実家の土地、登記面積と実際が違うかも？縄伸び・縄縮みの初期確認

登記の地積はいつの数字か　縄伸び・縄縮みが生まれる道筋

登記事項証明書の地積は、今日測った数字ではありません。いつ、誰が、何のために測った値が引き継がれてきたのかをたどると、差が生まれる場所がはっきりします。

縄伸びとは、登記事項証明書に記載された地積よりも、実際に測った面積のほうが広い状態を指します。逆に実測のほうが狭ければ縄縮みです。どちらも例外的な現象ではなく、同じ集落の中でも筆ごとにばらつきます。差の割合が数パーセントにとどまることもあれば、一割を超えることもあり、事前に見当をつけられる法則のようなものはありません。まず押さえておきたいのは、登記に載っている数字が「現在の測量結果」ではないという一点です。

この差の由来として、明治期の地租改正にともなう丈量にさかのぼる説明がよく用いられます。当時は縄や間竿を使う測り方で、傾斜地や形のいびつな土地ほど精度が落ちました。税負担との関係で短めに申告された例があったとも語られますが、集落ごとの事情を裏づける資料が残っていることは多くありません。ですから「昔は少なく申告したはずだから広いに決まっている」と考えるのではなく、由来の一つとして頭の隅に置く程度にとどめてください。

明治期の数字はその後、土地台帳の地積として管理され、台帳と登記簿が一元化された際にそのまま登記の地積へ引き継がれました。つまり多くの土地で、地積は作り直された数字ではなく、引き継がれた数字です。途中で測り直す機会のなかった土地ほど、最初の値が今も残っていることになります。登記事項証明書を見て「法務局が測ったのだから正しい」と受け取ってしまうと、この経緯が視界から抜け落ちます。

差が特定の筆へ集まりやすい事情もあります。土地を分けるとき、切り離す側だけを実測し、残りは元の地積から引き算した値を残地として登記する扱いが長く行われてきました。この方法だと、元の地積に含まれていた誤差がまるごと残地の側へ寄ります。登記事項証明書の地積の欄に、過去の分筆によって数字が動いた形跡がある土地では、どちら側が残地だったのかを見ておくと、差の出方に見当がつきます。

公図の性格も知っておきたいところです。旧土地台帳附属地図をもとにした公図は、筆の並びやおおよその形をつかむための資料で、寸法を読み取る目的では作られていません。一方、法務局に不動産登記法第十四条の地図が備え付けられている区域なら、座標に基づいて筆界の位置を示せます。同じように「公図をください」と頼んでも、返ってくる紙の性格は区域によって違いますから、窓口で種類を確かめてください。

地域による違いも見られます。土地改良事業や土地区画整理を経た区域では、その時点の測量に基づいて地積が置き換わっているため、登記と実測の開きが小さくなりやすい傾向があります。反対に、匂坂の周辺のように農地が広がる区域や、掛塚のように細い道が入り組む旧市街では、そうした事業の対象にならないまま古い数字が残っている土地が見られます。実家がどちらに当たるかは、公図の作られ方と分筆の履歴からある程度たどれます。

建物が建っている宅地では、塀、生垣、水路、畦、擁壁の位置が事実上の占有線になっています。長い年月のあいだに、塀を作り替えるときにわずかにずれた、隣家の物置が少し越えている、里道や水路の脇を庭として使い続けてきた、といった経緯が積み重なると、登記上の線と現地の使われ方は少しずつ離れていきます。面積差の話は、この現況の積み重ねと切り離して考えられません。

差の存在に気づく場面は、だいたい決まっています。売却の査定を頼んだとき、遺産分割で土地の価値を出そうとしたとき、隣家から越境の相談を受けたとき、そして隣地の測量にともなう境界立会いの依頼が届いたときです。とくに立会いの依頼は先方の都合で急に来ますから、実家の資料がどこにあるのかを普段から把握しておくと、返答の質が変わります。

単位の書き換えでも小さなずれが生まれます。登記の地積は現在は平方メートルで表記されますが、もとは尺貫法で記録されていました。一坪はおよそ三・三〇六平方メートルですから、換算のときにどこで端数を丸めたかによって、同じ土地の面積が資料ごとに少しだけ違って見えることがあります。家族が坪で覚えている数字と証明書の平方メートルを突き合わせるときは、換算した値と原本の値のどちらを書いているのかを明記してください。

最後に、差の向きは事前には読めないという点を家族で共有しておいてください。縄伸びを期待して売却の計画を組むと、縄縮みが判明したときに計画ごと作り直すことになります。「昔から三百坪と聞いている」といった記憶は、誰がいつ何を見て言っているのかを書き添えたうえで別枠に残し、登記の数字とも実測の数字とも混ぜないでおくのが安全です。

• 登記事項証明書の地積と、固定資産税の課税明細に載る地積を並べて書き写す
• 地積の欄に分筆の履歴が残っていないか、残地はどちら側だったのかを確かめる
• 公図が第十四条の地図か、旧土地台帳附属地図かを法務局の窓口で確認する
• 家族の記憶にある坪数は、出所と時期を添えて登記の数字とは別に控えておく

地積測量図があるかどうかで、見立ての確度が変わる

同じ「差があるかもしれない」でも、根拠の強さは資料によってまるで違います。何が手元にあり、それが何年ごろの、誰の測量なのかで、次に取る行動が決まります。

地積測量図は、分筆登記や地積更正登記などの際に法務局へ提出された図面で、筆ごとに保管されています。すべての土地に備わっているわけではなく、そうした登記が一度も行われていない土地には存在しません。まずは自分の実家の筆に図面があるかどうかを、一筆ずつ確かめるところから始めます。土地が複数筆に分かれている実家では、ある筆にはあって別の筆にはない、という状態がごく普通に起こります。

取得は管轄する法務局（登記所）の窓口のほか、郵送やオンラインでの請求もできます。手数料は一通あたり数百円程度で、請求方法によって額が変わります。登記事項証明書、公図、地積測量図をまとめて請求すれば、往復の手間が一度で済みます。窓口では「この地番に地積測量図はありますか」と聞けば、備え付けの有無をその場で調べてもらえます。ないと分かること自体が、次の判断に使える情報です。

図面があった場合は、まず作成年を見てください。作成が新しいものほど、境界標の種類や座標値まで記載されており、現地で位置を復元しやすくなります。古いものは求積の方法や境界標の表現が簡略で、現在の確定測量と同じ重みでは扱えません。古い図面は「そのころ誰かが測った経緯がある」という手掛かりとして価値がありますが、それ単独で面積を確定させる根拠には使いません。

法務局に図面がない場合でも、別の場所に測量の痕跡が残っていることがあります。過去の売買のときに作られた実測図、造成や擁壁工事の際の図面、建築確認申請の配置図、隣地との間で交わした境界確認書、農地の一筆調査の資料などです。保管場所として実際に見つかりやすいのは、権利証や登記識別情報の封筒の中、確定申告の控えをまとめたファイル、仏壇や桐箪笥の引き出しあたりです。

国土調査法に基づく地籍調査が行われた区域では、調査の成果に基づいて地積が更正されていることがあります。実施状況は市町の担当課で確認でき、実施済みなら登記と実測の開きは小さくなっている可能性が高くなります。ただし、調査が地区の一部で止まっている場合や、実施から時間が経って現況が変わっている場合もありますから、実施済みという事実だけで差がないと決めつけないでください。

ここで一つ、誤解の多い点を挟みます。固定資産課税台帳の地積は、原則として登記の地積によります。だから納税通知書の課税明細と登記事項証明書の数字が一致していても、それは当たり前のことであって、実測と合っている証拠にはなりません。両者が食い違っているときのほうがむしろ例外で、その場合は現況地目の判定や課税上の取り扱いが関係している可能性があるため、市町の資産税の担当へ理由を尋ねる価値があります。

図面がそろっていても、現地に境界標が残っていなければ、位置を復元する作業に手間と費用がかかります。敷地の四隅や折れ点を歩いて、コンクリート杭、金属標、鋲、刻みの入った石など、境界標らしきものがあるかどうかを写真に撮っておいてください。撮るときは、標そのものの寄りと、周囲の塀や建物が一緒に写る引きの二枚を組にすると、後から位置を説明しやすくなります。見当たらない箇所も「見当たらなかった」と記録します。

以上をそろえた段階で分かるのは、面積そのものではなく「差がある可能性の高さ」です。ここは言葉を選んで、家族の間で共有しておくべきところです。資料が新しく境界標もそろっている土地なら確度は高く、公図しかなく境界標も見つからない土地なら、差の有無すら言えません。どの段階にいるかを言語化しておくと、査定や分割の話し合いで「まだ分からない」と落ち着いて言えるようになります。

資料を集める順番としては、登記事項証明書と公図をまず取り、そこで筆の数と分筆の履歴を確定させてから、筆ごとに地積測量図の有無を確認する流れが無駄になりません。先に家の中を探し回ると、出てきた古い図面がどの筆のものか分からず時間を使ってしまいます。公図で筆の並びを頭に入れてから家の資料に当たると、見つけた図面の位置づけが素早く決まります。

• 土地が何筆に分かれているかを公図で確定し、筆ごとに地積測量図の有無を確認する
• 見つかった図面の作成年と、境界標の種類が記載されているかどうかを見る
• 権利証の封筒、確定申告の控え、箪笥や仏壇の引き出しなど古い図面が出やすい場所を一巡する
• 地籍調査が実施された区域かどうかを市町の担当課へ問い合わせる
• 境界標らしきものは、寄りと引きの二枚一組で撮り、見当たらない箇所も記録に残す

公簿売買と実測売買　どちらの面積で代金を決めるか

面積差の扱いは、測るかどうかより先に契約条件の問題として現れます。どちらの方式を選ぶかは、有利不利ではなく、不確実性を誰が引き受けるかの取り決めです。

公簿売買は、登記されている地積を面積として代金を確定し、あとで実測して差が出ても精算しないという取り決めです。実測売買は、引渡しまでに測量を行い、実測した面積で代金を確定するか、あらかじめ決めた単価で差の分を精算します。同じ土地でも、どちらを選ぶかで最終的に動く金額が変わりますから、契約書のどの条項にそれが書かれているのかを指させるようにしておいてください。

どちらが得かは差の向き次第ですが、契約を結ぶ時点では向きが分かりません。だからこの選択は、得か損かではなく、測ってみるまで分からない部分の結果を売主と買主のどちらが引き受けるかを決める作業になります。公簿売買なら双方が結果を見ないまま先へ進み、実測売買なら測量が終わるまで代金が固まりません。この違いを家族が理解しないまま契約に進むと、後の説明で行き違いが起きます。

実務上の使い分けには目安があります。面積が大きい土地や、単価の高い土地ほど、わずかな差でも金額が大きく動くため、実測が求められやすくなります。反対に、単価の低い山林や農地では、測量にかかる費用が差額を上回ってしまうことがあり、公簿のまま取引されることが少なくありません。実家の土地がどちらの性格に近いかは、近隣の取引水準と面積を掛け合わせれば、おおよその見当がつきます。

精算する取り決めにするなら、詰めておく項目は四つあります。精算に使う一平方メートルあたりの単価、代金の基礎とする面積をどう求めるか、何平方メートル以内の差なら精算しないという許容の範囲、そして精算を行う時期です。ここを決めずに「実測により精算する」とだけ書くと、いざ差が出たときに双方の理解が食い違います。とくに許容範囲の有無は、小さな差で手続きが止まるのを防ぐために効きます。

多くの売買契約には、売主が引渡しまでに現地で境界を明示するという趣旨の条項が入ります。境界標が残っていない実家では、この明示のために復元の測量や隣地の立会いが必要になり、その費用と手配を誰が担うのかが実際の負担になります。公簿売買を選んでも境界明示の義務が消えるわけではないという点は、混同されやすいので分けて理解してください。

買主の使い道によって、面積確定の必要度は変わります。自宅を建てる個人なら、建蔽率や容積率の計算が固まらないと設計に入れませんし、金融機関へ出す資料にも面積が必要です。分譲を予定する事業者なら、区画割りの前提が変わるため確定測量を条件にしてくることが多くなります。畑や資材置場として使う買主であれば、公簿のままでも進む場面があります。相手の計画を聞くことが、条件を決める近道です。

相続が絡む場合は、もう一段の調整が要ります。実測売買にすると代金が確定する時期が後ろへずれるため、遺産分割協議書に金額を書き込めません。分割の記載を「売却代金を相続人間で分ける」という形にするのか、面積確定まで待つのか、あらかじめ決めておく必要があります。名義が先代のままなら、そもそも売主として契約できるのが誰かを先に確定させることが前提です。

起こりやすい行き違いを二つ挙げます。一つは、公簿売買で契約した後に買主側が独自に測って縄縮みが判明し、決済の直前に減額の交渉が持ち込まれる形です。もう一つは、実測売買を約束したものの、隣地の相続登記が済んでおらず立会いの署名が集まらないまま引渡しの期日を迎えてしまう形です。どちらも、契約前に隣地の状況を数えておけば、進み方を変えられた場面です。

測量の結果を待つ場合は、日程の組み方も条件の一部になります。測量の完了や境界確認書の取得を引渡しの前提として契約に書き込むのか、それとも測量が終わってから契約するのかで、手付金を受け取る時期や、期日までに整わなかったときの扱いが変わります。隣地の立会いという相手の都合に左右される作業を、こちらの期日の中へどう収めるかという問題ですから、余裕のない日程を先に決めてしまわないことです。

契約条件を検討するときは、面積の話と境界の話を同じ欄に書かないでください。面積は代金の計算に関わる論点、境界は引渡しの状態に関わる論点で、必要な作業も相手も違います。二つを分けて書き出すと、どちらの作業が先に必要で、どちらが後から間に合うのかが見えてきます。実家の資料を整理する段階でも、この二列を分けておくと相談先を選びやすくなります。

• 契約が公簿売買か実測売買か、書面のどの条項に書かれているかを指させるようにする
• 精算するなら、単価・面積の求め方・精算しない誤差の範囲・精算の時期の四つを確認する
• 境界明示を誰がいつまでに、どの費用負担で行うのかを契約前に決めておく
• 買主の使い道を聞き取り、面積確定がどの程度必要な計画かを把握する
• 隣地のうち、相続登記が済んでいなさそうな土地の数を先に数えておく

測量を頼むと、いくら・どれだけかかるのか

測量とひとことで言っても、頼む内容によって成果物も金額も期間も変わります。見積もりを取る前に、何をどこまで頼むのかを言葉にしておくと比較ができます。

まず種類を分けます。現況測量は、塀や建物、擁壁など現地にあるものの位置を測り、現況の図面を作る作業です。境界確定測量は、隣接する土地の所有者と立会いを行い、筆界の位置を確認して境界確認書を交わし、必要なら境界標を設置します。前面が市道や水路であれば、行政と協議して公共用地との境界を確定する手続きが加わります。この三段階のどこまで頼むかで、話がまったく変わります。

費用は、事務所ごとの料金体系に加えて、筆数、面積、隣接する土地の数、高低差、道路や水路の有無によって大きく振れます。現況測量だけならおおむね十数万円台から、隣地の立会いを含む確定測量になると数十万円台が一つの目安になり、行政との協議が加わればさらに上乗せされます。ただしこれは幅であって見積書の代わりにはなりません。実家の条件を伝えたうえで、二社以上から書面で取ることをおすすめします。

見積もりを比べるときに見る項目は決まっています。測量の範囲が筆単位か一体の敷地単位か、立会いの対象となる隣地が何件想定されているか、成果物は現況図までか確定測量図と境界確認書まで含むのか、境界標の設置費用は別建てか、官公署との協議の費用が含まれているか、そして追加費用が発生する条件は何かです。金額の総額だけを並べても、含まれる範囲が違えば比較になりません。

期間は、現況測量なら現地の作業と図面作成でおおむね数週間、境界確定測量は隣地の立会い日程に左右されて数か月かかることが多くなります。行政との協議が入ると、申請から現地の確認、書類のやり取りを経るため、さらに読みにくくなります。売却の期日や相続の申告期限が決まっている場合は、逆算して早めに着手しないと、測量の結果を待つ側になってしまいます。

期間が延びる原因は、ほとんど隣地の事情です。隣が空き家で連絡先が分からない、隣地が相続登記未了で相続人全員の署名が要る、相続人が県外に散らばっている、あいだに水路や里道が挟まっている、過去に境界の争いがある。こうした事情は測量の腕では短縮できません。なお、相続登記には申請の義務があり、遺産分割がまとまらない場合の申告登記という仕組みも設けられていますので、自分の実家側にも未了があるなら法務省の案内で扱いを確かめてください。

現地の条件も日程に効きます。夏場は草が伸びて見通しが利かないため、立会いの前に草刈りが必要になることがあります。遠州の冬の空っ風は測量作業そのものを止めるほどではありませんが、農地が絡む土地では農繁期に隣地の方の予定が取りにくく、立会いの日を決めるまでに時間がかかる場合があります。相手の生活の都合に合わせる部分は、こちらの段取りでは動かせません。

測った結果を登記に反映させるかどうかも、別に決める必要があります。実測が登記の地積と違っていても、地積更正登記は原則として義務ではありません。売買のために面積を明らかにしたいだけであれば、実測図と境界確認書があれば足りる場面もあります。一方、土地を分けて一部だけ売る、あるいは相続人ごとに分けるといった場合は、分筆登記の前提として測量が必要になります。どちらに当たるかを土地家屋調査士に確認してください。

費用を誰が負担し、誰の名義で依頼するかも先に決めます。売買では売主の負担とすることが多いものの、これも取り決め次第です。相続の場面では、親が存命で判断できるうちに本人名義のまま依頼するのか、相続登記を済ませてから相続人の名義で依頼するのかで、契約者と支払いの出所が変わります。判断能力に不安が出てからでは選べる道が狭まりますから、この点は早めに家族で話しておくところです。

測量を頼まないという選択も、きちんとした判断です。差の推定される大きさに近隣の取引水準を掛けた金額が測量費用を下回るなら、測らずに公簿売買で進めるほうが合理的な場面があります。ただしその場合も、境界標の有無と現況の写真だけは残しておいてください。測らないことを選んだ理由と、そのとき手元にあった資料を記録しておけば、後から状況が変わったときに判断をやり直せます。

• 見積もりに含まれる範囲（現況まで／確定まで／登記まで）を書面で確認する
• 立会いが必要な隣地の数と、相続登記が済んでいない隣地の有無を先に数える
• 境界標の設置費用と、官公署との協議費用が別建てかどうかを聞いておく
• 測量を誰の名義で依頼するか（本人か、相続人か）を家族で決めておく
• 測らないと決めた場合も、境界標の有無と現況の写真、判断した理由を残す

面積差は価格のどこに効くか　判断を止めない並べ方

面積差は単価に掛け算されるだけの話ではありません。取引面積、建てられる大きさ、そして説明できるかどうかという三つの場所に、別々の効き方をします。

最初に、価格へ効く場所を三つに分けます。一つ目は代金の基礎になる取引面積そのもの。二つ目は建蔽率や容積率を通じて決まる建てられる建物の大きさ。三つ目は、買主に対して土地の状態をどこまで説明できるかという点です。三つ目は金額の数字に直接は現れませんが、買い手の層と決断の速さを左右するため、実際には価格と同じくらい効きます。

縄伸びが判明しても、それがそのまま値上がりにつながるわけではありません。実測が広くても、登記の地積が変わらなければ、買主は登記の数字を前提に融資や税の見通しを立てます。広い分を代金へ反映させたいなら、実測図と境界確認書という形で説明できる材料をそろえる必要があり、そのための測量費用がかかります。増える見込みの金額と費用を並べて、回収できるかどうかを先に確かめてください。

縄縮みの場合は、減額という形だけでなく、買主の計画が成り立たなくなる形で効くことがあります。用途地域によっては敷地面積の最低限度が定められている場合があり、建蔽率の計算上、予定していた建物が収まらなくなることもあります。同じ数平方メートルの不足でも、駐車場として使う買主にはほとんど影響がなく、住宅を建てる買主には計画変更を迫るという違いが出ます。

測るか測らないかの判断は、費用対効果を紙の上で並べると決めやすくなります。差の推定される大きさに近隣の取引水準を掛けた概算額を左に、測量費用の見積もりを右に置きます。単価の低い土地では、右が左を上回ることがふつうに起こります。そのときは測らないほうが合理的で、代わりに公簿売買であることを前提に条件を組み立てる、という結論になります。

説明できる状態にしておくことの価値は、見落とされがちです。未測量で境界標もなく資料も見当たらないという土地は、買い手が事業者に限られやすくなります。反対に、現況測量が済んでいて境界標の位置が写真で示せ、隣地との立会いの見通しも立っているという土地は、個人の買主でも検討の土俵に乗ります。買い手の層が広がることは、価格の交渉余地そのものに関わります。

税の場面については、断定を避けて分けて考えてください。固定資産税の課税台帳の地積は原則として登記の地積によりますから、実測で広いと分かっても自動的に課税が変わるわけではありません。相続税の土地の評価や、譲渡の際の計算でどの面積を用いるかは、事案ごとの取り扱いがありますので、具体的な適用の可否は税理士へ確認してください。ここで自己判断すると、後から修正の手間が生じます。

家族の間の分割でも、面積差は静かに効いてきます。土地を売らずに一人が引き継ぎ、他の相続人へ代償金を払う形にする場合、代償金の計算根拠となる面積がどちらなのかで金額が動きます。話し合いに入る前に、登記の地積を使うのか、実測を待つのか、あるいは不動産業者の査定額をそのまま用いるのかを決めて記録しておくと、後から蒸し返される場面を減らせます。

順番を間違えないことも大事です。測量するかどうかを最初の分岐にすると、費用の話で議論が止まってしまいます。まず手元の資料の確度を見て、次に差がありそうかどうかを見立て、それから買主像と用途を想定し、最後に費用対効果で測量の要否を決める。この順に進めると、途中で結論が出て測量が不要になる場面もありますし、必要だと分かったときには理由を家族へ説明できます。

面積が固まる前でも、値付けの検討は止めなくて構いません。登記の地積を使った額と、想定される差を織り込んだ額の二つを幅として出し、どちらの前提で計算したのかを添えておけば、家族の話し合いは進められます。一つの数字に見えるものを出してしまうと、後で実測が判明したときに「話が違う」という受け取られ方をしかねません。幅で示し、幅が縮まる条件（測量、立会い、境界標の確認）を並べて書いておくほうが、結果として説明が楽になります。

最後に、残った不明点の書き方について触れます。未確認の項目を空欄のままにしておくと、時間が経つうちに「確認したが問題なかった」ことと区別がつかなくなります。未確認と書き、次に見る資料か、尋ねる先か、必要な作業のいずれかを添えてください。面積の話は、確定させるまでに月単位の時間がかかることがあります。その間も判断を進められるかどうかは、この書き分けにかかっています。

• 差の推定量に近隣の取引水準を掛けた概算額と、測量費用の見積もりを同じ紙に並べる
• 買主が建てる予定の建物が、実測の面積でも成り立つかを確認する
• 税の扱いは、登記地積による場面と実測を用いる場面を分けて税理士へ尋ねる
• 遺産分割で用いる面積を、協議に入る前に家族で決めて記録に残す
• 未確認の項目には、次に見る資料か尋ねる先かを必ず添えて空欄にしない