空き家の共有管理｜磐田で担当を決める方法

2026年11月3日｜不動産実務・家族の段取り

大石浩之（磐田市／不動産業）です。空き家の売却に結論が出ていなくても、庭や建物の確認は続きます。近くに住む家族だけが鍵を持ち、連絡も支払いも引き受ける形は、長く続けられるかを別に考えたいものです。

私は、売るか残すかの話し合いと、来月の管理担当の話し合いを分けることを勧めます。「まだ売らない」と「誰も見に行かない」は同じ結論ではありません。売却の意向が揃うまで、管理の相談を止める必要はないと考えます。

国土交通省の掲載資料は、2023年4月1日施行の改正民法について、共有物の管理者の選任・解任を条文に示しています。この記事は2026年11月3日に資料を確認した一般的な案内です。個別の共有関係や紛争の結論を出すものではありません。

管理担当を決める話と、家を売る話を分ける

共有の空き家では、日々の作業を引き受ける家族と、法律上の管理者を同じ意味で扱わないようにします。鍵を預かる連絡係を置くだけなのか、共有物の管理者として選任するのか。家族の話し合いでは、その前提を言葉にして残します。

国土交通省の参照条文にある改正民法252条では、管理者の選任・解任を含む管理事項を、原則として持分価格の過半数で決するとしています。過半数は半分を超える意味です。共有者の頭数だけで決める説明にはなっていません。

例えば、持分が2分の1、4分の1、4分の1の3人なら、後の2人の持分を足しても半分です。人数は2人でも、持分の過半数には届きません。これは計算の説明であり、特定の家族について決定の有効性を判断する例ではありません。

家全体の売却と管理者の選任は、同じ決定として扱いません。共有名義で売却を考える場合の入口は、共有の実家を売るための同意と選択肢で整理しています。売却に反対する人を、管理者の選任だけで売却に従わせられるとは考えないでください。

管理の仕組みの良さと、家族任せにしない条件

共有物の管理者を選ぶ仕組みは、管理を続けるための役割を整理する入口になります。選んだ後に何でも任せてよいという意味ではなく、決定した内容と実際の作業を照合できる形にしておくことが実務上の課題です。

私は、担当を明確にできる点は良いと考えます。全員が毎回現地へ行けなくても、誰へ写真を送り、誰から業者へ質問するかが見えます。家族が遠方に分かれている場合には、連絡の行き違いを減らす材料になります。

その上で、選任したという一文だけで終わらせる運用には注文があります。何を頼み、何を別途相談するのかが空欄なら、担当者は動くたびに迷います。選ぶ話と同じ時間を使って、仕事の範囲を確認したいのです。

私なら、巡回、鍵の保管、写真の共有、見積りの取得を項目別に書きます。工事の発注や契約を結ぶ権限は、連絡係を頼む話に紛れ込ませません。法律上の管理者の権限や制限、決定方法の例外は弁護士等へ確認します。

費用と報告は、担当者の名前より具体的に決める

空き家管理の分担表には、担当者だけでなく、作業内容、支払いの扱い、報告先を記載します。以下は家族で準備するための私の提案です。記載すればすべての費用を他の共有者へ当然に請求できるという説明ではありません。

例えば、草刈りの見積りを取る人と、発注を判断する人を分けます。見積りを集めただけなら費用は確定していません。発注後に「そこまで頼むつもりではなかった」となる前に、作業範囲と支払方法を確認します。

報告は、訪問日、見た場所、気になった点、支払った額を同じ書式にすると読み返せます。写真には撮影日と場所を添えます。破損を見つけた場合は、自分で危険な場所へ入るのではなく、安全な位置から状況を残す方針を共有します。

移動の負担も作業として数えておきます。磐田の実家へ通う交通費と時間の整理を使い、現地へ行く家族と、書類や連絡を担当する家族の仕事を並べます。負担の感じ方は一致しなくても、実際にしたことの記録は共通にできます。

立替えがあるなら領収書と支払日を残します。負担割合や精算方法に争いがある場合は、担当者だけで結論を出しません。管理上の支出か、別の目的の支出かも含めて、資料を持って専門家に確認します。

担当を交代するときの引継ぎ欄も用意します。鍵の本数と保管先、業者の連絡先、未払いの有無、次の訪問予定を、一度に確認できるようにします。作業した本人の記憶だけに頼ると、担当が変わった日に状況が分からなくなるからです。

報告を読む家族にも役割があります。写真を受け取ったら、確認したことと質問を同じ連絡先へ返す、と決めます。連絡したのに反応がない状態を続けないための提案です。ただし、返事がないことを法律上の賛成とみなす説明ではありません。

年に一度など家族で決めた機会に、担当を続けられるかも見直します。仕事や健康の事情が変わった人へ、前の約束だけを理由に無理を求めないことです。引継ぎを用意するのは、管理を放り出すためではなく、継続できる人と方法を探すためです。

磐田・袋井の実家は、家族と業者の役割も分ける

磐田・袋井に空き家があり、共有者が別々の地域に暮らしている場合も、家族の連絡係と管理サービスの契約相手を区別して整理します。地元にいる人の判断だけで、全員の意思や契約権限が確認済みになるわけではありません。

私は、業者へ頼む前に「誰の名義で依頼するか」「説明を受けるのは誰か」「請求を確認するのは誰か」を紙に書くことを勧めます。家族の代表という呼び方だけでは、依頼できる範囲が相手へ伝わりません。

管理サービスの提案を受けたら、作業の頻度だけで比べないことです。室内へ入るのか、外から見るのか、写真は何を報告するのか。空き家管理サービスを頼む前の確認と合わせて、家族の分担表にない仕事を洗い出します。

不動産会社へ売却査定を頼むことと、継続的な管理を頼むことも別に確認します。査定を依頼したから毎月見に来ると決めつけないでください。費用が発生する範囲と、契約を終えるときの鍵や記録の返却まで聞いておくと、担当の交代にも備えられます。

私は、売却の結論より先に次の一回を決める

私はこう考えます。家族の予定表を前に管理を相談するなら、最初に売値を書かず、次に現地へ行く日と、帰ってから報告する相手を書きます。担当者が決まらないなら、誰が行けないのかだけでなく、現地へ行かずにできる仕事を並べます。これは体験談ではなく私の提案です。売るか残すかが未定でも、次の一回の確認を具体化することはできます。

どこまで家族で引き受けるかは、私も一律には決められません。近くに住んでいても時間が取れない人がいます。遠方の人にも書類整理や連絡を担える場合があります。距離だけを根拠に担当を固定しないことです。

今日できる確認は、登記事項証明書などで共有者と持分を整理し、管理について未決定の項目を一枚にすることです。選任の決定を急ぐ前に、判断に必要な情報が揃っているか確かめます。権限、反対者がいる場合の進め方、費用の精算は専門家に確認を。

大石浩之｜磐田市｜不動産業・宅地建物取引士

富士ヶ丘サービス株式会社。磐田・袋井で介護と不動産を一体で相談し、家族が困らない段取りを考えます。

著者プロフィール

本記事は一般的な情報と筆者の意見です。制度・数値・運用は変わる場合があります。重要事項、契約、税務・登記・相続の個別判断は、担当窓口と各分野の専門家に確認を。