親が施設に入ったら実家はどうする？最初の30日で確認する順番

入居の翌日を「無人になった日」として、介護の予定と家の管理を分ける

この章では、施設入居の連絡を受けてから最初の30日を、介護側の予定表と住宅側の管理表に分けて置く方法を扱います。目的は、建物の劣化と費用が始まる日付を、家族全員が同じ日付で共有することです。

施設入居が決まった段階では、家族の関心は入居手続きと費用の説明に集中します。一方で建物のほうは、最後に人が寝泊まりした日の翌日から別の状態に入ります。通風が止まり、排水トラップの水が蒸発し、郵便受けが満杯になり、庭が伸びます。ここで押さえておきたいのは、入居日そのものではなく「最後に人が泊まった日」です。入院を経由して施設へ移った家では、家が無人になったのは入院した日であって、入居日ではありません。磐田市や袋井市の相談でも、この二つの日付が三か月ずれていた例は珍しくありません。無人になった日を一日だけ決めておくと、保険会社への説明も、草の伸び方の説明も、後から日数で数えられるようになります。

最初の72時間で見るのは三つだけです。火の元、水、鍵。ガスの元栓、給湯器のスイッチ、仏壇のろうそくと線香、電気ストーブやこたつの電源、冷蔵庫の生鮮品、洗濯機の残り水、浴槽の残り湯。ここまでを一度で終わらせます。片付けや処分には手を付けません。急いで捨てると、後で必要になる火災保険の証券、権利証、境界に関する書類、要介護認定の通知などが一緒に消えます。72時間の目的は安全に止めることであって、きれいにすることではない。この一文を家族で共有しておくだけで、善意の先走りをかなり防げます。

鍵の本数は必ず数えます。玄関、勝手口、物置、門扉、シャッター、農機具小屋。誰が何本持っているかを紙に書き、預けたままの合鍵も洗い出します。近所の方、親戚、以前の借家人、工事に入った業者。長く住んだ家ほど、本人しか把握していない合鍵があります。本人の受け答えがはっきりしているうちに聞き取っておくと、後の防犯対応が軽くなります。鍵の管理者を一人決め、他の家族が家に入るときは事前に連絡する運用にすると、荷物の紛失や「誰が持ち出したのか」という行き違いを避けられます。

郵便物は、生活情報と権利情報に分けて扱います。チラシ、ダイレクトメール、地域の回覧は生活情報です。固定資産税の納税通知書、火災保険の更新案内、金融機関からの通知、年金や医療保険の書類、水道や電気の請求は権利情報です。郵便局の転居・転送サービスを使えば一定期間は転送されますが、これはあくまで転居の届出であって、空き家を管理する仕組みではありません。転送先を施設にすると本人が開封できずに積み上がることがあるため、実務では管理を担う子世代の住所へ転送し、本人宛の重要な書類はその都度本人と共有する形を選ぶ家庭が多くあります。転送には期限があり、満了すると自動で切れます。開始日と満了日を必ず記録してください。

磐田市・袋井市・森町では、無人の家を外から見分ける合図がはっきりしています。郵便受けからはみ出したチラシ、夜間にまったく点かない照明、道路や隣地へ越境した庭木、閉まりきったままの雨戸。これらは近隣からの相談や行政への情報提供のきっかけになります。逆に言えば、月に一度の巡回で郵便受けを空にし、草を刈り、雨戸を一部開けるだけでも、管理されている家に見えます。遠州のからっ風が吹く冬は落ち葉が一か所に吹き寄せられ、夏はひと月で草が膝丈を超えます。巡回の頻度は年間で一定にせず、季節で変えるほうが現実的です。

遠方に住む子世代の場合、30日のあいだに四回帰省するのは負担が大きすぎます。初回に一泊二日で72時間分の作業と鍵の確認、郵便の手配、写真撮影までをまとめて行い、二回目以降は書類の取得と窓口への確認に絞る。この組み立てなら現実的です。写真は、外観の四方向、屋根が見える角度、玄関、各部屋、天井のしみ、床の傾きが分かる場所、ブレーカー、給湯器、メーター類を撮ります。撮影日がデータに残るため、後で保険や解体の見積もりを取るときに、現地へ行かずに一次的な相談を始められます。

介護側の予定と家の予定は、同じカレンダーに置きながら担当は分けます。施設との連絡、医療の同意、費用の支払いを担う人と、家の巡回・書類・業者連絡を担う人が同じである必要はありません。むしろ分けたほうが長く続きます。分けたときに要るのが共有の記録です。ノート一冊でも、クラウド上の表計算でも構いません。日付、やったこと、根拠になる書類名、次にやること、担当者。この五列だけで、後から加わった兄弟にも経緯を説明できます。

• 最後に人が泊まった日と、施設へ入居した日を別々に書き出す
• ガスの元栓、給湯器、暖房器具、冷蔵庫の生鮮品、残り水を72時間以内に処理する
• 鍵の本数と保管者、預けたままの合鍵を一覧にして管理者を一人決める
• 郵便の転送または回収の担当を決め、開始日と満了日を記録する
• 外観と各部屋、設備の写真を撮影日が残る形で保存する

家の事実は、家族の記憶ではなく書類でそろえる

この章では、実家がどの土地と建物でできているかを、課税明細と登記から確定する手順を扱います。ここを飛ばして片付けや見積もりに進むと、後の工程がほぼ確実にやり直しになります。

家族の記憶は、たいてい半分正しく半分ずれています。土地は父の名義、畑も一緒に買った、境界は塀の真ん中。こうした記憶を出発点にすると、後で必ず作業が戻ります。最初に取るべき資料は二つです。固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書と、法務局で取得する登記事項証明書。この二つを並べると、実家と呼んでいる財産が、いくつの土地といくつの建物でできているのかが初めて具体的になります。

納税通知書は毎年春に所有者へ送られます。課税明細には、筆ごとの所在と地番、地目、地積、評価額、家屋については構造、床面積、建築年が並びます。ここで見るのは金額ではなく件数です。実家は一筆ではなく、宅地に加えて畑、山林、私道の持分、道路を挟んだ小さな土地が別筆になっていることがよくあります。通知書が見つからないときは、市役所や役場の資産税を担当する窓口で名寄帳を請求します。その市町内に所有する不動産が一覧になるため、家族が把握していなかった土地が出てくることがあります。誰が請求できるか、何を持参するかは市町で異なるので、行く前に電話で確認してください。

登記事項証明書では、所有者が誰か、共有なら持分がいくつか、抵当権が残っていないか、差押えの登記がないかを見ます。住宅ローンを完済していても、抵当権抹消の登記をしていない家は珍しくありません。売却の場面では必ず処理が必要になるため、早い段階で分かっているほうが日程を組みやすくなります。請求に使う地番は、普段使っている住所（住居表示）とは別の番号です。課税明細に載っている地番を使うか、法務局の窓口で地番を照会してください。

建物が登記されていない、あるいは登記上の床面積と現況が合わないという例も多くあります。昭和期に増築した部屋、離れ、車庫、農機具小屋が未登記のまま使われていることがあります。未登記であっても固定資産税は課税されていることが多く、課税明細のほうには載っているという状態になります。売却、解体、相続登記のいずれの場面でも処理が必要になりますが、この段階では合っているか合っていないかを記録するだけで十分です。

併せて取れるとよいのが、公図、地積測量図、建物図面です。地積測量図が備え付けられていない土地は、境界が確定していない可能性があります。境界標が現地にあるか、隣地との立会いの記録が残っているかは、後の売却や分筆で効いてきます。ここは土地家屋調査士が扱う領域なので、資料の有無を確認して記録し、判断そのものは預けてください。塀や生垣を境界だと思い込んだまま話を進めると、買主が決まってから測量でつまずきます。

農地が付いている場合は扱いが変わります。登記地目が田や畑であれば、売買や贈与に農業委員会の手続きが関わってきます。磐田市・袋井市・森町はいずれも農地が生活圏の中にあり、宅地の隣に小さな畑という形は非常に多く見られます。耕作をやめてから年数が経っていても、登記地目が農地のままであれば手続きの対象になり得ます。まず地目を確認し、具体的な取扱いは各市町の農業委員会へ確認してください。

道路は最後に見ます。建て替えをするときや、解体して土地として売るときには、敷地が建築基準法上の道路に一定の幅で接している必要があります。前面の道が公道か私道か、幅員はいくつか、位置指定を受けた道路か、いわゆる二項道路でセットバックが必要か。これらは市の建築を担当する窓口や関係機関で確認できますが、最終的な判断は建築士や宅地建物取引士に渡してください。解体してから接道の問題が分かると、更地の固定資産税だけが上がる状態になりかねません。

この章の作業は、電話と郵送と窓口でほぼ完結します。遠方に住んでいても進められます。急ぐ必要はありませんが、順番はあります。納税通知書、名寄帳、登記事項証明書、公図と図面、地目と道路。この順で取ると、次に何を取ればよいかが前の資料の中に書かれています。

• 課税明細で土地の筆数と地目、家屋の床面積を数える
• 通知書が見つからない場合は市町の資産税担当で名寄帳を請求する
• 登記事項証明書で所有者、持分、抵当権、差押えの有無を確認する
• 公図と地積測量図の有無を調べ、境界標が現地にあるかを写真で残す
• 登記地目に田や畑が含まれていないかを確認する

誰が決められるのかを、介護の担当と切り離して確認する

この章では、家について売る・貸す・壊すを決められるのは誰かを確認します。介護を担っている人と、法律上の権限を持つ人は別に記録してください。ここを混同したまま進めると、話がまとまった最後の場面で止まります。

介護が始まると、自然と一番よく動く人が窓口になります。施設との連絡、医療の説明を聞く役、費用の引き落とし。その人が家のことも決めていると周囲は思いがちですが、不動産を売る、貸す、壊すという行為は、原則として所有者本人の意思で行うものです。介護に費やした労力と、法律上の権限は別のものとして扱われます。ここを最初に分けておかないと、業者との話が進んだ最後の場面で契約ができないという事態になります。

親が存命で、自分の意思をはっきり示せる状態であれば、家をどうするかは本人が決めます。子が代わって手続きを進めるには、委任の形が必要です。委任の範囲、期間、対象となる物件を具体的に書いた書面が求められ、不動産取引の場面では本人への意思確認も行われます。もう分からないから任せると口頭で言われただけでは、契約の場面で通らないことが多いと考えてください。

判断能力に不安がある場合は、成年後見の制度が関わってきます。家庭裁判所へ申立てを行い、選任された後見人等が財産の管理を担います。ここで押さえておきたいのは、本人が住んでいた居住用の不動産を処分するには、原則として家庭裁判所の許可が必要になるという点です。施設に入ったからもう住んでいないと家族が考えても、居住用不動産として扱われる場合があります。制度が使えるか、手続きにどれくらいかかるかは事案によって変わるため、司法書士や弁護士、家庭裁判所の相談窓口で確認してください。

名義が親ではなく、亡くなった祖父母のままになっている家は、磐田市・袋井市・森町でも普通にあります。この場合、決められるのは親一人ではなく相続人全員です。まず戸籍をたどって相続人を確定する必要があります。相続登記については、二〇二四年四月一日から申請が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から三年以内が原則とされています。施行前に発生した相続にも経過措置が置かれています。義務の範囲や期限の考え方は法務省のページで最新の内容を確認してください。

遺産分割の話し合いがまとまらないときは、相続人申告登記という簡易な手続きがあります。自分が相続人であることを法務局へ申し出るもので、名義を移すものではありませんが、申請義務を果たしたものとして扱われます。兄弟の人数が多い、遠方に住んでいる、連絡が取りにくい相続人がいるといった家では、現実的な選択肢になります。必要な書類と手続きの流れは法務省のページで確認できます。

共有名義の場合は、何が単独でできて何ができないかが変わります。現状を維持するための修繕のような保存行為と、貸し出すような管理行為、売却のような処分行為では、必要になる同意の範囲が異なります。兄弟のうち一人が単独で不動産会社と媒介契約を結び、後になって他の共有者の同意が取れずに白紙に戻る。これは相談の場でよく聞く行き違いです。誰が何を単独でできるかは事案によって変わるため、共有と分かった時点で司法書士や弁護士に確認してください。

実務でいちばん多い失敗は、順番の取り違えです。片付けや解体の見積もりを先に取り、業者との話が具体的になってから、そもそも誰が決めるのかという問題が出てくる。最初に確認するのは三つだけです。登記名義人は誰か。その人の意思確認ができるか。できないなら誰がどの手続きで代わるのか。この三つが埋まるまでは、契約書に署名する場面を作らないでください。見積もりを取ること自体は問題になりませんが、契約に進む前に止められる形にしておきます。

相談先も分けて考えます。介護と生活のことは地域包括支援センターやケアマネジャー。名義と登記の手続きは司法書士。税の計算と適用の可否は税理士。土地と建物の条件や流通のことは宅地建物取引士。一人にすべてを尋ねると、答えられない部分が推測で埋まります。質問は分けて出し、回答の範囲と日付を記録してください。

• 登記事項証明書で登記名義人と持分を確認して書き出す
• 本人の意思確認ができるかどうかを、介護側の担当とは別に記録する
• 名義が先代のままなら戸籍をたどって相続人の範囲を確定する
• 契約書に署名する場面は、決定権の確認が終わるまで作らない
• 相談した専門家ごとに、回答の範囲と確認した日付を残す

毎月かかるものを、止める・残す・新たに要るで仕分ける

この章では、誰も住んでいない家にかかり続ける費用を三つに仕分けます。基準は節約ではなく、建物を傷めないことと、次の判断のときに困らないことです。

誰も住んでいない家にも、毎月お金はかかります。固定資産税、火災保険、電気と水道の基本料金、浄化槽の保守、下水道の使用料、プロパンガスの基本料金、庭の管理。これを止める、残す、新たに要るの三つに仕分けると、年間の見通しが立ちます。見通しが立つと、次の章で選択肢を比べるときに、感覚ではなく金額で話せるようになります。

火災保険は最初に確認します。住宅用の火災保険の多くは、人が住んでいることを前提にした契約になっています。長期間無人になると、契約上の建物の扱いや告知すべき事項の考え方が変わる場合があります。空き家であることを理由に補償が制限されたり、契約の切り替えが必要になったりすることがあるため、証券番号を用意して保険会社か代理店へ、住まなくなったことを伝えて必要な手続きを確認してください。伝えないまま放置するのが、いちばん避けたい状態です。

電気は、契約を残したうえで不要な回路のブレーカーを落とす形が扱いやすくなります。照明が点けられること、換気扇や除湿機が回せること、後日業者が調査や工事に入れること。これらを考えると、基本料金は保険料に近い性格を持ちます。解約すると、再開するときに手続きと費用が発生します。逆に、当面まったく動かす予定がなく、防犯の面でも問題がないと判断できるなら解約もあり得ます。判断は、巡回の頻度とセットで決めてください。

水道は止め方が二段階あります。蛇口を閉めておくだけの状態と、使用中止の届出を出して閉栓する状態です。閉栓すれば基本料金は止まりますが、巡回のたびに水を流せなくなります。無人の家で起きやすいのが、排水トラップの封水切れです。水が蒸発すると下水の臭気と虫が室内へ上がってきます。月に一度、各所の蛇口と便器を短く流すだけで防げるため、巡回する家では契約を残す判断が多くなります。届出の窓口は磐田市・袋井市・森町でそれぞれ異なるので、地域の上下水道担当へ確認してください。

ガスは地域によって関わり方が変わります。森町や磐田市の北部ではプロパンガスの家が多く、長く使わないのであればボンベの引き上げを依頼することになります。ただし、再び使うときには設置と点検の費用がかかります。都市ガスの区域であれば閉栓の届出で足りることが多くなります。いずれの場合も、いつまで使わない見込みかを供給会社へ伝えたうえで判断してください。売却や賃貸の可能性が近いうちにあるなら、引き上げを急がないほうがよい場合もあります。

草と庭木は、無人の家でいちばん早く目に見える形で問題になります。夏場はひと月で膝丈を超え、道路や隣地へ越境すると苦情の対象になります。秋から冬にかけては落ち葉が雨樋を詰まらせ、雨漏りの入口になります。初夏、盛夏、秋の年三回程度の草刈りを外注に組み込むのが現実的で、シルバー人材センターや地域の造園業者が受け皿になります。袋井市は空家等対策の業務として、見守り管理、不動産の流動化、解体、相続の相談などを案内しているため、まず市の窓口で使える仕組みを確認すると選択肢が増えます。

固定資産税では、住宅用地の特例が話題になりやすい部分です。建物が建っている土地は課税標準が軽減されているため、建物を解体して更地にすると税額が上がります。加えて、空家等対策の推進に関する特別措置法の改正により、管理が行き届かない空き家は指導や勧告の対象になり得ます。勧告を受けた場合には住宅用地の特例の対象から除外される取扱いがあります。つまり、壊すことにも壊さずに放置することにも、それぞれ税に関わる論点があるということです。実際の認定や運用は各市町が担うため、磐田市・袋井市・森町の空き家を担当する窓口で確認してください。

費用を止めるときは、必ず再開の条件も一緒に記録します。何を止めたか、いつ止めたか、再開に何日と何円かかるか。この記録がないと、いざ売却や賃貸を決めたときに、現地案内や工事のたびに小さな手戻りが積み上がります。年間費用の見通しは、次の章で選択肢を比べるときにそのまま使う数字になります。一年分の合計と、内訳の中で毎年必ずかかるものと今年だけのものを分けておくと、家族の間でも話が早くなります。

• 火災保険の証券番号を用意し、無人になったことを保険会社へ伝える
• 巡回の頻度を先に決め、それに合わせて電気と水道を残すか止めるかを判断する
• 月に一度は各所の蛇口と便器に短く通水し、封水切れを防ぐ
• 草刈りの外注先と年間の回数を決めて費用を見積もる
• 止めた契約について、再開にかかる日数と費用を記録に残す

結論を出す前に、五つの選択肢を同じ表で比べる

この章では、ここまでにそろえた事実をもとに選択肢を並べます。どれが正解ということはなく、家族の事情、建物の状態、そして期限のある制度によって適した順番が変わります。

ここまでで、家の事実、決められる人、毎月の費用がそろいました。ようやく選択肢を比べられます。選択肢は五つです。そのまま保有して管理する、貸す、現況のまま売る、解体して土地として売る、親族が引き継ぐ。比べるときは同じ列で並べます。初期にかかる費用、毎月の費用、手離れまでの期間、家族の合意の取りやすさ、税と期限の影響、そして本人が戻る可能性への対応。この六つを一枚の紙に並べると、話し合いに感情が入りにくくなります。

特に、本人が戻る可能性を最初の列に置くと、議論が急に整理されることがあります。本人が帰宅を望んでいるのか、医療や介護の状況から難しいのか。ここが未確定のうちは、保有して管理するという選択に期限を切って置いておくのが妥当です。半年後の見直し日を先に決めてしまえば、決めないことを決めた状態になり、家族の誰も宙ぶらりんにならずに済みます。

貸すという選択は、建物の状態で結論が変わります。築年数が古い木造で水回りが傷んでいる家は、貸せる状態にするための工事費を家賃で回収できないことが多くなります。一方で、勤め先や病院への通いやすさがあり、間取りが小さすぎない家であれば借り手がつくこともあります。判断の材料は、修繕にいくらかかるか、想定される家賃はいくらか、何年で回収できるかの三つです。ここは実際の募集事例を見ないと分からないため、現況のまま地元の不動産会社に相談したほうが早く結論が出ます。

解体は後戻りができません。解体してから、接道が足りずに建て替えが難しいと分かった、隣地との境界がずれていた、という順番になると取り返しがつきません。解体を検討するなら、その前に第二章の資料と接道の確認を終えておいてください。加えて、更地にすると住宅用地の特例が外れ、その後の課税の扱いが変わります。解体の時期は税の賦課期日との関係も出てくるため、日程を決める前に市町の資産税担当か税理士へ確認することをおすすめします。

税の面で見落とされやすいのが、相続した空き家を売ったときの特別控除です。被相続人が住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から控除を受けられる制度があります。老人ホーム等へ入所していた場合についても、要介護認定を受けていたことなどの要件を満たせば対象になり得る取扱いがあります。つまり、施設に入居した時期や要介護認定の通知は、後の税の場面で証拠になります。適用の期間、対象となる家屋の要件、相続人の数による控除限度額は改正されることがあるため、国税庁のページで最新の内容を確認し、適用できるかどうかの判断は税理士へ確認してください。

生前に売るのか、相続の後に売るのかでも、手続きと税が変わります。生前であれば本人の意思能力と意思確認が必要になり、相続後であれば相続人の確定と相続登記が必要になります。どちらが有利かは、譲渡所得の計算、相続税がかかるかどうか、家族の合意の状況によって変わるため、一般論では決まりません。判断の前に、名義、相続人の範囲、おおよその売却価格、施設費用の見通しの四つをそろえて税理士に相談すると、話が具体的な数字になります。

よくある行き違いを三つ挙げます。一つ目は、荷物をすべて処分してから権利証や保険証券、境界に関する書類が見つからなくなること。二つ目は、兄弟のうち一人が単独で媒介契約を結び、他の共有者の同意が取れずに白紙に戻ること。三つ目は、施設入居の記録や要介護認定の通知を残さないまま数年が過ぎ、後で税の要件を確かめる資料を探し直すことです。いずれも先に動いたことが原因ではなく、記録を残さずに動いたことが原因です。動くこと自体は止める必要がありません。

最初の30日の終わりに手元にあってほしいのは、決定ではなく一枚の現在地です。無人になった日、鍵と巡回の担当、取得した資料の一覧、名義と決定権の状況、年間費用の見込み、そして未確認の項目と担当者と再確認日。ここまでそろえば、売る、貸す、残すのどれを選んでも、次の相談は短く済みます。ふじがおか実家カルテは、この一枚を住所から作るための入口として使えます。価格を出すための査定ではなく、確認する順番をそろえるための資料です。

• 五つの選択肢を同じ六列で並べ、空欄は空欄のまま残す
• 本人が戻る可能性の欄を最初に埋め、未確定なら見直し日を決める
• 解体を検討する前に接道と境界の確認を終える
• 施設入居日と要介護認定の通知を、税の資料として保管する
• 未確認の項目に担当者と再確認日を付けて家族へ共有する