住宅ローン完済後も抵当権が残っている実家｜見つけ方と相談先

完済しても消えないのは、登記が申請でしか動かないから

返済が終わったことと、法務局の記録から抵当権の登記が消えることは、別の出来事です。この章では、なぜ完済から何十年も登記だけが残るのか、そして残っていることが実際に困るのはどの場面かを先に押さえます。

住宅ローンを払い終えたという事実は、借りた本人と金融機関の間では完結します。債務がなくなれば、それを担保していた抵当権も原則として効力を失います。ところが法務局に保管されている記録のほうは、誰かが消してくださいと申し出ない限り書き換わりません。登記官が金融機関へ問い合わせて自動で処理する仕組みはなく、金融機関の側にも所有者に代わって申請する義務は原則としてありません。完済のときに金融機関がするのは、抹消登記に必要な書類一式を所有者へ渡すところまでです。この書類が使われないまま引き出しに入り、そのまま年月が過ぎると、登記だけが取り残されます。

もう一つの理由は、抵当権の抹消登記に申請の期限が置かれていないことです。相続登記のように義務化された手続きとは事情が異なり、放置したことで過料が問題になる場面は基本的にありません。固定資産税の納税通知書にも、抵当権が残っているという表示は出ません。日常生活で不都合が起きないため、書類を受け取った当人が高齢になり、やがて相続が起きて初めて記録が開かれる、という流れになります。昭和五十年代から平成のはじめに建てられた家では、当時の借入が二十年も三十年も前に終わっているのに、乙区だけが当時のままという状態が普通に出てきます。

気づく場面はおおむね決まっています。実家を売ろうとして不動産会社から登記事項証明書を求められたとき、別の借入で新たに担保を設定しようとしたとき、相続登記を司法書士に依頼して権利関係を洗い出したとき。このうち影響が大きいのは売却の場面です。買主が住宅ローンを使う場合、抵当権が残ったままの不動産に融資が実行されることは通常ありません。所有権を移す前提として、売主の側で抹消を済ませておくことが求められます。

ここで実際に効いてくるのは金額ではなく日数です。抹消そのものにかかる費用は後の章で内訳を出しますが、多くの場合は数万円の範囲に収まります。一方で、書類が見つからない、金融機関が合併して名前が変わっている、抵当権者が個人でその人も亡くなっている、といった事情が重なると、必要な書類をそろえるだけで一か月以上かかることがあります。売買契約から決済までは一か月から二か月程度で組むことが多いため、契約を結んでから探し始めると日程が合いません。順序としては、売り出す前に片付けておく作業です。

登記に抵当権が残っているからといって、借金が残っているとは限りません。逆に、記録がきれいだから債務もないと言い切れるわけでもありません。登記は当事者が申請した結果を写しているだけで、現在の残高を示す仕組みではないからです。ただし、事情を知らない第三者、たとえば買主や買主側の金融機関は、記録に書かれていることを前提に判断します。家族の記憶で払い終わっていると説明しても、外から見える形が変わらない以上、手続きで解消するほかありません。

抵当権ではなく根抵当権が設定されている場合は、扱いが一段違います。根抵当権は、あらかじめ決めた極度額の枠内で借入と返済を繰り返すための担保で、いったん残高がゼロになっても枠そのものは残ります。自営業や農業を営んでいた家では、事業資金のために自宅と敷地に根抵当権が付いていることがあります。この場合は払い終わったから消えるという関係にならず、金融機関との間で解除の合意をしたうえで抹消登記へ進むのが通常の流れです。乙区に極度額という言葉が出てくれば根抵当権だと見分けられます。

担保に入っている不動産が、母屋と敷地だけとは限らない点にも注意が必要です。当時の借入額に対して担保が足りず、隣の畑や私道の持分、離れた場所にある土地まで一緒に差し入れていることがあります。これらは共同担保という形でまとめられており、次章で触れる共同担保目録を取ると一覧で確認できます。母屋と敷地の抹消だけが済んでいて、細い私道の持分や畑の一筆だけが残っている、という状態も実際にあります。売却の直前にそれが出てくると、当時の金融機関へもう一度連絡し直すことになり、決済の日程を組み替える羽目になります。

この記事で扱う流れは五つです。登記を取って現状を確かめる、完済のときに渡された書類を探す、書類がなければ抵当権者の今の姿を確かめる、費用と日数を見積もる、売却や相続の日程へ組み込む。順番を入れ替えると無駄が出ます。とくに、書類を探す前に司法書士へ費用の見積もりだけを尋ねても、条件が分からないため幅の広い答えしか返ってきません。まずは登記事項証明書を一通取るところから始めてください。

• 完済した年と、そのとき金融機関から書類を受け取ったかを家族に聞く
• 売却や解体の話を進める前に、登記事項証明書を取っておく
• 乙区に極度額の記載があるかどうかで抵当権と根抵当権を見分ける
• 母屋と敷地以外に担保へ差し入れた土地がないかを疑っておく
• 売買契約を結ぶ前に、抹消に必要な日数の見当をつけておく

登記事項証明書の乙区で、本当に残っているかを確かめる

抵当権が残っているかどうかは、家族の記憶ではなく登記事項証明書で確かめます。この章では、証明書の取り方と、乙区のどこを見れば判断できるのかを順に見ていきます。

登記事項証明書は、法務局の窓口、郵送、オンラインのいずれでも請求できます。手数料は請求方法によって異なり、金額は改定されることがあるため、法務局の案内で最新の額を確認してください。磐田市・袋井市・森町の不動産を扱う支局がどこかは、法務局のサイトの管轄一覧で確かめられます。管轄は統廃合で変わることがあるため、古い書類に書かれた出張所の名前をそのまま信じないでください。

請求のときに必要なのは住所ではなく地番と家屋番号です。日常使っている住居表示とは別の番号で、玄関の表札の住所を伝えても物件は特定できません。手掛かりになるのは固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書で、ここには筆ごとの所在と地番、地目、地積、家屋については構造と床面積が並びます。通知書が見つからないときは、市役所や役場の資産税を担当する窓口で名寄帳を請求すると、その市町内に持っている不動産が一覧になります。それでも地番が分からなければ、法務局の窓口で地図から照会してもらえます。

請求書では、現在事項証明書ではなく全部事項証明書を選びます。現在事項証明書には現在有効な権利だけが載るため、抹消済みかどうかの経過が読めません。そしてもう一つ、共同担保目録を付けるかどうかのチェック欄があります。ここに印を付けないと目録は付いてきません。同じ抵当権で担保に入っている不動産の一覧は、この目録でしか一度に確認できないため、費用が変わらないなら必ず付けてもらってください。前の章で触れた、私道の持分や畑の一筆だけ抹消が漏れているという状態は、この目録を見て初めて分かります。

証明書が手元に届いたら、乙区の欄を見ます。ここで最初に確かめるのは、記載に下線が引かれているかどうかです。抹消された登記には下線が引かれ、有効な登記には引かれません。つまり抵当権設定という文字があっても、その行全体に下線が入っていれば、すでに消えています。逆に下線がなければ、その抵当権は今も生きている登記として扱われます。まずここで、手続きが必要な状態なのかどうかが分かれます。

下線のない抵当権が残っていた場合は、その行に並んでいる項目を書き写します。順位番号、登記の目的、受付年月日と受付番号、登記原因とその日付、債権額、利息、損害金、債務者、そして抵当権者の名称と当時の住所です。このうち後で最も役に立つのが受付年月日・受付番号と、抵当権者の名称と住所の三点です。受付番号は、金融機関から預かった書類がこの抵当権のものかどうかを照合する鍵になります。抵当権者の当時の名称と本店所在地は、その後の合併で名前が変わっている場合に、今どこへ承継されたのかをたどる出発点になります。

登記原因の欄には、たとえば金銭消費貸借とその契約日、そして同じ日付での設定という形で記されています。ここに書かれた年が、家族が記憶している借入の時期と合っているかを見ます。合わない場合、家族が知らない別の借入がある可能性があります。極度額という記載が出てきたら根抵当権で、債権の範囲や確定期日といった欄が並びます。抵当権と根抵当権では、金融機関へ依頼する内容も、用意してもらう書面の名称も変わってきます。どちらなのかを言えるようにしておくと、電話での問い合わせが一往復で済みます。

共同担保目録には、この抵当権で担保に入っている不動産が番号を振って並んでいます。目録の中に、すでに抹消された不動産があれば、その旨の記載が入ります。ここで数を数えてください。土地二筆と建物一棟のつもりだったのに、目録には土地が四筆並んでいた、というのはよくある発見です。増えている分は、たいてい私道の持分か、当時は一体で使っていた隣接の畑です。目録に載っている地番と、課税明細に載っている地番を突き合わせて、抜けているものがないかも確かめておきます。

乙区と甲区の役割の違いにも触れておきます。甲区は所有権に関する欄で、所有者の氏名と持分、そして差押えや仮差押えの登記が入るのはこちらです。差押えの登記があれば抵当権とは別の問題なので、混ぜて扱わないでください。乙区には抵当権のほかに地上権や地役権、賃借権が入ることもあります。送電線の地役権や、隣地のための通行地役権が付いていることもあり、これらは完済とは無関係に残ります。抵当権の話をしているつもりで別の権利を見ていた、という取り違えを避けるため、順位番号ごとに一行ずつ書き出しておくと確実です。

• 課税明細か名寄帳で地番と家屋番号を確定してから請求する
• 現在事項証明書ではなく全部事項証明書を選ぶ
• 共同担保目録を付ける欄に必ずチェックを入れる
• 乙区の記載に下線があるかどうかで、抹消済みかを見分ける
• 受付年月日・受付番号と抵当権者の当時の名称・住所を書き写す

完済のときに渡された書類を、片付けを始める前に探す

抹消登記は、所有者と抵当権者が共同で申請する形をとります。実務では金融機関から預かった書類一式を使って所有者側が手続きを進めるため、まずその一式がどこにあるかを探すことになります。

完済のときに金融機関から渡されるのは、おおむね次の三種類から四種類です。一つ目は抵当権の登記識別情報通知、または古い時代であれば登記済証です。設定契約証書の表紙に法務局の朱色の印が押された、厚紙で綴じられた冊子の形をしていることがあります。二つ目は抵当権が消滅したことを示す書面で、解除証書、弁済証書、放棄証書など、金融機関によって呼び名が違います。三つ目が金融機関から所有者側への委任状です。四つ目として、金融機関の代表者の資格を示す情報が要りますが、会社法人等番号を申請書に書くことで省略できる取扱いがあります。

見た目の手掛かりを挙げておきます。銀行名や信用金庫名が入った角形の封筒に、これらがまとめて入っていることが多く、封を切らないまま保管されている例もあります。権利証と同じ袋に入っている場合、住宅ローンの返済予定表や火災保険の証券と一緒になっている場合、通帳と印鑑をしまった引き出しにある場合。表紙に抵当権設定契約証書、あるいは根抵当権設定契約証書と印字されているので、文字を見れば区別できます。分厚い契約書の束の中に一枚だけ委任状が挟まっていることもあるため、封筒ごと中身を一枚ずつ確認してください。

探す場所は、片付けを始める前に回るのが鉄則です。仏壇の引き出し、和室の押入れの上段、金庫、桐箪笥の一番下、床の間の地袋、それに銀行の貸金庫。施設へ入居したときに持って行った荷物の中にある場合もあります。遺品整理を業者へ頼んでからでは、紙の束がまとめて処分され、後から取り返せません。まず紙だけを別の箱に集め、内容の判断はその後にする、という進め方にしてください。

書類が出てきたら、前章で書き写した受付年月日と受付番号を使って照合します。抵当権設定契約証書に押された登記済の印には、受付の年月日と番号が記されています。ここが登記事項証明書の記載と一致していれば、その抵当権に対応する書類です。過去に借入が二回三回とあった家では、すでに抹消した抵当権の書類が混ざっていることがあります。逆に、今回消したい抵当権の書類だけが見当たらない、という結果になることもあります。どの抵当権の分がそろっていて、どれが欠けているのかを一覧にしてから、次の連絡に進んでください。

委任状の日付が古いときに使えるのかは、よく聞かれる点です。委任状そのものに有効期間が書かれていないのが通常ですが、その後に金融機関の代表者が交代している、商号が変わっている、本店が移転しているといった事情があると、変更の経緯を示す書面が別に必要になることがあります。手元の書類だけで判断せず、金融機関か法務局の窓口に、書類の日付と現在の名称を伝えて確かめてください。ここを自己判断で進めると、申請してから補正の連絡が来て、結局は日数が延びます。

書類が足りない場合の連絡先は、完済したときの取引支店です。統廃合で支店がなくなっていても、同じ金融機関であれば代表の窓口から担当部署へつないでもらえます。伝えるのは、名義人の氏名、当時の住所、完済したおおよその時期、対象となる不動産の所在と地番、そして登記事項証明書に載っている受付年月日と受付番号です。この受付番号があると照会が早く進みます。再発行には所定の手数料がかかる場合があり、日数も金融機関の事務処理によって変わります。電話の最後に、何がいつごろ届くのかを必ず聞いて、記録に残してください。

名義人がすでに亡くなっている場合は、金融機関から相続関係を示す書類を求められます。戸籍謄本や除籍謄本、相続人の本人確認書類などで、必要な範囲は金融機関ごとに違います。相続が絡むと、抹消登記そのものの前提として名義の整理をどうするかという問題も同時に出てきます。この点は次の章と最後の章で扱いますが、金融機関に連絡する段階で、相続が起きていることは先に伝えておくほうが、書類のやり直しが減ります。

そろった後に、自分で申請するか司法書士へ委任するかを決めます。物件が土地一筆と建物一棟だけで、書類が全部そろっていて、平日の日中に法務局へ行ける人であれば、自分で申請することも十分に可能です。法務局のサイトには抵当権抹消の申請書の様式と記載例が用意されています。一方、物件の個数が多い、相続が絡む、書類の一部が欠けている、売却の決済日が決まっている、という場合は、司法書士へ渡したほうが結果的に早く安く済みます。

• 遺品整理や処分を頼む前に、紙類だけを別の箱へ集める
• 権利証の袋、金庫、仏壇の引き出し、貸金庫を先に開ける
• 登記済の印にある受付番号と、登記事項証明書の番号を照合する
• そろっている書類と欠けている書類を一覧にしてから連絡する
• 金融機関には名義人・完済時期・地番・受付番号をまとめて伝える
• 相続が起きていることは、最初の連絡の時点で伝えておく

書類がない、相手方がもう存在しないときの当たり方

書類が出てこない、抵当権者の名前で調べても今の金融機関に行き着かない。ここから先は難易度が段階的に上がりますが、相手を間違えなければ、多くは時間の問題に置き換えられます。

最初にすることは、乙区に書かれた抵当権者が今どうなっているかを調べることです。多くは合併や事業の譲渡で名称が変わっているだけで、承継した金融機関へ連絡すれば話が通じます。地域の信用金庫、信用組合、農業協同組合は、昭和から平成にかけて合併が重ねられてきました。当時の名称でうまく見つからないときは、その金融機関の沿革の案内を見るか、業界の団体の窓口で承継先を尋ねます。

銀行や信用金庫以外が抵当権者になっている例もあります。かつての住宅金融公庫の融資は、現在は独立行政法人住宅金融支援機構が引き継いでいるとされ、窓口の案内も公表されています。ほかに、勤務先の共済組織からの住宅融資、生命保険会社の住宅ローン、労働金庫、公的な融資制度など、抵当権者の欄には見慣れない名前が入ることがあります。組織の形が変わっていることが多いので、名称をそのまま検索するより、現在その業務を引き継いでいるのはどこかという聞き方で調べるほうが早く着きます。

抵当権者が会社の場合は、その会社が今も存続しているかを確かめます。かつての勤務先、建設会社、不動産会社、資材の仕入先など、事業上の関係で担保を差し入れていた例です。法人が存続していれば連絡して書類の交付を依頼します。すでに解散して清算が結了し、登記が閉鎖されている場合は、話が一段複雑になります。清算人を選任してもらう手続きを裁判所に求めるなど、個人だけで進めるのは現実的ではありません。この段階に来たら、費用がかかっても専門家へ渡す判断のほうが結果的に安く済みます。

抵当権者が個人の名前になっていることもあります。地主、親族、知人、事業の取引相手など、事情はさまざまです。その人が存命で連絡が取れれば、事情を説明して協力を求めます。すでに亡くなっている場合は、相続人全員を戸籍でたどって、それぞれから書類を得ることになります。相続人の人数が多い、連絡先が分からない、遠方に散らばっているといった条件が重なると、数か月単位の作業になります。

どうしても相手方に到達しない場合に備えて、制度上の受け皿も用意されています。相当に古い担保権について、一定の要件を満たすときに、供託などの方法を通じて所有者の側から抹消を申請できる取扱いがあります。ただし要件は厳格で、どの資料をそろえれば要件を満たすのかの判断は専門的です。この道が使えるかどうかを記事や検索結果だけで決めず、登記事項証明書と共同担保目録を持って司法書士に相談してください。使えるかどうかの見立てだけでも、その後の時間の使い方が大きく変わります。

相談の持ち込み方にも順序があります。証明書と目録、探して出てきた書類、金融機関へ問い合わせた記録。この三つを封筒にまとめて持って行くと、初回の相談で見通しが立ちます。逆に何も持たずに費用だけを尋ねると、条件が分からないため幅の広い答えしか返ってきません。相談料は事務所によって異なり、初回無料としているところもあります。

所有者が亡くなっていて、名義がまだ被相続人のままという場合は、抹消登記と相続の手続きの順番を整理する必要があります。抹消登記で利益を受ける側の立場を、誰がどの資格で引き継ぐのかという問題だからです。相続登記を先に済ませてから抹消する形、被相続人名義のまま相続人が申請する形など、事案によって取り得る道が変わります。加えて、相続登記そのものに申請義務が定められており、期限の考え方や、遺産分割がまとまらない場合の相続人申告登記の仕組みは法務省の案内で確認できます。順番の判断は司法書士に委ね、家族側は誰が相続人かを戸籍で確定する作業を進めておくと噛み合います。

調べている間の記録は、家族が同じ紙を見られる形で残してください。問い合わせた先の名称、担当した部署、電話した日、回答の内容、次に何を送るのか。これを一枚に足していくだけで、途中で担当者が代わっても続きから進められます。相続人が複数いる場合は、誰がいくら立て替えて後でどう精算するのかも、早い段階で決めておくと揉めません。

• 乙区の抵当権者名で、今の承継先がどこかを先に調べる
• 銀行以外の抵当権者は、業務を引き継いだ組織を探す形で調べる
• 抵当権者が個人なら、存命かどうかと相続人の有無を確かめる
• 証明書・目録・出てきた書類・問い合わせ記録をまとめて相談に持ち込む
• 所有者が亡くなっている場合は、相続の手続きとの順番を専門家に確かめる
• 問い合わせ先と回答日を一枚の記録に足していく

費用と日数を見積もり、売却や相続の日程へ組み込む

抹消そのものは高額な手続きではありません。日程を崩すのは費用ではなく、書類がそろうまでの待ち時間です。この章では金額の内訳と、どこから逆算すればよいかを整理します。

まず税金です。抵当権抹消の登記に納める登録免許税は、原則として不動産一個につき千円とされています。土地一筆と建物一棟であれば二千円、土地が三筆に建物一棟なら四千円という数え方になります。同じ申請で扱う不動産が二十個以上になるときは、二万円が上限とされる取扱いがあります。私道の持分がいくつも付いている土地では、この個数が思ったより増えます。共同担保目録で数を確かめておけば、この時点で税額の見当が付きます。税額の考え方は改定され得るので、申請の直前に法務局の案内で確かめてください。

司法書士へ委任する場合の報酬は、事務所ごとに定められています。抵当権抹消一件あたり一万円台から二万円台という水準を目安として示している事務所が多く、物件の個数が多い、相続が絡む、書類の一部が欠けている、といった事情があると加算されます。見積もりを頼むときは、登記事項証明書と共同担保目録、そして手元にある書類の一覧を先に見せてください。条件が分かれば、その日のうちに具体的な金額が返ってきます。

実費としては、登記事項証明書の取得費用、郵送費、金融機関へ書類の再発行を頼んだ場合の手数料などがかかります。ひとつひとつは千円前後の世界で、全部を合わせても、書類がそろっていれば数万円の範囲に収まるのが通常です。

自分で申請する場合は、登録免許税と証明書代だけで済みます。法務局のサイトに抵当権抹消の申請書の様式と記載例が掲載されており、これに沿って作成し、収入印紙を貼って提出します。書き方に不安があれば、窓口の相談を利用できますが、予約が必要な法務局もあります。記載に不備があると補正の連絡が来て、再度出向くことになります。遠方に住んでいる場合は、往復の交通費だけで報酬を上回ることもあります。

日数の見積もりは、状況によって三段階に分かれます。書類がすべてそろっている場合、申請から完了までは一週間から二週間程度をみておけば足りることが多く、法務局の混み具合で前後します。書類の一部を金融機関に再発行してもらう場合は、依頼から到着まで数週間を加えます。抵当権者の承継先を調べる、相続人を探す、清算人の選任を求めるといった段階に入ると、数か月の幅で考える必要があります。自分がどの段階にいるかは、第三章までの作業で分かっているはずです。

売却の日程からの逆算は、決済日を起点にします。買主が住宅ローンを使う場合、決済の日には抵当権が消えているか、当日にまとめて処理する段取りが完全に整っている必要があります。実務では、残債があるときは決済で受け取った代金から完済し、その日のうちに抹消と所有権移転をまとめて申請する形をとります。しかし今回のように完済済みで古い抵当権だけが残っているのなら、売り出す前に単独で片付けておくほうが安全です。

相続と重なる場合の順番は、家族の合意の進み具合で変わります。遺産分割の話がまとまっていなくても、抵当権者の調査と書類集めは先に始められます。この作業は誰が最終的に取得するかと関係なく必要になるからです。逆に、名義をどう動かすかが決まらないと進められない部分もあるため、どこまでが先行できてどこからが待ちになるのかを、司法書士に一度整理してもらうと迷いが減ります。相続登記の義務や、分割がまとまらない場合の申告の仕組みについては、法務省の案内で考え方を確かめておいてください。

手続きが終わったら、完了の確認をしてください。申請が通ると登記完了証が交付されます。そのうえで、もう一度登記事項証明書を共同担保目録付きで取り直し、対象の抵当権の記載に下線が引かれていること、目録に残っている不動産がないことを目で確かめます。ここまでやって初めて、この件は終わったと家族に言えます。取り直した証明書は、売却の資料としても、次の世代への引き継ぎとしても役に立ちます。証明書の余白に、完済からこの日までの経緯を数行で書き添えておくと、同じ調べ物を繰り返さずに済みます。

判断を止める線も決めておいてください。記載の法的な意味、どの手続きを選ぶか、相続との順番、税務上の取扱いは、記事や検索で確定させるものではありません。家族の側で確定できるのは事実の部分だけです。整理する人と判断する人を分けておくと、専門家に渡したときの回答が早くなります。

• 共同担保目録で不動産の個数を数え、登録免許税の見当を付ける
• 司法書士への見積もりは、証明書と手元書類を見せてから頼む
• 自分で申請するかは、平日に動ける回数と交通費を含めて比べる
• 書類がそろっているか、再発行待ちか、相手方調査中かで日数を分ける
• 売り出す前に抹消を済ませ、決済日に持ち込まない
• 完了後にもう一度証明書を取り、下線と目録の残りを確認する