収用の5000万円控除、売却前の6か月確認

2026年10月21日｜カテゴリ：売却・税務

大石浩之（磐田市／不動産業）です。公共事業のために土地を売る話では、補償金の提示額に目が向きます。私は提示額と一緒に、最初の申出日が分かる書類も確認したいと考えます。税の特例には、値段とは別に日付と対象者の条件があるからです。

5000万円は、譲渡所得から差し引く上限

国税庁のNo.3552は、収用等による譲渡所得から最高5000万円まで差し引く特別控除を説明しています。2026年10月21日に本文を確認しました。掲載内容は2026年4月1日現在の法令等に基づく案内です。

対象は、土地収用法等で収用権が認められる公共事業のための土地建物の売却です。「役所が買う土地だから使える」とだけ判断する制度ではありません。最初に対象事業と売却資産を確認します。販売目的で保有する土地などではなく、固定資産であることも要件です。

控除額と手取り額も違います。たとえば、特例適用前の譲渡所得が2000万円で、ほかの要件をすべて満たす場合を考えます。最高5000万円という上限があっても、5000万円を受け取れるわけではありません。これは制度の読み方を示す仮定で、個別の税額計算ではありません。

私は、対象の譲渡所得について負担を軽くする仕組みがある点を評価します。住み替えや土地の整理に伴う資金計画で、税負担を見積もる材料になるからです。国税庁が条件を項目で示しているため、相談前に不足資料も整理できます。

その上で、補償金の総額だけを聞いて税引後の金額を約束しないようにしたいと考えます。補償の内訳や取得費、適用する特例が分からなければ、家族が使える金額も決まりません。契約の前に確認する時間を確保します。

6か月は、最初の買取り等の申出から確認する

国税庁の同案内は、最初に買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていることを要件に挙げています。価格に納得した日や、家族会議の日から数えるという説明ではありません。

私がまず勧めるのは、施行者から受け取った申出関係の書類を一か所に集めることです。説明会の案内、連絡のメモ、正式な申出の書類を混ぜず、何の資料かを残します。どれが税務上の申出日に当たるかを、持ち主の記憶だけで選ばないようにします。

2026年中の契約を相談していても、12月31日が一律の締切ではありません。申出日、売却の日の扱い、ほかの要件を税理士に示して確かめます。年末を理由に急いで署名するのではなく、その家の期限を具体的に確認します。

道路計画のある土地なら、磐田市の都市計画道路と土地売却も関連します。ただし、都市計画の線があることと、収用の特例対象となる買取り申出を受けたことは区別して整理します。

申出を受けた人と、売る人の関係も要件になる

収用の5000万円控除では、原則として公共事業の施行者から最初に買取り等の申出を受けた者が譲渡する必要があります。国税庁は、その者の死亡に伴う相続又は遺贈によって資産を取得した者も含むと説明しています。

申出後に相続が起きた場合は、申出書類と相続関係の資料を並べて相談します。家族の間で名義を動かしてから税の話を聞く順番にはしません。承継の経緯が違えば、同じ土地でも確認する条件が変わり得るためです。

私はこう考えます。補償額の相談を家族でするなら、額面、支払時期、税の見込みを別々の欄に置きます。手元の資金が必要な日と、代金が入る日も並べます。これは実在の案件の紹介ではなく、私が勧める資金整理です。高い提示額でも、時期と負担が分からなければ、次の家に使う金額は決められません。

年を分けても、5000万円控除が毎年増えるわけではない

国税庁は、同じ公共事業で2以上の年にまたがって資産を売る場合、特別控除を受けられるのは最初の年だけと説明しています。意外かもしれませんが、同じ事業の売却を二年に分けても、年ごとに控除枠を得られるという制度ではありません。

同案内には、収用等に伴い代替資産を取得する場合の課税の特例もあります。その年に公共事業のために売った資産全部について、その買換えの特例を使っていないことが5000万円控除の要件です。二つを都合よく足せるとは判断しません。

私は、税だけを理由に契約を分ける話には慎重です。家族の資金需要や移転の事情もあり、どの組合せがよいかは迷います。判断前に契約案を税理士へ示し、今年と翌年の両方にどのような影響があるかを確認したいと考えます。

一般の土地売却でも、年をまたぐ売却と申告は別に検討する項目です。入金を分ければ税務上の売却も同じように分かれると決めつけず、今回の特例条件と合わせて相談します。

磐田・袋井で相談する前に、証明書の交付を聞く

収用等の特例を受けるには、一定の書類を添えた確定申告が必要です。国税庁は、収用等の証明書、買取り等の申出証明書、買取り等の証明書などを提出書類として挙げています。税額がゼロという見込みだけで申告を省く扱いではありません。

今日できる確認は、事業の施行者へ「申告用にどの証明書がいつ交付されるか」を聞くことです。書類名、担当者、受取予定を残し、すでに渡された資料と照合します。必要な組合せは、手元の取引内容を基に税理士へ確認してください。

磐田市・袋井市の個別事業で、新たな買取りが始まったと本記事が案内するものではありません。地域の土地所有者が申出を受けたときに使う一般的な手順です。売却を手残りから考える方法と合わせ、価格と負担の資料をそろえます。

補償金の総額だけで手残りは決められない。私は申出日と税の確認を、価格の話と同じ机に載せます。磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような地域密着の会社に相談するという選択肢があります。税の個別判断は税理士に確認を。

大石浩之｜磐田市｜不動産業・宅地建物取引士

執筆：大石浩之（宅地建物取引士・代表取締役）

富士ヶ丘サービス株式会社。介護と不動産を一体で相談し、磐田市・袋井市・森町で家族の段取りを整理します。

著者プロフィール

本記事は2026年10月21日に確認した公式資料を基にした一般的な説明です。制度・数値・手続は変わる場合があります。重要事項・税務・登記・相続・契約の個別判断は、税理士・司法書士・弁護士・宅地建物取引士など各分野の専門家に確認を。