実家の増築部分が未登記かもしれない｜図面と課税明細の見比べ方

増築が登記されずに残るのは、建物を把握する線が二本あるから

未登記の増築がある家には、よく似た経緯があります。誰かが手を抜いたというより、登記と課税で建物をつかまえる仕組みが別々に走っていることの結果です。まずその構造を押さえます。

建物の登記は、所有者が自分で申請して初めて動きます。増築して床面積が変われば、表題部の記録を書き換える申請を原則として一か月以内に行うものとされ、怠った場合の過料の定めも法律には置かれています。ただ、申請しないままでも役所から催促の通知が来る仕組みにはなっていません。三十年前に建てた離れが今も登記に現れないのは、この静けさが積み重なった結果です。

もう一本の線が課税です。市町は建物ができれば独自に把握し、家屋の台帳へ載せて固定資産税をかけます。増築が終わったころに市の職員が家へ来て、間取りや仕上げを見ながら書き込んでいった、という記憶を持つ方は多いはずです。この調査は登記とは無関係に行われるため、登記のない建物にも課税は始まります。課税されているから登記もされている、とは言えないわけです。

混線しやすいのが建築確認との関係です。防火地域や準防火地域の外で、増築する部分の床面積の合計が十平方メートル以内であれば、確認の申請が原則として要らない取扱いがあります。手続きが軽い分、施工した工務店も登記の話をしないまま完成させることがあります。確認が不要だったことと、登記が不要であることは別の話です。ここを同じものとして覚えてしまった家は、書類が驚くほど残っていません。

資金の出どころも効いています。金融機関から借りて建てれば、担保を設定する都合で登記まで一気に進みます。反対に、退職金や貯金で払った、工務店と分割払いで話をつけた、という増築では、登記へ進む力がどこからもかかりません。遠州の農家住宅で見かける下屋の差し掛け、縁側をつぶした部屋、風呂と洗面を外へ出した増築、農機具を入れる作業場。この種の工事は、ほとんどが自己資金でまかなわれてきました。

二世帯化のときにも起きます。子世帯の部屋を母屋の横へ継ぎ足し、行き来できるよう廊下でつないだ。見た目には一棟ですが、登記は元の母屋のままです。逆に、渡り廊下でつながっているだけの離れが、登記では別の建物になっていることもあります。棟の数え方は現地の見た目ではなく、登記の記録と課税の台帳がそれぞれどう扱っているかで決まります。ここは家族の感覚と食い違いやすい部分です。

附属建物という扱いにも注意が要ります。車庫、納屋、物置は、主たる建物に付属するものとして一個の建物の中にまとめて登記されている場合と、独立した建物として別に登記されている場合と、まったく登記がない場合があります。課税の側でも、構造や規模によって家屋として扱われるものと扱われないものが分かれます。母屋だけを見て終わらせると、この差が最後まで見えません。

誰が費用を出したかという論点も残ります。父名義の家に、同居していた子が自分の金で増築した。この場合、増築部分の所有がどこへ帰属するのか、贈与として扱われる場面があるのかは、工事の内容や資金の流れによって判断が分かれます。家族の中で結論を出す話ではありません。登記と税の両方に関わるため、司法書士と税理士の双方へ事実関係を伝えて確認してください。

登記の直し方についても、思い違いが起きやすい部分があります。登記のある母屋に部屋を足した場合、その増築部分だけを新しい建物として登記するのではなく、すでにある建物の表題部の記録を書き換えるのが原則です。一方、母屋とつながっていない独立した離れであれば、新たな建物として登記する形になります。同じ「増築」という言葉でも、つながっているかどうかで進む道が変わります。現地の写真で接続部分が分かるようにしておくと、相談の初回でここが決まります。

相続が絡むと、未登記であることが手続きの入口をふさぎます。所有権の登記がない建物は、そのままでは相続登記の対象になりません。相続によって不動産を取得したことを知った日から申請するという義務の話は、あくまで登記された不動産の名義を動かす場面のものです。未登記の建物を相続人の名義にしたいなら、まず建物の表題登記をして、そのうえで所有権の保存登記へ進む段取りになります。

書類がどこにあるかも、この段階で見当をつけておきます。増築のころの資料は、権利証と一緒の封筒ではなく、別の場所に置かれていることが多いものです。仏壇の引き出し、押し入れの菓子箱、台所の食器棚の上、確定申告の控えを入れたファイル。工事契約書、見積書、領収書、そして当時の写真。工務店の名前が入った封筒が一枚出てくるだけでも、後の手続きが大きく変わります。片付けを始める前に、書類だけは先に探して一か所へ集めてください。

この章で持ち帰ってほしいのは一つだけです。今の状態は「悪いことをした結果」ではなく、「二本の線がずれたまま時間が経った状態」だということ。悪意を探すと家族の話が止まります。ずれを数字で見つけて、直す必要があるものと、そのままでよいものを分ける。次の章から、その作業に入ります。

• 増築や離れの工事が何年ごろだったか、家族の記憶を年表にする
• 工事を頼んだ工務店の名前と、今も営業しているかを確かめる
• 借入で建てたか自己資金かを、通帳や返済の記憶から分ける
• 母屋以外の棟を敷地の隅まで数え、用途を書き出す
• 増築の費用を誰が負担したかを、推測せず事実として記録する

四つの紙を並べ、階ごとの床面積で差を出す

紙の上で差を見つける作業は、現地へ行かなくても、遠方に住んでいてもできます。合計だけを見比べると差が消えることがあるので、階ごとに数字を並べるのが要点です。

そろえる資料は四種類です。市町から届く固定資産税の課税明細書、法務局で取る建物の登記事項証明書、同じく法務局にあれば取れる建物図面と各階平面図、そして工事のときの建築確認済証と検査済証。四つ全部がある家はまれで、二つあれば十分に作業は始まります。足りないものは空欄のまま残し、後から埋める前提で表を作ってください。

登記事項証明書を取るには家屋番号が要ります。分からなければ土地の地番から調べる形になり、地番は課税明細か、法務局備え付けの地図で当たりをつけます。証明書は窓口でも、オンライン請求で郵送や窓口受取にすることもでき、手数料は請求の方法によって差があります。遠方に住んでいる相続人でも、地番と家屋番号さえ分かれば自宅から動かずに取れる書類です。

証明書が届いたら、表題部だけをじっくり読みます。所在、家屋番号、種類、構造、そして床面積が階ごとに並びます。右側の欄には「原因及びその日付」があり、ここに増築と入っていれば、その時点までの工事は登記されています。何も追記がなく新築当時の記載のままなら、その後の工事は登記に反映されていません。附属建物の表示という欄があれば、車庫や納屋がそこへ含まれています。

次に課税明細の家屋の行を見ます。市町ごとに様式は違いますが、家屋番号、種類、構造、建築年、床面積、価格といった項目が並ぶのが一般的です。家屋番号の欄が空欄になっている行や、番号らしきものが入っていない行は、登記のない建物である可能性が高くなります。ただし様式の都合で表示していないだけのこともあるため、そこは市町の資産税を担当する窓口で確かめてください。

突き合わせは、棟ごと・階ごとの表にします。左に登記の床面積、右に課税の床面積、その差を一列。母屋の一階、二階、離れ、車庫と行を分けます。合計だけで比べると、増築で増えた分と取り壊した分が打ち消し合って、差がゼロに見えることがあります。実際、縁側を部屋にした一方で古い納屋を壊していた、という家では合計がほぼ動きません。

差の出方には型があります。課税の床面積が登記より大きければ、未登記の増築が疑われます。逆に登記のほうが大きければ、取り壊した部分や減築が登記に反映されていない可能性があります。行数そのものが違う場合は、棟の数え方が両者で違うか、どちらかに漏れがあります。どの型でも、原因を一つに決めつけず「差がある」という事実だけを先に確定させてください。

差がゼロでも安心はできません。市町が把握していない増築があれば、課税にも登記にも現れないからです。加えて、登記で床面積に算入する範囲には決まりがあり、天井の低い小屋裏や、外気に開放された部分は算入されない扱いになります。測る位置も、建物の登記では原則として壁の中心線でとり、区分建物の専有部分は内側の線でとるという違いがあります。数字が近いことと一致していることは別だと考えてください。

建築確認済証と検査済証が見つかれば、増築の履歴を裏づける強い材料になります。確認申請をした工事なら、図面と一緒に保管されているはずです。手元になくても、市の建築を担当する窓口で、確認を受けた記録があるかを示す証明を出してもらえる場合があります。窓口の名称や請求の方法は市町で違うため、電話で「増築の確認の記録を調べたい」と用件を伝えてから行くのが確実です。

この段階でできあがるのは、判定ではなく一覧です。棟ごとに、登記の有無、課税の有無、床面積の差、根拠にした資料名と取得日。分からない欄には「未確認」と書き、誰に聞けば埋まるかを添える。ここまでを紙一枚にしておくと、次の現地確認も、その先の専門家への相談も、同じ一枚の続きとして進みます。

• 建物の登記事項証明書を取り、表題部の原因欄に増築の記載があるか見る
• 課税明細の家屋の行で、家屋番号が空欄の行に印を付ける
• 床面積は合計ではなく、棟ごと階ごとに並べて差を出す
• 建物図面と各階平面図が法務局にあるかを確認する
• 建築確認済証と検査済証を探し、なければ市の建築担当へ記録の有無を聞く

現地では、寸法より先に増築の継ぎ目を探す

家族が現地でやることは、正確な面積を出すことではありません。どこからどこまでが後から足した部分かの当たりをつけ、写真と概寸で残すことです。数字の確定は測量の資格を持つ人の仕事です。

増築部分は、外から見ると必ずどこかに継ぎ目があります。いちばん分かりやすいのは基礎の打ち継ぎで、コンクリートの色と表面の質感が線を境に変わります。次に外壁で、モルタルの上に窯業系のサイディングが張られている、あるいは同じ材でも継ぎ目に幅の広い目地が入っている箇所が境になります。雨樋がその位置で分かれている、床下換気口の間隔が急に変わる、という手掛かりもあります。

屋根も見てください。母屋の屋根から差し掛けるように低い屋根が伸びていれば、そこは後から足した下屋である可能性が高くなります。瓦の種類や色が途中で変わる、棟の高さがそろっていない、谷になっている部分に後付けの板金が入っている。遠州の冬の空っ風は、この取り合いの部分から雨仕舞いを崩していきます。増築の境目は、雨漏りの相談でも最初に見る場所です。

室内では、床と天井の高さが手掛かりになります。敷居をまたいだ先で天井が数センチ低い、床が一段下がっている、柱の太さや色が違う、廊下の途中で建具の規格が変わる。サッシは世代がはっきり出る部分で、アルミの色や引き手の形が部屋によって違えば、建てられた時期が違うと考えて差し支えありません。図面が手元にあれば、各階平面図を持って歩き、図面にない部屋に印を付けます。

測るのは外周からです。巻尺は五メートル半以上のものを、可能ならレーザーの距離計を用意します。家電量販店やホームセンターで手に入り、価格は機能によって幅がありますが、片手で押さえて読める分だけ二人作業が楽になります。外周を一辺ずつ測り、方位と一緒にメモへ書き込む。総二階でなければ、一階と二階を別々に扱ってください。

ここで必ず頭に入れておくのが、測る位置の違いです。建物の登記では原則として壁の中心線で床面積をとります。室内で内側から測ると、壁と仕上げの厚みの分だけ小さく出ます。だから家族の実測値は、登記の数字と一致しません。記録するときは一つの数字で書かず、おおよその幅として残し、確定は土地家屋調査士に委ねる前提で扱ってください。

写真は後で効きます。建物の四方向からの全景、継ぎ目のアップ、巻尺を当てた状態の一枚、敷地全体が入る引きの一枚。屋根は無理に上がらず、離れた場所から撮ります。撮影日が記録として残るよう、スマートフォンの日付設定は事前に確かめておく。空き家では床の傷みや害虫もあるので、床下や天井裏へ潜る作業はしないでください。危険を冒して得た数字より、安全に撮った写真のほうが役に立ちます。

敷地の隅まで回るのも忘れないでください。母屋と離れだけを見て帰る人が多いのですが、農機具小屋、古い便所、井戸の上屋、ブロックで囲った物入れ、あとから足したカーポート。課税の対象になるかどうかは構造や規模によって分かれ、屋根と柱だけのものは家屋として扱われないこともあります。扱いの判断は市町の窓口に任せ、こちらは存在と位置を記録するだけにとどめます。

図面がまったくない家では、方眼紙に簡単な間取りを描きます。上を北にそろえ、外周の一辺ごとに測った長さを書き込み、玄関、掃き出し窓、勝手口の位置を入れる。部屋の名前と、そこが増築だと思う理由を余白へ書き添える。うまい絵である必要はまったくなく、寸法と方位と開口部の位置が入っていれば、専門家が現地へ入る前の下敷きとして十分に働きます。棟が複数あるなら、敷地全体の配置図を別に一枚描いてください。

現地と同じくらい価値があるのが、人の記憶です。増築の年、頼んだ工務店、費用を誰が出したか、当時どんな理由で建てたか。親が話せる状態であれば直接、難しければ叔父や叔母、近所で長く住んでいる方に尋ねます。「昭和の終わりごろ」「息子が高校へ上がる前」といった曖昧な言い方でも、書き留めておけば後で年に置き換えられます。聞き取りは早いほど成果が出る作業で、資料が失われた家ほど価値が上がります。

台風のあとや長く空けたあとの訪問なら、確認の順番を組み替えます。まず雨漏りとブレーカー、次に施錠と郵便物、そのうえで増築の確認へ移る。安全と管理が先です。天竜川に近い低い土地では、床下の湿気や基礎の状態も一緒に見ておくと、後の見積もりで説明が一度で済みます。

最後に、棟ごとの一覧へ書き戻します。用途、おおよその寸法、登記の有無、課税の有無、写真の番号、確認した日。この六項目がそろっていれば、土地家屋調査士でも司法書士でも、初回の相談で話が前に進みます。逆にこの一覧がないと、専門家は現地を見るところから始めることになり、その分の時間と費用がかかります。

• 基礎の打ち継ぎ、外壁の目地、屋根の段差で継ぎ目を探す
• 室内は天井高、床の段差、サッシの世代差を見る
• 外周を一辺ずつ測り、幅のある概寸として記録する
• 四方向の全景、継ぎ目、巻尺を当てた写真を撮る
• 屋根に上がらない、床下や天井裏へ潜らないと決めておく

売る段になると、買い手の型によって求められる整備が変わる

未登記の増築が実際に問題として立ち上がるのは、ほとんどが売却の場面です。何を求められるかは、買主が誰でどう資金を用意するかによって、はっきり分かれます。

買主が住宅ローンを使う場合、金融機関はその建物を担保として評価します。抵当権は登記された建物にしか設定できないため、増築部分が登記に載っていないと、担保の範囲と実際の建物が食い違います。母屋と一体になった増築であればなおさら、評価の前提が崩れます。結果として、引渡しまでに登記を現況へ合わせることが融資の条件になる場面が多くなります。

そのため実務では、契約書の特約として「引渡しまでに売主の負担で建物表題部の変更登記を完了する」といった条件が入ります。ここで初めて書類集めが始まると、施工業者を探すところからになり、決済日を動かすことにもなりかねません。売り出す前に登記の状態を確かめておく意味は、価格よりむしろ日程の側にあります。

告知の面でも整理が要ります。売主は物件の状況について、知っていることを買主へ伝える立場にあります。増築部分が登記されていないこと、建築確認の書類が見当たらないこと、床面積に差があること。これらは隠す対象ではなく、書いて渡す対象です。分からないことは分からないと書けばよく、確認していない事項を確認済みのように書かないことが大事です。

建ぺい率や容積率の話も出てきます。増築の結果、その敷地に建てられる上限を超えている家があります。ただし、建てた当時は適合していたものが法令の変更で今の基準に合わなくなった状態と、当初から基準を超えていた状態とでは扱いが違います。どちらに当たるかを不動産会社や記事が判定することはできません。市の建築を担当する窓口へ、図面と現況の写真を持って相談する筋道になります。

敷地の条件も一緒に見ておきます。掛塚のように細い道が入り組んだ地区や、古い集落の奥にある家では、前面道路の幅や接し方によって建て替えができない場合があります。増築で建物が道路側へ張り出しているときは、その位置関係も確認の対象です。建物の登記を整えても、敷地の側の条件は別に残ります。二つを混ぜて考えると、対策の優先順位が決まりません。

買い手の型で対応が変わるのは、ここからです。住宅ローンを使う実需の買主なら、登記の整備はほぼ前提になります。現金で買う個人なら、価格と引き換えに現況のままでという交渉も成り立ちます。買取をする不動産業者なら、古家付きの土地として未登記のまま引き取る形もありますが、その分は価格に織り込まれます。解体して更地で売るなら、登記された建物には滅失登記、未登記の建物には市町への届出という別の道になります。

税の側では、国税庁が案内している被相続人の居住用財産、いわゆる空き家の特例が関わることがあります。この特例は対象となる家屋の建築時期や耐震に関する要件があり、家屋を取り壊してから敷地を譲渡する場合の取扱いも定められています。増築の履歴や登記の状態が要件の判断に影響する場面もありますが、適用できるかどうかは事案ごとの判断です。必ず税理士か税務署へ、資料を示して確認してください。

不動産会社へ相談するときは、最初の面談で登記の状態を出してしまうのが得策です。登記事項証明書の写し、課税明細の家屋の欄、棟ごとの床面積の差、増築部分の写真。この四点を最初に渡せば、売り出しの方法も価格の考え方も、そこを織り込んだ形で提案が返ってきます。後から出てくるほど段取りは組み直しになり、買主に説明する内容も途中で変わります。隠したい事情ではなく、先に共有する条件として扱ってください。

判断の材料は、費用と期間と価格差の三つに落ちます。登記を整えるのにいくらとどれだけの日数がかかるか、整えた場合と整えない場合で買い手の幅と価格がどう変わるか。どちらが正解と決まっているわけではありません。相続人が遠方にいて集まりにくい、施工業者がすでに廃業している、といった事情があれば、整えない道を選ぶ合理性も出てきます。数字を並べてから決めてください。

• 買主が住宅ローンを使う想定かどうかを、売り出す前に不動産会社と確認する
• 物件状況の報告書に、未登記部分と書類の有無を事実として書く
• 建ぺい率や容積率の疑問は、市の建築担当へ図面と写真を持って相談する
• 前面道路の幅と接し方を、建物の登記とは別の項目として確認する
• 空き家の特例を検討するなら、解体や契約の前に税理士へ相談する

表題登記・変更登記・滅失登記は、誰にいくらで頼むのか

最後は手続きの実務です。担当が二つの資格に分かれること、必要書類の要になるものが何か、費用がどこで発生するか。この三点が分かれば、見積もりを受け取ったときに中身を読めます。

登記は大きく二つに分かれます。建物の物理的な姿を記録する表示に関する登記と、誰のものかを記録する権利に関する登記です。前者は土地家屋調査士、後者は司法書士が担当します。増築した部分を登記へ反映させるだけなら調査士だけで済みます。未登記の建物を新しく登記して名義まで付けるなら、調査士が表題登記を、司法書士が所有権の保存登記を、順番に担当する形になります。

手続きの名前も押さえておくと話が早くなります。登記のある建物の床面積が増えたときは建物表題部変更登記、まったく登記のない建物を初めて登記に載せるときは建物表題登記、取り壊した建物を登記から消すときは建物滅失登記です。母屋に付属する車庫や納屋を新たに登記へ加える場合も、表題部の変更として扱われます。自分の家がどれに当たるかは、前の章までに作った一覧で判断できます。

書類の要になるのは、その建物が申請人のものであることを示す資料です。典型は、工事をした業者が出す工事完了引渡証明書と、その業者の印鑑証明書や資格を証する書面の組み合わせです。これに建築確認済証、検査済証、固定資産税の課税に関する証明、案内図、申請人の住民票などが加わります。建物図面と各階平面図は、依頼を受けた調査士が現地を測って作成します。

問題になりやすいのが、施工した工務店がすでに廃業している場合です。三十年前の増築なら珍しくありません。この場合は、所有していることを示す別の資料を積み上げます。固定資産税を長年払ってきた記録、工事の契約書や領収書、火災保険の証券、当時の写真、そして事情を書いた上申書。どこまでの資料で足りるかは事案ごとに違うため、調査士を通じて登記所と相談しながら組み立てることになります。

所有者がすでに亡くなっているときは、相続人が申請人になります。故人と相続人のつながりを示す戸籍の一式が必要になり、人数が多ければ集めるだけで数週間かかります。未登記の建物を相続人の名義にする場合は、表題登記をしてから所有権の保存登記へ進む二段構えです。相続人の間で誰の名義にするかが決まっていないと、この二段目で止まります。話し合いの結果を先に固めておいてください。

費用は三つに分かれます。国へ納める登録免許税、資格者への報酬、そして証明書の取得や交通にかかる実費です。表示に関する登記は原則として登録免許税がかかりません。一方、所有権の保存登記には課税され、不動産の価額に一定の割合を掛けて計算するのが原則です。ここは制度として決まっている部分なので、見積もりを見るときの土台にできます。

報酬は事務所によって開きがあります。建物の規模、階数、附属建物の数、現地までの距離、書類がどれだけそろっているかで変わり、一般には数万円台から十数万円台の範囲で示されることが多いものの、条件が難しければそれ以上になります。二、三か所から見積もりを取り、報酬と実費と登録免許税が別々に書かれているかを見てください。総額だけの見積もりは比べられません。

期間の目安も持っておきます。書類がそろっていれば、依頼から現地調査、図面作成、申請、完了まで数週間で回ることが多い手続きです。逆に所有権を示す資料の代替を組み立てる必要があると、数か月かかることもあります。滅失登記は建物を取り壊した後、原則として一か月以内に申請するものとされているため、解体を先に決めるなら、その先の手続きまで含めて日程を引いてください。

急がなくてよい場合もあります。当面売る予定がなく、誰かが住み続けていて、相続も済んでいる。この状態なら、差を記録して保管しておくだけで十分なこともあります。ただし、売却や相続の予定が見えた時点で着手する。そのとき慌てないために、前の章で作った棟ごとの一覧と写真を、家族の誰もが取り出せる場所に置いておいてください。

• 自分の家が表題部変更・表題登記・滅失登記のどれに当たるかを決める
• 工事をした業者が現存するかを先に確かめる
• 所有者が亡くなっているなら、戸籍の収集と名義の合意を並行して進める
• 見積もりは報酬・実費・登録免許税が分かれた形で二、三か所から取る
• 解体する予定があるなら、滅失登記の期限まで含めて日程を引く