専任媒介の途中解約、費用の3つの区別

2026年10月19日｜カテゴリ：売却実務・媒介契約

売却を頼んだ会社から反応がない。別の会社に相談したいけれど、途中でやめると高額な請求が来るのか。その不安を解くには、まず『何という名目の、何のためのお金か』を分ける必要があります。

大石浩之（磐田市／不動産業）です。宅地建物取引士として、私は費用の名前と発生条件をそろえてから判断したいと考えます。本記事は実際の相談事例ではなく、公式資料を踏まえた私の実務上の意見です。

途中解約と売買契約の解除は別の手続き

専任媒介の途中解約は、売却を依頼した仲介会社との契約を終える話です。買主との売買契約を取り消す話とは区別します。国土交通省『標準媒介契約約款』の2024年4月1日改正版を確認しました。確認日は2026年10月19日です。

標準専任媒介契約約款の第7条は、有効期間を3か月以内としています。第8条は、仲介によって売買などが成立したときの報酬請求を定めています。売れなかった期間を終える場面と、売買成立後に手続きを止める場面では、確認する条項が違います。

私は、最初に媒介契約書と売買契約書を別の束にします。買主がまだいないのか、既に売買に合意したのかを確かめます。既に売買が成立しているなら、会社変更だけで買主との約束まで消えるとは考えません。違約金という言葉が出たら、どちらの契約のことかを聞きます。

標準約款が費用の場面を分けているのは、売主にも会社にも説明の土台があるという良い点です。何のための請求なのかを、同じ契約書を見ながら照合できます。会社が行った業務を、売主の印象だけでゼロと扱う必要もありません。

その上で私は、請求を『解約料です』の一言で済ませない説明を求めます。費用の名称だけでは、発生条件も上限も分からないからです。契約の種類自体が曖昧なら、専任媒介と一般媒介の違いから確認します。

3つの名目を分けて請求書を読む

専任媒介の請求は、契約違反に伴う違約金、媒介の履行に要した費用、売買成立による仲介報酬に分けて確認します。標準約款では、それぞれ発生する条件が別に定められています。

第12条の違約金は、専任媒介の期間中に他社へ重ねて依頼し、売買等を成立させた場合の規定です。単に『もう依頼を続けたくない』と言っただけで、同じ条項が当然に当てはまるという説明ではありません。

第14条の費用償還は、会社が履行のために使った費用を返す請求です。会社に責任のない事由で期間中に解除された場合などが対象で、額は約定報酬額を超えられません。約定報酬額とは、当事者があらかじめ合意した報酬額です。上限があることと、上限額をそのまま請求できることは別です。

意外に感じるかもしれませんが、売買が成立していなくても、費用の請求を確認する場面はあります。ただし、それを仲介手数料全額と同じ話にしてはいけません。私は、支出の中身と解約理由を見ずに支払額を決めないよう案内します。

たとえば請求が8万円なら、印刷、撮影、広告など何に使った額なのかを分けてもらいます。これは費用の相場や、8万円なら妥当という例ではありません。総額を持ち主の支出として判断するため、具体的な内訳を照合するという提案です。

先に会社を替える前に、終了日を確かめる

専任媒介の会社変更では、現在の契約がいつ、どの方法で終わるのかを先に確認します。有効期間中の重ねての依頼には制限があるため、次の会社への依頼を先行させない段取りが必要です。

私は契約書で、締結日、有効期間、更新の有無、解除と費用の条項を順に見ます。満了時に更新しない話なのか、満了前に終える話なのかを一行で書き出します。媒介契約の更新を考える記事は満了時の判断です。この記事は、それより前に終える場合の費用確認に絞っています。

仲介会社へは、終了を希望する日、理由、現在の売買交渉の有無を伝えます。請求があるなら、名目、条項、内訳の回答を求めます。電話の後に、確認した内容をメールなどで残す方法が考えられます。相手の回答を受け取る前に、費用ゼロで合意済みと扱わないようにします。

会社が紹介した買主と、会社を外して取引を進める場合も別の確認です。標準約款第11条には、期間中や満了後2年以内の直接取引について、寄与に応じた報酬の規定があります。詳しくは直接取引と仲介報酬の記事で扱っています。

報告がない場合も、事実と手続を残す

仲介会社の義務違反が疑われる場合には、標準約款の解除条項と、実際に履行されなかった内容を照合します。第16条には、相当の期間を定めて履行を催告し、期間内に履行がなければ解除できる規定があります。

私は、報告書が来た日、質問を送った日、返答の内容を時系列に並べる方法を勧めます。売主が期待した反響件数と、契約上求められる業務を区別するためです。売れなかったという結果だけで、すべて会社の義務違反だと決めつけません。

ここは私も迷うところです。売主が不信感を抱いている状況で、関係の修復を待つ負担は軽くありません。一方で、資料を見ないまま無料でやめられると言い切れば、後の争いを増やしかねません。私は、会社の回答と契約書をそろえ、争点が残る場合は弁護士など専門家への相談を先に案内します。

会社側にも、業務記録を示して説明できる利点があります。売主側にも、納得できない項目だけを具体的に質問できる利点があります。感情を消すという話ではありません。交渉の対象を金額と行為に落とすための整理です。

磐田・袋井で今日するのは契約書の撮影

磐田市・袋井市で専任媒介の途中解約を考える持ち主は、まず手元の契約書の全ページを確認します。地域の相場や売却期間だけでは、個別の解約費用は決まりません。

私なら、家族の担当者を一人決め、契約書、活動報告、請求案を同じ場所に集めます。次の会社に査定を頼む場合も、現在の媒介契約の状態を伝えます。相談した日と、正式に依頼した日を曖昧にしないためです。

磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような地域密着の会社に相談するという選択肢があります。私の提案は、介護、相続、空き家の事情と売却の段取りを同じ紙で整理することです。実家カルテで資料を控え、実家じまい相談室へ契約の状態を伝える方法もあります。

費用の名前が分からないまま、支払いを約束しない。今日は契約書を撮影し、請求の根拠と内訳を尋ねるところまでで構いません。会社を替えるかどうかは、その回答を見てから考えられます。

大石浩之｜磐田市｜不動産業・宅地建物取引士

執筆：大石浩之（宅地建物取引士・代表取締役）

富士ヶ丘サービス株式会社。介護と不動産を一体で相談し、磐田市・袋井市・森町で家族の段取りを整理します。

著者プロフィール

本記事は2026年10月19日に確認した公式資料を基にした一般的な説明です。制度・数値・手続は変わる場合があります。重要事項・税務・登記・相続・契約の個別判断は、税理士・司法書士・弁護士・宅地建物取引士など各分野の専門家に確認を。受信契約や銀行の手続きは各窓口に確認してください。