実家の共有者が誰か分からない｜登記簿で持分と住所を確認する方法

共有になった経緯を、登記簿を取る前に年表へ落とす

共有は事故ではなく経緯の結果です。誰がいつ亡くなり、誰が何を受け取ったと聞いているかを一本の線に並べてから証明書を見ると、どこを疑えばよいかが先に決まります。

実家が共有になる入口は、大きく三つに分かれます。一つ目は、親世代の相続のときに兄弟姉妹が法定相続分どおりに登記した場合。二つ目は、相続の登記をしないまま何十年も置いた結果、法律上は相続人全員が持分を持っている状態になっている場合。三つ目は、そもそも兄弟や親戚が資金を出し合って買った、あるいは前面の私道を近隣と共同で持っているという、取得の時点からの共有です。どの入口だったかによって、これから集める資料の種類も、最終的に連絡すべき相手の顔ぶれも変わります。

相談の現場で圧倒的に多いのは二つ目です。登記の名義は祖父のまま、固定資産税の納税通知書だけは父の名前で届いていた、という形が典型になります。市町村は共有物件について代表者を一人決めて通知を送る取扱いをしており、通知書に父の名前があることは、名義が父へ移った証拠にはなりません。通知書は誰が税を納めているかを示す紙で、誰が権利を持っているかを示す紙ではない、という区別を最初に置いてください。

放置した年数が長いほど、当事者の数は算術的に増えます。祖父の子が三人いて、そのうち二人がすでに他界し、それぞれに子が三人ずついれば、持分を持つ人は最大で七人になります。さらに一世代進めば十数人になることも珍しくありません。厄介なのは、人数が増えるほど一人あたりの持分は小さくなるのに、売却に必要な同意の数だけは増えていく点です。持分四十八分の一の人にも、売却には署名と実印がいります。

母屋の敷地は単独名義なのに、脇役の筆だけが共有で残っているという形もよくあります。前面の私道、宅地の裏手の小さな畑、水路をまたぐ橋台の部分、昔の里道の払い下げ分などです。掛塚のように細街路が入り組む地区、池田の堤防に近い低地、匂坂周辺の農振農用地では、こうした筆が別扱いのまま残っていることがあります。公図で敷地の外周を一周し、接している筆の地番をすべて拾ってから名義を確かめてください。

昭和期の相続では、長男が家と土地を継ぐという前提で話がまとまり、遺産分割協議書まで作ったのに登記だけしていない、という例が相当数あります。仏壇の引き出しや貸金庫から当時の協議書と印鑑証明書が出てくれば、それを使って単独名義に整えられる可能性があります。一方で、口頭の了解しか残っていなければ、法律上は相続人全員の共有として扱われるのが原則です。書面が残っているかどうかで、この先の難易度がはっきり分かれます。

森町や掛川市の山間部では、山林や墓地の周辺が古い共有名義のまま動いていないことがあります。笠原の茶園のように、耕作を続けている間は問題が表面化せず、やめた途端に名義の話が持ち上がる土地もあります。売れないから放置されてきた土地でも、固定資産税と管理の責任は名義に付いて回ります。実家の話をするときは、住んでいた宅地だけでなく、こうした土地も同じ一覧に並べておいてください。

経緯を知っている人は、たいてい親の兄弟姉妹の世代に残っています。存命の叔父や叔母、父のいとこ、長く付き合いのあった近所の方に、覚えている範囲で聞き取りをしてください。手掛かりとして役に立つのは、年賀状の束、香典帳、法事の案内を出した宛先の控えです。香典帳は、誰が親族として扱われてきたかの名簿として読めます。ここで拾った氏名と住所は、後で戸籍をつないだときに答え合わせの材料になり、同姓同名の取り違えを防いでくれます。

書類の捜索も、この段階で家族総出で一度やっておきます。権利証や登記識別情報の通知は、仏壇の引き出し、箪笥の一番下、押し入れの茶箱、金融機関の貸金庫、生命保険の証券と同じ封筒といった場所から出てきます。古い遺産分割協議書、実印と印鑑証明書の控え、住宅ローンの完済証明、農地の権利に関する書類も一緒に探してください。見つからないものは「まだ探していない場所」と「探したがなかった場所」に分けて書き留めておくと、二度手間になりません。

年表はA4の紙一枚で足ります。左の列に年、右の列に出来事を書きます。祖父母と両親が亡くなった年、葬儀の年、家を建て替えた年、増築した年、住宅ローンを完済した年、誰かが実家を出た年。家族から聞いた話は、末尾に「（叔母の話）」のように出所を括弧書きしてください。自分が書類で確かめた事実と、聞いただけの話を同じ色で書かないことが、この作業でいちばん効きます。

年表を先に作る理由は、登記事項証明書を手にしたときに照合する相手が要るからです。証明書の受付年月日や登記原因が年表と食い違えば、そこが調べるべき箇所になります。食い違いがなければ、家族の記憶は裏付けられたことになり、次の段階へ進めます。兄と妹で聞いている話が違うという事態も、証明書を取る前のこの段階で表に出しておいたほうが、後の話し合いが荒れません。

• 祖父母・両親の死亡年と、そのとき誰が実家に住んでいたかを書き出したか
• 遺産分割協議書、権利証、古い売買契約書が家のどこにあるか当たったか
• 宅地以外に、私道・畑・山林・墓地周辺の土地がないか家族に確認したか
• 聞いた話と、書類で確かめた事実を、紙の上で区別して書いたか

地番を特定し、登記事項証明書の甲区から持分と住所を写す

登記簿は誰でも取れます。難所は取得そのものではなく、対象の土地を地番で特定することと、甲区の記載を検算しながら読むことです。

郵便が届く住所と、登記で使う地番は別の体系です。「磐田市見付○○番地の△」という住所表記であっても、登記上は「見付字○○ 一二三番一」のように書かれます。住居表示が実施されている区域ではこのずれが大きく、地図アプリで出た番地をそのまま地番として法務局へ持ち込むと、別の土地の証明書が出てくることがあります。地番の手掛かりは、固定資産税の課税明細書、権利証、法務局に備え付けられた地図や公図、図書館などで閲覧できる住宅地図と地番を重ねた資料です。

手元に何もないときは、市役所の固定資産税を扱う窓口で名寄帳を請求します。名寄帳は、その市町の中でその人の名義になっている物件を一覧にした帳簿で、宅地だけでなく畑や私道も並びます。請求には本人確認書類と、自分が相続人であることを示す戸籍などが必要になります。市町ごとの帳簿なので、磐田市と袋井市にまたがって土地がある場合は、それぞれの窓口で取らなければなりません。共有名義の分が別の綴りになっていることがあるため、窓口では「共有になっている分も含めて出してほしい」と口頭で付け加えてください。

地番が分かれば、登記事項証明書は最寄りの法務局の窓口で請求できます。所有者でなくても、親族でなくても取得できる公開の情報です。全国どこの法務局でも他県の物件分を請求できるため、遠方の相続人が動く場合でも移動は不要です。手数料は一通あたり数百円で、窓口交付とオンライン請求では額が異なる設定になっています。最新の額と受付時間は法務局の案内で確かめてください。急ぐ場合は、証明力はないものの画面で内容を見られる登記情報の提供サービスもあります。

請求するときは「全部事項証明書」を選びます。現在事項証明書を選ぶと、いま効力のある記載だけが出て、過去の名義の移り変わりが省かれます。共有者を追う目的では、誰から誰へ、どういう原因で持分が動いたかという履歴のほうが重要です。さらに古い記載が必要なときは、閉鎖された登記記録や旧土地台帳を別に請求することになります。窓口の申請書には該当欄があるので、迷ったら「共有者の履歴を追いたい」と伝えて選んでもらってください。

証明書が出たら、甲区を上から順に読みます。甲区には順位番号、登記の目的、受付の年月日と受付番号、登記の原因、権利者が並びます。共有であれば、同じ順位番号の下に「持分二分の一 住所 氏名」という行が人数分続きます。原因の欄には「年月日相続」「年月日売買」「年月日遺産分割」などが入り、この日付が第1章で作った年表と対応します。相続を原因とする移転が複数回積み重なっている場合は、その回数だけ世代が進んでいると読めます。

書き写したら必ず検算します。持分の分数を通分して合計し、ちょうど一になるかを確かめてください。合計が一に届かないときは、どこかを見落としています。証明書が複数枚にわたっていて後ろのページを見ていない、別の順位番号でさらに移転が起きている、あるいは同じ敷地でも筆ごとに持分の割合が違う、といった原因が考えられます。土地が三筆あれば、三枚の証明書それぞれで同じ検算を行ってください。

甲区に書かれた住所は、その登記をした時点の住所です。昭和五十年代の登記なら、当時の住所がそのまま残っています。市町村合併や住居表示の実施で表記が変わっている場合もあり、いま同じ住所を訪ねても別の建物が建っていることは普通にあります。氏名も戸籍の字体で記載されているため、日常使っている漢字と違う場合があります。この住所と氏名は、あくまで人を追う出発点として扱い、現住所として扱わないでください。

乙区にも目を通します。完済したはずの古い抵当権が残っていれば、抹消の登記が別に必要になります。抵当権の記載に共同担保目録の番号が付いていれば、その目録を一緒に請求してください。同じ担保に入れられた土地の地番が並んでおり、母屋の敷地しか見ていなかった人が、私道の持分や裏の畑をここで見つけることがあります。建物についても、母屋のほかに登記された附属建物や別棟がないかを、家屋番号ごとに確かめます。

• 地番を、課税明細か公図で確かめてから請求したか
• 現在事項ではなく全部事項証明書を選んだか
• 土地の筆ごと、建物の棟ごとに証明書をそろえたか
• 持分の分数を通分し、合計が一になることを検算したか
• 共同担保目録を取り、見落とした筆がないか確かめたか

名義人が亡くなっている場合、持分はどこへ移っているか

登記簿は名義人の死亡を知りません。証明書に載っている人がすでに他界していれば、その持分は法律上すでに相続人へ移っており、その顔ぶれは戸籍でしか確かめられません。

登記の記載は、誰かが申請しない限り更新されません。したがって甲区に祖父の名前が残っていても、それは祖父が生きているという意味ではなく、祖父の死後に誰も登記をしていないという意味です。持分そのものは死亡の瞬間に相続人へ承継されており、登記が追いついていないだけ、という状態です。この段階で必要なのは、登記簿の名前を出発点にして、いま権利を持っている人が誰なのかを戸籍でつなぐ作業になります。

誰が相続人になるかは、原則として順位で決まります。配偶者がいれば常に相続人になり、これに加えて、第一順位である子が相続人になります。子がすでに亡くなっていれば、その子である孫が代わって受け継ぐ扱いがあります。子や孫がまったくいない場合は第二順位の父母などへ、それもいなければ第三順位の兄弟姉妹へ移ります。第三順位まで進むと、甥や姪まで含めて人数が一気に増えるため、ここに当たると分かった時点で司法書士か弁護士へ相談したほうが早く進みます。

さらに面倒なのが、相続が二重三重に重なっている場合です。共有者が亡くなり、その相続人も手続きをしないまま亡くなると、権利はさらに次の世代へ分かれていきます。この過程で、実家とはまったく縁のなかった配偶者側の親族が共有者として登場します。会ったこともなく、その土地を見たこともない人が、法律上は同意権を持っているという構図になり、話し合いの入口づくり自体が仕事になります。

戸籍は、亡くなった人の出生から死亡までが連続してつながる形で集めます。必要になるのは現在の戸籍だけでなく、除籍謄本と改製原戸籍謄本です。本籍地を移していれば、移る前の市区町村まで遡って請求します。郵送で請求する場合は、申請書、本人確認書類の写し、手数料分の定額小為替、返信用封筒を同封します。一か所から届いた戸籍の最初の欄を読んで、その前の本籍地へ次を請求する、という往復を何度か繰り返すことになります。

近年は、本籍地以外の市区町村の窓口でも、まとめて戸籍の証明書を請求できる仕組みが設けられています。請求できる範囲や対象となる証明書には条件があり、コンピュータ化されていない古い戸籍が対象外になる場合もあります。使えるかどうかで往復の回数が大きく変わるので、磐田市や袋井市の市民課の窓口で、自分のケースが対象になるかを先に尋ねてください。対象外だった分だけを郵送請求に回せば、手間は目に見えて減ります。

戸籍は誰でも取れる書類ではありません。他人の戸籍を請求できるのは、原則としてその人の配偶者や直系の親族、あるいは正当な理由がある場合に限られます。共有者が親戚であれば、自分から被相続人へつながる戸籍を示して請求できますが、まったくの他人であれば取得の道は閉じます。ここが家族の作業の限界点です。弁護士や司法書士には職務上の請求という手段があるため、たどり着けない相手が出てきたら、その時点で依頼を検討してください。

集めた戸籍がひと束になったら、法定相続情報一覧図を作っておくと後が楽になります。戸籍一式と自分で作った関係図を法務局へ提出すると、認証文の付いた写しを交付してもらえる制度です。銀行の手続き、法務局の登記、証券会社の名義変更のたびに戸籍の束を出し直す必要がなくなり、共有者へ状況を説明するときの一枚としても使えます。作成の費用はかからず、必要な通数を求められる運用になっています。

相続の登記については、法務省が申請の義務化について案内を出しています。相続で不動産を取得したことを知った日から一定期間内に申請する枠組みで、制度の開始前に発生した相続にも経過措置が置かれています。遺産分割の話し合いがまとまらず期間内に登記できないときのために、相続人申告登記という手続きも用意されています。ただしこれは自分が相続人であることを申し出る手続きで、権利の登記そのものではないため、売却へ進むには改めて登記が必要になります。適用の可否と自分の期限は、司法書士か法務局の窓口で確かめてください。

「叔父は相続を放棄したと聞いている」という話が出たときは、必ず裏を取ります。相続放棄は家庭裁判所への申述で行うもので、受理されると相続申述受理通知書や受理証明書が出ます。放棄が受理されると、その人は初めから相続人でなかったものとして扱われるのが原則で、その結果として次の順位の人へ権利が回ることがあります。放棄したつもりで遺産分割協議書に署名しただけ、という誤解も多く、この違いで共有者の顔ぶれが変わります。

• 登記簿の名義人それぞれについて、生死を戸籍で確かめたか
• 亡くなっている人は、出生から死亡まで戸籍が連続してつながったか
• 配偶者側の親族が共有者に入っていないかを図で確かめたか
• 相続放棄したと聞いている人について、受理の証明を確認したか
• 法定相続情報一覧図を作り、関係を一枚で示せるようにしたか

会ったことのない共有者へ、どう連絡し何を頼むか

相手にとって、こちらは突然現れた親戚です。最初の一通で身構えられると、その後どれだけ丁寧に説明しても話は前へ進みません。順番と書き方に手間をかける価値があります。

登記簿の住所は古いので、まず現在の住所を探します。使うのは戸籍の附票です。本籍地の市区町村で請求すると、その戸籍にいた間の住所の移り変わりが記録として出てきます。住民票の除票でも住所の履歴を追えますが、保存期間の関係で古いものは出ない場合があります。附票も同様に、除かれてから一定期間を過ぎると取れなくなることがあるため、名前と生年月日が分かった段階で早めに請求してください。ここでも、請求できるのは一定の関係にある人に限られます。

現住所が分かっても、いきなり訪ねるのは避けたほうが賢明です。玄関先で「実家の名義の件で」と切り出されると、相手は何かを要求されると受け取ります。最初の接触は手紙にして、相手が家族と相談する時間を持てるようにします。封筒は普通郵便で構いません。書留や内容証明は、それだけで法的な請求と受け取られ、身構えさせる効果のほうが大きくなります。

手紙に書くのは五つです。自分が誰か。簡単な家系図を添えて、どこでつながっているかを一目で分かるようにします。次に、なぜ今連絡したのか。実家が空き家になった、売却を検討している、といった経緯を短く。三つ目に、いま分かっていること。登記事項証明書の該当部分の写しを一枚同封すると、相手も自分の持分を確かめられます。四つ目に、これからどうしたいと考えているか。五つ目に、返事の方法として電話番号と返信用封筒を用意し、急がなくてよい旨を添えます。

逆に、最初の手紙で書かないほうがよいものもあります。買い取り金額の提示、実印と印鑑証明書の要求、返事の期限、そして相手の持分を軽く見るような表現です。「わずかな持分ですので形式的に判をいただければ」という一文は、書いた側の意図と関係なく、相手には権利を軽んじられたと伝わります。第一便の目的は同意を得ることではなく、話ができる関係を開くことだと割り切ってください。

返事が来ない場合は、二週間から一か月ほど置いて二通目を出します。宛先が違っている可能性もあるので、附票の記載をもう一度確認します。それでも反応がなければ、三通目からは司法書士や弁護士の名前で出す方法があります。専門家の封筒は重く受け取られますが、こちらが真面目に手続きを進めていることは伝わります。何通目でどこへ切り替えるかを決めてから始めると、返事がないたびに気持ちが折れずに済みます。

相手の関心は、たいてい三つに絞られます。損をしないか、面倒に巻き込まれないか、税金や費用が自分に来ないか。したがって説明は、選べる形を並べる書き方が通ります。持分を買い取らせてほしい、持分を譲ってほしい、一緒に売って代金を持分に応じて分けたい、いまは何もしないという選択肢もある。それぞれについて、相手にかかる手間と費用の負担者を書き添えると、返事が具体的になります。

電話がかかってきたときのために、記録の型を決めておきます。日付、話した相手、要旨、相手が求めたこと、こちらが約束したことを、その日のうちに書き残してください。口約束は後で食い違います。通話の後で「先ほどお話しした内容を確認まで」と短い手紙を送っておくと、双方の理解を同じ位置にそろえられます。共有者が複数いる場合は、誰にどこまで伝えたかも同じ紙に残します。人によって説明が違うという印象を持たれると、そこから話が止まります。

話がまとまったら書面にします。名義人が亡くなっている場合は遺産分割協議書、生きている共有者から持分を譲り受ける場合は売買や贈与に基づく持分移転の登記です。どちらも印鑑証明書が要り、不動産の表示は登記事項証明書の記載をそのまま写します。署名と押印を集める順番は、遠方の人や連絡が付きにくい人から先に回すのが定石です。近くにいる人を先に回すと、最後の一人で止まったときに書面の日付が古くなります。

費用と税金の扱いは早い段階で確かめてください。登記には登録免許税と司法書士の報酬がかかり、誰が負担するかを先に決めておかないと、まとまりかけた話が最後で止まります。持分を無償で譲り受けた場合や、対価が相場から大きく離れている場合は、贈与として取り扱われることがあります。売却して代金を分けるときは、それぞれに譲渡所得の申告が生じる可能性があります。適用の可否と金額の見込みは、必ず税理士か税務署へ確かめてください。

共有者の中に、認知症などで判断が難しい人、未成年、行方が分からない人がいる場合は、家族だけで書面を整えることはできません。成年後見人、特別代理人、不在者財産管理人といった手続きが先に必要になり、家庭裁判所が関わります。よかれと思って家族が代わりに署名すると、その書面自体が使えなくなるだけでなく、後から争いの種になります。該当しそうな人がいると分かった時点で、弁護士か司法書士へ相談してください。

• 戸籍の附票で現住所を確かめてから連絡したか
• 第一便は普通郵便の手紙にし、家系図と登記の写しを添えたか
• 金額の提示と実印の要求を、第一便に書いていないか
• 返事がないときに、いつ誰の名前で次を出すか決めてあるか
• 登記費用と税の負担を、合意の前に話題にしたか

共有のまま持ち続ける負担と、解消の道の選び方

共有は、決めないでいるあいだも費用と責任が積み上がる持ち方です。連絡が取れるかどうかと、自分がその家をどうしたいかで、選べる道は変わります。

まず積み上がるのは税と管理費です。固定資産税は共有者が連帯して納める扱いで、市町は代表者一人へ通知を送ります。代表者になっている人が立て替え続けると、数年で無視できない額になり、その不満が話し合いを難しくします。火災保険、水道の基本料金、草刈りや剪定の実費も同じです。誰がいくら出したかを日付とともに残しておくと、後で精算するときの根拠になり、立て替えている人の負担感も和らぎます。

建物の傷みは、遠州の気候の下では思ったより早く進みます。冬の空っ風で棟瓦がずれ、雨樋の継ぎ目が外れ、台風のたびにトタンや雨戸が煽られます。誰も見に行かない家は、小さな不具合が半年で雨漏りになります。近隣からの苦情は、名義人ではなく近くに住む親族へ来るのが実情です。市が空き家として関わり、管理不全の状態が改善されないまま指導や勧告に至った場合には、住宅用地に対する固定資産税の扱いに影響する取扱いがあります。詳細は市の担当窓口で確かめてください。

売却や取り壊しは、共有者全員の同意が要る行為です。一人でも反対すれば止まり、一人でも連絡が取れなければ同じく止まります。逆に、雨漏りの応急処置や草刈りのような、放置すると価値が下がる状態を止める行為は、共有者が単独でできるという取扱いがあります。いま自分がやろうとしていることがどちらに当たるかを見てから、誰に連絡するかを決めてください。判断に迷う中間の行為については、弁護士か司法書士に線引きを尋ねたほうが早く済みます。

自分の持分だけを第三者へ売ることは、他の共有者の同意がなくてもできるのが原則です。持分を買い取る業者も存在します。ただし、持分だけでは家として使えないため価格は低くなりがちで、何より買った第三者が新しい共有者として登場します。その業者から他の共有者へ買い取りの打診や分割の請求が届き、親族の関係が決定的に壊れることがあります。手離れは早い代わりに、後戻りができない選択だと理解したうえで検討してください。

話し合いで決まらない場合の正面からの道が、共有物分割の請求です。まず共有者同士の協議を試み、まとまらなければ裁判所の手続きへ進みます。分け方には、土地を物理的に分ける方法、一人が取得して他へ金銭を支払う方法、売却して代金を分ける方法があり、事案に応じて選ばれます。ただし手続きには相応の期間と弁護士費用がかかり、最終的に競売になれば手取りは市場での売却より下がるのが通例です。最後の手段として置き、その前に交渉で決める価値があります。

所在が分からない共有者がいる場合については、近年の民法改正で、裁判所の手続きを経てその持分を他の共有者が取得したり、第三者へ譲渡したりできる制度が設けられています。所在等が不明であることを裁判所に認めてもらう必要があり、供託金や手続き費用が生じます。使えるかどうかは、探索をどこまで尽くしたかによって判断が分かれるため、附票や住民票をどこまで当たったかの記録が効いてきます。要件と費用の見込みは弁護士か司法書士へ確かめてください。

手放す方向で考えるなら、相続した土地を国庫へ帰属させる制度もあります。ただし共有の土地については共有者全員でそろって申請することが求められるなど条件があり、建物が残っている土地や、境界が争われている土地は対象外とされています。申請から承認までの審査があり、承認された場合には負担金の納付も必要です。窓口は法務局で、事前の相談を受け付けています。使えるかどうかを机上で悩むより、土地の状況を持ち込んで相談したほうが早く判断できます。

売却へ進む場合、相続した家を売ったときの税の特例が使えることがあります。国税庁は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」として、一定の要件を満たす場合に譲渡所得から特別控除を受けられる制度を案内しています。適用には対象となる家屋の条件、売却の期間、耐震の要件などが細かく定められており、相続人の数によって控除の限度に取扱いが設けられている点も見落とされがちです。共有で売る場合は各人の申告になるため、適用の可否は必ず税理士か税務署へ確かめてください。

順番としては、この記事で扱った作業をそのまま進めるのが現実的です。年表を書き、地番を特定し、登記事項証明書を取り、亡くなっている名義人については戸籍で承継先をつなぐ。そこまでで当事者の数が確定し、連絡が取れる人と取れない人が分かれます。ここまでは家族の手で進められ、費用も数千円から一万円台に収まることがほとんどです。数か月かかっても構いません。ただ、着手を先延ばしにするほど当事者は増え、選べる道は狭くなります。動かせる人が動けるうちに、最初の一通を出してください。

• 誰がいくら立て替えているかを、日付付きで記録しているか
• 屋根と雨樋の状態を、この一年のうちに見に行ったか
• 共有者のうち、連絡が取れる人と取れない人を仕分けたか
• 持分だけの売却を検討する前に、他の共有者へ打診したか
• 税の特例が使えるかを、売却の話を進める前に税理士へ聞いたか