不動産広告のCG画像｜売主が見る6項目

2026年10月23日｜カテゴリ：売却実務・広告画像

大石浩之（磐田市／不動産業）です。中古住宅の広告に、改修後の部屋をCGで示す方法があります。空間の使い方を想像する助けになりますが、描かれた部屋をそのまま買えるように見えると、内覧や契約の説明と食い違います。

首都圏不動産公正取引協議会の「公取協通信第358号」を、2026年10月23日に確認しました。2025年5月号の2ページに、現況で取引する中古マンションのリフォームCGについての解説があります。2026年の新改正ではなく、広告を承諾する売主が使える確認材料として紹介します。

リフォームイメージの一言だけでは足りない

首都圏公取協は、現況取引の広告に「リフォームイメージ」とだけ表示すると、工事費や家具の費用を価格に含む物件と誤認されるおそれがあると説明しています。現況取引とは、ここでは画像の改修を実施して渡すのではなく、現在の状態で取引する前提です。

CGがきれいかどうかより、何が価格に含まれるかを分かるようにする話です。広告の部屋に照明や家具が配置されていても、それを売買に含める約束とは限りません。画像の印象と、売主が引き渡す物を一致させる説明が必要になります。

私は、CGで利用の可能性を伝えることには前向きです。家具のない部屋では広さの使い方が分かりにくい場合もあります。現況写真と計画を見比べられれば、買主が改修について質問する入口になります。図を使うこと自体を避ける必要はないと考えます。

その上で、見栄えを整える過程で条件の説明が小さくなることには注文があります。画像をきれいにする作業を任せても、何を売るかの判断まで任せきりにしない。私は、売主自身が価格に含む物と含まない物を確認する工程を残します。

基本の販売図面を確認する方法は、売主がマイソクで見るところにもまとめています。CGが加わる場合は、写真と説明文だけでなく、表示する順番まで確認対象にします。

公式解説の6項目を、広告の画面で照合する

首都圏公取協の解説は、現況で取引する物件にリフォーム画像を載せる場合、四つの事項を明瞭に表示し、二つの事項に留意するよう示しています。売主は広告の完成画面を見て、六項目がどう反映されているかを仲介会社へ尋ねます。

意外なのは、注意事項が文章だけで終わらず、画像の掲載順に及ぶ点です。解説は、改修済み物件との誤認を防ぐため、物件詳細を開いたときにリフォーム画像を最初に表示しないよう示しています。「文字で断っているから先頭でもよい」とはしていません。

紹介した六項目は、現況取引という相談の前提と一緒に読みます。売主が工事を実施して引き渡す契約や、家具を含める条件へ変更する場合、同じ文章をそのまま貼ると実態と違う説明になります。実際の条件に応じた表示を仲介会社へ確認してください。

私は、広告を承諾するときに「六項目は入っていますか」と聞くだけでは足りないと考えます。どの文章がどの項目に対応するか、スマートフォンで読めるかを一緒に見ます。文字があることと、初めて見た人に伝わることを分けて点検します。

家具の寸法と、残す設備を照合する

現況取引のCG広告では、描く家具等が住戸に設置できることを確認します。首都圏公取協の解説は、配置する家具等を設置可能なものに限ると示しています。部屋が広く見えるように、現実の寸法から離れた配置をするための画像ではありません。

売主側で確認する材料は、現況写真、間取り図、分かる範囲の寸法です。寸法が不明なら、測定や確認を誰に依頼するかを決めます。家具が画像に収まることだけでなく、そもそも基にした間取りが現在の状態を表しているかも見ます。

残す設備の説明には、売却時の付帯設備表が関わります。現況の照明を残すのか、CGだけの照明なのかを混ぜないことです。私は、広告用画像、設備の一覧、引渡し条件を同じ机に並べて確認する方法を勧めます。

例えば、画像に新しいキッチンを描いた場合を考えます。これは相談実例ではなく確認のための例です。工事をしない売却なら、画像のキッチンを付けて渡す説明になっていないかを確認します。買主から質問を受けたら、CGの提案と現況を分けて答えられる資料を用意します。

広告と現況の違いを軽く考えず、売却時の契約不適合の考え方も合わせて確認できます。ただし、特定の広告が直ちにどの責任を生むかは、この記事だけで断定しません。個別の契約や説明内容は専門家に確認してください。

磐田・袋井の売主は、掲載前の画面を一度見る

磐田市・袋井市で中古住宅を売る場合も、CG制作の依頼と広告の承諾を同じ作業にしない段取りを提案します。今回の資料は首都圏公取協の解説です。地域での個別の表示判断は、仲介会社や担当の公取協等へ確認します。

私はこう考えます。AIやCGを仕事に使うなら、人が確認すべき物を減らすのでなく、比較しやすくするために使いたいのです。空間の使い方を伝える便利さは認めます。ただ、どこまで描けば伝わり、どこから完成した部屋と誤解されるかには迷いもあります。私は現況写真を横に置き、価格に含まれる物を一つずつ確かめる工程を省きません。これは体験談ではなく、広告制作についての私の判断です。

生成AIで作る場合も、今回の資料がAI特有の法的問題まで説明しているとはいえません。私は作成手段の名前より、画像に何が描かれ、どんな説明で見せるかを確認します。存在しない設備や、確認していない寸法を事実として扱わないことです。

今日できる確認は、仲介会社に掲載前の物件詳細画面を見せてもらうことです。現況写真とCGの順番、工事費と家具の文章、引渡し条件を照合します。富士ヶ丘サービスでは、磐田・袋井の売主と家族が無理なく説明できる資料を揃え、介護や相続の事情も含めて売却の段取りを相談します。私は、広告を出す前に「何を引き渡すか」を言葉で確認するところから案内します。

磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような地域密着の会社に相談するという選択肢があります。

大石浩之｜磐田市｜不動産業・宅地建物取引士

執筆：大石浩之（宅地建物取引士・代表取締役）

富士ヶ丘サービス株式会社。介護と不動産を一体で相談し、磐田市・袋井市・森町で家族の段取りを整理します。

著者プロフィール

本記事は2026年10月23日に確認した公式資料を基にした一般的な説明です。制度・数値・手続は変わる場合があります。重要事項・税務・登記・相続・契約の個別判断は、税理士・司法書士・弁護士・宅地建物取引士など各分野の専門家に確認を。