擁壁のある実家を売る前に｜古い造成地で確認する図面と現地項目

同じ「土留めの壁」でも、種類が違えば扱いが変わる

擁壁の話は、種類・高さ・どちらの土地のものかという三点が決まらないと前に進みません。専門家に見てもらう前に、家族の手で見当をつけられるところまでを済ませます。

高低差のあるところに立っている壁が、すべて擁壁とは限りません。人が土を留めるために造った構造物なのか、もともとの地山の斜面に化粧を施しただけの法面なのか、あるいは境界を示すためだけのブロック塀なのかで、話の道筋が分かれます。見分けの手掛かりは、壁の上と下で地面の高さが違うかどうかです。壁の両側が同じ高さなら、それは土を留めていない塀です。壁の背面側の地面が明らかに高く、その土が壁で支えられているなら、機能としては擁壁として扱われます。

次に、その壁が上の宅地のものか、下の宅地のものかを考えます。高い側の土地の土を支えているのだから高い側の持ち物だろう、という理解は一般的ですが、それだけで決まりません。造成した業者がどちらの敷地内に築造したか、境界がどこを通っているか、分譲時にどう引き渡されたかで所有と管理の関係は変わります。公図と分譲時の区画図を並べ、壁の厚みが境界線のどちら側に入っているかを見ます。断定できないことのほうが多いので、その場合は「不明」と書いて残してください。

工法による分け方に移ります。実家の周りでよく見るのは四つです。ひとつは鉄筋コンクリート造で、断面がL字や逆T字になっているもの、あるいは背が低く分厚い重力式のもの。ふたつめは間知ブロックや間知石をモルタルで固めて積んだ練積み造で、正面が四角い石の目地模様に見えます。みっつめは玉石や大谷石をモルタルなしで積み上げた空積み。よっつめは、建築用のコンクリートブロックをそのまま積み上げて土を留めているものです。

後ろの二つは注意が必要です。空積みや、建築用ブロックを積んだだけの壁は、土圧を支える構造物としては原則として認められない扱いになります。長年もっているから大丈夫だ、という説明は根拠になりません。昭和三十年代から四十年代に切り開かれた分譲地では、当時の常識で施工されたものが今もそのまま残っています。買主側の設計者や金融機関がこの種類を見た瞬間に話が止まることがあるため、種類の見当は早い段階でつけておく価値があります。

もうひとつ、古い住宅地で頻繁に出てくるのが二段擁壁です。もとの擁壁の天端に、後からブロックやコンクリートを積み増して高さを稼いだ形が典型で、境目に横一直線の継ぎ目が走っているのですぐ分かります。下の段と上の段が別の時期に別の考え方で造られているため、全体としてどれだけの土圧を支えられるのかが不明になります。花壇の縁石のつもりで足したものが、結果的に擁壁の増し積みになっている例もあります。継ぎ目の有無は、正面から一枚撮っておけば後の相談で必ず役に立ちます。

高さの測り方にも約束があります。見えているのは地面から上の部分だけで、擁壁は地中にも根入れとして埋まっています。設計上の高さと、目で見える高さは別物です。まずは道路面や下の地盤から天端までを、巻尺やレーザー距離計で測ってメモします。二段になっているなら、下段と上段をそれぞれ測って合計も出します。高さが二メートルを超えるものは、原則として建築基準法上の工作物として確認申請の対象になる取扱いがあり、書類が残っている可能性も出てきます。

水抜き穴も見ておきます。擁壁の背面にたまった水は土圧を大きく増やすため、壁を貫く排水孔が一定の間隔で設けられているのが基本です。宅地造成に関する法令では、原則として壁面の面積三平方メートル以内ごとに内径七・五センチメートル以上の水抜き穴を設けるという考え方が示されています。現地では、穴が見当たらない、モルタルや土でふさがっている、逆に穴から土砂が流れ出て下に山ができている、といった状態を探します。数と間隔を数え、詰まっているものには印を付けてください。

擁壁が一か所とは限らない点にも注意してください。道路との間に一枚、隣地との間にもう一枚、庭の中に段差がもう一段。高低差のある敷地では、性格の違う壁が複数あることが普通です。道路に面したものは通行人や車への影響が問われ、隣地との間のものは相手方の建物への影響が問われます。敷地の中で完結している低い段差は、緊急度が下がります。まず敷地を一周し、簡単な見取り図に壁の位置を線で書き入れ、それぞれに番号を振ってください。以後の写真も記録も、この番号で管理すると混乱しません。

この章の作業は素人が結論を出すためのものではなく、専門家に渡す材料を作るためのものです。種類の見立ては仮でかまいません。写真、測った高さ、延長のおおよその長さ、水抜き穴の数、二段かどうか。この五つが揃っていれば、建築士や施工会社に電話で相談したときの話の入り方がまったく変わります。逆にこれがないと、まず現地を見ないと何も言えません、で終わってしまい、日程調整だけで数週間が過ぎます。

• 壁の両側の地面の高さを比べ、土を留めているか単なる塀かを分ける
• 正面・斜め・上端・下端の四方向から日付が残る形で写真を撮る
• 下の地盤から天端までの高さを測り、二段なら段ごとに記録する
• 壁の延長を歩数でよいので測り、おおよその長さを控える
• 水抜き穴の数と間隔、詰まりや土砂の流出跡の有無を数える
• 上段の積み増しを示す横一直線の継ぎ目がないかを確認する

書類は家と行政の両側から探す。出てこないことも情報になる

擁壁に関する書類は、自宅の押し入れと市役所の窓口の両方に散らばっています。昭和期の造成地では出てこないほうが多く、その事実自体を記録に残すことが次の段取りにつながります。

探す書類は大きく三系統あります。ひとつは建築基準法の系統で、高さ二メートルを超える擁壁について工作物の確認済証と検査済証が出ていることがあります。ふたつめは造成の系統で、宅地造成に関する工事の許可書と検査済証、あるいは都市計画法の開発許可に関する書類です。みっつめは工事そのものの記録で、擁壁の断面図、配筋図、構造計算書、施工写真、分譲時のパンフレットに載った造成断面などが該当します。三つは別のもので、ひとつあれば他が不要になるという関係ではありません。

自宅で探す場所は決まっています。権利証や登記識別情報が入っている封筒、購入時に渡された分厚い書類一式、仏壇の引き出し、古い金庫。分譲地であれば、販売時のパンフレットや区画図に造成の断面が刷り込まれていることがあり、これが擁壁の工法を示す唯一の手掛かりになる場合もあります。親が施工会社と直接やり取りしていた場合は、領収書や見積書の控えから施工年と会社名が判明することがあります。会社が現存していれば図面が残っていることもあるので、社名だけでも控えておく価値があります。

行政側で取れる書類に移ります。建築確認に関するものは、市の建築を担当する窓口で、建築計画概要書の写しや確認台帳記載事項証明書として取得できる場合があります。これは確認申請が出ていたかどうか、いつ検査を受けたかを示す資料です。開発許可を伴う造成地であれば、開発登録簿の写しを閲覧・請求できる制度があります。造成の許可については、区域の指定状況と時期によって所管が市か県かで分かれるため、まず市の窓口で所管を尋ねるのが早道です。

ここで最初につまずくのが、どの課へ行けばよいのか分からないという点です。窓口は用件ごとに分かれています。建築確認や工作物の確認は建築指導の担当、開発許可や造成の許可は開発指導や都市計画の担当、土砂災害に関する区域の指定は防災の担当、県が所管する部分は土木事務所。磐田市・袋井市・掛川市・森町のいずれも、代表電話で「昭和の造成地の擁壁について、確認申請や造成の許可が残っているか調べたい」と伝えれば、担当へつないでもらえます。所在地は住所ではなく地番で伝えると話が早く進みます。

併せて、その土地がどの区域に入っているかを確認します。宅地造成に伴う災害の防止に関する規制は、二〇二三年の法改正で盛土等も含めた枠組みに再編されており、区域の指定状況は自治体ごとに異なります。造成宅地防災区域の指定があるか、土砂災害警戒区域や特別警戒区域にかかっているか、急傾斜地の崩壊による災害を防ぐための区域に指定されているか。これらは擁壁そのものの適法性とは別の論点ですが、売却時の説明事項に関わってくるため、同じ機会にまとめて聞いておくと二度手間になりません。

がけに近接して建物を建てる場合の制限にも触れておきます。多くの都道府県の建築基準条例には、一定以上の高さのがけの上や下に建築物を建てるときの制限が置かれています。実家の建て替えではなく売却が目的であっても、買主が建て替えを前提に検討する以上、この制限がどう効くかは価格の話に直結します。適用の条件と、擁壁がある場合の取扱いは条文の読み方を含めて専門的なので、県または市の建築を担当する窓口と、設計を担う建築士の両方へ確認してください。

書類が出てこなかったときの受け止め方が重要です。昭和四十年代までに造られた造成地では、記録が残っていないことは珍しくありません。書類がないことは、直ちに違法であることを意味しません。同時に、適法であることの証明にもなりません。記録に書くべきは「調べたが確認できなかった」であって、「問題なし」でも「違法」でもない、という点です。この書き分けができているかどうかが、後の章で扱う買主への説明の精度を決めます。問い合わせた窓口名、日付、回答の範囲を必ず一緒に残してください。

現地に出ているサインを、判定せずに記録する

擁壁は壊れる前に必ず何かのサインを出します。素人が安全かどうかを決める必要はありませんが、何が出ているかを正確に写して残すことはできます。

最初に見るのはひび割れです。見るべきは有無ではなく、幅、向き、位置、そして貫通しているかどうかです。髪の毛ほどの細い網目状のひびは表面のモルタルに出やすく、直ちに構造の問題を示すとは限りません。一方で、縦や斜めに一直線に走るひび、幅がはっきり分かるひび、上下にずれを伴うひびは扱いが変わります。定規やコインを添えて撮ると、後から幅を推定できます。同じひびを三か月後にもう一度撮り、広がっているかどうかを見るのが、写真一枚より何倍も意味のある情報になります。

次にはらみです。擁壁の正面が、背面の土圧に押されて外側へ膨らんでいる状態を指します。正面から見ても分かりにくいので、壁の端に立って壁面を横目に眺めると、面の通りが波打っているかどうかが見えます。天端に糸を張って、糸と壁面の距離を数か所で測る方法もあります。練積みの擁壁では、はらみに伴って目地が開いたり、石が前へ出て段差ができたりします。空積みの壁では、石がずれて隙間ができ、隙間から背面の土が見えることがあります。

傾きも重要なサインです。水平器を天端に置いて、後ろへ倒れているのか前へ倒れているのかを見ます。壁の上に立っているブロック塀やフェンスが傾いていれば、擁壁本体が動いている可能性があります。天端の高さが場所によって違う、天端を走る笠木にひびが入っている、フェンスの支柱の根元でコンクリートが割れている。こうした付属物の異変は、本体より先に目に見える形で現れることが多いので、擁壁そのものと同じ丁寧さで撮っておきます。

水の出方は、擁壁の状態を読むうえで最も分かりやすい手掛かりです。水抜き穴からきれいな水が出るのは正常な働きですが、茶色く濁った水や砂が出ているなら、背面の土が水と一緒に流れ出ています。穴の下に土の山ができていないか、下の敷地に泥が広がっていないかを見てください。逆に、雨の後でどの穴からも水が出ないなら、詰まっているか、そもそも排水の経路が働いていない可能性があります。壁面に白い粉のような跡が広がっている場合は、水がコンクリートの中を通り抜けている痕跡です。

壁だけでなく、その上の地面も見ます。擁壁の背面で地面が沈んでいる、犬走りとの間に隙間が開いている、タイルや土間コンクリートが割れて段差になっている。これらは背面の土が動いた、あるいは流出したことを示す場合があります。同じように、壁の足元では洗掘に注意します。下の地面が雨で削られて擁壁の根元が露出していないか、側溝との間に空洞ができていないか。根元は草に隠れやすいので、写真を撮る前に足元だけ刈っておくと状態がよく見えます。

遠州の気象条件も記録の設計に関わります。梅雨末期のまとまった雨と、秋の台風の通過は、背面の水位を一気に上げます。冬は空っ風で表層が乾き、土が縮んで隙間が開くこともあります。つまり、同じ擁壁でも季節によって見え方が変わります。定点観測をするなら、梅雨入り前、台風シーズンの後、そして冬の三回を目安にすると、変化を拾いやすくなります。市の防災情報や大雨への備えの案内は、避難の話だけでなく、自宅の周りをいつ見るべきかの目安としても使えます。

撮り方を先に決めておくと、あとで比べられる写真になります。立ち位置に目印を置き、毎回同じ場所から同じ画角で撮る。全景を一枚、気になる箇所を一枚、その箇所に定規を添えたものを一枚。この三枚一組を場所ごとに作ります。スマートフォンの写真には撮影日時が残るので、日付を書いた紙を写し込む必要は必ずしもありませんが、印刷して渡す場面を考えると、簡単なメモを一緒に写しておくほうが確実です。撮った写真は日付ごとのフォルダに入れ、家族が同じ場所を見られるようにします。

点検の頻度と担当も、家族の間で決めておきます。実家が空き家になっている場合、誰も見に行かない期間が半年を超えることは珍しくありません。草が伸びれば足元は見えなくなり、水抜き穴も隠れます。巡回のついでに擁壁を見る、という決め方でかまわないので、誰が、どの季節に、どこを撮るのかを一行で書いておいてください。遠方に住む兄弟がいる場合は、写真を共有する場所を先に決めておくと、現地に行ける人と行けない人の間で状況の食い違いが起きにくくなります。

最後に、してはいけないことを挙げます。写真だけで安全だと結論づけないこと。逆に、ひびが一本あったからといって危険だと家族の間で言い切らないこと。どちらも根拠がありません。土砂の流出が続いている、明らかな傾きが進んでいる、といった状況であれば、市の担当窓口や県の土木事務所へ状況を伝えて相談してください。緊急性が高いと感じる場合は、判断を待たずに行政へ連絡することが優先されます。日常の点検と、緊急時の連絡は別の行動として、家族の間で分けておいてください。

• ひび割れは幅・向き・位置を記録し、定規を添えた写真を残す
• 壁面を横から眺め、面の通りが膨らんでいないかを見る
• 天端に水平器を当て、前後どちらに傾いているかを控える
• 雨の後に水抜き穴を見て、濁りや砂の流出がないかを確認する
• 擁壁の背面の地面に沈下や隙間ができていないかを歩いて確かめる
• 根元の草を刈り、洗掘や空洞が起きていないかを写す
• 同じ立ち位置から梅雨前・台風後・冬の三回撮り、変化を比べる

是正の選択肢と費用、そして価格にどう出るか

擁壁の費用は「壁の面積×単価」だけでは決まりません。重機が入れるか、隣地を借りられるか、既存を壊すかで金額の桁が動きます。価格への影響も、値引きという一本道ではありません。

対応の幅を先に並べます。何もせず現状のまま引き渡す。詰まった水抜き穴を通し、目地やひびを埋める部分補修をする。既存を活かしたまま補強を加える。既存を撤去して新しい擁壁を築造する。あるいは擁壁に手を付けず、建物側で対応する。この五つです。どれを選ぶかは、擁壁の状態だけでなく、売主がどこまで時間と費用をかけられるか、買主が何を建てるつもりかによって変わります。順番として、まず状態の把握、次に選択肢の比較、最後に売り方の設計という流れを崩さないことです。

建物側で対応するというのは、擁壁に荷重をかけない基礎で新築するという考え方です。擁壁の影響が及ぶ範囲より深いところまで基礎を伸ばす、いわゆる深基礎や、杭を用いる設計が該当します。この場合、擁壁そのものは触らずに済みますが、基礎工事の費用と設計の手間が上乗せされます。買主が新築を前提に検討しているなら、擁壁を造り替えるより現実的な解になることがあります。どちらが有利かは敷地の形と建てたい建物によるので、買主側の設計者が判断する領域です。売主側は、その判断ができる材料を渡すところまでを担います。

費用が動く要因を具体的に挙げます。第一に高さと延長。第二に既存擁壁を撤去するかどうか。第三に、工事中に背面の土が崩れないようにする仮設の土留めが要るかどうか。第四に、重機と生コン車が現場まで入れるか。第五に、掘った土や壊したコンクリートの搬出と処分。第六に、工事のために隣地や道路を一時的に使う必要があるかどうか。この六つのうち、金額に最も効くのは四番目と六番目です。同じ高さ同じ長さの擁壁でも、道路が狭くて重機が入れなければ、人力作業と小型機械で工期が延び、費用は大きく変わります。

磐田市・袋井市・掛川市の丘陵に開かれた古い分譲地や、天竜川に近い段丘上の住宅地では、この四番目と六番目が現実の壁になります。前面道路が四メートルに満たない、途中に急な曲がりがある、擁壁の裏側が隣家の庭で作業空間がない。こうした条件では、見積書の金額そのものより、そもそも施工できるのかという確認が先に来ます。現地を見ずに出された概算は、この部分を織り込んでいないことが多いため、必ず現場を見たうえでの見積もりに置き換えてください。

見積もりを取るときは、項目を分けて出してもらいます。既存擁壁の撤去と処分、掘削と残土処分、仮設と土留め、擁壁本体の築造、排水設備、埋め戻しと転圧、外構の復旧、諸経費。これを一式でまとめられると、他社と比べられません。壁面積あたりの単価という考え方は説明としては分かりやすいのですが、同じ単価でも撤去の有無や仮設の規模で総額は倍近く動きます。二社以上から、同じ項目立てで出してもらうことを最初に伝えてください。金額の幅は、条件によって大きく開くものだと理解しておくほうが安全です。

先に直してから売るべきか、という質問には一律の答えがありません。費用をかけて造り替えても、その分がそのまま価格に上乗せされるとは限らないからです。一方で、状態が悪いまま買主に丸投げすると、買主は不確実性の分まで含めて安全側に見積もるため、実際の工事費より大きく価格を引かれることがあります。判断の材料になるのは、専門家から得た所見と、複数社の見積もりです。この二つがあれば、直さずに売る場合でも、いくらの工事でどこまで直るのかを示したうえで交渉ができます。

解体との順番にも注意が必要です。建物を先に解体してしまうと、擁壁の状態や建て替えの可否が分かる前に、更地としての固定資産税の扱いだけが変わってしまう場合があります。原則として、住宅が建っている土地には課税上の特例がありますが、建物がなくなればその前提も変わります。解体は後戻りができない選択なので、擁壁と接道の確認を先に済ませてから日程を組んでください。適用の可否や具体的な税額については税理士や市の資産税を担当する窓口へ確認してください。

住宅ローンの審査で擁壁が論点になることもあります。金融機関が担保として土地を評価する際、擁壁の状態や適法性をどう見るかは機関によって異なり、一律の基準を示すことはできません。ただ、買主が住宅ローンを使う前提で購入する以上、審査で止まれば取引そのものが流れます。書類が揃っているか、専門家の所見があるか、という準備は、価格の話とは別に取引の成立しやすさに効いてきます。ここでも、揃えるべきは判断ではなく材料です。

分かったことと調べていないことを分けて、買主へ渡す

売却の場面で問われるのは、擁壁が完璧であることではありません。何を確認し、何が確認できていないのかを、売主が正確に伝えているかどうかです。

売主が買主へ伝える内容は、通常は物件状況報告書という書面にまとめます。擁壁については、過去に補修をしたか、いつ誰が行ったか、ひび割れや傾きに気づいているか、隣地から指摘を受けたことがあるか、大雨のときに水や土砂が出たことがあるか、といった項目が対象になります。ここに書くのは、売主が知っている事実です。専門的な評価を書く必要はありませんが、知っていて書かなかったという状態を作らないことが何より重要です。

書き方には一つ工夫があります。「異常なし」と「確認していない」を必ず分けることです。屋根裏や床下と同じで、擁壁の背面や根入れの部分は見ることができません。見ていないところを「問題ありません」と書いてしまうと、後から何かが見つかったときに、伝え方の問題として跳ね返ってきます。「正面の目視では幅の大きなひびは見当たらないが、背面と根入れ部分は未確認」という書き方であれば、事実として正確です。この書き分けは、家族の記録の段階から徹底しておくと、書面を作るときに迷いません。

宅地建物取引業者が介在する取引では、重要事項説明の中で扱われる項目があります。造成宅地防災区域や土砂災害警戒区域といった区域の指定は、原則として説明の対象に含まれる取扱いです。ただし、これは区域の指定という公的な情報についての説明であって、その擁壁が構造的に安全であることを保証するものではありません。区域外だから安心、区域内だから売れない、というどちらの読み方も誤りです。個別の物件でどこまでが説明事項に当たるかは、担当する宅地建物取引士に確認してください。

引き渡し後の責任についても、契約の段階で扱いが決まります。契約の内容に適合しないものがあったときの売主の責任は、契約書でどう定めるかによって範囲が変わり、期間を限る、あるいは免責とする取り決めがされることもあります。ただし、売主が知っていながら告げなかった事実については、免責の取り決めがあっても責任を免れない取扱いがあります。つまり、隠すことが最も損な選択になります。契約条項の設計は取引ごとに異なるので、宅地建物取引士や弁護士と相談のうえで決めてください。

隣接する土地との関係も、売る前に整理しておきたい項目です。擁壁が境界をまたいでいる、上下の土地で共用している、過去に費用を分担した経緯がある。こうした事情は、買主にとっては買った後に初めて直面する話になります。覚書や合意書が残っていれば写しを、口約束しかないなら「口頭での取り決めがあった旨」を記録として残します。上下の所有者と連絡が取れる関係なら、売却の前に一度話をしておくと、工事が必要になったときの立ち入りの話がはるかに進めやすくなります。

名義の確認も、擁壁の話と同時に進めておきます。親の代で相続登記が済んでいないと、売却の手続きに入る前に相続人を確定させる作業が発生します。相続登記には申請の義務が定められており、遺産分割がまとまらない場合の申告登記という仕組みも用意されています。期限の考え方や必要な書類は法務省の案内で確認できます。擁壁の調査と名義の整理は同時並行で進められるので、どちらかを待つ必要はありません。個別の判断は司法書士へ相談してください。

買主に資料を渡す時期についても触れておきます。値引きの材料になるからと開示を後回しにすると、契約直前や引き渡し前の調査で出てきたときに、交渉が振り出しに戻ります。むしろ、検討の早い段階で資料一式を渡したほうが、擁壁の状態を織り込んだうえで検討する買主だけが残るため、話が途中で壊れにくくなります。金融機関の審査や設計者の検討にも同じ資料が使われるので、写しを何部か作っておくと、そのたびに探す手間がなくなります。

ここまでの作業を一枚にまとめます。載せるのは、擁壁の写真と測った寸法、工法の見立て、水抜きの状況、探した書類とその結果、問い合わせた窓口と回答、専門家の所見、見積もりの内訳、そして未確認として残っている項目。この一枚があれば、買主にも、仲介する業者にも、金融機関にも、同じものを渡せます。分からないことが残っていても構いません。分からないことが分からないまま放置されている状態と、分からないと分かっている状態は、取引の場面ではまったく別の意味を持ちます。

ふじがおか実家カルテが担うのは、この一枚を作るまでの整理です。住所から公開情報を集め、区域の指定や地形、資料の有無を並べ、どこから先が現地調査や専門家の判断になるのかを線引きします。擁壁が安全かどうかの判定、境界の確定、税額の計算、法的な最終判断は含みません。売ると決める前の共通資料として使い、そこから先は建築士、土地家屋調査士、司法書士、税理士、そして行政の各窓口へ渡してください。判断を急がず、材料を揃えることが先です。

• 物件状況報告書に、過去の補修と気づいている変状を書き出す
• 「異常なし」と「確認していない」を必ず別の言葉で書き分ける
• 区域指定の有無を、安全性の判断とは切り離して記録する
• 隣地との共用や費用分担の経緯を、覚書の有無とともに残す
• 相続登記が済んでいるかを確認し、必要なら司法書士へ相談する
• 写真・寸法・書類・窓口の回答・所見・見積もりを一枚にまとめる