている自治体が多く、結論が出るまで数か月から一年を超えることもあります。売却の話が出てから動き始めると、買主の予定には間に合いません。実家の田がこの区域に入っているかどうかは、農業を担当する市の窓口へ地番を伝えれば確かめられます。

建物の側の制限が、市街化調整区域です。市街化を抑える区域とされ、原則として新たな建築や開発が制限されます。今の家がなぜ建てられたのか、その経緯によって、建て替えができるか、誰なら建てられるかが変わります。分家の住宅として許可された建物のように、建てた人やその家族に結びついた条件が付いている場合、第三者がそのまま住むことを前提に売るのは難しくなります。条例で定める区域があるかどうかも含め、都市計画と開発を担当する課へ、地番と建物の建築年を伝えて確かめてください。

見落とされやすいのが、土地改良区の存在です。用排水路の整備や維持を担う団体で、区域内の土地の所有者には賦課金が続きます。相続で土地を引き継げば、この負担も一緒に引き継がれます。誰も耕していない田でも、水路に接している限り関係は切れません。名義の変更を届け出ていないと、亡くなった方の名前で通知が届き続けることになります。連絡先は市の農業の窓口で教えてもらえるので、届出が必要かどうかを早い段階で聞いておいてください。

地元の農家に任せている田や畑があるなら、その関係がどういう形になっているかも確かめます。口約束で作ってもらっているのか、農地の貸し借りの手続きを経ているのか、農地を仲介する機構を通しているのかで、返してもらう手順が変わります。正式な手続きを経ている場合、期間の途中で自由に返してもらえるとは限りません。相手に直接聞くのが早いのですが、感情の行き違いになりやすい話でもあるので、まず農業委員会で記録の有無を確かめてから切り出す方が穏やかに進みます。

税の扱いも筆ごとに違います。農地の相続税評価には区分があり、納税を猶予する仕組みも用意されていますが、猶予を受ければ営農を続ける条件が付きます。宅地として売る前提と、農地として引き継ぐ前提では、有利不利がまるで入れ替わる。適用の可否と損得の判断は税理士の領域なので、筆ごとの一覧を作ったうえで相談してください。一覧のないまま相談に行くと、専門家の側でも前提を置けず、一般論しか返ってきません。

• 課税明細または名寄帳で、実家に付いてくる筆をすべて書き出したか
• 登記の地目と現況が食い違う筆に、印を付けたか
• 相続で農地を取得した場合の届出について、期限を確かめたか
• 農用地区域に入る筆があるかを、市の農業の窓口へ地番で照会したか
• 市街化調整区域なら、今の建物が建てられた経緯を担当課で確かめたか
• 土地改良区の賦課金と、名義変更の届出の要否を聞いたか

前の道は、呼び名と法律上の種別が一致しない

建て替えるにも更地にして売るにも、結論は前面道路の扱いで変わります。地域の呼び名ではなく、法律上の種別を地番で照会します。

「昔からある道」「農道」「赤道」といった呼び方は、地域の言い方であって法律上の分類ではありません。建築の可否を考えるときに使うのは、建築基準法の上でどの道路に当たるかという区分です。まず、市の建築や都市計画を担当する課へ、実家の地番を伝えて前面道路の種別を照会してください。窓口で口頭の回答を受け取ったら、担当課の名前、担当者の名前、回答を受けた日を必ず控えます。半年後に同じ話をするとき、この三点があるかどうかで説明のやり直しが要るかどうかが決まります。

建築基準法上の道路にはいくつかの種類があります。道路法による道路、開発によって造られた道路、法が適用される前から使われていた道、特定行政庁が位置を指定した私道など。それぞれ成り立ちが違い、扱いも変わります。加えて、幅が四メートルに満たないまま古くから使われている道について、一定の条件のもとで道路とみなす取扱いがあります。この場合、建て替えのときに道路の中心から一定の距離まで敷地を後退させることが求められるのが原則です。後退が必要かどうかは、まさに種別の照会で分かります。

後退が必要になると、使える敷地の面積が実質的に減ります。建てられる建物の大きさが変わり、駐車場の配置も変わる。片側が川や水路、崖になっている道では、反対側だけで後退の負担を負う取扱いになることがあり、左右で負担の量が違ってきます。堤防沿いや水路沿いの家では、この形になっている土地が見られます。後退した部分の固定資産税について、申告すれば課税されない扱いを設けている自治体があるので、市の資産税の窓口にも確かめる値打ちがあります。

通っている道が、そもそも建築基準法上の道路でないこともあります。農作業のための農道、公図に赤く描かれてきた里道、水路の管理用に使われている通路。これらは通行できても、建築の可否を判断するときの道路として扱われないことがあります。敷地と道のあいだに水路が挟まっている場合、その上に架けた橋や蓋の部分について、管理者の占用の許可を受けるのが通常です。許可を取らないまま何十年も使ってきた例があり、売買の段階になって整理が必要になります。

建築基準法では、原則として建築物の敷地は道路に二メートル以上接していなければなりません。この条件を満たさない土地では、今の家を壊すと次が建てられない可能性が出てきます。例外的な認定や許可の制度はありますが、要件も手続きも軽くはなく、通るかどうかを事前に見込むことはできません。危ないのは「今建っているのだから建て替えられるはずだ」という前提です。解体を決める前に、必ず建築の担当課で確かめてください。順番が逆になると、更地の状態から戻れません。

掛塚のあたりのように古い町並みが残る場所では、道幅そのものが工事の可否を決めます。大きな車が入らない道では、解体で出た廃材を小型の車で何往復もして運ぶことになり、重機が入らなければ手作業の割合が増えます。同じ規模の家でも、道の条件で解体の見積もりが変わるのはこのためです。見積もりを頼むときは、前面道路の幅と、そこへ至る経路のいちばん狭い箇所を先に伝えてください。現地を見ないまま出た概算は、後で上振れします。

私道に面しているなら、持分と承諾の話が加わります。誰が所有しているか、実家に持分があるか、持分がないなら通行と掘削について承諾を得られるか。上下水道の管が他人の私道の下を通っている場合、引き直しや新設のたびに掘削の承諾が必要になるのが通常です。売買では買主側からこの承諾書を求められることが多く、取得に時間がかかります。共有者が何人もいて、その一部が相続の手続きを済ませておらず連絡が取れない、という状態になっていないかを先に確かめてください。

最後に、家族でもできる現地の確認です。前面道路の幅を、家の前だけでなく手前と奥の三か所で測ってください。狭くなっている箇所があれば、そこが基準になります。境界標が入っているか、側溝の内側と外側のどちらまでが道路なのか、電柱が敷地の中に立っていないか。写真は、道路から家の方向と、家から道路の方向の両方を撮ります。測った日付と巻き尺が写り込んでいると、後から見返すときに数字の確からしさが違ってきます。

• 前面道路の種別を、地番を伝えて建築の担当課へ照会したか
• 回答した課の名前、担当者の名前、回答日を控えたか
• 敷地の後退が必要になるか、必要ならどちら側が負担するかを確かめたか
• 敷地と道のあいだの水路や橋について、占用の許可の有無を調べたか
• 解体の見積もりを頼むとき、経路のいちばん狭い箇所を伝えたか
• 私道なら、持分の有無と通行・掘削の承諾を得られるかを確かめたか
• 前面道路の幅を三か所で測り、日付の分かる写真を残したか

相談の日までにそろえる資料と、期限から逆算する順番

相談の質は、当日に何を持って行くかでほぼ決まります。全部そろえる必要はありませんが、何が欠けているかは把握しておいてください。

手ぶらで相談に行けば、相手は最も慎重な前提を置いて一般論を返すしかありません。資料があれば、その土地の話として答えが返ってきます。ここまでの章で集めた紙を、権利、税、建物、地図、人という五つの束に分けてください。束ごとに、そろっているものと欠けているものを分けて書き出します。欠けている項目に印が付いた表は、それ自体が次にやることの一覧になります。空欄は不利の印ではなく、まだ調べていない場所の印として扱ってください。

権利の束から並べます。土地と建物の登記事項証明書、公図の写し、地積測量図と建物図面があればそれも。これらは法務局で取得でき、オンラインでの請求にも対応しています。窓口で請求する場合とオンラインで請求する場合とで手数料が違うので、通数が多いときは先に確かめてください。権利証や登記識別情報の通知は、あれば手元の状況がよく分かりますが、見つからなくても相続の手続きが止まるわけではありません。無い場合の進め方は司法書士が案内できます。

名義が亡くなった方のままなら、相続の関係を示す資料が要ります。被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍と住民票。これらを一度そろえたら、法務局で法定相続情報一覧図の保管と交付を申し出ておくと、以後の手続きで戸籍の束を持ち回らずに済みます。相続登記には申請の義務があり、期限が定められています。遺産分割の話がまとまらない場合に備えて、相続人であることを申し出る登記の制度も設けられているので、法務省の案内で内容と必要書類を確かめてください。

税の束は、固定資産税の納税通知書と課税明細が中心です。筆の一覧、評価額、家屋の所在と家屋番号がまとまっています。通知書が見当たらない、あるいは誰かが受け取っていたという場合は、市の資産税の窓口で名寄帳を請求します。売却を考えるなら、被相続人が住んでいた家屋を相続して売る場合の特例があることも知っておく値打ちがあります。ただし要件は細かく、家屋の建築時期や譲渡の時期、相続人の数などが関わるため、適用の可否は税理士か税務署へ確かめてください。

建物の束は、あれば強いが無いことも多い種類です。建築確認済証と検査済証、間取り図、増築や改修の記録、シロアリの防除や屋根の葺き替えの履歴、浄化槽の保守点検の記録。空き家では、これらが仏間の押し入れや納戸の古い箱に入っていることがあります。見つからなければ、確認の記録が市に残っているかを建築の担当課で聞く方法もあります。全部そろわなくても、探した範囲と見つからなかった事実を書いておけば、それ自体が説明の材料になります。

地図の束は、この記事でここまで集めてきたものです。都市計画の区域が分かる図、洪水と内水と高潮と津波の各図、液状化と地形分類の図、道路の種別についての回答メモ、農地や農用地区域についての窓口の回答。それぞれに、資料の名前、公表または更新の時点、確認した日を添えてください。日付のない資料は半年後に使えません。印刷して一冊にまとめるか、家族が同じものを見られる場所に置いて、更新するたびに古い版も残します。

人についての整理も立派な資料です。相続人が何人いて、誰が決められる立場で、誰が現地へ行けるか。判断が必要になったときにその場で決められる人が同席していないと、相談は必ず一度止まります。県外に住む家族が多いなら、電話やオンラインで参加できるかを相手に先に聞いておくと、日程の調整が短く済みます。家族の窓口になる人を一人決めて、その人が受け取った回答を全員へ流す形にすると、伝言の食い違いが減ります。

最後に、順番です。すべてを同時には進められません。期限が定められているもの、時間がかかるもの、いつでもできるものの三つに分けてください。相続の申告や相続登記のように期限のあるもの。農用地区域から外す手続きや測量のように、数か月の単位で時間のかかるもの。写真の整理や資料探しのように、思い立った日に進められるもの。この順で予定へ置き、次に家族で話す日を先に決めてしまうのが、結局いちばん早く着きます。

机の上で整理できる範囲と、現地へ行かなければ、あるいは専門家でなければ確かめられない範囲は、はっきり分かれます。境界の確定、建物の構造の判断、税額の計算、行政としての最終的な回答。これらは資料をいくら並べても出てきません。整理した表は、その専門家へ渡すための下ごしらえだと考えてください。下ごしらえのある相談は、同じ一時間でも進む距離が違います。

• 権利・税・建物・地図・人の五つの束に分け、欠けている項目に印を付けたか
• 登記事項証明書と公図を、通数と請求の方法を決めてから取得したか
• 名義が亡くなった方のままなら、戸籍の収集と相続登記の期限を確かめたか
• 納税通知書が無い場合に、名寄帳を請求する段取りを付けたか
• 地図の資料それぞれに、名称・時点・確認日を書き添えたか
• 判断できる人が同席または参加できる日程で、相談日を決めたか
• 期限のあるもの・時間のかかるもの・いつでもできるものに仕分けたか