親の家は生前に売る？相続後に売る？話し合うための比較軸

生前に売るなら、価格より先に三つの前提がそろうか

親が存命のうちに親自身が売主となる場合、成否を分けるのは価格ではありません。本人の意思確認、名義の形、住み替え先。この三つが同時に成り立つかどうかが入口です。

生前売却で契約書に署名するのは親本人です。子が同席していても、子の名前で売ることはできません。委任状を使う方法はありますが、委任した時点で本人が内容を理解し、自分の意思で任せていることが前提になります。ここが生前売却のいちばん細い部分で、査定より先に確かめておく必要があります。親が「お前に任せる」と言った言葉だけを根拠に、媒介契約や解体の見積もりへ進まないでください。後から本人の意思が確認できないと分かった時点で、それまでの作業がやり直しになります。

次に見るのは名義です。法務局で登記事項証明書を取り、所有者の欄に誰の名前があるかを確認します。親が長く住んでいる家でも、名義が祖父母のままという例は磐田市・袋井市でも珍しくありません。その場合は売る前に相続登記が必要になり、先代の相続人全員が関わってきます。夫婦の共有、きょうだいとの共有、住宅ローンを完済した後も抹消されずに残った抵当権も、同じ場面で見つかります。名義の形が分かるまで、引渡しの日程は組めません。

三つ目は住み替え先です。実家を売れば、親はどこかへ移ることになります。施設への入居、子世帯との同居、近くの賃貸、サービス付き高齢者向け住宅。行き先が決まらないうちに売買契約を結ぶと、引渡し日に住む場所がないという事態になります。逆に、入居費用の支払いが先に迫ると、価格を下げてでも早く売る判断に傾きます。売却と住み替えは同じ表に並べ、どちらを先に確定させるかを家族で決めてください。引渡し猶予を条件に入れる形もありますが、買主の事情次第です。

四つ目にあたるのが家財です。親が元気なうちに片付けを進められることは、生前売却の数少ない利点です。何を残すか、誰に渡すか、どれが要らないかを本人が判断できます。亡くなった後では、子が一つひとつ迷いながら捨てることになります。ただし順番があります。権利証または登記識別情報、火災保険の証券、購入時の売買契約書と領収書、境界に関する図面や覚書は、片付けの最初に別の箱へ移してください。これらは後の税の計算と手続きで効いてきます。

税の入口も生前と相続後で違います。親が自分の住まいを売る場合、原則として居住用財産を譲渡した場合の特別控除の取扱いがあり、所有期間が長ければ税率の軽減が重なる制度もあります。ただし住まなくなってから売る場合は、住まなくなった日から三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までという期間の定めがあります。施設に入ってから何年も置いておくと、この入口が閉じます。適用の可否と金額は税理士へ確認してください。

売却代金の行き先も先に決めます。売主は親ですから、代金は親の財産になります。介護費用や入居一時金、生活費に充てるならそのまま使えます。子が受け取ってしまうと贈与の問題が出てきます。「どうせ将来相続するのだから」という理屈は税の場面では通りません。誰の口座に入り、何に使い、残りをどう管理するかを売る前に書き出しておくと、後で親族から説明を求められたときに答えられます。介護費用の支払いに充てる場合は、領収書を親の資料として残してください。

つまずきが起きやすいのは、話が始まってから決済までの数か月です。査定、媒介契約、内覧、価格交渉と進む間に、体調や判断能力が変わることがあります。契約や決済の場で本人の意思確認ができないと、そこで止まります。判断能力が十分でなくなった後は成年後見の制度が関わり、後見人が選ばれても、本人の居住用不動産の処分には原則として家庭裁判所の許可が必要です。手続きには時間がかかるため、「まだ大丈夫」と思える時期こそ、話を進めやすい時期だと考えてください。

「先に子へ名義を移してから売る」という案が出ることもありますが、これは別の手続きです。生前贈与で名義を移すと、原則として贈与税の対象になり、名義変更の登録免許税や不動産取得税も別に発生します。親が住んでいた家を親が売る場合に使える居住用財産の控除も、子の名義になった後では前提が変わります。相続時精算課税などの制度もありますが、選ぶと後戻りできない部分があります。名義を動かす前に、必ず税理士と司法書士の両方へ確認してください。

地域の事情も見込みに入れます。郊外の一戸建ては買い手が現れるまでの期間が読みにくく、農地が付いていれば農業委員会の手続きが加わります。旧市街の細い道に面した家は、工事車両の入り方が価格と解体費に影響します。境界標が見当たらず測量から始める場合は、隣地の立会いを含めて月単位で日程が延びます。売ると決めてから引渡しまで半年程度を最短の目安に置き、余裕を持った時期設定をしてください。

• 登記事項証明書で所有者、持分、抵当権の有無を確認する
• 親本人が売却の意味を理解し、自分の言葉で説明できるかを確かめる
• 住み替え先の候補と、入居できる時期・費用を書き出す
• 権利証・保険証券・購入時の契約書を片付けの前に別保管する
• 住まなくなった日と施設への入居日を記録に残す

相続後に売るなら、越えるべき三段階と使える特例

亡くなった日にすぐ売れるわけではありません。相続人の確定、遺産分割の合意、相続登記という三段階を越えてから、ようやく売却の話に入れます。

相続後の売主は相続人です。買主は登記名義人でない人からは買えないため、名義を移す作業が売却の前提になります。順番は、戸籍で相続人が誰かを確定し、遺産分割の話し合いをまとめ、実家を取得する人へ相続登記を済ませ、そこから媒介契約に進む形です。今どの段階で止まっているのかを把握することが、相続後売却の現在地の確認になります。四段階のうち二つ目で止まっている家庭がいちばん多く、そこは不動産会社では動かせません。

戸籍集めは思ったより時間がかかります。必要になるのは、亡くなった人の出生から死亡までの連続した戸籍と、相続人全員の現在の戸籍です。本籍地が転居のたびに動いていると、複数の市区町村へ請求することになります。近年は本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて請求できる取扱いが始まっていますが、対象となる戸籍の範囲や請求できる人には条件があるため、行く前に窓口へ確認してください。数週間から数か月を見込んでおくと安全です。

遺産分割協議は相続人全員の合意が要ります。一人でも反対すれば成立せず、多数決という仕組みもありません。まとまれば遺産分割協議書を作り、全員が実印を押し、印鑑証明書を添えます。相続人の中に判断能力が下がっている方がいる場合、未成年者がいる場合、長く連絡が取れていない人がいる場合は、それぞれ別の手続きが必要になります。この段取りは司法書士や弁護士の領域なので、相続人の氏名と住所が確定した時点で相談へ渡すのが早道です。

相続登記には申請の義務があります。制度の内容、遺産分割が成立した後の追加的な義務、施行前に開始していた相続の取扱いは、法務省の案内に整理されています。話し合いがまとまらない間に何もできないわけではなく、相続人申告登記という簡便な手続きが用意されています。これは自分が相続人であることを登記記録に示すもので、名義を移す登記とは別のものです。売却の前提としては、最終的に相続登記まで済ませる必要があります。

相続後売却でよく話題になるのが、被相続人の居住用財産を売ったときの特別控除、いわゆる空き家の特例です。要件が細かく、いくつも重なります。原則として、昭和五十六年五月三十一日以前に建築された家屋であること、区分所有建物でないこと、相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと、相続してから売るまで住んだり貸したりしていないこと、売却代金が一定額以下であること、家屋を耐震基準に適合させるか取り壊してから売ること。詳細と適用期間は国税庁の案内で確認してください。

期間の縛りもあります。原則として、相続の開始があった日から三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までに売ることが求められます。加えて、相続人が三人以上のときは控除の限度額が変わる取扱いがあります。近年は、買主が引渡し後に耐震改修や取壊しを行う場合にも、一定の要件で対象とする改正が入りました。どれか一つ外れると控除は使えないため、「うちは使えるはず」と決めつけず、要件を一つずつ潰す形で税理士へ確認してください。

もう一つ、相続税を納めた人が使える取得費加算の特例があります。相続税の申告期限の翌日から三年以内に売った場合に、納めた相続税の一部を取得費に加えられる取扱いです。空き家の特例とは選択適用になる場合があるため、両方の条件に当てはまりそうなときは、どちらを使うかを含めて相談してください。相続税を納めていない家庭では、この特例は関係しません。まず相続税がかかる規模かどうかを確かめるのが先になります。

相続後売却の難所は、人と時間です。相続人が三人いれば三人分の日程を合わせ、遠方に住んでいれば書類の郵送に往復で日数がかかります。その間も実家は空き家として費用を出し続けます。固定資産税、火災保険、電気の基本料金、草刈り、遠方からの交通費。遠州の冬は空っ風で瓦やトタンがずれ、秋には台風が来ます。誰も見に行かない期間が長いほど、売るときの修繕費と残置物の処理費が増えていきます。

• 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍を請求し、相続人を確定する
• 遺産分割協議書と印鑑証明書がそろっているかを確かめる
• 実家を取得する人の名義へ相続登記を済ませる
• 建築年月日と、相続開始直前の居住状況を資料で押さえる
• 空き家の特例の要件を一つずつ確認し、可否は税理士へ渡す

税は誰に、いつ、どの名前でかかるのかを分ける

実家に関わる税は性質が三つに分かれます。売った人にかかる税、引き継いだ人にかかる税、持っている限り毎年かかる税。混ぜて比べると、必ず話がこじれます。

税の話が混乱するのは、性質の違う税を一つの袋に入れてしまうからです。実家をめぐって出てくるのは、大きく三つ。売った人にかかる譲渡所得税と住民税、引き継いだ人にかかる相続税、そして所有している限り毎年かかる固定資産税と都市計画税です。生前に売るか相続後に売るかで大きく変わるのは前の二つで、毎年の固定資産税は誰が持っていても発生します。まずこの三つを別の行に分けて書くところから始めてください。

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費は買ったときの代金と諸費用で、建物部分は経過年数に応じて減っていきます。問題は、昭和の時代に建てた家では購入時の契約書や領収書が残っていないことです。取得費が分からない場合、売却代金の五パーセントを取得費とみなす方法があります。三千万円で売れて取得費が百五十万円しか認められなければ、差額の大部分が課税の対象になります。古い契約書を探すことに実利があるのはこのためです。

税率は所有期間で変わります。売った年の一月一日時点で所有期間が五年を超えていれば長期譲渡所得として原則十五パーセントの所得税と五パーセントの住民税、五年以下なら短期譲渡所得として原則三十パーセントと九パーセントです。これに復興特別所得税が上乗せされます。相続で取得した不動産は、原則として亡くなった人が取得した時期を引き継ぐため、相続の直後に売っても長期の扱いになるのが一般的です。

生前に親が自宅を売る場合は、居住用財産の特別控除に加えて、所有期間が十年を超えていれば税率の軽減が重なる取扱いがあります。多くの家庭では、この控除の範囲に譲渡益が収まり、結果として譲渡所得税が生じないまま終わります。ただし控除を受けるには売った翌年の確定申告が必要です。税額がゼロになるから申告も不要だと考えて手続きを飛ばすと、控除を使ったことになりません。ここは毎年繰り返される取り違えです。

生前に売って現金が残ると、相続の場面での評価が変わります。土地は原則として路線価などをもとに評価され、実際に売れる金額より低くなることが多い一方、現金はその額のまま数えられます。また、亡くなった人が住んでいた宅地には、一定の要件で評価額を大きく減らす小規模宅地等の特例の取扱いがあり、売ってしまえばその対象がなくなります。相続税がかかる規模かどうかで、生前に売ることの向きが変わるということです。

では相続税がかかる家庭かどうかをどう見るか。基礎控除は三千万円に法定相続人の数へ六百万円を掛けた額を加えたもので、遺産の総額がこれを下回れば原則として相続税の申告は要りません。子が二人なら四千二百万円です。郊外の一戸建てと預貯金だけであれば、この範囲に収まる家庭も多くあります。その場合、相続税を心配して生前の売却を避ける理由は薄くなり、判断能力と管理負担のほうが重い論点になります。逆に土地が広い、複数の不動産があるという家庭では計算が変わります。

税以外の費用も同じ表に入れてください。仲介手数料は、売買価格が四百万円を超える部分について、原則として価格の三パーセントに六万円を加えた額と消費税が上限です。ほかに売買契約書の印紙税、抵当権が残っていれば抹消の登記費用、相続登記の登録免許税、境界確定のための測量費、残置物の処分費、必要であれば解体費がかかります。これらは生前でも相続後でも同じように発生しますが、相続後は登記関係の費用が上乗せされる分だけ増えます。

家族で比べるときは、価格ではなく手取りの見込み額を並べてください。売買価格から仲介手数料、印紙税、登記費用、残置物の処分費、必要なら測量費と解体費を引き、そこから税の見込みを差し引いた残りが実際に手元に残る額です。同じ二千万円でも、更地にして売る場合と現況のまま売る場合では、手元に残る額が数百万円単位で変わることがあります。査定を受けたら、その価格に何が含まれ、何が含まれていないかを必ず聞いてください。

税理士へ相談するときは、質問より先に事実を渡すと早く進みます。建物の建築年月日、床面積、土地の地積、購入時期と金額が分かる資料、誰がいつまで住んでいたか、施設へ入った日、同居していた人の有無、住民票の異動、相続人の人数。これらがそろっていれば、その場で使える特例の見当がつきます。曖昧なままだと、どの相談も資料の持参をお願いされて終わります。宅地建物取引業者は適用の可否を断定できない立場なので、事実の整理までを担当だと考えてください。

• 購入時の売買契約書と領収書があるかを探す
• 建物の建築年月日と所有期間を登記で確認する
• 遺産の総額が基礎控除の範囲に収まるかを概算する
• 仲介手数料・印紙税・登記費用・測量費を別行で見積もる
• 税理士へ渡す事実の一覧を先に作る

合意の作りやすさは、決める人の数で決まる

生前は決める人が一人、相続後は全員です。この違いが、話の進め方と失敗の形を変えます。感情は表の外へ出さず、項目として一行入れてください。

生前売却の合意は、形の上では単純です。決めるのは名義人である親一人で、子は意見を言えても最終的な決定権はありません。だからこそ、親が「まだ考えたくない」と言えばそこで止まります。話が動くかどうかは、説得の巧拙よりも、切り出す場面と話題の入り方で決まります。将来の相続の話から入ると身構えられ、今年の費用の話から入ると続くことが多い、というのが現場での感触です。

切り出し方には実務的な入口があります。毎年春に届く固定資産税の納税通知書、火災保険の更新案内、屋根や外壁の修理見積もり、台風の後の点検。どれも「家をどうするか」ではなく「この費用をどうするか」から始められます。年間でいくらかかっているかを一枚にまとめて見せると、漠然とした将来の話が、今年の家計の話に変わります。数字が並べば、親のほうから使い道の話を始めることもあります。

親の希望は、否定せずに具体へ変えます。「この家は残したい」という言葉の中身は、建物そのものより、仏間で手を合わせる時間だったり、盆に子や孫が集まる場所だったり、長い近所づきあいだったりします。何を残したいのか、いつまで、誰が、いくらで維持するのか。そこまで分けると、売る・貸す・残すのどれでも満たせる部分と、満たせない部分が見えてきます。感情を費用表の外に置かず、比較の一項目として書き入れてください。

相続後は、合意の構造が変わります。決めるのは相続人全員で、一人でも反対すれば分割は成立しません。分け方は大きく四つです。実家をそのまま一人が取得する現物分割、取得した人が他の相続人へ金銭を渡す代償分割、売って現金を分ける換価分割、そして共有のまま持つ形。最後の共有はその場は収まりますが、次の相続で持分を持つ人が増え、売るときに全員の署名と印鑑証明が必要になります。

きょうだいの間には、たいてい非対称があります。介護を担った人、実家の近くで管理してきた人、遠方で何もできなかった人、家計に余裕がある人とない人。ここへ寄与分や特別受益という言葉が出ると、話は感情の応酬になりやすくなります。金額の主張をぶつけ合う前に、誰が何をどれだけしてきたかを事実として書き出し、評価は後から専門家を交えて行うほうが、関係が壊れにくくなります。

話し合いは記録の作り方で結果が変わります。議題を先に配り、事実、意見、決定、保留の四つを分けて書き、欠席した人にも同じ資料を渡す。査定額だけを共有すると、それが唯一の判断材料になってしまうため、年間の維持費、修繕の見込み、税の可能性、期限も同じ紙に並べます。決まらなかった項目は空欄のまま残し、誰がいつまでに調べるかを書き添えてください。空欄があること自体は、話し合いの失敗ではありません。

生前にできる備えもあります。遺言があれば、分割の話し合いを大きく省けます。判断能力が下がった後も家族が財産を管理できるようにする家族信託、任意後見といった仕組みもあります。どれも設計を誤ると使えないため、司法書士や弁護士へ早い段階で相談してください。主な財産が実家一軒で、相続人が三人以上いる家庭ほど、生前の準備が後の負担を減らします。準備の有無で、売れるまでの期間が一年単位で変わることもあります。

きょうだいの一人が実家に住んでいる場合は、話の性質が変わります。売れば住んでいる人が出ていくことになり、住み続けるなら他の相続人は自分の取り分をどこから受け取るのかという問題が残ります。代償金を用意できるのか、他の財産で調整できるのか、しばらく住んでもらったうえで時期を決めるのか。ここは金額の話に見えて、実際には生活の話です。親が存命のうちに、住んでいる人の意向を含めて確認しておくと、後の協議が短くなります。

よくある失敗は三つです。一人が先に不動産会社と話を進め、後から他のきょうだいが知る。査定額だけが共有され、費用と期限が伝わらない。「母がそう言っていた」という口約束が、書面のないまま前提になる。いずれも悪意ではなく段取りの問題です。最初の一回だけでも全員が同じ場にそろい、同じ資料を見る場面を作れば、その後の連絡は分担で回せます。全員がそろえない場合は、録音ではなく議事の要点を文字で残してください。

• 親の希望を「何を・いつまで・誰が・いくらで」に分解する
• 家族会議の議題を事前に配り、事実と意見を分けて記録する
• 査定額と一緒に維持費・修繕見込み・期限も同じ紙に並べる
• 共有のまま持つ場合の将来の手間を全員で確認する
• 遺言や家族信託の要否を司法書士・弁護士へ相談する

いつ決めるか、決めないならいつ見直すか

多くの家庭で「いつ売るか」はすぐ決まりません。決められるのは、いつ見直すかです。期限を並べ、逆算して準備を始める日をカレンダーに置いてください。

判断の場面を作るには、日付が要ります。次に家族が集まる日、次に費用が発生する日、次に期限が来る日。この三つをカレンダーへ置くだけで、決めないことが放置に変わるのを防げます。逆に、日付のない「そのうち考える」は、数年後に条件が悪くなった状態で同じ話を繰り返すことになります。話し合いの成果は結論ではなく、次の日付だと考えてください。

生前側の期限は、はっきりした日付では現れません。親の判断能力がいつまで保たれるかは誰にも分からず、体調が変われば一か月で状況が変わります。日付として置けるのは、住まなくなった日からの期間です。施設へ入るなどして住まなくなった自宅を売る場合、居住用財産の特例には、住まなくなった日から三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までという期間の定めがあります。入居日を記録に残す理由はここにあります。

相続後は日付が並びます。死亡届は原則として七日以内。相続放棄や限定承認を選ぶなら、自己のために相続の開始があったことを知った時から三か月以内。亡くなった人の所得についての準確定申告は四か月以内。相続税の申告と納付は十か月以内です。ここまでが最初の一年で、この段階では売却の話より、相続人の確定と財産の把握が先に来ます。

一年を過ぎてからも期限は続きます。相続登記の申請義務は、不動産を取得したことを知った日から三年以内が原則で、施行日前に開始していた相続にも経過措置が置かれています。空き家の特例は相続開始から三年を経過する日の属する年の十二月三十一日まで、取得費加算の特例は相続税の申告期限の翌日から三年以内。売却は買主が現れて初めて成立するため、期限の直前に動き出しても間に合わないことがあります。逆算して、少なくとも一年前には準備を始めてください。

空き家のまま置き続けた場合の制度も知っておいてください。適切に管理されていない空き家については、市町村が助言や指導を行い、状態によっては勧告に至る仕組みがあります。勧告を受けた場合、住宅用地に対する固定資産税の軽減の対象から外れる取扱いがあり、翌年からの税額が変わります。制度の考え方と所有者に求められる管理の内容は、国土交通省の案内に整理されています。近隣からの連絡が市へ入る形で始まることが多い点も覚えておいてください。

遠州の気候も日程に関わります。冬から春先の空っ風では、瓦の浮き、トタンのめくれ、樋の外れが起きます。梅雨に雨漏りが表面化し、秋には台風が来ます。誰も入らない家では、この順番で傷みが進みます。年に一度しか帰れないなら、台風期の後に一度見る形にすると被害の発見が早まります。売却を考えている家であれば、修繕の要否がそのまま価格と手取りに響くため、点検の時期も判断材料の一つです。

売る側の日程も見込んでおきます。境界標が見つからず測量から始める場合、隣地の立会いを含めて数か月かかることがあります。農地が含まれていれば農業委員会の手続きが加わり、私道の持分や通行の取り決めが必要なら、隣接する所有者との調整が入ります。残置物の処分にも日数が要ります。査定を頼めばすぐ売れるという前提で逆算すると、期限に間に合いません。準備、募集、契約、決済のそれぞれに月単位の幅を見てください。

相談先の順番も、時期によって変わります。名義や相続人のことなら司法書士、税の見込みなら税理士、境界や地積なら土地家屋調査士、建物の傷みや再建築なら建築士、道路や農地は市町の担当窓口。空き家の管理や活用については、市町に相談の窓口が置かれていることがあります。どこへ行くか迷ったときは、手元にある資料の名前を伝えて、扱う分野かどうかを先に聞いてください。分野違いの相談で一往復を使うと、それだけで数週間が過ぎます。

実家の側の事実は、家族の話し合いが止まっていても集められます。課税明細と登記事項証明書で土地の筆数と名義を確定し、公図と測量図の有無を調べ、建築年月日を控え、年間の維持費を合計する。この作業に親の同意も相続人全員の合意も要りません。事実がそろっていれば、売ると決めた日に査定を頼めますし、相続が起きた日に司法書士へそのまま渡せます。判断を急がないことと、準備をしないことは別のことです。

最後に、決めない場合の形を決めてください。何年保留するのか、その間の巡回は誰が月に何回行くのか、年間で使える上限はいくらか、次に話し合う日はいつか。この四つが書かれていれば、保留はひとつの選択です。書かれていなければ、それは放置になります。家の側の事実だけは先にそろえておけば、判断する日が来たときに、その日から動けます。順番を守ることが、結局いちばん早い道になります。

• 次に家族が集まる日を、結論より先に決める
• 住まなくなった日と相続開始日から、期限を逆算して書き出す
• 測量・農地・残置物にかかる日数を日程に織り込む
• 保留する場合の巡回担当・頻度・年間上限額を決める
• 台風期の後に建物を点検する時期を毎年固定する