井戸・浄化槽のある実家｜売却や空き家管理の前に確認すること

浄化槽の義務は、住む人がいなくなっても止まらない

浄化槽法には「浄化槽管理者」という立場が定められています。原則として設置している建物の所有者などがこれにあたり、空き家になっても、届け出をしない限り義務の側だけが続きます。まず現況を数字で押さえます。

浄化槽を持っている人に求められるのは、保守点検、清掃、法定検査の三つです。よく似た言葉が並びますが、担い手も頻度も根拠も違います。一つの業者にまとめて任せてきた家ほど、契約が切れたときに何が止まったのか分からなくなります。空き家になった実家で最初にすべきなのは、この三つが今どうなっているかを別々に確かめることです。点検の記録票、清掃の領収書、検査結果の書面。三種類の紙を探すところから始まります。

保守点検は、ブロアの動き、槽内の汚泥の量、消毒剤の残量、水の流れなどを見て調整する作業です。回数は処理方式と処理対象人員に応じて省令で定められており、家庭用の合併処理浄化槽であれば数か月に一度という頻度になるのが一般的です。作業できるのは都道府県知事の登録を受けた業者に限られ、そのたびに記録票が発行されて一定期間の保存が求められます。実家の物置や台所の引き出しに、この記録票が束で綴じられていることがよくあります。

清掃は、槽に溜まった汚泥を汲み取り、内部を洗って機能を戻す作業です。原則として年に一回以上、方式によってはおおむね半年に一回という定めがあり、行えるのは市町村長の許可を受けた業者に限られます。ここで現地の条件が効いてきます。清掃にはバキューム車が近くまで寄る必要があり、掛塚のように道幅が狭く曲がりの多い区域や、母屋の裏手にマンホールがある家では、ホースを長く延ばす前提の作業になります。可否と追加費用は先に相談しておくものです。

法定検査は、点検と清掃が適切に行われて水がきれいになっているかを、県が指定した検査機関が第三者の立場で確かめるものです。設置して使い始めた直後に受ける検査と、その後毎年受ける定期検査の二種類があります。空き家では、この案内の封筒が実家の郵便受けに溜まったまま誰も開けていない、という状態になりがちです。郵便の転送を掛けていなければ、検査を受けていない期間だけが静かに積み上がっていきます。

浄化槽には、トイレの汚水だけを処理する単独処理浄化槽と、台所や風呂の排水も合わせて処理する合併処理浄化槽があります。単独処理のものは平成十三年四月以降は原則として新設できなくなり、それ以前に設置されたものが今も残っている形です。見分けは槽の大きさや設置年、設置届出書の記載でつきますが、迷うときは点検業者に見てもらいます。どちらであるかは、後の売却の説明でも、転換や接続の補助を考えるときにも効いてきます。

年間費用は、三つを合わせて数万円という幅に収まることが多いものの、人槽、処理方式、地域、清掃の回数で上下します。金額を知りたいときは、直前まで契約していた業者名を記録票から拾い、直近一年分の請求内訳を教えてもらうのが早道です。業者名が分からなければ、市町の担当課で地域を受け持つ登録業者や許可業者を案内してもらえます。見積りは必ず、今は空き家であること、いつから人が住んでいないかを伝えたうえで取ってください。

使われていない浄化槽は、放っておくと状態が悪くなります。水が流れ込まなくなれば槽の中の微生物は減り、消毒剤も切れ、封水が蒸発して臭気が上がります。かといってブロアの電源だけを落とすと、槽内が嫌気状態になって腐敗が進み、再開のときに清掃からやり直しになります。電気を残すか止めるかは、この設備を使い続けるのか止めるのかを決めてから判断する事柄です。ブレーカーを落とす前に、業者へ一本確認を入れてください。

現地では、槽そのものの傷みも見ておきます。マンホールの蓋が割れている、周囲の土が沈んで蓋が傾いている、蓋の上を車が通っているといった状態は、そのままにしておくと人が踏み抜く事故につながります。庭木の根が槽や配管を持ち上げていることもあります。また、無人の家から臭気が出て近隣から声が上がる例は珍しくありません。近所付き合いのある地域ほど、最初に苦情が届くのは実家ではなく、近くに住む親族の家です。年に一度は誰かが見に行く前提で、担当と頻度を決めておいてください。

この章でやるのは判断ではなく、現況の把握です。設置年、人槽、処理方式、直近の点検日と清掃日、法定検査の受検状況、契約中の業者名と連絡先。この六つを一枚に書き出せれば、次章の届出も、第四章の下水道の相談も、第五章の買主への説明も、そこから組み立てられます。分からない欄は空欄のまま残し、誰にいつ聞くかだけを添えておけば十分です。

• 設置年・人槽・処理方式を、設置届出書か点検記録票から書き写す
• 直近の保守点検日、清掃日、法定検査の受検年を別々に記録する
• 契約中の保守点検業者と清掃業者の名前と連絡先を控える
• 実家の郵便受けに未開封の検査案内が溜まっていないか確認する
• ブレーカーを落とす前に、ブロアの電源を切ってよいか業者へ確認する

使用休止と廃止は、意味も後戻りのしやすさも違う

使うのをやめただけでは、浄化槽の義務は終わりません。止めるには届出が要り、しかも「また使うかもしれない」ときと「もう使わない」ときでは、出す書類も戻しやすさも別のものになります。

人がいなくなったあと、多くの家がそのまま何もしない状態に入ります。点検の契約だけ解約して、届出は出さない。この形が後で一番困ります。届出がなければ帳簿の上では今も使用中の浄化槽で、法定検査の案内は届き続け、受けていない期間が記録として残ります。売却の場面でこの空白を説明できないと、買主からは管理されてこなかった設備として見られ、価格や条件の交渉がそこから始まってしまいます。

浄化槽法には、使用を休むときの届出が用意されています。細かい運用は市町で異なりますが、原則として槽の中の汚泥を抜く清掃を行ったうえで、清掃した日と業者名を添えて届け出る、という流れが一般的です。休止として受理されている間は、保守点検、清掃、法定検査の義務が適用されない取扱いとされています。年間の維持費がほぼ止まるため、売却先も解体の時期もまだ決まらない家にとって、現実的な選択肢になります。

休止の良いところは、戻せることです。盆と正月の帰省で使う、当面は年に数回風を通しに行く、将来は子のうち誰かが住むかもしれない。そうした可能性が残っているなら、廃止ではなく休止を選びます。再び使うときは使用再開の届出を出し、清掃と点検を済ませてから水を流すのが原則です。休止のまま置ける期間の考え方や、休止中に建物を売った場合の扱いは市町で違いがあるので、届け出る時点で先の運用まで聞いておきます。

もう使わないと決まった場合は、廃止の届出です。使用をやめた日から三十日以内という期限が置かれており、下水道へつないだ、建物を解体した、といった理由とともに提出します。廃止は後戻りしません。再び浄化槽を使いたければ、設置の届出からやり直すことになります。だからこそ、解体や接続の日程が現実に決まってから出す書類だと考えてください。先に出しても得はありません。

どちらを選ぶかは、家をどうするかではなく、いつまでに決まるかで考えると迷いません。半年以内に解体か接続の見込みが立っているなら、その工事に合わせて廃止へ進みます。何も決まらず、家族の話し合いが年単位になりそうなら、まず清掃をして休止に入れ、費用を止めた状態で考える時間を作ります。判断を先送りにすること自体は失敗ではありません。義務と費用が動き続けたまま先送りにすることが問題になります。

名義人が亡くなっている場合は、もう一つ出す書類があります。浄化槽管理者の変更の届出です。誰が管理者なのかが宙に浮いたままだと、業者との契約も市町からの通知の宛先も、前の名義人のままで流れ続けます。相続の登記がまだ済んでいない段階で誰を届け出られるかは市町の運用によるので、現状を正直に伝えて聞いてください。相続登記そのものには申請の義務があり、期限や申告登記の考え方は法務省の案内で確かめられます。

届出の窓口は、多くの市町で環境や生活衛生を担当する課です。持っていくとよいのは、設置時の届出書の写し、直近の保守点検記録票、清掃の記録または領収書、法定検査の結果書、建物の所在地が分かるもの、届け出る人の本人確認書類。全部そろわなくても相談はできます。むしろ何が見つからないかを伝えたほうが、代わりの確認方法を教えてもらえます。窓口へ行く前に、様式と受付時間を電話で聞いておくと二度手間になりません。

つまずきの例を二つ挙げます。一つは、解体業者に浄化槽もまとめてお願いしますと言って任せきりにし、撤去は済んだのに廃止の届出だけが出ていなかったという形。もう一つは、届出を出す前に電気を止めてしまい、槽が腐って清掃費が上がった形です。届出と現地の作業は別の手続きで、順番があります。清掃、届出、電源や工事という並びを崩さないでください。

届出を出したら、控えは家族の共有できる場所に保管します。売却の場面で、休止の届出が受理されている事実を示せるかどうかで、買主から見た設備の印象は変わります。届出日、受け付けた課の名前、対応した担当者、そのときに言われた条件。この四つを控えの余白に書き添えておけば、数年後に別の家族が引き継いでも同じ話を一から聞き直さずに済みます。

• 休止と廃止のどちらに向かうかを、決まる時期を基準に選ぶ
• 休止の前提になる清掃を、届出より先に済ませておく
• 廃止は解体や接続の日程が確定してから出す
• 名義人が亡くなっているなら管理者変更の届出も同時に相談する
• 窓口の課名、様式、必要書類を電話で確認してから出向く

井戸は水質・ポンプ・埋戻しを分けて見る

井戸は一つの設備ですが、確認する筋道は三本あります。飲む水として安全か、汲み上げる機械が生きているか、残すのか埋めるのか。この三つを混ぜると、どこから手を付ければよいかが分からなくなります。

まず、その井戸が何に使われていたかを確かめます。台所と風呂を含めて家じゅうの水を賄っていたのか、水道は引いてあって庭の散水と洗車だけだったのか。飲用に使っていたかどうかで、必要な確認も、売るときの説明の重さも変わります。家族の記憶は当てにならないことがあるので、蛇口から配管をたどる、敷地に水道メーターがあるか見る、水道料金の請求が届いていたかを調べる、という形で裏を取ってください。

飲用に使う井戸は、水道法が直接かかる水道とは別の枠組みに置かれ、市町が衛生上の指導や助言を行う対象になります。国の通知に基づく飲用井戸等衛生対策要領があり、定期的に水質検査を受けること、汚染のおそれがあるときは使用を控えることが求められています。検査項目は一般細菌、大腸菌、硝酸態窒素、塩化物イオン、濁度、臭気などを含む十項目前後で案内されることが多く、具体的な項目と受けられる検査機関は市町の担当課で教えてもらえます。

人が住まなくなった井戸では、水が動かないことによる変化が起きます。しばらく回していないポンプを動かすと、最初に赤茶けた水や細かい砂が出てくることがあります。配管の内側の鉄さびや、井戸底に溜まったものが動くためです。数分流して透明に戻るなら配管側の問題であることが多いのですが、濁りが引かない、臭いが残るという場合は井戸そのものに何か起きている可能性があります。飲用に戻す前に検査を受けてください。

機械の側も見ます。浅井戸ポンプにも深井戸ポンプにも圧力タンクと逆止弁があり、長く止めたあとは弁が固着して水が上がらない、圧力が保てずポンプが止まらないといった症状が出ます。冬の遠州は空っ風で冷え込む日があり、屋外に露出した配管やポンプ本体が凍って割れることもあります。無人の家では、電源を落として水抜き栓を開け、配管の水を抜いておくのが基本の構えです。台風で停電すれば井戸も当然使えません。

周辺の環境が水質に出ることもあります。畑や畜舎が近い区域では硝酸態窒素の値が、海に近い低地では塩化物イオンの値が話題になり得ます。ただし、隣の家の井戸がこうだったから同じだ、とは言えません。深さも掘った年も地層も、一本ごとに違います。数値の話は、実際にその井戸の水を検査へ出して初めて始まります。近所の噂を根拠に飲用を続けたり、逆に諦めたりしないでください。

汲み上げる量や用途によっては、地下水の採取について条例で届出の対象になる場合があります。家庭で使う程度の井戸が対象になることは多くありませんが、ポンプの吐出口の断面積や用途で線が引かれていることがあります。事業のために使っていた井戸や、農業用の大きなポンプが付いている場合は、規制の有無を市町の担当課へ確かめてください。ここも一般論で決めず、住所と設備の内容を伝えて聞くのが確実です。

埋め戻す場合の実務も知っておきます。ポンプと配管を撤去し、井筒の中を確かめたうえで、砂や砂利で下から埋めていき、地中のガスが抜けるように管を立てて地表まで通しておくのが一般的なやり方です。いきなり土やコンクリートで蓋をしないのは、ガスと水の逃げ道を残すためです。費用は深さと口径、重機が入れるかどうかで幅が出ます。埋める前にお祓いをする家も多く、その段取りを含めて解体業者やさく井業者に相談します。

残すか埋めるかは、次に使う人の目線でも考えます。庭木への散水や災害時の生活用水として井戸を歓迎する買主もいれば、管理する物が増えるのを避けたい買主もいます。売却を前提にするなら、こちらで埋めてしまうより、情報を揃えて残し、判断を渡すほうが選択肢は広がります。逆に、蓋が割れている、子どもが落ちる危険があるといった状態なら、安全側の処置を先に行ってください。

井戸をやめて上水道へ切り替える道もあります。ただしこれは、前面道路に配水管が入っているかどうかから確かめる話になります。管が来ていなければ、道路の下を延長する工事が要り、費用は距離で跳ね上がります。管が来ていても、敷地への引込工事と、市町によっては加入金や納付金と呼ばれる一時金がかかります。窓口は水道を担当する課で、下水道とは別の課になっている市町もあります。地番を伝えて、配水管の有無、引込の口径、必要な費用の名目を一度に聞いてください。

記録しておくのは、掘削した年、深さ、口径、ポンプの型式と設置年、直近の水質検査の日付と結果、敷地内での位置、そして隣家と共同で使っていないかどうかです。共同井戸は権利関係の整理が別に必要になるため、早い段階で分かっているほど後が楽になります。

• 飲用に使っていたか、散水など雑用だけだったかを配管とメーターで確かめる
• 水質検査の項目と受けられる検査機関を市町の担当課に聞く
• 無人期間はポンプの電源を落とし、水抜き栓を開けて凍結を避ける
• 掘削年・深さ・口径・ポンプの型式と設置年を一枚に控える
• 隣家との共同井戸でないか、書面や覚書が残っていないかを探す

下水道につなげられるか、いくらかかるか

下水道につなげられるかどうかは、住所ではなく区域で決まります。同じ町名でも道一本で内外が分かれることがあり、思い込みのまま進めると費用の見積りが大きく狂います。

市町の下水道の計画には段階があります。将来的に整備したい範囲を示す全体計画、実際に事業として認可を受けている事業計画区域、そして工事が終わって使えるようになった供用開始区域。実家がどれに当たるかで話はまったく変わります。窓口で聞くべきは「いつか来ますか」ではなく、「この地番は今どの区域で、供用開始はいつか」です。区域図は市町の下水道を担当する課で見せてもらえます。

供用開始区域の中にある建物は、下水道法の考え方として、排水設備を設けて遅滞なく下水道へつなぐことが求められます。汲取り便所の建物については、原則として供用開始から三年以内に水洗便所へ改造することとされています。すでに浄化槽で水洗になっている家の扱いや、無人の空き家の扱いには市町の運用に幅があるので、現況が空き家であることを伝えたうえで確認してください。

区域の外にある家は、浄化槽で処理を続けることになります。地域によっては農業集落排水施設やコミュニティプラントといった別の仕組みが入っていることもあり、その場合は加入や使用料の考え方が公共下水道と異なります。磐田市や袋井市の郊外部、森町や掛川市の山側では、公共下水道の区域外で浄化槽が標準という地域が今も広くあります。区域外であること自体は欠点ではなく、費用の内訳が違うだけです。

接続する場合の工事は、道路に埋まっている本管から敷地内へ引き込む部分と、建物から桝までをつなぐ宅内の排水設備の二つに分かれます。宅内の工事は市町が指定した工事店が行うのが原則で、指定工事店の一覧は下水道の窓口や市のサイトで公表されています。費用は、建物から本管までの距離、庭の舗装や樹木、高低差、既存の配管を再利用できるかで大きく変わります。数十万円という幅で語られますが、条件差が大きいので複数社から取ってください。

工事費とは別に、受益者負担金や分担金という名前の一時金が課される区域があります。下水道が使えるようになった時点で土地の所有者に賦課される性質のもので、過去に納付済みであれば重ねてかかるものではありません。実家の場合、親の代に納付が終わっているかどうかを確かめる必要があります。市町の下水道の担当課へ地番を伝えて、賦課と納付の状況を照会してください。古い納付書が仏壇の引き出しから出てくることもあります。

単独処理浄化槽から合併処理浄化槽への転換や、下水道への接続工事に対して、助成金や貸付の制度を用意している市町があります。国の交付金を裏付けにした制度が多く、年度ごとに予算枠と申請期間が決まっているのが普通です。金額や条件をここで書くことはしません。年度が変われば内容も変わるためで、必ずその年の要綱を窓口かサイトで確認し、着工前に申請が要るかどうかを先に聞いてください。着工後では対象にならない制度が多くあります。

誰も住んでいない家を、費用をかけて下水道につなぐ必要があるのかという問いには、状況で答えが変わります。近いうちに解体して土地として売るなら、建物のための接続工事は無駄になります。建物付きで住宅として売るなら、接続済みであることは買主にとって分かりやすい安心材料になり、条件の話も進めやすくなります。当面持ち続けて誰かが住む見込みがあるなら、工事費を居住する年数でならして考えます。

見積りを比べるときは、総額だけを並べないでください。本管からの取付工事が含まれているか、浄化槽の撤去や埋戻しが含まれているか、道路の復旧はどちらの負担か、桝の位置と数はいくつか。この四つが揃っていないと、安く見えた見積りが着工後に膨らみます。相見積りは、同じ図面と同じ条件を全社へ渡してはじめて比較になります。井戸を残すのか、上水道も同時に引くのかも、条件として明示してください。

なお、トイレが汲取り式のまま残っている家もあります。その場合は浄化槽の話ではなく、便槽の汲取りと、水洗化の工事という別の組み立てになります。汲取りの依頼先は市町が案内する許可業者で、料金の考え方も浄化槽の清掃とは違います。区域の内外を確かめる手順は同じなので、まず地番で区域を照会し、そのうえで浄化槽を新設するのか、下水道につなぐのかを比べてください。

• 地番を伝えて、全体計画・事業計画・供用開始のどれに当たるかを確認する
• 受益者負担金や分担金が賦課済みか、納付済みかを照会する
• 指定工事店の一覧を入手し、同じ条件で複数社に見積りを頼む
• 見積りに取付工事・浄化槽撤去・道路復旧が含まれるかを一つずつ確かめる
• 補助や貸付の制度は、着工前の申請が要るかを年度の要綱で確認する

売るときに引き継ぐもの、説明することを先に揃える

売却で不利になるのは、設備が古いことよりも、設備について何も答えられないことです。買主も仲介も、分からない項目は悪いほうに見積もります。答えられる状態を先に作ります。

宅地建物取引業者が売買の前に行う重要事項の説明では、飲用水と排水の施設が整備されているか、整備されていない場合はその見通しと負担の見込みを説明することになっています。井戸と浄化槽の家は、まさにここに当たります。説明の元になるのは売主側が出せる資料で、仲介会社が独自に作り出せるものではありません。この章の準備は売主の仕事だと考えてください。

揃える書類を具体的に挙げます。浄化槽については、設置時の届出書または設置状況が分かる書類、直近数年分の保守点検記録票、清掃の記録、法定検査の結果書、休止や廃止の届出を出したならその控え。井戸については、掘削の記録、深さと口径、ポンプの型式と設置年、直近の水質検査の結果。原本が見つからないことは珍しくないので、その場合は不明と書いた欄をそのまま残し、探した範囲まで書き添えます。

見落とされやすいのが、浄化槽で処理した水をどこへ流しているかです。道路側溝、農業用の水路、宅地内の浸透桝、隣地を通る排水管。放流先が水路であれば、その水路を管理しているのが市なのか、土地改良区や水利組合なのかで、同意の要否が変わります。生活排水と農業用水の経路が近い地域では、過去に放流の同意書が交わされていることがあるので、家の書類を探すときに一緒に探してください。

隣家と共同で使っている井戸、他人の土地を通っている排水管、複数戸で使っている共同の浄化槽。この三つがあると、売買の話は設備の話から権利の話に変わります。誰の同意が要るのか、費用の分担はどう決めていたのか、書面はあるのか。口約束のまま何十年も続き、当事者が代替わりしている例が多くあります。時間のかかる項目なので、売ると決める前から手を付けておく価値があります。

物件状況報告書や付帯設備表には、知っていることを書きます。ここで良く見せようとしないでください。売った後に、知っていながら伝えなかったという形になるのが最も重い結果を招きます。稼働するか分からない設備は、長期間使用しておらず稼働は未確認、と書けばよいのです。そのほうが買主も自分で確かめる段取りを組めます。契約不適合責任の範囲をどう定めるかも、資料の量で交渉のしやすさが変わります。

設備の課題が価格に響くのは事実ですが、響き方は資料の有無で変わります。浄化槽の維持記録があり、休止の届出が出ており、井戸の検査結果が残っていれば、買主は年間いくらかかるかを自分で計算できます。何もなければ、買主は最悪の想定で値を引きます。撤去費用や接続費用の見積りを売主側で一つ取っておくだけでも、話の幅が変わります。

郊外の井戸と浄化槽の家を買うのは、住宅として住みたい人だけではありません。畑や作業場と一緒に使いたい人、資材置場として土地に価値を見る人もいます。買主の使い方によって、井戸が長所になるか負担になるかは逆転します。募集の段階で設備の情報を隠さず出しておくと、条件に合う相手からの反応に絞られ、内見してから話が止まるという事態が減ります。

建物を解体して更地で売る場合も、設備の話は消えません。浄化槽は汚泥を抜いて清掃したうえで撤去または破砕して埋め戻すのが通常で、この費用は解体見積りに含まれているかどうかを行ごとに確かめます。井戸も同じで、埋め戻すのか残すのかで金額が変わります。撤去のあとには廃止の届出が要ります。更地にしたあとで、地中に古い槽が残っていることが買主側の調査で見つかると、引渡しの直前に工事と交渉が発生します。何を抜いて何を残したかを、写真と施工の報告書で残しておいてください。

最後に相談先の分け方です。浄化槽の届出と補助の可否は市町の担当課、下水道の区域と負担金も市町、水質は検査機関、機器と埋戻しは業者、相続の登記は司法書士、譲渡に伴う税の取扱いは税理士、売買の条件と説明は宅地建物取引士。一人に全部を尋ねると、担当外の部分に一般論の答えが返り、それを根拠に進めてしまいます。分けて聞き、いつ誰から得た回答かまで記録に残してください。

• 浄化槽の届出書・点検記録・清掃記録・法定検査結果を一つの封筒にまとめる
• 井戸の掘削年、深さ、ポンプの型式、水質検査の結果を書面で用意する
• 処理水の放流先と、その管理者、同意書の有無を確かめる
• 共同井戸・共同浄化槽・越境する排水管がないかを図面と現地で確認する
• 分からない項目は不明と書き、探した範囲と次の確認先を添える