実家の物置・離れ・車庫も調査対象？未登記建物と残置物の確認

母屋の一行だけを見ていると、敷地の建物は数が合わない

敷地に建っているものと、登記や課税台帳に載っているものは、思っているほど一致しません。母屋を前提に話を進めた結果、売買の直前や解体の最中に別の建物が浮かび上がる、という止まり方が起こります。

相続の手続きで市町から名寄帳を取り寄せると、家屋の欄に並ぶのは母屋と、せいぜい車庫くらいということがあります。ところが現地へ立てば、北側にブロック積みの物置、畑寄りに農機具を入れる小屋、庭先に後から足したサンルーム、裏手に使わなくなった風呂場。数えると五棟になる。この差は例外ではありません。農地を持っていた家、三代にわたって同じ敷地を使ってきた家では、むしろ普通に起きています。

売却の準備で表に出ることもあります。登記事項証明書と建物図面を取ると、図面に描かれていない建造物が現地にある。買主が住宅ローンを使う場面では、担保となる土地の上に登記されていない建物が建っている状態を金融機関が嫌います。引渡しの直前になって表題登記が要ると分かり、資料集めから始めて一か月半かかった、という進み方になります。

解体の場面でも同じことが起きます。母屋の坪数だけを電話で伝えて概算をもらい、その数字で家族の合意をつくったあとに現地見積りを受けると、物置二棟、ブロック塀、井戸、浄化槽が加わって総額が動く。金額の差そのものより、一度まとまった話をやり直すことのほうが、家族にとっては重い負担になります。

隣地から先に言われる順番もあります。遠州の冬は空っ風が強く、夏から秋には台風も通ります。年数の経ったトタン張りの物置は、屋根が一枚めくれれば隣の駐車場まで届く。台風の翌朝に電話が来て、そこで初めて自分の家の物置が境界を越えていたと知る、という始まり方は実際にあります。

最初にやることは資料を読むことではなく、敷地の絵を一枚描くことです。方眼のノートでもコピー用紙の裏でも構いません。北を上にして敷地の形を取り、道路の位置を入れ、建っているものを全部囲む。母屋をA、以下B、C、Dと時計回りに記号を振ります。名前で呼ぶと「裏の小屋」が人によって別の建物を指すので、記号にしておくと家族の会話が噛み合います。

記号ごとに現地で見るのは、屋根の材料、壁の材料、基礎があるか、電気や水道が引き込まれているか、床面積のおおよそ、この五つです。寸法は歩測で足ります。基礎は特に大事で、コンクリートの土台に固定されているのか、地面に置いてアンカーで留めただけなのかによって、次の章で扱う登記と課税の扱いが変わります。写真は正面と斜めから、屋根が見える角度も一枚。

資料は四種類そろえます。法務局で建物の登記事項証明書と建物図面・各階平面図、土地の登記事項証明書と公図。市町の資産税を担当する課で名寄帳。手元にあれば火災保険の証券と、その物件明細も見ます。保険の明細には対象となる建物が書かれているので、親の世代がどこまでを自分の家の建物として扱っていたかの手がかりになります。

昭和の前半に建てた建物では、法務局に建物図面や各階平面図が備え付けられていないことがあります。図面がないという事実そのものが情報なので、無い場合は無いと書き留めてください。位置と時期の手がかりとしては、国土地理院が公開している過去の空中写真が使えます。年代を追って見ると、いつの間にか増えた棟や、逆に消えた棟の時期がおおよそ絞れます。家族の記憶と照らすと、増築の経緯が思い出されることもあります。

登記の上での附属建物には二つの形があります。母屋の登記の中に「符号1 物置」「符号2 車庫」として一体で記録されている形と、独立した家屋番号を持つ別の建物として登記されている形です。どちらであるかで、一棟だけ壊せるか、一棟だけ処分できるかが変わります。証明書の表題部にある附属建物の表示欄を確かめてください。

そのうえで現地と資料を突き合わせます。ずれ方は四通りしかありません。登記も課税もある、登記はないが課税はある、登記はあるが課税はない、どちらもない。次の章で一つずつ扱いますが、まずはB棟がどれに当たるのかを記号の横へ書き込むところまでを、一日分の作業として区切ります。

• 敷地の簡図に、建っているものを全部囲んだか
• 棟ごとにA・B・Cの記号を振り、家族と共有したか
• 各棟の基礎の有無を目で確かめたか
• 屋根が見える角度の写真を撮ったか
• 名寄帳と建物図面を取り寄せたか
• 火災保険の証券で対象建物の範囲を見たか

登記に載っているかと、税がかかっているかは別々に決まる

建物として登記されていないことと、固定資産税がかかっていないことは、まったく別の話です。未登記でも課税されている建物は珍しくありませんし、逆に、とうに壊した建物の登記だけが残り続けていることもあります。

登記の実務では、屋根と周壁またはこれらに類するものがあること、土地に定着していること、目的とする用途に使える状態にあること、この三つを満たす建造物を建物として扱います。固定資産税で家屋にあたるかどうかも、おおむね同じ考え方で判断されています。だからコンクリートの基礎に固定したブロック積みの物置は、床面積が小さくても建物として扱われ得ます。

反対に、ホームセンターで買ってきたスチール製の物置を、ブロックの上に置いてアンカーで留めただけのものは、定着していないと見て建物に含めない扱いが一般的です。ただし据え付け方と大きさによって結論は変わります。外観だけで自分の側で決めてしまわないでください。この線引きを尋ねる先は、課税なら市町の資産税担当課、登記なら土地家屋調査士に分かれます。

建物を新築したときは、原則として一か月以内に表題登記を申請することとされていて、怠った場合の過料の定めも置かれています。それでも未登記の建造物が各地に残っているのは、昭和のうちに大工へ直接頼んで建てた、農作業のための小屋なので確認申請を出していない、自己資金で建てたので金融機関が関わらなかった、といった事情が重なっているからです。

調べる入口は名寄帳です。市町ごとに、その市町内で持っている土地と家屋を一覧にした台帳で、相続人であれば被相続人との関係が分かる戸籍と本人確認書類を添えて請求できます。郵送で受け付けている市町も多いので、遠方に住んでいるなら必要書類と手数料の納め方を電話で先に確かめてください。未登記の家屋も、課税されていればここに現れます。

毎年届く納税通知書に付く課税明細も、同じ役に立ちます。家屋の欄には所在、家屋番号、種類、構造、床面積、建築年が並びます。家屋番号が空欄の行や、未登記と注記された行があれば、それが登記されていない建物です。床面積の合計を現地の実感と比べると、載っていない一棟の存在に気づけます。逆に、現地にないのに載り続けている行も見つかります。

未登記の家屋は、相続が起きても登記の手続きが存在しません。代わりに、多くの市町で未登記家屋の所有者変更を届け出る様式が用意されています。出さないままだと、翌年度の納税通知書が亡くなった親の名前で届き続け、誰が納めるのかが曖昧なまま年数だけが過ぎます。届出の名称と添付書類は市町で異なるので、名寄帳を請求するときに一緒に聞いておくと二度手間になりません。

登記されている建物のほうには、相続登記の申請義務があります。法務省の案内では、相続によって所有権を取得したことを知った日から三年以内が原則で、施行前に起きた相続についても経過措置が置かれています。話し合いがまとまらないときのために、相続人申告登記という簡易な手続きも用意されています。附属建物が母屋の符号として登記されているなら、母屋の相続登記と一緒に動きます。

売買や融資の都合で表題登記が必要になったときは、その建物が自分のものだと示す資料を集めることになります。建築確認済証、検査済証、工事を請け負った会社の引渡証明書、固定資産税の課税証明、火災保険の証券などから複数点をそろえるよう求められるのが通例です。古い建造物ほど集めにくく、施工した工務店が廃業していることも多い。売る予定が立つ前に土地家屋調査士へ相談しておくと、日程の読みが立ちます。

現物がないのに登記が残っている側も片づけます。二十年前に壊した納屋の登記が残っていれば、建物滅失登記を申請します。解体業者が発行する取壊証明書と、その業者の資格を示す書類を添えるのが基本ですが、古い解体で業者が残っていない場合は、事情を記した書面や当時の写真、市町に残る家屋の記録で進められることがあります。申請の要否と方法は法務局または土地家屋調査士へ確認してください。

• 名寄帳で家屋の行数と現地の棟数を照らしたか
• 課税明細で家屋番号が空欄の行を探したか
• 未登記家屋の届出様式の有無を市町へ聞いたか
• 母屋の登記に附属建物の符号が付いているか見たか
• 現地にないのに登記が残る建物を洗い出したか

境界を越えている物置と、越えてくる屋根

越境は、どちらが悪いかを決める問題ではありません。次に建て替える人が困らない形にしておく問題です。順番を間違えて先に切ったり壊したりすると、直せない形でこじれます。

越境の型は限られています。物置や車庫の本体が境界線を越えている。軒先や雨樋だけが出ている。ブロック塀が境界の上ではなく片側に寄って建っている。庭木の枝が隣へ張り出し、根が地中で越えている。浄化槽や排水管が隣地の下を通っている。屋外の物置が私道や公道の側へはみ出している。まず自分の敷地がどの型なのかを、絵の上で特定します。

樹木については、民法の規定が二〇二三年四月から改まっています。原則は所有者に切ってもらうことですが、竹木の所有者へ枝を切るよう催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者やその所在を知ることができないとき、急迫の事情があるときは、越境された側が自ら切除できるとされました。根については従来から、越境された側が切ることができます。実際に切る前に、催告した日と方法を記録に残してください。

建物どうしの距離については、境界線から五十センチメートル以上離して建てることを原則とする定めがあり、異なる慣習がある地域ではそれによるという例外も置かれています。違反があっても、着手から一年を経過した後や建物が完成した後は、撤去ではなく損害賠償の請求にとどまるという扱いがあります。昭和に建てた物置の位置をいま動かせるかは、この点の判断を含むので弁護士へ確認する領域です。

位置を語る前に、境界そのものを確かめます。コンクリートの杭、金属のプレート、ブロック塀の上の刻み、側溝の縁の鋲。まずこれらを探して写真を撮ります。法務局に地積測量図があれば取り、境界標の位置と照らします。図がない土地では、確定測量を土地家屋調査士へ依頼することになり、隣接する所有者全員の立会いが要るため、人数と居所によって期間が読みにくくなります。

隣地の所有者と話がつかない場合には、法務局の筆界特定制度という道があります。裁判ではなく、筆界の位置について判断を示してもらう手続きです。ほかに、土地家屋調査士会などが運営する境界問題の相談窓口を使う方法もあります。いずれも費用と期間がかかるので、売却の予定があるなら、媒介を頼む前の段階で選択肢として机に載せておくほうが安全です。

境界にあるブロック塀は、越境より前に所有者の問題が出ます。どちらの敷地に載っているのか、費用を誰が出したのか、境界線の上に共同で建てたものなのか。契約書も領収書も残っていないことがほとんどで、そうなると当時の経緯を知る人の話が唯一の手がかりになります。親がまだ話せるうちに聞いておく項目の筆頭です。共有の塀であれば、撤去も補修も相手の同意なしには進みません。

地面の下も見落とされます。母屋の浄化槽や排水の管が、昔の付き合いで隣地の下を通っていることがあります。井戸の配管、電気の引込線、テレビの共聴線も同様です。地上の建物だけを見て越境なしと判断すると、解体の途中で管が出てきて工事が止まります。図面が残っていない場合は、点検口とマンホールの位置を撮って、管がどちらへ向かっているかだけでも記録してください。

現状を動かさずに整える方法もあります。越境の覚書です。いま越境している状態を双方で確認し、建て替えや改築のときに是正する、所有者が変わったときは承継させる、といった内容を書面にします。売買では買主から求められることが多く、契約の直前に慌てて隣家を訪ねるより、事前に一枚まとめておくほうが話が早い。文案は土地家屋調査士や司法書士に相談してください。

地域の事情も絡みます。掛塚のように細街路に面した敷地では、道路の側へ塀や物置が出ていることがあります。幅の狭い道が建築基準法上のいわゆる二項道路にあたる場合、建て替えの際に道路の中心線から後退した線まで下がる必要があり、後退する範囲の中にある物置は残せません。前面道路の扱いは特定行政庁の判断なので、市の建築を担当する部署で確かめます。

匂坂のあたりのように農振農用地を含む地域では、別の論点が出ます。農地の上に農機具小屋が建っている場合、農地転用の手続きを経ていない可能性があります。登記地目が田や畑のままなら、まず農業委員会の事務局へ現況を伝えて確認してください。転用の可否は区域の指定と経緯によって変わり、売却の相手方も限られてきます。ここを飛ばして解体だけ進めても、土地の扱いは変わりません。

進め方の順番だけは間違えないでください。写真を撮る、境界標を探す、資料を取る、そのうえで隣家へ口頭で相談する、最後に書面にする。この順です。境界標を勝手に抜いたり動かしたりすることには、刑法上の罰則が定められています。隣家の代が替わって事情が伝わっていないことも多いので、責める言い方ではなく、売却や相続で整理したいという入り方をするほうが、結果として早く進みます。

• 越境の型を、絵の上で特定したか
• 境界標を探して写真に残したか
• 地積測量図の有無を法務局で確かめたか
• 枝を切る前に、催告した日と方法を記録したか
• 越境の覚書を、売却の相談より前に検討したか
• 農地の上に建つ小屋がないか地目で確かめたか

解体費と処分ルートは、建物の側と中身の側で別に決まる

解体は一つの工事に見えて、実際には二本の流れが並んでいます。建物そのものを壊して出る廃材と、中に置かれていた物とでは、法律上の区分も、頼む相手も、費用の出方も違います。

工作物の除去に伴って生じる廃材は、原則として産業廃棄物として扱われ、解体を請け負った事業者が処理します。一方、家の中や物置の中に置かれたままの家財は、家庭から出たものなので原則として一般廃棄物です。区分が違うので、解体業者がそのまま一緒に運び出せるとは限りません。残置物を残したまま見積りを頼むと、別料金になるか、一般廃棄物の許可を持つ事業者へ回すことになります。

だから順番としては、中身を先に出します。売れるもの、家族が引き取るもの、行き先が特別なもの、普通に出せるものの四つに分け、行き先が特別なものだけを表にします。この作業を済ませてから解体の見積りを取ると、金額のぶれが小さくなります。逆に、中身を数えないまま概算だけで家族の合意をつくると、あとから金額が動いて話がやり直しになります。

見積書の内訳で確かめるのは、仮設と養生、人件費、重機の回送、本体の解体、基礎の撤去、廃材の運搬と処分、整地、諸経費です。総額を並べて比べても差の理由は分かりません。同じ項目が同じ数だけ埋まっているかを見て、空欄になっている項目があれば、含まないという意味なのか、まだ数えていないという意味なのかを聞きます。この一問で見積りの性格が見えます。

附属建物まわりで漏れやすいのは、ブロック塀、門扉、犬走り、庭石、庭木、カーポート、灯油のホームタンク、井戸、浄化槽、そして地中に残った古い基礎です。特に地中のものは掘ってみないと分からないため、追加が出やすい範囲として先に話題にしておきます。追加が生じたときに連絡する条件と、いくらまでなら現場判断でよいかの上限を、契約の前に決めておくと揉めません。

浄化槽を使わなくなるときは、浄化槽法に基づく使用廃止の届出が必要とされていて、期限も定められています。工事の日程とあわせて誰が出すのかを決めてください。井戸は埋め戻しの方法を業者と相談します。祭祀に関わる作法をどうするかは家族と宗教者の領域なので、不動産の側で決めることではありません。工程表に日を取っておくところまでが実務です。

石綿については、解体や改修の工事を行う際に、規模にかかわらず事前の調査を行うこととされています。古い物置の波形スレート屋根、外壁の板、煙突の断熱材などは対象になり得ます。調査の結果によって工事の方法と費用が変わるので、見積りの段階で調査をどう扱っているかを聞いてください。あわせて、床面積が一定の規模を超える解体では、分別解体等に関する届出が必要とされています。

事業者の確認も具体的にします。解体工事業の登録または建設業の許可があるか。産業廃棄物の収集運搬業の許可はどの都道府県のものか。処分場までのマニフェストの写しをもらえるか。この三つを聞いて言葉を濁す相手には頼まないほうがよい。チラシやのぼりの無料回収に一括で任せた結果が不法投棄だった場合、排出した側の責任が問われる形になり得ます。

費用が動く条件も知っておくと、見積りの差を読めます。前面道路の幅と、大型のトラックや重機が入れるか。隣家との離れが小さく手壊しの範囲が増えるか。屋根材と構造。地中障害の有無。掛塚の細街路に面した敷地や、池田の堤防の内側で道が絞られる場所では、小型車での小運搬が増え、同じ坪数でも金額が上がります。木造の坪単価として示される幅は目安であって、現地を見た書面で確かめるものです。

最後に補助の話です。老朽化した空き家の除却について、市町が補助制度を設けている場合があります。実施の有無、対象となる建物の条件、申請の時期、予算の枠は市町ごとに違い、着工した後では対象外になる例が一般的です。契約を結ぶ前に、建築や住宅を担当する部署へ、附属建物だけの解体が対象になるかも含めて確かめてください。

• 中身を四つに分けてから見積りを頼んだか
• 見積書の内訳項目に空欄がないか確かめたか
• 地中障害が出たときの連絡条件と上限を決めたか
• 石綿の事前調査の扱いを見積りで聞いたか
• 事業者の許可とマニフェストの有無を確かめたか
• 市町の除却補助を、契約の前に問い合わせたか

売るときに、母屋以外がどこで効いてくるか

母屋以外の建物は、売却の場面で三か所に効きます。買主が使える資産になるか、登記を整える手間になるか、税の計算の前提を変えるか。この三つを分けて見ると、壊すか残すかの判断がしやすくなります。

分かれ道は四通りあります。全部を現況のまま渡す。母屋だけ解体して附属建物を残す。附属建物だけ壊して母屋を残す。全部更地にする。この四つを同じ表に並べ、費用、期間、想定される買主、引渡しまでにやることを埋めていくのが最初の作業です。どれが正解ということはなく、土地の条件と買主層で答えが変わります。

未登記のまま売れるかという問いには、売買そのものは可能という答えになります。ただし買主が金融機関の融資を使う場合、担保の設定に関わるため、表題登記と所有権保存登記を先に済ませるよう求められることがあります。売主側で行うのか、費用をどちらが負担するのかは条件交渉の一項目です。前章のとおり資料集めに時間がかかるので、媒介を頼む段階で見通しを立てておきます。

壊す場合には、登記の形が効いてきます。附属建物が母屋の登記に符号として載っているなら、その一棟だけを消す手続きは、建物の分割や附属建物の滅失といった形になります。独立した家屋番号を持つ別棟なら、その建物の滅失登記だけで済みます。全部を壊すのか一部なのかによって手続きが変わるので、解体の契約より前に土地家屋調査士へ順番を確かめてください。

買主へ何を伝えるかも整理しておきます。売買では、物件の状況について売主が知っていることを書面で伝えます。越境していること、未登記の建造物があること、地中に古い基礎や浄化槽が残っている可能性があること、残置物をどこまで置いたまま渡すこと。ここを曖昧にしたまま引き渡すと、後から契約の内容に適合しないという主張につながり得ます。書いて渡すほうが結局は早い。

先に解体して更地で売るかどうかには、固定資産税の側面もあります。住宅の敷地には課税標準を軽減する特例があり、原則として一月一日の状況で判断されます。年内に解体すると翌年度から特例の対象外となる取扱いがあるため、売却の時期が読めない段階で先に壊すと、負担だけが先に増えることがあります。実際の計算と時期の見極めは、市町の資産税担当課と税理士へ確かめてください。

相続した家を売る場合には、被相続人が住んでいた家屋とその敷地についての譲渡所得の特別控除が話題になります。建築時期や居住の状況など細かな要件があり、母屋以外の建物がある敷地では、その部分について按分が必要になる取扱いがあります。物置や離れの床面積が大きい家では、ここで金額が動きます。適用の可否と計算は税理士へ確認する領域で、解体の前に相談しておく価値があります。

買主層のことも書いておきます。附属建物は必ずしも減点材料ではありません。農機具を置きたい人、資材置場を探している事業者、車を触るための車庫を求める人には、しっかりした物置や車庫が価値になります。磐田市や袋井市の郊外では、隣の土地を持っている人が最も現実的な買い手になる場面も多く、その場合は建物より接する部分の形と境界のほうが重く見られます。

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書への書き方が問題になります。登記された建物は所在と家屋番号で特定できますが、未登記の建造物には家屋番号がありません。課税明細の記載、所在地番、種類、構造、床面積、そして敷地内の位置を書いて特定する形が取られます。書き漏らすと、後から一棟だけ扱いが宙に浮きます。文案は司法書士に見てもらうのが安全です。

残置物を置いたまま引き渡す場合の書き方にも触れておきます。原則としては売主が撤去して渡しますが、農機具や物置の棚のように買主がそのまま使いたいものは、残す物を一覧にして契約の中で合意する形が取られます。口頭で「置いていっていい」と言われたことを頼りに全部残すと、引渡しの後で撤去費用の話になりかねません。残す物と撤去する物を、写真を添えた一覧にして双方で持ちます。

空き家として置いている期間の備えも、母屋以外に集中します。傾いた小屋やめくれた屋根は、そのまま置くと近隣への被害につながり得ます。土地の工作物の設置や保存に不備があって他人に損害が生じた場合の責任について、民法に定めがあります。火災保険の対象に母屋以外の建物が入っているかも、証券の物件明細で確かめてください。入っていなければ、追加できるかを保険会社へ聞くのが先で、解体の判断はその後で構いません。

引渡しの前にやる細かい実務も、母屋以外に集中します。物置と車庫の鍵の本数、シャッターのリモコン、井戸ポンプの取扱説明書、浄化槽の使用廃止の届出、水道と電気の名義と閉栓の日。これらを一覧にして、済んだ日を書き込んでいきます。全棟の内部と外周を同じ角度で撮った写真を、引渡しの当日にもう一度撮っておくと、あとの確認が短く済みます。

• 四つの分かれ道を同じ表で比べたか
• 未登記建物の登記費用の負担を交渉に含めたか
• 符号付きか別棟かを、解体契約の前に確かめたか
• 越境と地中の可能性を書面で伝える準備をしたか
• 解体の時期を、一月一日との関係で考えたか
• 母屋以外の面積を踏まえて税理士へ相談したか