家具・仏壇・物置を残したまま実家は売れる？先に決めない方がよい理由

残置物ありでも売買は成立する。ただし条件がつく

荷物が残ったままでも契約は結べます。成立を左右するのは物の量ではなく、残す物の範囲が書面で特定されているかどうかです。

前提の確認から始めます。不動産の売買で引き渡す対象は土地と建物であって、中にある家財ではありません。実務では「売主が引渡しまでに家財を撤去し、室内を空にして引き渡す」という条件が最も多く使われますが、これは法律が一律に定めているというより、契約でそう決めているからそうなっている、という性質のものです。当事者が合意すれば、家財を残したまま引き渡す契約も作れます。「全部出さなければ売れない」ではなく、「出さないなら、その分を契約に書き込む必要がある」と考えてください。

書き込むというのは、契約書の別紙で残置物を特定するという意味です。「家財一式」の一語では特定になりません。物置の中の農機具、二階の桐たんす、庭石、床下に置かれた一斗缶。どれが残る物なのかが第三者に読み取れなければ、引渡し後に「これは出してもらえるはずだった」という食い違いが起きます。部屋ごと・建物ごとに写真を撮り、番号を振った一覧にして契約書へ添付する。手間のように見えて、これがいちばん短い道です。

順番の話をします。目に見える荷物から手を付けたくなりますが、家の中の物に触れる前に確かめるものが二つあります。ひとつは名義です。登記事項証明書で所有者が誰か、共有なら持分がどうなっているかを見ます。名義が亡くなった先代のままなら、決められるのは相続人全員になります。相続登記には申請の義務があり、話し合いがまとまらない場合に使える相続人申告登記という手続きもあります。制度の詳細は法務省の案内で確認し、自分の家への当てはめは司法書士へ渡してください。

もうひとつは、家の中にある「他人の物」です。給湯器やウォーターサーバーのリース品、レンタルの介護用ベッドや手すり、親戚が置いていった仏具や農機具、借主が残した設備。所有権が売主にない物は、売主の判断で処分できませんし、残置物の一覧に載せることもできません。契約の型式番号や納品書を探し、貸主へ引取りの連絡を入れる。ここを先に済ませておくと、あとの見積りが一度で済みます。

重要書類は、置き場所ではなく種類で探します。権利証または登記識別情報、固定資産税の納税通知書と課税明細書、火災保険の証券、公図や地積測量図、建築確認や検査済証、境界立会いの記録、増改築の図面。仏壇の引き出し、押入れの菓子箱、たんすの一番下から出てくることが珍しくありません。ごみ袋を開ける前に、紙は種類を問わずいったん一か所へ集める。捨てる判断はそのあとです。

片付けが終わっていなくても、不動産側の調査は始められます。住所と課税明細があれば、地番、地目、筆の数、接道の状況、用途地域、農地に当たるかどうかといった机上で分かる範囲はそろいます。むしろ、この調査が終わらないうちに片付けや解体へ進むと、あとで順番が戻ります。掛塚のように前面道路の狭い区域では、入れるトラックの大きさが撤去費に直結するため、道路の幅員と駐車位置も早い段階で見ておくと見積りの前提がそろいます。

家族の合意も、物に触る前に一度だけ形にしておきます。全員が現地に集まれる日はそう多くありません。だから部屋ごとの写真を共有し、「残したい物があれば番号で、いつまでに知らせてほしい」という形にします。返事がないことを同意とみなすのは避けたいところですが、期限を決めなければ保留の箱は永久に減りません。期限と、期限を過ぎた物をどう扱うかを、最初に文章で共有しておいてください。

見落とされやすいのが、母屋以外の建物です。北側の物置、東の車庫、庭先の農機具小屋、増築した離れ、勝手口の外の物入れ。実家という一語でまとめていると、中身の量も費用も母屋だけで見積もってしまいます。敷地の簡単な図を描き、建物を全部書き込んでください。そのうえで、それぞれが登記されているか、固定資産税の課税明細に家屋として載っているかを照らします。ブロックの上に据えただけの既製品の物置でも、扱いが分かれる場合があるため、判断は市町の資産税担当と土地家屋調査士へ渡します。

ここまでを終えてから、初めて「どこまで出すか」を決めます。線を引くのは、不動産会社に買主の層が見えてからで構いません。第3章で扱うとおり、買主が自分で住む人なのか、買い取って再販する事業者なのかで、残していい物の範囲ははっきり変わります。先に全部を出してしまうと、この選択肢そのものが消えます。急いで空にした家が、結果として解体前提で売れた、という例は少なくありません。

• 登記事項証明書で所有者、持分、抵当権の有無を確認する
• リース品や預り物など、売主の物ではない物を先に洗い出す
• 権利証、課税明細、保険証券、測量図を種類ごとに集めて別に保管する
• 部屋と建物ごとに写真を撮り、番号を振った残置物の一覧を作る
• 家族へ写真を共有し、残したい物の申し出に期限を付ける

「現状有姿」は免責のことばではない

現状有姿は引渡し時の状態のまま渡すという条件であって、売主の責任がすべて消える表現ではありません。残置物・付帯設備・契約不適合責任は、契約書の中では別の欄に書かれます。

現状有姿（げんじょうゆうし）は、「引渡しのときの状態のまま引き渡し、売主は修繕や交換をしない」という取り決めです。古家付きの土地や、長く空き家だった家では、この条件がよく使われます。買主は直す前提で買い、売主は直さずに渡す。それだけの話であって、「何が出てきても売主は関係ない」という意味ではありません。ここを取り違えたまま署名すると、引渡し後の一本の電話でつまずきます。

現状有姿であっても、売主が知っている不具合は伝える必要があります。実務では物件状況等報告書（告知書）という書面に、雨漏り、白蟻の被害、給排水管の不具合、建物の傾き、過去の浸水や火災、越境の有無などを書き込みます。天竜川に近い地区や、台風のたびに水路があふれた記憶のある地区では、浸水の履歴を思い出せる範囲で記載します。知っていて書かなかった場合と、知らずに書けなかった場合とでは、後の扱いが変わり得ます。迷う項目は、書かない方向ではなく、書いたうえで宅地建物取引士に相談する方向で処理してください。

付帯設備表もひと組で考えます。エアコン、給湯器、照明器具、換気扇、インターホン、物置、カーテンレール、庭木。これらを「引き渡す・撤去する」と「不具合の有無」で書き分ける書面です。ここに書いた物は残置物ではなく、引き渡す設備です。両者を混ぜると、「エアコンは残していく物だから壊れていても関係ない」と考える売主と、「設備として引き継いだのだから直してもらえる」と考える買主の間で、話が合わなくなります。

だから実務では、残す物を二つに分けます。ひとつは引き継いでもらう設備で、付帯設備表に有無と状態を書きます。もうひとつは処分を任せる残置物で、別紙の一覧に載せ、修理や交換の責任を負わない旨を明記します。同じエアコンでも、どちらの欄に書くかで意味が変わります。動作を確認できた物は設備、動くかどうか分からない古い物は残置物、という整理が現場では扱いやすいでしょう。

契約不適合責任は、さらに別の項目です。個人が売主の中古住宅では、責任を負う期間を短く定める特約や、一定の範囲を対象外とする特約が使われることがあります。ただし特約でどこまで定められるかは、売主が事業者か個人か、買主が誰かによって扱いが変わり、宅地建物取引業者が売主で個人が買主の場合には法律上の制限がある部分があります。自分の契約でどう書かれているかは、契約前に条文を読み上げてもらい、分からない語はその場で聞いてください。

「引渡し時の状態のまま」の、いつの状態かも確認事項です。契約から決済までは一か月前後あくことが多く、その間に家の状態は変わり得ます。遠州の冬の空っ風で物置の屋根が飛ぶ、台風でカーポートの波板が割れる、無人の室内で雨漏りが広がる。契約書には引渡し前に物件が損傷した場合の取り決めが入っているので、そのときどうなるかを事前に読んでおきます。空き家の期間が長いなら、火災保険を切らさないこともここに関わります。

現状有姿と「掃除をしない」も、同じことではありません。契約上は残置物を残してよくても、内覧の印象は価格と期間に効きます。玄関まわり、水回り、窓ガラス、庭の草。この四つが整っているだけで、見る人の受け止め方は変わります。全部を出す必要はありませんが、見せる動線だけを片付けるという中間の選択肢があることは覚えておいてください。買取の査定を受ける場合でも、床が見えている方が量の見立てが正確になります。

契約書に何が書いてあるかを、当日その場で読み切るのは難しいものです。重要事項説明と契約書の案は、事前に写しをもらって手元で読む。分からない語に印を付け、質問の形にして担当者へ渡す。これは特別な要求ではなく、通常の進め方の一部です。とくに残置物に関わるのは、引渡しの条件、付帯設備の欄、契約不適合責任の特約、危険負担、そして違約の定めです。この五つに付箋を貼って読み返すだけでも、当日の理解の度合いが変わります。

• 物件状況等報告書に、雨漏り、白蟻、傾き、浸水の履歴を思い出せる範囲で書く
• 付帯設備表で、引き渡す設備と撤去する物を分けて記載する
• 残す家財は別紙一覧に載せ、修理や交換の責任を負わない旨を書き込む
• 契約不適合責任の特約が何年で、どこまでを対象にしているかを確認する
• 引渡し前に台風などで損傷した場合の取り決めを読んでおく
• 契約書と重要事項説明の案は事前に受け取り、分からない語を質問にする

買主が変われば、残していい物も変わる

残置物の許容範囲を決めるのは売主の都合ではなく、買主の事情です。処分費を仕入れに入れて買う相手と、入居日が決まっている相手とでは、同じ荷物でも意味が変わります。

実家の買主は、大きく三つに分かれます。自分や家族が住むために買う人、賃貸や再販のために買う事業者、そして建物を解体して土地として使う人です。磐田市や袋井市の住宅地では一つ目と二つ目が中心になり、敷地の広い周辺部では三つ目が増えます。この違いは価格だけでなく、荷物の扱いにそのまま出ます。同じ家でも、買主が変われば「残していい物」の答えが変わるということです。

自分で住む買主にとって、残置物は基本的に負担です。住宅ローンを使う場合、金融機関の融資実行日がそのまま決済日になり、その日は簡単には動かせません。引渡しを受けてから処分業者を探し、リフォームの日程を組み直す余裕はありません。この層に向けて売るなら、原則として売主が撤去して引き渡す前提で考えるのが素直です。例外は、物置や食器棚が実際に使える状態で、買主から「置いていってほしい」と申し出があった場合です。

買い取って再販する事業者や、解体前提で仕入れる事業者は事情が違います。撤去費を仕入れの計算に入れているため、荷物があること自体は取引の妨げになりにくい。ただし条件があります。量と質を先に開示していることです。契約後になって床下の一斗缶、天井裏の古タイヤ、物置の奥の農薬が出てくると、計算が崩れて価格の見直しや解除の話になります。隠すより、写真で先に見せた方が結果として有利に働きます。

解体前提だからといって、「解体業者が全部持っていってくれる」とは限りません。建物を壊して出る木材やコンクリートと、家の中に残っている家財とでは、廃棄物としての区分が異なります。家庭から出た家財は原則として一般廃棄物で、処理の経路が別になります。だから解体の見積りでは、残置物の撤去が含まれているかどうかを必ず行で分けて確認します。口頭で「込みでやります」と言われた場合は、どこまでを含むのかを書面にしてもらってください。

買主が誰であっても嫌われる物は共通しています。処理の経路が別になる物、重量物、そして中身の分からない物です。家電リサイクル法の対象になるエアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機は、市の粗大ごみでは引き取られず、リサイクル料金と収集運搬料金がかかります。パソコンはメーカーによる回収の仕組みが別にあります。消火器、灯油、塗料、農薬、スプレー缶、自動車のバッテリーは一般ごみに出せません。ピアノ、金庫、仏壇、畳、タイヤ、農機具は、自治体によって処理困難物として扱われる場合があります。

中身の分からない物というのは、封をしたままの段ボール、鍵の見つからない金庫、開かずの物置、そして土の下です。庭の一角にある浄化槽、使わなくなった井戸、ブロック塀の基礎、庭石。これらは残置物の話と解体費の話の両方にまたがります。見積りの段階で「地中に何があるか分からない部分」を明示しておかないと、着工後の追加費用として姿を現します。追加が出たときの連絡方法と、いくらまでなら現場判断で承認するかを先に決めておくと、工事が止まりません。

処分を頼む相手も選びます。家庭から出た不用品を運ぶには、市町村の一般廃棄物収集運搬業の許可が必要とされています。古物商の許可や産業廃棄物の許可は、この部分の代わりにはなりません。「無料回収」を掲げて回るトラックへ家財を渡した結果、宛名の残った書類ごと不法投棄され、出した側に連絡が来る、という行き違いは実際に起こり得ます。許可の種類と番号を尋ね、分からなければ市の廃棄物担当の窓口に確認先を聞いてください。

物量と同じくらい費用を動かすのが、外に出すまでの経路です。四トン車が横付けできるのか、二トン車で往復するのか、それとも家の前に停められず離れた場所から手で運ぶのか。掛塚や中泉の旧道沿いのように間口が狭く、道の幅もない区域では、人を増やすか回数を増やすかしかなく、そこが金額に直結します。前面道路を作業で使う場合、警察署への道路使用許可が必要になることもあります。階段の幅、廊下の曲がり、二階からの下ろし方、養生の範囲まで含めて、写真で先に伝えておくと見積りの精度が上がります。

農地や農振農用地が付いている家では、荷物の話より前に土地の条件が効いてきます。匂坂のあたりのように宅地の隣が農用地区域という形は珍しくなく、登記地目が田や畑のままであれば、売買や転用に農業委員会の手続きが関わってきます。耕作をやめて何年も経っていても、地目が変わっていなければ対象になり得ます。買主の層がここで絞られるため、残置物の線引きも変わります。まず地目を確認し、具体的な取扱いは各市町の農業委員会へ照会してください。

• 想定する買主が実需か事業者かを、不動産会社と言葉にして共有する
• 家電リサイクル対象品と危険物の数量を、写真とメモで先に開示する
• 解体を伴う場合、残置物撤去が見積りに含まれるかを行で分けて確認する
• 処分を頼む相手に、一般廃棄物収集運搬業の許可の種類と番号を尋ねる
• 床下、天井裏、金庫、封をした箱など中身の分からない物を一覧に残す
• 搬出経路、道路の幅員、駐車位置、階段の幅を写真で伝える

仏壇・神棚は片付けの工程から外して先に動かす

祭祀に関わる物は、量ではなく承継者と日程で決まります。片付けの最後に回すと、引渡し日の直前で必ず止まります。

仏壇、位牌、神棚、掛軸、遺影、過去帳、そして墓。これらを家財と同じ箱に入れてはいけない理由は二つあります。ひとつは、誰が引き継ぐかの決め方が他の財産と違うこと。もうひとつは、動かすまでに他人の日程が要ることです。どちらも、片付け当日の判断ではどうにもなりません。売却を考え始めた時点で、家財とは別の線として走らせてください。

民法では、系譜、祭具、墳墓といった祭祀に関する物は、相続財産の分割とは別に、祖先の祭祀を主宰すべき者が承継するという考え方が取られています。原則として、被相続人の指定があればその人、なければ慣習により、それでも定まらないときは家庭裁判所が定めるという順序です。つまり「仏壇は長男が持つ」と自動的に決まるわけでも、遺産分割協議で金額に換算して分け合うわけでもありません。実際の当てはめは事情によって変わるので、意見が割れそうなら弁護士へ相談してください。

実務でまず決めるのは、承継する人がいるかどうか、そして引き取る場所があるかどうかです。承継する人がいても、集合住宅に大きな仏壇が入らない、既に別の仏壇があるという事情はよくあります。その場合、小さい仏壇に作り替える、位牌だけを引き取る、寺院の永代供養へ移すなど、選ぶ道が分かれます。どれを選ぶかで日程も費用も変わるため、家財の見積りを取るより先に、この一点を決めておきます。

仏壇を動かす前や処分する前には、閉眼供養にあたる儀式を行うのが一般的です。ただし呼び方も手順も宗派によって異なり、御魂抜き、お性根抜き、遷仏法要など言い方が変わります。まず菩提寺へ連絡し、宗派の作法と日程を確認してください。菩提寺が分からない場合は、位牌に書かれた文字、過去帳、仏具の形、法要の案内はがき、香典返しの記録が手がかりになります。それでも分からなければ、仏具店で現物を見てもらうと宗派の見当が付く場合があります。

日程は思ったより取りにくいものです。彼岸、盆、年末年始の前後は寺院が立て込みます。加えて、家族が集まれる休日と重ねる必要があります。売買では契約から決済までが一か月前後のことが多く、その中に儀式、搬出、寺院や仏具店への納めを収めるのはかなり窮屈です。逆に言えば、ここだけを二、三か月前から動かしておけば、あとの工程は詰まりません。片付けの見積りを取る前に、電話を一本入れる作業だと考えてください。

本尊や掛軸、仏具は、仏壇本体と扱いが分かれることがあります。寺院へお返しする物、家庭で引き継ぐ物、供養のうえで処分する物。仏具店や菩提寺に見てもらい、分類を先に決めます。仏壇本体を自治体の粗大ごみとして出せるかどうかは市町で扱いが異なり、大きさや材質によって断られる場合もあります。処分を業者へ頼む場合は、供養が費用に含まれるのか、別料金なのかを確認してください。

神棚は相談先が変わります。御札は、いただいた神社の古札納所へお返しするのが一般的です。神棚本体の扱いや、取り外す前の作法については神職に相談します。地鎮祭のときの鎮め物、屋敷神の祠、庭の稲荷、井戸に祀った物も同じで、家財の処分と混ぜず、地域の神社へ聞くのが早い場面があります。井戸については、埋める前の作法と、埋戻しの工事そのものを分けて考えてください。

最後に、写真、手紙、賞状、日記、アルバム、子どもの作品。これらは祭祀とは別ですが、「もう一度見たい」と後から言われる確率が最も高い物です。処分の判断を一人で行わない。段ボール一箱にまとめて誰かの家へ置き、判断の期限を別に設ける。この一手間があるかないかで、片付けが終わったあとの家族の会話が変わります。急ぐ工程ではないので、引渡しの日程とは切り離してください。

この章で決めたことは、日付と担当者を添えて記録に残します。誰に連絡したか、いつ来てもらうか、何を持ち帰り、何を残すか。宗教に関わる話は、家族の間でも受け止め方に差が出やすく、後から「聞いていない」が生まれやすい領域です。不動産の側が作法や承継者を決めることはできませんし、決めるべきでもありません。売主の役割は、相談先を早く見つけて日程を押さえ、決まったことを全員が見られる場所に置くところまでです。

• 祭祀を承継する人と、仏壇を置ける場所があるかを先に確かめる
• 菩提寺へ連絡し、宗派の作法と儀式の日程を押さえる
• 本尊、掛軸、位牌、過去帳を、寺へ返す物と引き継ぐ物に分ける
• 神棚の御札を返す神社と、取り外しの作法を神職に確認する
• 仏壇を粗大ごみとして出せるか、市町の窓口で扱いを確認する
• 写真や手紙は別の箱にまとめ、判断の期限と保管者を決める

撤去費は、値引き・実費・売主撤去のどれで持つか

費用の負担には、売主が撤去する／代金から差し引く／売主が実費を負担して買主が手配する、の三つがあります。比べるのは総額ではなく、含まれる作業と数える単位です。

方式は三つです。（あ）売主が撤去し、空にして引き渡す。（い）残したまま引き渡し、その分を売買代金から差し引く。（う）売主が費用を負担し、手配は買主が行い、上限を決めて実費で精算する。どれが有利かは一律には決まりません。買主の種類、荷物の質、引渡しまでの日数、そして売主が現地へ通える距離で変わります。三つとも机の上に並べたうえで選ぶ、という進め方が安全です。

（あ）の利点は、見積りを自分で複数取れることと、内覧の印象がよくなること、そして買主の層が広がることです。欠点は、時間と持ち出しが先に来ることと、空にしたあとで買主が「どうせ解体する」と言った場合に費用が浮いてしまうことです。実需向けに出すと決めているなら素直な選択ですが、まだ売り方が決まっていない段階で全部を出し切るのは、判断を一つ捨てることになります。

（い）の値引きで注意したいのは、値引き額と実際の撤去費が一致するとは限らない点です。買主は自分の取引先の単価で計算するため、売主が個人で頼むより安い場合も、高く見積もられる場合もあります。だから、値引きの提示を受けたら、自分でも撤去費の見積りを一、二社から取り、その差がどこから来るのかを説明してもらってください。あわせて、値引きは売買代金そのものを下げる処理なので、税や手数料の計算の基礎にも関わります。譲渡の場面での取扱いは事情によって分かれるため、適用の可否は税理士へ確認してください。

（う）の実費精算は、決めることが多い代わりに納得感が残ります。上限の金額、対象になる作業の範囲、精算の時期、領収書や作業報告書の扱い。とくに時期は重要で、決済の場で清算するのか、工事が終わってから振り込むのかで、後の連絡の取りやすさが変わります。「後日」にすると、引渡しが終わったあとで連絡が途切れやすいという実感があります。決済時に概算で清算し、差額の扱いを別に決めておく方法もあります。

見積りを比べるときは、総額ではなく単位をそろえます。トラックの台数で数えるのか、重量のキログラムやトンで数えるのか、立方メートルで数えるのか、間取り一式の定額なのか。単位が違う見積りは、そもそも比較になりません。あわせて、次の項目が含まれるかを一行ずつ確認します。分別、屋内からの搬出、階段や二階からの下ろし作業、養生、家電リサイクル対象品、危険物、庭木や庭石、物置と車庫の中身、車両の駐車、処分場までの距離、作業後の簡易清掃、貴重品が出たときの報告、追加が発生したときの単価。

現地を見ないで出た金額は、当日に変わりやすいという点も覚えておいてください。写真だけで概算を出してもらうのは入口としては有効ですが、契約するなら現地見積りと、作業範囲を書いた書面を求めます。当日の運用も先に決めます。貴重品や現金、権利証らしき紙が出てきたときの連絡方法、作業前と作業後を同じ角度で撮る写真、鍵の本数と返却の方法。ここまで決めておくと、遠方に住んでいても立会いなしで進められる場面が増えます。

解体と一緒に頼む場合は、費用の行を必ず分けます。解体費の中に残置物の撤去がいくら含まれているのか、それは屋内だけなのか、物置や車庫の中身も入るのか。そして解体後の手続きも工程に入れておきます。建物を取り壊したときは、原則として取壊しから一か月以内に建物滅失登記を申請するという取扱いがあり、必要な書類や進め方は法務局または土地家屋調査士へ確認します。登記されていない建物の場合は、法務局ではなく市町の資産税担当への届出になることがあります。工事会社から受け取る取壊し証明書などの書類は、着工前に何がもらえるかを聞いておくと後で慌てません。

遠方に住んでいる場合は、立会いの回数そのものが費用になります。新幹線や高速道路で往復する日数、宿泊、仕事を休む分。これを見積り比較の欄に入れておくと、少し高くても現地で完結してくれる相手の方が結局は安い、という判断ができます。逆に、近くに住む親族が半日ずつ通える状況なら、分別だけ家族で行い、搬出と処分を頼むという分け方も成り立ちます。作業の一部を自分たちで持つ場合は、その範囲を見積書の中に明記してもらってください。

決めた内容は、すべて書面へ戻します。写真番号を付けた残置物一覧、所有権を放棄し処分に異議を述べない旨、撤去の期限、家電リサイクル対象品と危険物の扱い、引渡し後に発見された物をどうするか、鍵の本数と引渡しの方法。ここまで書いてあれば、引渡しの翌週にかかってくる電話は、たいてい確認だけで終わります。逆に、書いていない一項目が、そのまま行き違いの種になります。

• 撤去費の見積りを複数社から取り、台数・重量・容積の単位をそろえて比べる
• 分別、搬出、階段作業、養生、家電リサイクル、危険物が含まれるか行で確認する
• 値引きで処理する場合は、値引き額と自分で取った見積りの差の理由を聞く
• 実費負担にする場合は、上限額、対象範囲、精算の時期を書面に残す
• 残置物一覧、所有権放棄、撤去期限、引渡し後に発見された物の扱いを契約書へ入れる
• 解体を伴う場合は、滅失登記または家屋の滅失届の担当と期限を工程表に入れる