親の実家を貸せる？賃貸募集の前に確認する名義・修繕・設備

貸す前に、契約できる人と要る同意を確かめる

貸すというのは賃貸借契約を結ぶことです。誰が署名できるのかは登記で決まっていて、片付けの進み具合とは関係がありません。ここが未確定のまま募集を始めると、入居希望者が現れた段階で必ず止まります。

まず登記事項証明書を取ってください。法務局の窓口でもオンラインでも請求でき、所有者以外の家族でも取得できます。必要なのは住所ではなく地番で、普段使っている住居表示とは別の番号です。地番は固定資産税の納税通知書に付いてくる課税明細書、権利証や登記識別情報、昔の売買契約書のいずれかに載っています。どれも見当たらないときは、法務局の窓口に備えてある地図で場所から探せます。土地と建物は別々の登記なので、必ず両方を請求してください。

証明書が手元に来たら、表題部、甲区、乙区の三つに分けて読みます。表題部には所在、地番、家屋番号、床面積、構造、建てられた年が載ります。甲区は所有者の欄で、ここに名前のある人が原則として貸主になれる人です。乙区には抵当権や賃借権などが載ります。とうに完済しているのに抵当権の登記だけ残っている家は珍しくなく、貸すこと自体を妨げはしませんが、売却へ切り替える段になると抹消の手続きが要ります。

名義が親のままで、親に判断能力があるうちは、貸主は親本人です。子が窓口を担うなら委任状を作り、募集の依頼までなのか、契約の締結や賃料の受領まで含むのかを書き分けます。範囲のあいまいな委任状は、仲介や管理を頼む先で受け取ってもらえないことがあります。賃料がどの口座へ入るのか、確定申告を誰の名前で行うのかも、この時点で決めておくと後で言い合いになりません。

親が施設へ移り、契約の中身を理解することが難しくなっている場合は、子が代わりに署名して契約を成立させることはできません。成年後見の制度を使う道はありますが、後見人が付いても本人の居住用の不動産については家庭裁判所の許可を要する取扱いがあり、貸すという行為がどこまで含まれるかは事情によって判断が分かれます。入所の直後に急いで募集をかけるのではなく、先に司法書士や弁護士へ現状を示してください。

親が亡くなっている場合は、相続登記が先に来ます。相続によって不動産を取得したことを知った日から三年以内に申請する義務が定められ、遺産分割がまとまらないときのために相続人申告登記という手続きも用意されています。ただし申告登記は義務を果たすためのもので、これだけで貸主が決まるわけではありません。誰の名前で契約し、誰が賃料を受け取るのかは、遺産分割の話し合いで決める必要があります。

共有になっている家は、ここでいちばん詰まります。貸し出す行為が持分の過半数で決められる管理の範囲に入るのか、共有者全員の同意が要る範囲に入るのかは、契約の期間や内容によって扱いが変わります。短く区切った賃貸と、長い期間の契約や大きな改修を伴う貸し方では判断が違ってくるため、期間を決める前に司法書士へ相談してください。同意を取るときは口頭で済ませず、期間と賃料の分け方を書いた書面を残します。

土地が借地なら、建物を人に貸すことについて地主の承諾が要るかどうかを借地契約書で確かめます。承諾料が発生するかどうかも契約書次第です。敷地に続けて田や畑があり、そこも一緒に使ってもらう前提なら、農地の権利を動かすには別の手続きがあるため、宅地の部分と切り分けて考えます。市街化調整区域にある家は、使い方を変えることに制限がかかる場合があるので、建てたときの許可の内容を市の窓口で確認してください。

最後に、登記には出てこない同意があります。仏壇はそのまま置いておきたい、盆には親族が集まる、近くに住むきょうだいが庭木の世話を続けている。こうした事情は権利ではありませんが、他人が住み始めてから表に出ると止められません。誰が何を続けたいのかを先に聞き取り、貸す範囲から外す部分があるなら、母屋と納屋を分ける、駐車場の一台分を家族用に残すといった形で、契約前に線を引いておきます。

• 登記事項証明書を、土地と建物の両方について取る
• 甲区の所有者と、乙区の抵当権・賃借権を読み分ける
• 共有なら持分の割合と、連絡が取れない人の有無を書き出す
• 委任状の範囲を、募集・契約・賃料受領のどこまでかで区切る
• 家族が使い続けたい場所と時期を、貸す範囲から先に外す

賃貸に耐えるかどうかは、間取りではなく設備で決まる

内見に来た人が黙って帰る理由は、部屋数や広さではなく、水回りと冬の寒さです。築年数の古い家ほど、直すかどうかの判断は設備を一つずつ数えるところから始まります。

最初に見るのは給湯器です。本体の側面に製造年の入った銘板があり、十年を超えているなら交換を前提に考えます。都市ガスかプロパンかで機種も費用も変わり、この地域は市街地の一部を除いてプロパンの家が多く、ボンベの置き場所とガス会社との契約が付いてきます。追い焚きができるかどうかも借り手の判断に響き、給湯だけの古い釜のままでは、子育て世帯に向けた募集で不利になります。

浴室は、在来工法のタイル貼りか、ユニットバスかで大きく分かれます。タイル貼りにバランス釜が付いた浴室は、冬の冷え込みと掃除のしにくさで敬遠されやすく、床のひび割れから下の土台が傷んでいることもあります。ユニットバスへ入れ替えると床下の配管や土間の状態まで手が入るため、工事は数日で終わっても費用は大きい部類です。入れ替えないなら、その分だけ賃料を下げて募集するという判断もあります。

台所は、流し台の高さとコンロの設置寸法を測っておきます。古い規格の流し台は今の標準より低く、背の高い人には使いにくい。コンロがガスの種類に合っているか、備え付けなのか置き型なのかで、入居者が自分の器具を持ち込めるかどうかが変わります。洗面台が無く、台所か浴室の蛇口で顔を洗う造りの家もあり、その場合は洗面化粧台を入れるかどうかが募集条件に直結します。

排水の方式は、公共下水道、合併処理浄化槽、単独処理浄化槽、汲み取りのどれかです。下水道の来ている区域なら、接続の要否と時期を市の下水道の担当窓口で確認してください。浄化槽なら保守点検、清掃、法定検査の年間費用が発生し、これを貸主と借主のどちらが負担するのかを契約書に書いておかないと、後で必ず問い合わせが来ます。汲み取りのままでの募集は、対象になる入居者がかなり絞られます。

洗濯機の置き場が屋外にしかない家では、防水パンと給排水を室内に新しく設けられるかを見ます。勝手口の土間や納戸の一角を使えることが多く、費用のわりに募集への効き目が大きい部分です。冷暖房は、機器が付いているかどうかよりも、壁のスリーブ穴と専用のコンセントがあるかを確認します。穴の無い部屋は入居者が自分で付けようとしても工事を断られることがあり、貸主側で先に用意したほうが早く決まります。

電気は、契約している容量と分電盤を見ます。三十アンペア以下のままだと、電子レンジとドライヤーと冷暖房が重なるだけで落ちます。分電盤に漏電を遮断する装置が付いているか、回路の数が足りているかも確認の対象です。天井裏に古い配線が残っている家では、電気工事店に一度見てもらい、増やせるかどうかと概算を聞いておきます。ここを飛ばすと、入居後の停電の連絡が貸主のところへ来続けます。

昭和五十六年五月三十一日以前に建築確認を受けた建物は、いわゆる旧耐震の基準で建てられています。貸すために耐震補強が義務づけられているわけではありませんが、診断と補強に対する補助の制度を市が設けている場合があるため、建てた年の分かる書類を持って建築の担当窓口へ相談してください。窓が単板ガラスのままなら、冬の空っ風が正面から当たる面だけでも内窓を足すという、段階的な直し方があります。

水の引き込みと火災警報器も見落としやすい部分です。井戸水だけで暮らしてきた家では、上水道が引かれているか、引かれていても止水栓から先が生きているかを確かめます。引込管の口径が細いと、二階の蛇口と風呂を同時に使ったときに勢いが落ちます。住宅用の火災警報器は寝室と階段に設けることが原則として求められており、電池式のものは十年ほどで交換の目安が来ます。募集を出す前に全数を押して、鳴るかどうかを一つずつ確かめてください。

最後に、建物そのものの傷みです。天井や壁に浮かぶ茶色い染み、押入れの奥のかび臭さ、畳の縁の沈み、浴室まわりの柱の柔らかさ。台風のあとに屋根から水が回った跡は、晴れた日の内見では見えません。床下と小屋裏を見てもらい、白蟻の被害と雨漏りの履歴を先に確定させます。仏壇、農具、納屋の中身といった残置物も、貸す前に行き先を決めておかないと、そこだけ物置として残す約束が後の紛争の種になります。

• 給湯器の銘板を写真に撮り、製造年とガス種を控える
• 浴室・台所・洗面・便所の四点を、部屋単位ではなく設備単位で記録する
• 排水の方式と、浄化槽なら年間の点検・清掃・検査の費用を確かめる
• 分電盤を開けて回路数を数え、冷暖房用の専用回路の有無を見る
• 床下と小屋裏に人を入れて、雨漏りと白蟻の履歴を先に確定させる

修繕費は、貸すために要る分と後でよい分に分ける

見積書が一枚だけ手元にあっても、判断はできません。同じ現場でも、誰に見てもらうかで出てくる金額と工事の範囲が変わるからです。総額ではなく行ごとに読みます。

直す箇所を三つに仕分けます。一つ目は、これが無いと貸せないもの。給湯器が動かない、雨漏りが止まっていない、排水が流れない、電気の容量が足りない。二つ目は、賃料や決まる早さに効くもの。浴室の入れ替え、内装のやり替え、洗面台の新設。三つ目は、貸主が自分の資産を守るために行うもの。屋根や外壁、白蟻の予防。この三つが混ざったままの見積書で総額だけを眺めると、判断ができなくなります。

見てもらう相手は一種類ではありません。工務店やリフォーム会社は工事の側から、賃貸の仲介担当は募集の側から、建築士は建物の安全の側から同じ家を見ます。仲介担当が要らないと言った工事を工務店が勧めることもあり、どちらかが間違っているのではなく、見ている目的が違うだけです。三者に同じ日に立ち会ってもらい、その場で意見の食い違いを出してしまうほうが、後から一人ずつ往復するより早く決まります。

相見積りは、安い会社を選ぶためではなく、範囲をそろえるために取ります。同じ図面、同じ数量、同じ仕様でなければ比べようがありません。一式とだけ書かれた行は、何をどこまで含むのかを分けて書き直してもらってください。処分費、足場、養生、既存部分の撤去、駐車場代のように、後から追加になりやすい項目を最初から見積書へ載せてもらうと、着工後に金額が動く幅が小さくなります。

工事の順番は、外から内へです。屋根と外壁で水の入り口をふさぎ、床下の白蟻と腐りを処理し、それから水回りの設備を入れ替え、最後に内装を仕上げます。逆にすると、貼ったばかりの壁紙を剥がして直すことになります。壁を開けたときにしか分からないことがあるため、解体してから追加が出る前提で、総額の一割から二割ほどの余裕を予算に持たせておくと、途中で工事が止まりません。

金額はここでは断定できません。同じ給湯器の交換でも、設置場所、配管の引き直し、ガス種の変更が絡むかどうかで変わります。それでも、給湯器や洗面台の入れ替えは数万円から数十万円の幅、浴室の入れ替えや内装の全面やり替えは数十万円から百万円台、屋根と外壁まで含めると百万円単位という感覚を持っておくと、見積書を開いたときの驚きが減ります。実額は現地を見た事業者の書面で確かめてください。

改修にかけた額を月々の家賃で割ると、何か月分かが出ます。ここで使う家賃は募集の賃料そのものではなく、管理料と空室の期間を引いたあとの手取りです。年間十二か月のうち何か月埋まるかを控えめに置いて計算します。十年貸す前提でも戻ってこない工事は、賃料を上げるための投資ではなく、資産を守る支出として別の理由から判断することになります。

直さずに貸すという道もあります。現状のまま引き渡し、入居者が自分で手を入れることを認める代わりに賃料を下げる形です。原状回復の範囲、入居者が付けた造作の扱い、退去のときに誰が撤去するのかを契約書で細かく決める必要があり、扱い慣れた仲介会社も限られますが、古い家の借り手が付きやすい形ではあります。工事費を先に出す余裕が無い場合の、現実的な選び方です。

見積りを取る時期にも向き不向きがあります。台風のあとや年度末は、地元の工務店が手一杯で、現地を見に来てもらうまでに何週間もかかることがあります。募集を始めたい時期が決まっているなら、その三か月ほど前には声をかけておくと工程が組めます。あわせて、耐震の診断や改修、空き家の活用に対する補助の制度を市が設けている場合があり、多くは着工前の申請が条件です。工事を発注する前に、市の担当窓口で今年度の要件と受付の期間を確かめてください。

かけた費用が、その年の必要経費になるのか、資産に計上して年数をかけて費用にしていくのかは、工事の中身によって扱いが分かれます。貸し始める前に行った工事と、貸したあとに行った工事とで考え方が違う場合もあります。判断は税理士へ渡してください。渡すときは、見積書と請求書だけでなく、着工前と完了後の写真、工事の範囲を書いた仕様書を一緒にすると、確認が短い時間で済みます。

• 見積書の一式という行を、含む範囲と数量まで分けて書き直してもらう
• 処分費・足場・養生・撤去・駐車場代が入っているかを確かめる
• 工事の順番を、屋根と外壁、床下、水回り、内装の順で組む
• 解体後の追加に備えて、総額の一割から二割を予算に残す
• 着工前と完了後の写真、仕様書、請求書をひとまとめにして保管する

家賃は相場ではなく、手取りと契約の型から決める

募集の賃料は、近隣の広告を眺めて決めるものではありません。手元に残る額と、何年で返してもらえる契約かを先に決めると、出せる賃料の幅は自然に絞られます。

参考にする数字には、いま募集に出ている賃料と、実際に決まった賃料の二種類があり、判断に役立つのは後者です。戸建ての賃貸は集合住宅ほど事例が多くないため、一つの数字ではなく幅で受け取ってください。仲介会社へ依頼するときは、直近で決まった同じくらいの規模の戸建てが何件あり、募集からどれくらいの期間で決まったかを聞くと、賃料と空室の長さが同時に見えます。

この地域で戸建てを借りるのは、駐車場を二台使いたい家庭、集合住宅では飼えない動物のいる世帯、転勤で数年だけ住む人、庭や納屋を仕事に使いたい人などです。単身の勤め人はアパートへ向かうため、部屋数の多い古い家をそのまま単身向けに出しても動きません。誰に向けて出すのかを先に決めてから、必要な設備と募集を始める時期を合わせていきます。

賃料から引かれるものを並べます。管理を頼むなら管理料、固定資産税と都市計画税、火災保険料、浄化槽など共用設備の維持費、そして毎年の修繕に充てる分。ここからさらに、空室の期間を引きます。十二か月のうち十一か月しか埋まらないと置くだけで、手元に残る額は一割近く変わります。この計算をしたうえで、貸さずに持ち続けた場合の年間の持ち出しと並べて比べてください。

管理の頼み方は大きく三つあります。自分で入居者とやり取りする自主管理、家賃の集金と入居者対応を任せる集金代行、会社が借り上げて転貸する形。遠方に住んでいるなら自主管理は現実的ではありません。借り上げの形は空室でも一定額が入りますが、賃料を見直す条項がどうなっているかで数年後の姿が変わるので、改定に関する条項は人任せにせず自分で読んでください。

契約の型は、更新のある普通借家と、期間が来たら終わる定期借家に分かれます。将来この家を使うかもしれない、数年のうちに売るかもしれないという事情があるなら、定期借家を検討します。定期借家は、更新が無い契約であることを契約書とは別の書面であらかじめ説明することが原則として必要で、この手順を落とすと普通の契約として扱われる場合があります。仲介会社が慣れているかを先に確かめてください。

敷金、礼金、原状回復の負担区分は、賃料と同じ紙の上で決めます。畳の日焼けや壁紙の経年による変化は貸主の負担とするのが原則的な考え方で、これを借主へ全額請求する条件は後から通りません。入居の前に、各部屋の四隅、水回り、床、建具を写真に撮って日付とともに残しておくと、退去のときの話し合いが短く済みます。古い家ほど、この記録が効いてきます。

連帯保証人を立てる場合は、保証する上限の額を契約書に定めることが必要とされています。いまは保証会社を使う形が一般的で、家賃の滞納だけでなく明渡しにかかる費用まで対象になるかは商品ごとに違います。入居者には家財の保険と借家人の賠償責任の特約を付けてもらい、貸主側は建物の火災保険を賃貸中の建物として扱ってもらえるよう、契約先へ使い方が変わったことを伝えます。

募集条件の細かい部分も、先に決めておくほど後の判断が速くなります。動物を飼うことを認めるのか、認めるなら種類と頭数、退去のときの消臭や壁の補修をどう扱うのか。停められる車の台数と、置く位置。庭木や草の手入れを誰が行うのか。納屋や物置を貸す範囲へ含めるのかどうか。これらを決めないまま募集を出すと、内見のたびに条件が動き、先に見た人との間で説明が食い違います。仲介会社へ渡す資料に、一枚の条件表として添えておくのが確実です。

募集を始める時期は、工事の完了予定日から逆算します。転勤や入学に合わせて動く人が多いため、内見できる状態を作れる日を仲介会社へ伝え、写真の撮影日と広告の掲載日を決めます。賃料が入り始めたら、不動産所得として申告が必要になります。減価償却の取り方、貸す前の工事費の扱い、青色にするかどうかは初年度に決めておくと後が楽です。この部分は税理士へ相談してください。

• 直近で決まった同規模の戸建ての賃料と、決まるまでの期間を聞く
• 管理料・税・保険・修繕積立・空室分を引いた手取りを先に出す
• 普通借家か定期借家かを、家族の将来の予定から決める
• 原状回復の負担区分を条件に書き、入居前の写真を日付付きで残す
• 保証会社の利用と、連帯保証人を立てる場合の上限額を決めておく
• 動物・駐車台数・庭の手入れ・納屋の扱いを条件表にして仲介へ渡す

貸したあとに戻せないことを、先に数えておく

賃貸でいちばん見落とされるのは、始める条件ではなく終わらせる条件です。人が住み始めた家は、貸主の都合だけでは返ってきません。ここを読んでから募集の判断をしてください。

更新のある普通借家では、貸主の側から契約を終わらせるには正当な事由が要るとされ、期間が満了する一年前から六か月前までの間に通知することが原則です。通知を出しても、貸主側の必要性と借主側の事情を比べて判断されるため、立退料の支払いが前提になることもあります。子が三年後に住むかもしれない、という程度の見込みでは明け渡してもらえると考えないほうが安全です。

貸している間に売りたくなった場合は、借主がいる状態のまま売る形になります。買う側は自分で住めないため、投資として買う人が相手になり、賃料から利回りを計算して価格を出します。自分で住みたい人が買う場合の価格とは、値の付け方そのものが違います。数年のうちに売る可能性が残っているなら、期間を区切った契約にしておくか、売却の検討を先にするかの分かれ道になります。

相続した家を売るときの譲渡所得については、一定の要件を満たす場合に控除を受けられる制度があります。この制度には、相続のときから売るときまでの間に事業や貸付けや居住の用に使われていないこと、という趣旨の要件が含まれています。つまり、貸すという選択が制度の適用に影響する場合があります。自分の家が要件に当てはまるかどうかと適用の可否は、必ず税理士か税務署へ確認してください。

貸している最中に貸主が亡くなると、その家は借主が入ったまま相続の対象になります。貸主としての立場も引き継がれ、預かっている敷金を返す義務も一緒に移ります。相続人が複数いると、住む人のいる家をどう分けるかで話が止まりやすく、売って分けるという解決も借主がいる分だけ選びにくくなります。誰に引き継ぐつもりなのかを、貸し始める段階で家族へ伝えておいてください。

家賃が入らなくなったとき、鍵を替える、荷物を運び出すといった対応は取れません。保証会社が付いていれば立て替えの手続きが進みますが、出て行ってもらうには最終的に裁判の手続きが必要で、時間も費用もかかります。入居審査の段階で保証会社の利用と緊急時の連絡先を条件にしておくこと、入金を毎月自分で確認する仕組みを作っておくことが、実務的な備えになります。

建物の設置や管理に不備があって人に損害が出た場合、所有者が責任を問われることがあります。道路際のブロック塀、ずれた瓦、傾いた庭木、朽ちた木製の門扉。空き家のうちは自分だけの問題でも、人が住み、その前を近隣の方が毎日通るようになると意味が変わります。貸す前に外まわりを一周し、落ちる可能性のあるものと倒れる可能性のあるものを先に片付けてください。

地区との関係も引き継がれます。自治会費を誰が払うのか、ごみの集積所の当番はどうするのか、農業用の水路の掃除に出るのかどうか。細い道に面した家では、来客の駐車が近所との摩擦になりやすい。入居者が自治会に入るのかどうかを含めて、地区の役員へ事前に話を通しておくと、入居後の連絡が貸主のところへ集中せずに済みます。ここは契約書には書ききれない部分です。

貸し終わったあとのことも、一度は思い描いておいてください。借主が出ていけば、家はまた空き家に戻ります。人が住んでいた分だけ設備は消耗し、次の募集を出すなら給湯器や内装の手直しが必要になることも多い。そのときに、もう一度貸すのか、そこで売るのか、家族の誰かが使うのかを判断する場面が来ます。退去の連絡は一か月ほど前に届くのが一般的なので、その短い間で決められるよう、判断の材料を契約が続いているうちから更新しておくと慌てずに済みます。

最後に、終わらせる条件を紙へ書いておきます。何年貸すのか、家族の誰かが使いたいと言い出したらどうするのか、修繕の費用が年間いくらを超えたら売却へ切り替えるのか、賃料が想定を何割下回ったら条件を見直すのか。この四つを決めずに募集を始めると、判断の材料が毎月の入金額だけになります。年に一度、同じ紙を開いて置き直す日を、契約の更新時期とは別に決めてください。

• 普通借家では貸主から簡単に終わらせられないことを家族で共有する
• 数年内に売る可能性があるなら、契約の型を決める前に税理士へ聞く
• 貸主が亡くなった場合に立場を継ぐ人を、貸し始める前に決める
• ブロック塀・瓦・庭木・門扉を、募集前に一周して点検する
• 自治会・ごみ・水路の当番の扱いを、地区の役員へ先に相談する