相続人が何人いるか分からない実家｜戸籍調査と不動産確認の進め方

人数が読めなくなるのは、順位の移動と代襲と数次相続が重なるとき

この章では、相続人の頭数が事前に読めなくなる型を先に押さえます。多くは順位が下へ移ったこと、先に亡くなった人の子へ権利が渡ったこと、名義が先代のまま残っていたことの組み合わせで起きています。

相続人の範囲は、家族の話し合いで決めるものではありません。原則として法律で順番が決まっており、配偶者は常に相続人になります。そのうえで、子がいれば第一順位、子がまったくいなければ父母などの直系尊属、それもいなければ兄弟姉妹という順に移ります。順位が下へ動くほど関係者は増え、会ったことのない人が混ざる確率が上がります。自分の家がどの順位で止まるのかを、記憶ではなく戸籍で確かめる。ここが出発点です。

次に見るのが代襲です。相続人になるはずだった子が先に亡くなっていれば、その子である孫が代わりに入り、孫も亡くなっていればひ孫へと下へ続きます。一方、兄弟姉妹が先に亡くなっている場合の代襲は、甥や姪の一代までとされています。子のいない伯父の相続で、兄弟が四人、そのうち二人が先に他界していたという例では、健在の兄弟二人に加えて、亡くなった二人の子どもが人数分そのまま相続人に加わります。関係者が二人だと思っていたら九人だった、という増え方はここで生まれます。

三つ目が数次相続です。父の遺産分割が終わらないうちに母や兄が亡くなると、その人の相続人がそのまま父の分割協議にも入ってきます。祖父名義のまま何十年も置かれた実家がこの典型で、祖父の子、その孫、さらにその配偶者まで横に広がります。登記名義が先代のままだと分かった時点で、調査は一世代では済まないと構えたほうが、後の落胆が小さくて済みます。

婚姻歴も確認から外せません。前の婚姻でもうけた子や、認知した子は、戸籍に記載があれば相続人です。同居していた家族がその存在をまったく知らなかったという相談は実際にあります。ここは想像で結論を出せない領域で、「聞いたことがない」は確認したことになりません。戸籍を見るまでは未確認の欄に置いておきます。

逆に、相続人だと思われがちで実はそうでない立場もあります。長男の妻、内縁の配偶者、身の回りの世話を長く担った甥。介護や同居の実績があっても、原則として法定相続人にはなりません。療養看護に努めた親族が金銭を請求できる制度は別に用意されていますが、協議の当事者になるかどうかとは別の話です。疎遠でも相続人であり、貢献しても相続人でないことがある。感情の重みと手続き上の権限は、いったん切り離して並べてください。

人数が確定しないと止まるものは、はっきりしています。遺産分割協議は相続人全員が参加して初めて成立するため、一人でも欠ければやり直しになります。実家の売買契約、預貯金の解約、分割内容にもとづく相続登記も、ここで足止めされます。一方で待ってくれないものもあります。相続放棄の申述期間、故人の所得についての申告、相続税の申告、相続登記の申請義務。人が揃わないことと、期限が止まらないことは別々に管理してください。

順位を数える前に、遺言書の有無を確かめてください。遺言があれば、相続人の範囲は変わらなくても、誰が実家を取得するかの結論は変わります。公正証書で作られた遺言は、全国の公証役場で作成の有無を検索できる仕組みがあります。自筆で書かれた遺言については、法務局で保管する制度が用意されており、保管されているかどうかを照会できます。どちらにも該当せず、封をされた自筆の遺言が自宅から出てきた場合は、その場で開封せず、家庭裁判所の検認の手続きについて確認してください。開封してしまうと過料の対象になる取扱いがあります。

そこで初動は二本立てにします。一本は戸籍で人を確定する作業、もう一本は実家という物の中身を確定する作業です。後者は相続人の一人として単独で進められます。人が揃うまで物の調査を後回しにすると、ようやく全員が集まった日に、示せる資料が固定資産税の通知書一枚しかないという事態になります。話し合いの席に何を出すかを、先に用意しておくという発想です。

人数の見当を早めに付けたい場合、精度は落ちますが目安の立て方はあります。被相続人に子がいて、その子が全員存命なら、関係者は配偶者と子だけで収まります。子のうち誰かが先に亡くなっているなら、その人の子の数だけ増えます。子がまったくいないと分かった時点で、覚悟する規模は一段上がります。兄弟姉妹の相続では、戸籍を集める対象が被相続人の父母の出生時まで広がるため、必要な通数も、届くまでの日数も倍近くになると考えてください。この見当が付けば、いつ頃なら親族に集まってもらえるかを、根拠のある形で伝えられます。

磐田市・袋井市・森町の実家では、母屋の敷地だけで終わることはむしろ少数です。畑や山林、共有名義の私道持分、掛塚のような細街路沿いの間口の狭い土地、匂坂周辺の農振農用地。物件が複数あると「宅地だけ先に処分して農地は後で」といった案が出て、話が分岐します。分岐に耐えるためにも、まず全体像を一枚にしておくことが要ります。

• 登記名義が誰のままかを確認する。先代名義なら数次相続を前提に構える
• 子の有無と、先に亡くなった子がいるかどうかを戸籍で見る
• 子がいない場合、直系尊属と兄弟姉妹・甥姪まで範囲が広がることを想定する
• 前婚の子や認知した子の可能性を「未確認」の欄に残し、記憶で消さない
• 期限のある手続きだけを別表に切り出し、人数の確定作業と分けて管理する

出生から死亡までの戸籍を、請求先ごとに分けて集める

この章は、相続人調査の実作業です。集めるのは被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍で、途中が一通でも欠けると、金融機関でも法務局でも差し戻されます。

なぜ現在の戸籍だけでは足りないのか。戸籍は婚姻や転籍、法改正による作り替えのたびに新しく編製され、その際に前の戸籍から移らない情報があります。すでに除籍された人の記載、たとえば先に亡くなった子や、離婚した配偶者との間の子は、前の戸籍にしか残らないことがあります。新しい戸籍だけを見て「子は二人」と判断すると、実際は三人だったという結論が後から出てきます。遡るのは、この取りこぼしを防ぐためです。

集める書類は三種類に整理できます。現在の戸籍を写した全部事項証明書、そこにいた全員が抜けて閉じられた除籍謄本、法改正で作り替えられる前の内容を残した改製原戸籍謄本です。手数料は種類によって異なり、閉じられた戸籍のほうが高く設定されています。一通あたりは数百円ですが、転籍を繰り返した人だと十通を超えることがあり、郵送料と合わせて数千円規模になる前提で用意してください。

請求先は本籍地の市区町村です。住所ではなく本籍地である点に注意してください。転籍していれば、その数だけ市町が増えます。窓口へ行くか、郵送で請求します。郵送のときに必要になるのは、各市町の様式の請求書、手数料分の定額小為替、切手を貼った返信用封筒、請求する人の本人確認書類の写し、そして被相続人との関係が分かる戸籍の写しです。定額小為替はゆうちょ銀行の窓口で購入し、発行から使える期間に限りがあります。まとめ買いして寝かせないでください。

近年は、本籍地以外の市区町村の窓口でも、必要な戸籍をまとめて請求できる取扱いが始まっています。ただし請求できる人の範囲が本人と配偶者、直系の親族に限られる、電子化されていない古い戸籍は対象外になる、郵送では使えず窓口へ出向く必要があるなど、条件があります。兄弟姉妹の相続を調べる場面では使えないことがあるため、自分のケースが対象になるかどうかを、先に市町の戸籍担当窓口へ電話で確かめるのが早道です。

受け取った戸籍は、日付でつなぎます。それぞれの戸籍には編製された日と、閉じられた日が書かれています。前の一通の末尾の日付と、次の一通の冒頭の日付が連続していれば、その区間は埋まっています。空白があれば、その期間の本籍地がどこかを前の戸籍の記載から探して追加請求します。手書きの旧字体やカタカナ表記は読めなくて当たり前なので、窓口で「出生まで遡りたいので、この役場にある分はすべて」と伝え、不足があればどこへ請求すればよいかも一緒に聞いておきます。

被相続人の分だけでは終わりません。相続人側の戸籍も要ります。相続人全員について、現在も存命であることを示す戸籍と、連絡先を知るための住所情報です。住所は、本籍地の市町で取れる戸籍の附票か、住所地の市町で取れる住民票で確かめます。面識のない相続人の居所は、たいていこの附票からたどることになります。附票は保存期間の扱いがあるため、古い住所しか出ないこともあります。

一式そろったら、法定相続情報一覧図の手続きを検討します。戸籍の束と申出書、自分で作成した一覧図の案を法務局へ提出すると、認証文の付いた写しを交付してもらえます。これがあると、金融機関の解約、登記、保険の請求などで戸籍の束を何度も回さずに済み、写しは複数枚もらえます。原則として交付に手数料はかかりませんが、様式や添付書類は法務局の案内で確認してください。

自分で集めるか、専門家に頼むかの分かれ目もはっきりしています。転籍が多い、兄弟姉妹の相続にあたる、明治期の手書き戸籍まで遡る、相続人が十人を超える見込みがある。このいずれかに当てはまるなら、司法書士や弁護士へ依頼したほうが結果的に早いことが多いです。費用は事務所ごとに違うので、着手前に「どこまでの範囲を、いくらで、どのくらいの期間で」を書面で確認してください。

よくある失敗は、途中の一通が抜けたまま金融機関へ提出して差し戻され、再請求で二週間を失うことです。もう一つは、集めた戸籍のコピーを取らずに原本を提出してしまい、次の手続きでまた取り直すこと。届いた順に全ページをコピーまたは撮影し、原本と写しを分けて保管する。この一手間で、後の再取得がほぼなくなります。

• 被相続人の最後の本籍地を確認し、そこから前の本籍地へ順に遡る
• 郵送請求に要る定額小為替・返信用封筒・本人確認書類の写しを先にそろえる
• 各戸籍の編製日と除籍日を並べ、日付の空白がないかを表で確かめる
• 相続人全員の現在の戸籍と、住所が分かる附票または住民票を集める
• 届いた書類は原本と写しを分け、提出先ごとに何を渡したかを記録する

面識のない相続人への最初の一通で、すべてを決めようとしない

この章は対人の作法です。連絡は郵便から始め、最初の一通には分割案も押印用の書類も入れません。目的は合意を取ることではなく、返事の窓口を作ることです。

電話や突然の訪問から入ると、まず警戒されます。相続の連絡は、詐欺の手口と外形が似ているからです。封書で、差出人の氏名と被相続人からみた続柄、連絡先の電話番号と住所を明記し、被相続人の氏名と亡くなった日、どのように調べてこの住所にたどり着いたかを短く書きます。戸籍と附票で確認しました、と書けるだけで、相手の受け止めはかなり変わります。

本題は一段落で足ります。実家の名義が亡くなった人のままになっていること、名義を整理するには相続人全員の関与が必要であること、そのためにご連絡したこと。ここまでです。返信の方法は複数用意します。同封の返信用はがき、電話、メール。期限は切らず、「一か月ほどを目安にお返事をいただけますと助かります」という書き方に留めます。

最初の一通に入れてはいけないものが三つあります。分割案の具体的な金額、署名押印用の遺産分割協議書、印鑑登録証明書を送ってほしいという依頼です。いきなり協議書が届くと「押させに来た」と受け取られ、そこで連絡が途切れます。実際、一通目で協議書を同封したために返事が来なくなり、調停まで進んだ例があります。順番を守るだけで避けられる分岐です。

逆に入れてよいものは、事実だけで構成された資料です。誰が相続人になるのかを示す簡単な関係図、実家の所在地と現況が分かる写真を一枚、そして現時点で分かっていることと分かっていないことを分けた一覧。評価額や希望する結論は書きません。判断材料を渡す姿勢が、そのまま信用の材料になります。

返事が来たとき、相手が最初に知りたいのは自分に何の負担が来るのかです。費用を請求されるのか、税金がかかるのか、いつまでに何をする必要があるのか。この三つに先回りして答えると、話が前に進みます。分からないことは分からないと書いてください。「税金がかかるかどうかは税理士に確認中です」のほうが、あいまいな安心よりも信用されます。

費用の話も、こちらから先に書いておくほうが穏やかに進みます。戸籍の取得費、登記事項証明書の取得費、司法書士へ支払う報酬、必要になれば測量の費用。これらを当面どちらが立て替えるのか、後日どう精算する想定なのかを、金額が確定していない段階でも方針として伝えます。「まずこちらで立て替え、精算は分割の内容が決まってから相談させてください」と一行あるだけで、相手は費用請求の手紙ではないと判断できます。逆に費用に触れないまま手続きだけを依頼すると、負担の見えなさが警戒に変わります。

返事の来かたは、いくつかの型に分かれます。何も返ってこない、宛先不明で戻る、電話がかかってきて事情を尋ねられる、弁護士や司法書士の名前で返信が届く。返事がないうちは、こちらの連絡が届いているかどうかも分かりません。宛先不明で戻ったなら、附票をもう一度取り直して住所を追います。専門家経由の返信が来た場合は、以後の窓口をその人に一本化し、家族が個別に連絡を取るのは止めてください。窓口が複数あると、伝えた内容の食い違いが不信の原因になります。

相続人の中には、本人の署名だけでは手続きを進められない立場の人がいます。未成年の相続人がいて、その親権者も同じ相続の当事者であれば、利益が相反するため家庭裁判所へ特別代理人の選任を申し立てる取扱いがあります。判断能力が十分でない相続人がいる場合は、成年後見人等が選任されて協議に加わります。行方が分からない人については、不在者財産管理人の選任や失踪宣告といった手続きがあります。いずれも家庭裁判所を通すため、月単位の時間と、事案によっては予納金が必要になります。該当しそうな人が一人でもいるなら、早い段階で弁護士や司法書士へ相談してください。

「関わりたくない」という返事が来ることもあります。ここで言葉の意味をそろえてください。家庭裁判所へ申述する相続放棄と、遺産分割で何も取得しないという合意は、法律上まったく別のものです。前者には知った時から三か月という期間の定めがあり、原則として後から撤回できません。相続分の譲渡という方法もあります。相手の意図がどれなのかを確認しないまま「放棄してもらった」と処理すると、後で覆ります。

連絡の経過は必ず記録します。誰へ、いつ、何を送り、返事があったかどうか。返事のない人へは、期間を置いて内容を変えずに再送します。最終的に遺産分割調停へ進む場合、この連絡の履歴が、話し合いを尽くしたことの説明資料になります。宛先不明で戻ってきた封筒も、開封せずに保管しておいてください。

最後に順序の話をもう一度。戸籍が全部そろう前に協議書の作成へ入らないでください。八人で合意した後に一人が見つかり、全部やり直しになった例があります。人を確定してから合意へ進む。この一線だけは、時間がかかっても崩さないほうが結果的に早く終わります。

• 最初の連絡は封書で行い、続柄・連絡先・調べた経緯を明記する
• 一通目に分割案・協議書・印鑑証明書の依頼を入れない
• 関係図と実家の現況写真、未確認事項の一覧だけを同封する
• 未成年・判断能力・行方不明に該当する人がいないかを早い段階で洗い出す
• 送付日と返信の有無を一覧にし、戻ってきた封筒も開封せずに残す

人が決まるのを待たずに、実家という物の中身を確定させる

この章は不動産側の調査です。相続人が確定していなくても、相続人の一人として資料は取れます。調べることと、処分することは別だと切り分けてください。

最初に取るのは名寄帳です。市町ごとに、その市町の中で同じ人が持っている不動産をまとめて一覧にした台帳で、相続人であることを示す戸籍と本人確認書類を持って資産税の担当窓口へ請求します。実家が磐田市にあり、畑が袋井市に、山林が森町にあるという分かれ方は珍しくありません。名寄帳は市町の境をまたがないため、心当たりのある市町それぞれで請求する必要があります。

固定資産税の納税通知書と課税明細だけで済ませないでください。私道や水路に接する部分など非課税として扱われている土地は載らないことがあり、課税の対象にならない規模の土地も表に出ないことがあります。他の市町にある物件はもちろん載りません。通知書は物件一覧の入口としては優秀ですが、全財産の目録ではないという前提で使います。

次が登記事項証明書です。土地は筆ごと、建物は棟ごとに一通ずつ取ります。ここで分かるのは、現在の名義人、共有であれば持分、抵当権や差押えの登記が残っていないか、地目と地積、建物の構造と床面積です。返済が終わっているのに抵当権の抹消がされていない古い登記が残っている例は、実際によくあります。オンラインの登記情報提供サービスなら画面上で内容を確認できますが、これは証明書としては使えないため、手続きに出す分は法務局で取得します。

登記されていない建物にも注意してください。増築した部分、後から建てた物置や作業小屋、農機具の納屋。登記がなく、市町の課税台帳にだけ載っていることがあります。売却や解体の段になって「この建物の登記がない」と分かると、表題登記から始めることになり、土地家屋調査士への依頼と時間が要ります。名寄帳と登記の一覧を突き合わせて、どちらか一方にしかない物件に印を付けておきます。

公図、地積測量図、建物図面も併せて取ります。公図は土地のおおよその形と並びを示す図面で、そのまま現地の境界を示すものではありません。地積測量図は、すべての土地にあるわけではなく、古くから区画が変わっていない土地では存在しないほうが普通です。現地で境界標が入っているかどうかを見て、入っていなければ、測量が必要になる可能性を選択肢の前提として書き留めておきます。

接道の条件は、売れるかどうかを大きく左右します。原則として、建築基準法上の道路に一定の幅で接していないと建物を建て替えられません。掛塚のように古くからの細街路が入り組んだ地区、位置指定道路に面する土地、私道の持分を持っているかどうかで扱いが変わる土地。ここは公図とメジャーだけでは結論が出ないため、市の建築担当窓口や建築士へ、住所と公図を持って確認してください。

農地と山林は別枠で扱います。匂坂周辺のような農振農用地に指定されている農地は、原則として転用ができず、売却先も農業を営む人に限られる方向で考えることになります。相続で農地を取得したときは農業委員会への届出が必要とされているため、期限と様式を市の農業委員会で確かめてください。笠原の茶園や斜面の山林は、境界がはっきりしないまま代替わりしていることが多く、隣地の所有者調査から始まる場合があります。

建物の現況も、この段階で記録に残します。遠州は冬の空っ風と台風で屋根まわりが傷みやすく、無人になってからの雨漏りは進行が早いです。屋根が見える角度からの外観、四方向の外壁、天井のしみ、床の傾きが分かる場所、給湯器とブレーカー、メーター類。撮影日が残る形で保存しておけば、後から見積もりや保険の相談を、現地へ行かずに始められます。

ここまでの作業は、相続人が何人いるか分からない段階でも進められます。ただし、売買契約の締結、解体工事の発注、家財の処分といった行為は別です。これらは全員の合意が要ります。資料を集めて事実を確定させることと、財産を動かすことの間には線があり、その線を越えなければ、調査は誰の不利益にもなりません。

• 心当たりのある市町ごとに名寄帳を請求し、境をまたぐ物件を拾う
• 土地は筆ごと、建物は棟ごとに登記事項証明書を取る
• 名寄帳と登記の一覧を突き合わせ、片方にしかない物件へ印を付ける
• 接道と私道持分の状況を、公図を持って市の建築担当窓口で確認する
• 農地・山林は届出先と規制の有無を農業委員会・林務担当に確かめる

全員が揃わないときに、それでも打てる手を並べる

この章は、話し合いがまとまらない前提での動き方です。期限のある手続きと、合意が要る手続きを分ければ、揃わないままでも進められる部分が残ります。

先に期限の話をします。相続登記には申請の義務があり、原則として不動産を取得したことを知った日から一定期間内に申請することとされています。制度が始まる前に発生した相続にも経過措置の考え方があるため、自分の家がいつを起点に数えるのかは、法務省の案内で確かめてください。ここを記事の一般論だけで判断しないことが、この章でいちばん大事な線引きです。

分割がまとまらない場合の受け皿として、相続人申告登記という申出があります。相続が開始したことと、自分が相続人であることを登記官へ申し出るもので、これによって登記の申請義務を履行したものとみなされる取扱いです。ただし持分が登記されるわけではなく、権利の内容を公示するものでもありません。話し合いが成立したら、改めて分割の内容にもとづく登記が必要になります。必要書類と手続きの流れは法務省の案内と法務局で確認してください。

税の期限も止まりません。相続税の申告には期限があり、分割がまとまらないまま期限が来る場合は、法定相続分で分けたものとして申告し、後から分割が決まった段階で修正する流れがあります。このとき、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例は、未分割のままでは使えない扱いになります。所定の見込書を期限内に提出しておくことで、後から適用を受けられる道が用意されていますが、適用の可否と手続きの要否は税理士へ確認してください。

売却を視野に入れるなら、被相続人の居住用財産、いわゆる空き家を売ったときの特例も検討の対象になります。建てられた時期、被相続人が実際に住んでいたか、耐震の基準を満たすか取り壊すか、売却する時期など、要件が細かく設定されています。取得した相続人の数によって控除できる額の上限が変わる取扱いもあります。共有で売る場合は各人ごとの判断になるため、国税庁の案内を読んだうえで、税理士に個別の可否を確かめてください。

連絡がつかない相続人がいる場合は、家庭裁判所の手続きに入ります。生死は分かるが居所が不明なら不在者財産管理人の選任、長期間生死が不明なら失踪宣告という道があります。管理人が遺産分割に加わるには裁判所の許可が要り、申立てには予納金を求められることがあります。金額は事案によって幅があるため、家庭裁判所と代理人に確認してください。いずれも短くて数か月、長ければ一年単位の話になります。

話し合いそのものが動かないときは、遺産分割調停です。相手方の住所地を管轄する家庭裁判所へ申し立てるのが原則で、調停委員を挟んで話を進めます。全員が同じ席に着けなくても手続きは進み、まとまらなければ審判へ移ります。感情のもつれが理由で止まっている場合、当事者だけで続けるより、第三者が入ったほうが早く終わることがあります。弁護士へ相談する目安は、連絡を二度送っても返事がないとき、あるいは特定の相続人が話し合いの場そのものを拒んでいるときです。

その間の家の管理費用は、必ず台帳に残してください。草刈り、火災保険、水道と電気の基本料金、シロアリの対応、屋根の応急処置。日付、費目、金額、誰が支払ったか、何のために必要だったか。領収書は費目ごとにまとめます。建物を維持するための行為は相続人が単独でもできると整理されていますが、後で精算の話になったときに根拠を出せるかどうかは、この台帳の有無で決まります。火災保険は、人が住まなくなったことを保険会社へ伝えて条件を確認しておいてください。

着地の形は一つではありません。全員での同時売却が難しければ、売却時期をずらす、共有のまま維持する期間を先に決める、換価分割で売却代金を分けることだけを先に合意しておく。どれを選ぶにしても、名義、接道、境界の三つが揃っていないと選択肢が減ります。人が揃わない期間を、物の条件を整える期間として使うという発想です。

最後に、九十日ですべてを終わらせようとしないでください。この期間でやるのは、人の確定に着手すること、物の中身を確定させること、期限のある手続きを別表で管理すること。この三つです。合意をまとめる作業はその後になります。終わっていないものを「対応済み」に丸めず、未確認のまま次の三か月へ繰り越す。それが、やり直しを生まない唯一の方法です。繰り越すときは、止まっている理由を資料待ち、回答待ち、相手の返事待ちの三つに分けておくと、次に誰へ連絡すればよいかが一目で分かります。

• 相続登記の義務について、自分の家の起点がいつになるかを法務省の案内で確認する
• 分割が長引く見込みなら、相続人申告登記の要否を司法書士へ相談する
• 相続税の申告期限と、未分割のままで使えない特例の有無を税理士に確かめる
• 連絡がつかない人がいるなら、家裁の手続きに要る期間と費用を先に見積もる
• 管理費用は日付・費目・支払者・目的の四項目で台帳に残す